PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Ementa. APELAÇÕES CÍVEIS SIMULTÂNEAS. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. INADIMPLÊNCIA CONFIGURADA. INCÊNDIO POSTERIOR. CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA. IMPOSSIBILIDADE DE APLICAÇÃO. LOCATÁRIO EM MORA PRETÉRITA. RESPONSABILIDADE PELOS ALUGUÉIS E ENCARGOS ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES. ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA. PREVISÃO CONTRATUAL DE UTILIZAÇÃO DO IGPM. NECESSIDADE DE OBSERVÂNCIA NA SENTENÇA. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO. INVIABILIDADE. ÔNUS DA PROVA NÃO ATENDIDO. IMPOSSIBILIDADE DE IMPUTAR À LOCADORA OBSTÁCULOS AO RECEBIMENTO DE INDENIZAÇÃO SECURITÁRIA. RECURSO DOS RÉUS DESPROVIDO. RECURSO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO PARA ESTENDER A CONDENAÇÃO AOS ALUGUÉIS E ENCARGOS ATÉ A DATA DA DEVOLUÇÃO DAS CHAVES (22/06/2021), BEM COMO PARA DETERMINAR A APLICAÇÃO DO IGPM COMO ÍNDICE DE ATUALIZAÇÃO, MANTENDO A SENTENÇA RECORRIDA EM SEUS DEMAIS TERMOS.

I. CASO EM EXAME
Foram interpostas apelações cíveis por CARTÓRIO DO 5º OFÍCIO DE NOTAS, AGÉLIO JOSÉ DÓREA VIEIRA e ERBENE CARDOSO VIEIRA, bem como por TRENTON EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA., em face da sentença da 2ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador/BA, que julgou parcialmente procedente ação de despejo por falta de pagamento c/c cobrança de aluguéis.
A sentença condenou os locatários ao pagamento dos aluguéis referentes a julho/2018 e de dezembro/2019 a fevereiro/2020, com correção pelo INPC, multa de 10% e juros moratórios de 1% ao mês, além das custas e honorários advocatícios. O pedido de despejo foi extinto por perda de objeto, diante da desocupação do imóvel.
Os locatários apelaram pleiteando a improcedência dos pedidos, sob alegação de descumprimento contratual pela locadora, que teria dificultado a obtenção de indenização securitária após incêndio no imóvel.
A locadora, por sua vez, recorreu para estender a condenação ao período até a entrega das chaves (22/06/2021) e para que os débitos fossem corrigidos pelo IGPM, nos termos contratuais.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO
Há duas questões em discussão: (i) saber se a locadora descumpriu o contrato ao não autorizar a liberação da indenização securitária, afastando a obrigação de pagamento dos aluguéis pelos locatários; (ii) saber se a condenação deve alcançar os aluguéis e encargos até a data da entrega das chaves e se o índice de correção monetária deve seguir o estipulado contratualmente (IGPM).

III. RAZÕES DE DECIDIR
O contrato previa que a resolução automática do vínculo locatício, em caso de sinistro, dependia do adimplemento das obrigações pelo locatário, inclusive a contratação de seguro com a locadora como beneficiária.
Comprovou-se que, na data do incêndio (20/02/2020), os locatários estavam inadimplentes desde julho/2018 e, novamente, a partir de dezembro/2019, o que impede a aplicação da cláusula resolutiva.
A exceção de contrato não cumprido não se sustenta, diante da mora anterior ao sinistro, bem como da ausência de comprovação de que a negativa da indenização decorreu de conduta ilícita da locadora.
A obrigação pelo pagamento dos aluguéis subsiste até a entrega das chaves, conforme jurisprudência.
O índice de correção monetária pactuado foi o IGPM, sendo indevida a substituição judicial pelo INPC, à míngua de prova de abusividade.
A ausência de notificação da mora não afasta a obrigação de pagamento dos aluguéis, conforme entendimento jurisprudencial majoritário.
Jurisprudência citada: TJ-SP - Apelação Cível: 1013181-70.2021.8.26.0566; TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 00229645320188080035; TJ-DF 07124939020238070001; TJ-PA - APELAÇÃO CÍVEL: 08268321620188140301.

IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso de CARTÓRIO DO 5º OFÍCIO DE NOTAS, AGÉLIO JOSÉ DÓREA VIEIRA e ERBENE CARDOSO VIEIRA conhecido e desprovido.
Recurso de TRENTON EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA conhecido e parcialmente provido para estender a condenação aos aluguéis e encargos até 22/06/2021 (data da entrega das chaves), bem como para determinar a correção monetária pelo IGPM.
Tese de julgamento: A mora anterior ao sinistro afasta a possibilidade de resolução contratual automática e a incidência da exceção de contrato não cumprido. O locatário responde pelos aluguéis até a efetiva devolução do imóvel, mesmo em caso de força maior, salvo culpa do locador. A correção dos débitos deve observar o índice contratualmente previsto.

Dispositivos relevantes citados

Código Civil, arts. 421, 422, 476 e 397; Código de Processo Civil, art. 373, II e art. 85; Lei n. 8.245/1991, art. 9º, III.

Jurisprudência relevante citada

TJ-SP - Apelação Cível: 1013181-70.2021.8.26.0566;
TJ-ES - Apelação Cível: 00229645320188080035;
TJ-DF - Apelação Cível: 07124939020238070001;
TJ-PA - Apelação Cível: 08268321620188140301.

Vistos, relatados e discutidos estes autos das Apelações Sucessivas n. 8057325-75.2020.8.05.0001, apelantes e apelados CARTÓRIO DO 5º OFÍCIO DE NOTAS, AGÉLIO JOSE DOREA VIEIRA, ERBENE CARDOSO VIEIRA e TRENTON EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA.

 ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO interposto por CARTÓRIO DO 5º OFÍCIO DE NOTAS, AGÉLIO JOSE DOREA VIEIRA, ERBENE CARDOSO VIEIRA e CONHECER E DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO interposto por TRENTON EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA., nos termos do voto da relatora.

II

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Recursos simultâneos Por Unanimidade

Salvador, 21 de Outubro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Vistos, etc.

Trata-se de Apelações Cíveis Simultâneas interpostas por CARTÓRIO DO 5º OFÍCIO DE NOTAS, AGÉLIO JOSE DOREA VIEIRA, ERBENE CARDOSO VIEIRA e TRENTON EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA em face da sentença proferida pela MM. Juíza de Direito da 2ª VARA CÍVEL E COMERCIAL DA COMARCA DE SALVADOR - BA, nos autos da AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS COM PEDIDO LIMINAR, tombada sob o nº 8057325-75.2020.8.05.0001, nos seguintes termos:

“Em face das razões expostas, julgo procedente o pedido de cobrança para condenar os réus, locatário e fiadores, ao pagamento dos encargos relativos ao mês de julho de 2018 e dos aluguéis e dos encargos dos meses de dezembro de 2019 a 20 de fevereiro de 2020. Os aluguéis devem ser corrigidos (pelo INPC) e acrescidos de multa de 10% e de juros moratórios de 1% ao mês. Os encargos devem ser corrigidos a partir do desembolso pela autora, se pagos por ela. Julgo extinto, por perda de objeto, o pedido de despejo, pois houve a desocupação do imóvel no curso da lide. Condeno os réus ao pagamento das custas e dos honorários de advogado, estes no importe de 10% do valor da condenação. Intimem-se. SALVADOR - REGIÃO METROPOLITANA/BA, 21 de março de 2022. LIZIANNI DE CERQUEIRA MONTEIRO”. (ID 49864208). 

O primeiro apelo foi interposto por CARTÓRIO DO 5º OFÍCIO DE NOTAS, AGÉLIO JOSE DOREA VIEIRA e ERBENE CARDOSO VIEIRA. Preliminarmente requereram a concessão dos benefícios da Assistência Judiciária Gratuita, por não possuírem condições financeiras de arcar com as despesas processuais.

Alegam: “Trata-se de Ação de Despejo por Falta de Pagamento c/ Cobrança de Alugueis, movida pelo ora Recorrido, através da qual requereu, em sede Liminar, o Despejo dos Réus, ora Recorrentes, pelo não pagamento de alugueres, bem como, no  mérito, a rescisão do contrato de locação firmado entre as partes e o pagamento do débito atualizado no importe de R$ 252.107,16 (duzentos e cinquenta e dois mil, cento e sete reais e dezesseis centavos). Cumpre destacar que a relação contratual existente entre as partes datava desde 2012, ocasião em que as Rés locaram a sobreloja do Edf. Almirante Barroso, até o período de 2017. Destarte, durante todo este período nunca houve um mês em atraso. Destarte, após a relação citada, as Rés procederam a locação da loja do 1º andar do Edf. Almirante Barroso, pertencente a Autora, locação no período de 10 anos. A nova loja contratada estava em péssimo estado de conservação, eis que fechada por vários anos. Em razão disto, o 5º ofício anuiu com a realização de uma reforma de 100% em uma área de 350 m², consistindo em parte hidráulica, elétrica, pintura, vidros, janelas, portas. Os custos desta reforma seriam abatidos em 10 meses de alugueis. Outrossim, o Cartório ainda restou em situação de prejuízo, porquanto a primeira empresa contratada para fazer a reforma não a executou, mesmo tendo sido paga integralmente, ocasião em que o Cartório teve que proceder a contratação de uma outra empresa para dar início às obras.” (ID 49864320 - fls. 03/04).

Sustentam: “No dia 19 de fevereiro de 2020, o estabelecimento do cartório já apresentava quedas de energia, em razão da intervenção da Concessionária de energia. Enquanto que no dia 20 de fevereiro de 2020 às 17:30, o cartório teve que encerrar suas atividades antes do horário usual, porquanto novamente seu estabelecimento estava sem energia em razão de novas intervenções realizadas. No mesmo dia, por volta das 19:00h, um incêndio se deu o edifício comercial onde o Cartório está situado, atingindo principalmente o 1º andar, salas utilizadas pelo cartório. O incêndio acabou por danificar a estrutura do local, computadores, aparelhos de ar-condicionado, utensílios em gerais, bem como documentos diversos, ou seja, resultou em prejuízos que se aproximam da casa dos R$ 300.000,00 (trezentos mil reais). Ademais, os representantes legais do Cartório registraram na ocorrência policial a necessidade de uma perícia técnica no local. Nesse diapasão, realizada a perícia técnica pelo órgão técnico do poder Público, o laudo resultante desta concluiu que a causa mais provável a ocorrência seria uma anomalia de origem elétrica, como variações de tensão, por exemplo, ou outros fenômenos correlatos. O fato representou risco para integridade física de seus possíveis ocupantes e para o patrimônio alheio. Em face ao ocorrido, os representantes do Cartório acionaram a seguradora para obter a indenização correspondente ao sinistro. Porém para o recebimento das quantias, o proprietário da sala (Autor) impôs uma série de óbices para o recebimento da indenização para autorização das obras, os quais constam da contra notificação e em resposta a notificação promovida pelo Cartório. As omissões da Recorrida, notadamente injustificáveis, causaram enormes prejuízos ao Cartório, que não pode receber o valor que lhe é de direito, de modo a possibilitar a sua reestruturação e retorno das atividades. Vale destacar que os serviços prestados pelo Cartórios são de suma importância para toda a sociedade, porquanto são serviços públicos delegados por força de previsão constitucional. Pois bem, a despeito de tudo isso, no tocante aos débitos de Aluguel, as Recorrentes tentaram negociar com a empresa Recorrida, por diversas vezes, haja vista toda a situação, qual seja, incêndio ocorrido no edifício que gerou diversos danos à estrutura da Recorrente, contudo, a Recorrida não respondeu a qualquer das solicitações formuladas pelas Rés, bem como, não enviou qualquer contraproposta.” (ID 49864320 - fls. 05/06).

Narram: “Impõe destacar que, no caso dos autos, não assiste razão a pretensão Autoral, porquanto a hipótese de exceção de contrato não cumprido é inequívoca! Destarte, não poderia a Recorrida pleitear o adimplemento das obrigações da Ré, considerando que ela mesmo não cumpriu com suas obrigações contratuais. Salienta-se ainda que, a Recorrida fora interpelada, em sede de notificação extrajudicial, onde foi aduzido pelas Recorrentes que, após o incêndio ocorrido no imóvel, de propriedade da Recorrida, a mesma não realizou as autorizações necessárias para a realização das reformas indispensáveis. Ademais, o imóvel objeto da demanda possuía seguro, no qual contava com cobertura para incêndios, contudo, para recebimento da indenização relativa aos prejuízos do imóvel, a qual seria utilizada para fins de reparos indispensáveis no bem, necessária a carta de anuência do proprietário, o qual nunca foi fornecido pelo Recorrido. Tais fatos, inclusive, foram confirmados pela testemunha arrolada na Audiência de Instrução e Julgamento, onde a testemunha, Sra. Rosana, consignou que o Cartório solicitou, por diversas vezes a realização de um acordo, bem como a ocorrência do sinistro e dos problemas com o recebimento da indenização securitária. Em tempo, a mesma reconheceu que a seguradora não efetuou o pagamento, tendo em visto que a parte Autora desta ação não promoveu a autorização necessária para o recebimento, sob a alegação de que estes seriam a parte legítima para o recebimento da indenização cabível em razão do sinistro. Destarte, não poderia a Recorrida pleitear o adimplemento das obrigações da Recorrente, considerando que ela mesmo não cumpriu com suas obrigações contratuais. Nesse ínterim, é imprescindível reiterar que se tentou de todas as formas solucionar o impasse em questão diretamente com a Recorrida, a qual se absteve de enviar a documentação necessária ao pagamento da indenização, sem nenhuma justificativa plausível ou amparada em lei e/ou contrato. Resta evidente que cabe ao Locador garantir o uso pacífico do imóvel e manter, durante a locação o uso e destino do imóvel. Destarte, quanto ao adimplemento de tais obrigações, constata-se que a Recorrida se absteve de cumprir sua parte do contrato! No tocante aos débitos de Aluguel, as Recorrentes tentam negociar com as Recorridas, as quais não tem dado resposta as solicitações, ou enviado qualquer contraproposta. Em tempo, cumpre esclarecer que a Recorrida não foi constituída em mora através de notificação.” (ID 49864320 - fls. 07/08).

Requerem: “a) Seja DADO PROVIMENTO ao presente Recurso de Apelação, para que seja reformada a sentença do juízo a quo, para julgar improcedentes os pedidos formulados à Exordial.”(ID 49864320 - fls. 09).

TRENTON EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA. interpôs o segundo recurso de Apelação Cível salientando, em síntese: “Trata-se de ação de cobrança dos aluguéis inadimplidos pelos Apelados no período compreendido entre julho/2018 e maio/2020, sem prejuízo daqueles que se vencerem no curso do processo, nos termos do artigo 323 do Código de Processo Civil, com o consequente pedido de despejo por falta de pagamento (artigo 9º, inciso III da Lei nº 8.245/91 – Lei de Locações). No decorrer do processo as partes acordaram sobre a entrega das chaves e realização de vistoria no imóvel ocorrida no dia 22/06/2021, de modo que o pedido de despejo perdeu seu objeto, prosseguindo-se a ação apenas em relação à cobrança dos valores inadimplidos.” (ID 49864321 - fls. 02).

Noticia: “De início, importante destacar que os fundamentos utilizados pela r. sentença em relação à inadimplência dos Apelados e sua consequente responsabilidade por manter o pagamento dos aluguéis até recuperação total do imóvel não foram apreciadas nos termos do contrato celebrado entre as partes. Isto porque, para fundamentar a liberação da obrigação dos Apelados ao pagamento de aluguel após o incêndio, a sentença se utilizou de cláusula contratual que não pode ser aplicada ao caso em concreto, visto que os Locatários, ora Apelados, não cumpriram os requisitos necessários, especialmente o de estar em dia com o pagamento dos aluguéis.” (ID 49864321 - fls. 03).

Informa: “A r. sentença considerou que a resolução do contrato deveria ocorrer desde a data do incêndio, contudo deixou de observar cláusula específica em relação à responsabilidade da Apelada quanto aos custos da reforma, bem como a realidade dos fatos conforme, comprovadamente, consta nos autos. Isto porque, os Apelados possuem a obrigatoriedade em arcarem com o pagamento dos aluguéis e encargos da locação até o reparo integral do imóvel (que foi alvo de incêndio) e desta forma, não há razão para considerar a resolução contratual desde a data do incêndio.” (ID 49864321 - fls. 04).

Pontua: “a sentença merece ser reformada no tocante a esse aspecto, sendo de rigor a determinação de aplicação do índice previsto em contrato (IGPM), para a devida correção monetária dos débitos discutidos nos autos.” (ID 49864321 - fls. 09).

Pugna ao final: “seja dado PROVIMENTO AO RECURSO, reformando-se a sentença recorrida, incluindo na condenação já estipulada os valores dos aluguéis e encargos até a data do reparo integral do imóvel nos termos do contrato celebrado, bem como alterando-se o índice de correção monetária pelo IGPM. Caso não seja esse o entendimento, subsidiariamente, a sentença merece ser reformada para reconhecer que os aluguéis e encargos são devidos até a data do final da relação locatícia, ou seja, a devolução das chaves (22/06/2021). Por derradeiro, requer sejam todas as publicações e intimações relativas ao presente feito, realizadas em nome do advogado PAULO EDUARDO PRADO – OAB/BA 33.407, com escritório na Rua Butantã, nº 434, 6º Andar, São Paulo/SP, CEP: 05424-000, sob pena de NULIDADE, nos termos do artigo 272, § 5º do CPC.” (ID 62179565 - fls. 10).

Contrarrazões interpostas nos ID 49864327 e 49864328.

O feito se encontra em condições de proferir voto, portanto, solicito sua inclusão em pauta. Ressalta-se a possibilidade de sustentação oral, conforme dispõe os artigos 937 do CPC e 187 do RITJ/BA.

É o que importa relatar.

Salvador/BA, (Data certificada no sistema).

Zandra Anunciação Alvarez Parada

Juíza Substituta de 2º Grau - Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Os recursos preenchem os pressupostos de admissibilidade, merecendo, portanto, o conhecimento.  

Trata-se de Apelações Cíveis interpostas por CARTÓRIO DO 5º OFÍCIO DE NOTAS, AGÉLIO JOSE DOREA VIEIRA, ERBENE CARDOSO VIEIRA e TRENTON EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA em face da sentença proferida pela MM. Juíza de Direito da 2ª VARA CÍVEL E COMERCIAL DA COMARCA DE SALVADOR - BA, nos autos da AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS COM PEDIDO LIMINAR, tombada sob o nº 8057325-75.2020.8.05.0001, que julgou procedente em parte a demanda para condenar CARTÓRIO DO 5º OFÍCIO DE NOTAS, AGÉLIO JOSE DOREA VIEIRA e ERBENE CARDOSO VIEIRA ao pagamento dos alugueres do mês de julho de 2018 e de dezembro de 2019 a 20 de fevereiro de 2020, além dos seus respectivos encargos. Os aluguéis devem ser corrigidos (pelo INPC) e acrescidos de multa de 10% e de juros moratórios de 1% ao mês. Além de custas e honorários advocatícios de sucumbência no percentual de 10% (dez por cento) do valor da condenação.

Passo à análise do primeiro apelo interposto por CARTÓRIO DO 5º OFÍCIO DE NOTAS, AGÉLIO JOSE DOREA VIEIRA e ERBENE CARDOSO VIEIRA. 

O apelado TRENTON EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA impugnou a Justiça Gratuita, bem como suscitou a preliminar de falta de dialeticidade recursal.

Os apelantes recolheram as custas recursais, após serem intimados para comprovar a hipossuficiência financeira, o que implica na perda do objeto da impugnação.

A preliminar de ausência de dialeticidade deve ser afastada, pois o recurso ataca de forma clara e específica os fundamentos da decisão recorrida, permitindo a análise por este Tribunal.

Passo à análise do mérito recursal.

Compulsando os autos, verifica-se que as partes firmaram contrato de locação do imóvel: 1° andar do Edifício Almirante Barroso, situado na Rua Miguel Calmon, nº 459, Comércio, Salvador - BA, pelo prazo de 10 (dez) anos, com vigência de 11/10/2016 a 31/10/2026, com aluguel mensal de R$7.100,00 (sete mil e cem reais), reajustado pelo IGPM (ID 49863744).

A locadora TRENTON EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA afirma que os apelantes/locatários não pagaram o aluguel e respectivo encargo do mês de julho/2018, bem como dezembro/2018 a maio/2020, o que motivou a propositura desta Ação de Despejo por Falta de Pagamento com Cobrança de Aluguéis com Pedido Liminar, cujo débito à época do ajuizamento totalizava o montante de R$252.107,16 (duzentos e cinquenta e dois mil, cento e sete reais e dezesseis centavos (ID 49863746).

Os recorrentes, em sede de contestação, alegaram que fizeram uma reforma no imóvel, e que os custos seriam abatidos em 10 (dez) meses de aluguel. Aduziram ainda que no dia 19/02/2020, um incêndio danificou toda a estrutura do local, causando prejuízos estimados em R$300.000,00 (trezentos mil reais). Sustentam que a apelada descumpriu o contrato, ao não fornecer a documentação necessária para o recebimento da indenização securitária relativa ao incêndio. Alegam que essa omissão inviabilizou a reforma e o retorno das atividades, configurando hipótese de exceção de contrato não cumprido (art. 476 do Código Civil). 

É cediço que a exceção de contrato não cumprido pressupõe, como requisito essencial, a reciprocidade de obrigações e a simultaneidade de exigibilidade, de modo que nenhuma das partes possa exigir o cumprimento sem, antes, adimplir a própria prestação. No entanto, o exame do contrato revela que a obrigação principal da locadora era garantir a posse direta e o uso pacífico do imóvel, o que foi regularmente cumprido até a data do incêndio. O sinistro, por sua natureza, não decorreu de ato da locadora, mas de anomalia elétrica atestada em laudo técnico, circunstância que afasta qualquer nexo causal entre sua conduta e a perda de funcionalidade do imóvel.

De outro lado, incumbia aos recorrentes, por força da cláusula Oitava do contrato, contratar e manter seguro contra incêndio, justamente para mitigar os riscos de eventos imprevisíveis, a saber:

“Parágrafo Quinto: Em caso de danos materiais, incêndio ou qualquer outro sinistro ocorrido no Imóvel que impeça totalmente o exercício das atividades pelo LOCATÁRIO, ficará o presente Contrato resolvido de pleno direito sem aplicação de penalidade às Partes desde que: (i) os sinistros não decorram de culpa do LOCATÁRIO; e (ii) o LOCATÁRIO esteja em dia com as obrigações assumidas neste Cotrato, incluindo, mas sem se limitar, o dever de contratação e manutenção do seguro do Imóvel”. (ID 49863744 - fls. 10/11).

A alegação de que a apelada teria dificultado o recebimento da indenização securitária não foi comprovada por elementos objetivos. Da análise detida dos autos, verifica-se que a locadora foi notificada pelos apelantes para que: 

“enviasse carta autorizando o pagamento da indenização relativo aos prejuízos do imóvel, bem como autorizando o início da execução das obras das obras de reparo, incluindo nesta a previsão da execução e planejamento da obra sob as diretrizes do Cartório. Os valores que serão utilizados pAra o reparo já foram disponibilizados ao Condomínio/Cartório, conforme se depreende do Instrumento Particular de Transação que segue anexo. Todavia, para que a execução das obras tenha início, se faz indispensável a carta de autorização nos moldes já aludidos.” (ID 49864072 - fls. 09).

Em resposta, a apelada respondeu:

“É cediço que o Contrato de Locação firmado estabelece, dentre as obrigações do LOCATÁRIO, a de contratar seguro contra incêndio para o Imóvel, em empresa seguradora de primeira linha, indicando a LOCADORA como beneficiária. 1 A esse respeito, cumpre-nos ressaltar que a apólice enviada (Anexo III) não atende aos requisitos contratuais, pelas seguintes razões: (i) a LOCADORA figura na apólice de nº 118 04 4004029 como Segurada, e não como beneficiária; (ii) a empresa indicada como beneficiária (BSP Empreendimentos Imobiliários D166) não tem qualquer relação com o Imóvel objeto da locação; (iii) o endereço do objeto do seguro / local do risco não corresponde ao endereço do Imóvel; e (iv) o endereço, telefone comercial e e-mail da LOCADORA estão incorretos. Conforme informações prestadas pelo LOCATÁRIO, o incêndio atingiu o imóvel em 20 de fevereiro de 2020, durante o período de locação, aplicando-se, portanto, o disposto nos Parágrafos Sexto e Sétimo da Cláusula Oitava, a seguir transcritos: Parágrafo Sexto: Em caso de incêndio, ou qualquer outro acidente ou sinistro decorrente de culpa do LOCATÁRIO, a LOCADORA terá direito à reconstrução do Imóvel mediante recursos próprios do LOCATÁRIO, na proporção de sua responsabilidade. Parágrafo Sétimo: Em qualquer hipótese de culpa do LOCATÁRIO, o presente Contrato permanecerá vigente até integral reconstrução do Imóvel, ainda que ultrapassado o prazo de vigência da locação e ainda que o Imóvel não esteja sendo ocupado pelo LOCATÁRIO por impossibilidade de sua fruição, e os aluguéis e respectivos encargos, taxas e impostos da locação serão exigidos do LOCATÁRIO. Frise-se, ainda, que nada obstante a data da ocorrência do sinistro, a LOCADORA não recebeu do LOCATÁRIO, até o presente momento, os documentos necessários para análise e adequado tratamento ao caso, quais sejam, (i) boletim de ocorrência, (ii) laudo técnico indicando as causas do incêndio e eventual apuração de culpabilidade, (iii) orçamento elaborado pela Seguradora, ou aprovado por esta, contendo a relação dos itens orçados e a consequente mensuração dos danos para composição do valor da indenização cabível exclusivamente à LOCADORA, e (iv) projeto para recomposição do imóvel assinado por profissional devidamente habilitado para tanto. Ademais, a LOCADORA esclarece que não se opõe à realização de obras pelo LOCATÁRIO, tampouco se recusa a transferir os valores que vier a receber a título de indenização, com a finalidade única e exclusiva de recomposição do Imóvel ao estado anterior ao sinistro, na forma do Contrato de Locação. Entretanto, considerando ser a LOCADORA a beneficiária do seguro contra incêndio previsto pelo Parágrafo Oitavo da Cláusula Nona do Contrato de Locação, os recursos destinados à indenização para reforma do Imóvel devem ser e ela disponibilizados e por ela geridos, repassados ao LOCATÁRIO na medida em que este comprovar a contratação de serviços e materiais destinados à recomposição do bem.” (ID 49864072 - fls. 01/02).

Não basta a mera referência a entraves burocráticos ou divergências quanto à titularidade do crédito securitário. Tratando-se de contrato de seguro vinculado ao imóvel, caberia ao locatário comprovar que a negativa da indenização resultou exclusivamente de conduta dolosa ou culposa da apelada, o que não ocorreu. inexiste comprovação dos requisitos constantes na contra notificação da locadora, acima transcrita.

O ônus da prova, nos termos do art. 373, II, do CPC, recai sobre os apelantes, que não lograram êxito em demonstrar o alegado descumprimento contratual por parte da locadora.

Assim, eventual negativa da seguradora em efetuar o pagamento não pode ser imputada à locadora, mas integra o risco assumido contratualmente pelo locatário. É certo que a boa-fé objetiva impõe às partes deveres de lealdade e cooperação, mas não se pode confundir tais deveres anexos com a transferência de obrigações assumidas de modo expresso no contrato.

Outro aspecto relevante é que a mora dos recorrentes antecede o incêndio. Conforme reconhecido na própria sentença, havia inadimplência desde julho/2018 e novamente a partir de dezembro/2019. Tampouco inexiste nos autos prova de que haveria abatimento dos valores despendidos na reforma do imóvel, antes do incêndio, em 10 (dez) meses. Assim, ao tempo do sinistro, os locatários apelantes já se encontravam em mora. Nesta hipótese, não é juridicamente possível invocar a exceção de contrato não cumprido, uma vez que o instituto pressupõe boa-fé e adimplemento mínimo. O inadimplente absoluto não pode valer-se do benefício contratual que exige regularidade de pagamento como condição para sua incidência.

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA. CONTRATO DE ALUGUEL. TÉRMINO DO PRAZO . PERMANÊNCIA NO BEM IMÓVEL. OBRIGATORIEDADE DO LOCATÁRIO EM PAGAR O ALUGUEL. ALEGAÇÃO DE EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO. IMPOSSIBILIDADE . RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I – O pagamento dos alugueres é obrigação do locatário como contraprestação pela disponibilização do imóvel pelo locador, e nenhuma comprovação há nos autos que a recorrente não dispôs do imóvel tal qual restou contratado. II - Ademais, a arguição de exceção de contrato não cumprido não afasta a obrigatoriedade do locatário em quitar os aluguéis pelo período em que permaneceu usufruindo da coisa alheia. III – Conforme precedente da jurisprudência pátria, a “[…] Arguição de "exceção de contrato não cumprido" que não afasta o dever do locatário de pagar o valor dos aluguéis até a efetiva desocupação do imóvel . Sentença mantida. Recurso desprovido”. (TJ-SP - Apelação Cível: 1013181-70.2021 .8.26.0566 São Carlos, Relator.: Maria de Lourdes Lopez Gil, Data de Julgamento: 21/03/2023, 26ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 21/03/2023). IV - Recurso conhecido e improvido. (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 00229645320188080035, Relator: ROBSON LUIZ ALBANEZ, 4ª Câmara Cível).”

Configurada a mora anterior do locatário, subsiste a responsabilidade pelo pagamento dos aluguéis até a entrega das chaves, ainda que o imóvel se torne inabitável por caso fortuito ou força maior, salvo se demonstrada culpa do locador — circunstância inexistente nos autos.

Além disto, no tocante à alegação de que o locador precisaria notificar os recorrentes dos débitos dos alugueres mensais, não tem amparo legal, conforme ementa de julgamento abaixo transcrita:

“Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL GARANTIDO POR FIANÇA. INADIMPLEMENTO DA LOCATÁRIA . FIADOR. BENEFÍCIO DE ORDEM. RENÚNCIA CONTRATUAL EXPRESSA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA . MORA EX RE. PRÉVIA NOTIFICAÇÃO. INEXISTÊNCIA DE PREVISÃO NORMATIVA. DESNECESSIDADE . 1. Em se tratando de obrigação locatícia, é assente o entendimento de que, até que ocorra a devolução do imóvel, o locatário e o fiador respondem pelo inadimplemento dos encargos, consoante os artigos 23, 37 e 39 da Lei nº 8.245/1991. 2 . Uma vez pactuada a responsabilidade solidária do fiador, inclusive com expressa renúncia ao benefício de ordem, deve esse responder, solidariamente, pelos débitos advindos do inadimplemento do locatário no contrato de locação. Precedentes. 3. O artigo 397 do Código Civil determina que ?o inadimplemento da obrigação, positiva e líquida, no seu termo, constitui de pleno direito em mora o devedor? . 3.1. Em se tratando de locação de imóvel garantido por fiança, inexiste previsão normativa, e tampouco contratual, que imponha a obrigação de prévia notificação do fiador para sua constituição em mora, porquanto a mora ex re (dívida positiva e líquida com vencimento certo) independe de qualquer ato do credor. Precedentes . 4. Apelação conhecida e não provida. (TJ-DF 07124939020238070001 1891679, Relator.: CARMEN BITTENCOURT, Data de Julgamento: 16/07/2024, 8ª Turma Cível, Data de Publicação: 29/07/2024)”.

Nestas condições, não se vislumbra qualquer descumprimento contratual imputável à apelada.

Passo à análise do apelo interposto pela locadora TRENTON EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA.

Sustenta que a sentença desconsiderou cláusulas contratuais que condicionavam a resolução do contrato, em caso de sinistro, ao adimplemento das obrigações pelo locatário. Aduz que, na data do incêndio ocorrido em fevereiro de 2020, os locatários já se encontravam inadimplentes com aluguéis e encargos desde julho de 2018 e, novamente, a partir de dezembro de 2019, circunstância que afastaria a aplicação da cláusula resolutiva prevista no pacto. Defende, por conseguinte, a obrigação de pagamento dos aluguéis até a integral recuperação do imóvel sinistrado ou, ao menos, até a data da efetiva devolução das chaves, em junho de 2021. Questiona, ainda, a utilização do INPC como índice de atualização, ao argumento de que o contrato expressamente estipulou o IGPM.

Da análise detida dos autos, constata-se que a sentença reconheceu a existência de débitos pretéritos, mas afastou a cobrança após o incêndio, por entender que o contrato se resolvia de pleno direito, em razão da impossibilidade de uso do imóvel. Entretanto, o contrato de locação celebrado entre as partes, na cláusula oitava, parágrafo quinto, prevê a resolução automática em caso de sinistro que inviabilize a atividade dos locatários, desde que estes não tenha concorrido para o evento e esteja em dia com suas obrigações, conforme anteriormente transcrito. 

Ocorre que já havia débitos locatícios em aberto quando do incêndio. O inadimplemento descaracteriza o preenchimento das condições previstas no contrato, impedindo que os locatários se beneficiem da cláusula resolutiva.

Enquanto não houver a efetiva entrega das chaves, subsiste a obrigação do locatário de arcar com os aluguéis e encargos da locação. Isto porque a extinção das obrigações contratuais depende de ato inequívoco de devolução da posse direta do bem, o que somente se verificou em 22/06/2021 (ID 49864194). Até então, ainda que o imóvel estivesse atingido por incêndio, permanecia hígida a relação obrigacional, cabendo aos locatários suportar os riscos contratuais, nos moldes dos arts. 421 e 422 do Código Civil, que impõem a observância da boa-fé objetiva e da função social do contrato.

Quanto ao índice de atualização monetária, assiste razão à recorrente. O contrato firmado estipulou o IGPM como índice de correção, critério que deve prevalecer em respeito ao princípio da força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda), ressalvada apenas a hipótese de abusividade ou de inviabilidade de aplicação, não evidenciada no caso. A substituição do IGPM pelo INPC pela sentença representou alteração indevida do ajuste livremente pactuado, em afronta ao art. 421-A do Código Civil.

Nesta linha de intelecção:

“Ementa: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS VENCIDOS. INADIMPLÊNCIA CONTRATUAL . MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação Cível interposta por B .A. Meio Ambiente Ltda e outro contra sentença da 10ª Vara Cível e Empresarial de Belém, que julgou procedente ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis vencidos, condenando os réus ao pagamento dos débitos locatícios e demais encargos contratuais até a desocupação do imóvel. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) se houve inadimplemento contratual por parte dos apelantes, que alegam ter desocupado voluntariamente o imóvel sem débitos pendentes; (ii) a taxa de correção monetária aplicável, pleiteando os apelantes a substituição do IGPM pela taxa SELIC. III. RAZÕES DE DECIDIR O inadimplemento contratual é confirmado pela falta de comprovação de pagamento dos aluguéis devidos até a desocupação, que ocorreu após a citação. A correção monetária pelo IGPM é mantida, pois é o índice regularmente adotado em contratos de locação, não havendo motivo para substituição pela taxa SELIC. A mora do locatário é incontroversa, uma vez que o próprio apelante reconheceu o débito, e os juros de mora de 1% ao mês foram devidamente fixados, conforme os parâmetros legais e jurisprudenciais. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: O inadimplemento de aluguéis até a efetiva desocupação do imóvel justifica a rescisão contratual e a condenação ao pagamento dos valores devidos com correção monetária pelo IGPM e juros de mora de 1% ao mês. Não é necessária notificação extrajudicial para constituição em mora nos casos de despejo por inadimplemento. Dispositivos relevantes citados: CC, art. 406; Lei 8.245/1991, art. 9º, I; CPC, art . 85. Jurisprudência relevante citada: TJ-MG, Apelação Cível nº 50443441320168130024, rel. Des. José de Carvalho Barbosa, j . 29.08.2024; TJPA, Apelação Cível nº 0000371-92.2008 .8.14.0009, rel. Des . Maria de Nazaré Saavedra Guimarães, j. 22.03.2022. (TJ-PA - APELAÇÃO CÍVEL: 08268321620188140301 22826440, Relator.: ALEX PINHEIRO CENTENO, Data de Julgamento: 15/10/2024, 2ª Turma de Direito Privado)”.

Nestas condições, impõe-se o parcial provimento do recurso de  TRENTON EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA., para estender a condenação aos aluguéis e encargos até a data da devolução das chaves (22/06/2021), bem como para determinar a aplicação do IGPM como índice de atualização.

Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao apelo de CARTÓRIO DO 5º OFÍCIO DE NOTAS, AGÉLIO JOSE DOREA VIEIRA e ERBENE CARDOSO VIEIRA e CONHECER E DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso de TRENTON EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA. para estender a condenação aos aluguéis e encargos até a data da devolução das chaves (22/06/2021), bem como para determinar a aplicação do IGPM como índice de atualização, mantendo a sentença recorrida em seus demais termos.

Majoro o percentual da condenação ao pagamento de honorários advocatícios de sucumbência para 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação.

Após o trânsito em julgado, remeta-se à origem com as cautelas de praxe.

Zandra ANunciação Alvarez Parada

Juíza Substituta de 2º Grau - Relatora