PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PERMUTA DE TERRENO. DIFERENÇA DE METRAGEM. PRETENSÃO DE RESSARCIMENTO POR PREJUÍZO MATERIAL. INAPLICABILIDADE DO PRAZO DECADENCIAL DO ART. 445 DO CÓDIGO CIVIL. PRETENSÃO INDENIZATÓRIA. INCIDÊNCIA DO PRAZO PRESCRICIONAL DECENAL DO ART. 205 DO CÓDIGO CIVIL. JURISPRUDÊNCIA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. PROVIMENTO DO RECURSO. MANUTENÇÃO DA CONDENAÇÃO POR DANOS MORAIS E DA OBRIGAÇÃO DE FAZER FIXADA NA RECONVENÇÃO. 

1.        O reconhecimento de diferença de metragem do imóvel permutado não conduz necessariamente à via redibitória, admitindo também discussão autônoma sobre o prejuízo financeiro suportado pelo contratante lesado. 

2.        Quando a demanda não busca a redibição do contrato nem o abatimento proporcional do preço, mas sim a reparação material pelos prejuízos decorrentes do vício, a pretensão é de natureza indenizatória, afastando-se o prazo decadencial do art. 445 do Código Civil. 

3.        Conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça, a pretensão indenizatória fundada em vício de construção ou de quantidade sujeita-se ao prazo prescricional geral de 10 (dez) anos do art. 205 do Código Civil, e não ao prazo decadencial: AgInt no REsp 1.831.114/SP, julgado em 18/09/2024; AgInt no AREsp 2.431.587/SP; REsp 1.534.831/DF. 

4.        Proposta a ação dentro do prazo prescricional decenal, impõe-se o reconhecimento do direito ao ressarcimento da diferença de metragem, com restituição dos valores correspondentes, acrescidos de correção monetária desde o desembolso e juros moratórios a partir da citação. 

5.        A condenação por danos morais decorrentes da demora prolongada e injustificada na expedição do “Habite-se” deve ser mantida, pois a frustração do legítimo direito de uso do imóvel ultrapassa o mero aborrecimento e viola a boa-fé objetiva e a confiança legítima.

6.        Mantém-se, igualmente, a obrigação de fazer destinada à obtenção do “Habite-se”, nos termos da sentença, diante do risco concreto e da repercussão direta sobre a regularização e fruição do imóvel. 

RECURSO PROVIDO EM PARTE. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. PROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS DA AÇÃO ORIGINÁRIA E MANUTENÇÃO INTEGRAL DOS TERMOS DA RECONVENÇÃO. 

 Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível n. 8018537-26.2019.8.05.0001, em que figuram como apelante e apelada as partes acima relacionadas.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, em CONHECER E DAR PROVIMENTO EM PARTE AO RECURSO, pelas razões a seguir expendidas no voto condutor.

VII

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido em parte Por Unanimidade

Salvador, 11 de Dezembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Cuida-se de Apelação Cível interposta pela COOPERATIVA HABITACIONAL ANABB LTDA contra sentença proferida nos autos da ação de reparação de danos materiais cumulada com reconvenção movida em desfavor de ESTACIO LUIZ BORGES COHIM SILVA , em que se reconheceu a decadência do direito da autora, julgando-se improcedente o pedido inicial e parcialmente procedente a reconvenção, impondo à cooperativa obrigação de obter o alvará de “Habite-se” no prazo de seis meses, sob pena de multa diária de R$ 1.000,00 até o limite de R$ 100.000,00, além da condenação ao pagamento de danos morais no valor de R$ 10.000,00 ao réu/reconvinte.

A sentença foi juntada no Id 43822050.

Irresignada, a autora interpôs Apelação no Id 43822054, sustentando, em síntese, que a decisão de origem não merece prosperar. A apelante afirma que houve vício aparente no negócio jurídico decorrente da diferença de metragem do terreno permutado, alegando que a diminuição de área configura fato apto a gerar ressarcimento, e que, diante da aplicação do Código de Defesa do Consumidor, o prazo prescricional é decenal, nos termos do art. 205 do Código Civil e da interpretação conferida pelo STJ no REsp 1.534.831/DF. Aduz que houve equívoco do juízo de origem ao reconhecer decadência, pois a pretensão seria indenizatória, e não mera redibição ou abatimento de preço.

Assevera, também, que a negativa de “Habite-se” não decorre de inércia da cooperativa, mas de trâmites administrativos perante o Município de Salvador, de modo que não subsiste fundamento para condenação por danos morais. Requer, ao final, a reforma integral da sentença, com julgamento de procedência dos pedidos autorais e improcedência da reconvenção.

O processo foi regularmente remetido à segunda instância, tendo sido oportunizada a manifestação da parte apelada. O apelado apresentou Contrarrazões no Id 43822059, defendendo a manutenção da sentença pelos seus próprios fundamentos. Em síntese, sustenta que o vício de metragem do imóvel foi descoberto em novembro de 2011, quando houve o indeferimento do alvará de “Habite-se”, sendo inequívoca a decadência da pretensão fundada em vício redibitório, nos termos do art. 445, §1º, do Código Civil, e também a prescrição da eventual pretensão indenizatória prevista no art. 206, §3º, V, do Código Civil, uma vez que a ação somente foi ajuizada em 2019.

Sustenta, ainda, a regularidade da condenação por danos morais, argumentando que a demora injustificada na obtenção do “Habite-se” gerou insegurança e prejuízos aos condôminos, violando a boa-fé objetiva e o princípio da confiança.

Após a juntada das contrarrazões, não foram apresentadas outras manifestações no 2º grau até o momento da elaboração do presente relatório.

Elaborei o presente relatório e, estando o feito em condições de julgamento, determinei inclusão em pauta.

Salvador/BA, 14 de novembro de 2025.

Desª. REGINA HELENA SANTOS E SILVA 

Relatora 

VII 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço da apelação.

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço da apelação interposta por COOPERATIVA HABITACIONAL ANABB LTDA.

Passo ao exame do mérito.

A controvérsia devolvida a esta instância consiste em definir se a pretensão deduzida na ação originária — voltada à obtenção de ressarcimento material decorrente da diferença de metragem do terreno permutado para construção do empreendimento imobiliário — está sujeita ao prazo decadencial previsto no art. 445 do Código Civil (vício redibitório) ou ao prazo prescricional decenal do art. 205 do Código Civil, por possuir natureza indenizatória.

A sentença recorrida concluiu pela decadência do direito da autora, sob o fundamento de que a causa de pedir estaria vinculada ao vício redibitório, configurando hipótese de abatimento proporcional do preço. Contudo, uma análise mais detida da petição inicial revela que a pretensão deduzida tem natureza tipicamente indenizatória, não se objetivando o redirecionamento das prestações contratuais ou a resolução do negócio, mas sim o ressarcimento da redução patrimonial suportada pela cooperativa em razão da constatação de que a área permutada era inferior àquela informada pelos permutantes.

Nessa perspectiva, não se trata de pedido redibitório, mas de reparação pelos prejuízos decorrentes do inadimplemento contratual, o que altera substancialmente o regime jurídico aplicável.

O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado no sentido de que, quando a demanda não busca redibir o contrato nem obter abatimento do preço, mas sim indenização por prejuízos decorrentes do vício, afasta-se o prazo decadencial e incide a prescrição decenal do art. 205 do Código Civil. Cita-se:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RES PONSABILIDADE CIVIL. VÍCIO DE CONSTRUÇÃO DO IMÓVEL. PRETENSÃO PARA RESSARCIMENTO . NATUREZA INDENIZATÓRIA. PRAZO PRESCRICIONAL GERAL. ART. 205 DO CC . SÚMULA N. 83 DO STJ. ASTREINTES. PROPORCIONALIDADE . IMPOSSIBILIDADE DE REDUÇÃO. SÚMULA N. 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA POR SEUS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS . 1. A jurisprudência desta Corte é assente no sentido de que, quando a pretensão do consumidor é de natureza indenizatória, decorrente de vícios de construção, aplica-se o prazo prescricional geral de 10 anos previsto no art. 205 do Código Civil, afastando-se o prazo decadencial. 2 . A fixação da multa cominatória pela instância a quo somente pode ser revista em casos de valor irrisório ou exagerado, o que não se verificou no presente caso, atraindo o óbice da Súmula n. 7 do STJ. 3. Não havendo elementos aptos a infirmar a decisão atacada, mantém-se a decisão por seus próprios fundamentos . 4. Agravo interno a que se nega provimento.

(STJ - AgInt no REsp: 1831114 SP 2019/0235958-7, Relator.: Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Data de Julgamento: 16/09/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 18/09/2024)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA . AÇÃO INDENIZATÓRIA. DANOS MATERIAIS E MORAIS. VÍCIO CONSTRUTIVO. PRESCRIÇÃO DECENAL . ART. 205 DO CÓDIGO CIVIL. TERMO INICIAL. SÚMULA Nº 568/STJ 1 . No caso, não subsiste a alegada ofensa ao art. 1.022 do Código de Processo Civil, pois o tribunal de origem enfrentou as questões postas, não havendo no aresto recorrido omissão, contradição, obscuridade ou erro material.2 . O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que se aplica o prazo prescricional decenal disposto no art. 205 do Código Civil à pretensão indenizatória decorrente de vício construtivo. Precedentes.3 . O tribunal de origem decidiu em consonância com a jurisprudência desta Corte Superior ao concluir que termo inicial da prescrição é a data do conhecimento das falhas construtivas.4. Estando o acórdão recorrido em consonância com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, correta a aplicação da Súmula nº 568/STJ.5 . Agravo interno não provido.

(STJ - AgInt no AREsp: 2431587 SP 2023/0255818-9, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 22/04/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 25/04/2024)

Assim, mostra-se inadequada a aplicação automática do prazo decadencial quando o vício de construção resulta em pretensão condenatória indenizatória, pois, nessa hipótese, não se exerce direito potestativo, mas direito subjetivo patrimonial.

No caso concreto, é incontroverso que o indeferimento do “Habite-se” pelo Município de Salvador ocorreu em 11/11/2011, marco temporal que tornou evidente à cooperativa a redução de metragem do imóvel permutado. A ação foi proposta em 2019, portanto dentro do prazo prescricional decenal, razão pela qual não há prescrição nem decadência a reconhecer.

Nesse passo, destaca-se que a diferença de metragem implicou prejuízo financeiro à autora, decorre de cumprimento ao Coeficiente Máximo de reserva do imóvel estabelecido por lei que determina a reserva de parte do imóvel para uso público (id. 43821955).

A respeito o Superior Tribunal de Justiça destacou que

“A evicção consiste na perda parcial ou integral do bem, via deregra, em virtude de decisão judicial que atribui o uso, a posse oua propriedade a outrem, em decorrência de motivo jurídico anteriorao contrato de aquisição, podendo ocorrer, ainda, em virtude de atoadministrativo do qual também decorra a privação da coisa.Precedentes. 3 . A perda do bem por vício anterior ao negócio jurídico oneroso éfator determinante da evicção, tanto que há situações em que, adespeito da existência de decisão judicial ou de seu trânsito emjulgado, os efeitos advindos da privação do bem se consumam, desde que, por óbvio, haja a efetiva ou iminente perda da posse ou da propriedade, e não uma mera cogitação da perda ou limitação desse direito. 4. O trânsito em julgado da decisão que atribui a outrem a posse oua propriedade da coisa confere o respaldo ideal para o exercício do direito oriundo da evicção. Todavia, o aplicador do direito não pode ignorar a realidade hodierna do trâmite processual nos tribunais que, muitas vezes, faz com que o processo permaneça ativo por longos anos, ocasionando prejuízos consideráveis advindos da constrição imediata dos bens do evicto, que aguarda, impotente, o trânsito em julgado da decisão que já há muito assegurava-lhe o direito . 5. No caso dos autos, notadamente, houve decisão declaratória da ineficácia das alienações dos imóveis litigiosos - assim como seu arresto - em virtude do reconhecimento de fraude nos autos da execução fiscal movida pelo Estado de Goiás contra a empresa OnogásS/A, que transferiu os referidos bens à recorrente, sendo certo que, em consulta ao sítio do Tribunal a quo, verificou-se a improcedência dos embargos à execução fiscal em 14/12/2012, em processo que tramita desde 1998.6. Dessarte, a despeito de não ter ainda ocorrido o trânsito em julgado da decisão prolatada na execução fiscal, que tornou ineficaz a alienação dos bens imóveis objeto do presente recurso, as circunstâncias fáticas e jurídicas acenam para o robusto direito do adquirente, mormente ante a determinação de arresto, medida que pode implicar no desapossamento dos bens e que promove sua imediata afetação ao procedimento executivo futuro .7. O exercício do direito oriundo da evicção independe da denunciação da lide ao alienante na ação em que terceiro reivindica a coisa, sendo certo que tal omissão apenas acarretará para o réu  a perda da pretensão regressiva, privando-lhe da imediata obtenção do título executivo contra o obrigado regressivamente, restando-lhe, ainda, o ajuizamento de demanda autônoma. Ademais, no caso, o adquirente não integrou a relação jurídico-processual que culminou na decisão de ineficácia da alienação, haja vista se tratar de executivo fiscal, razão pela qual não houve o descumprimento da cláusula contratual que previu o chamamento da recorrente aoprocesso. 8. Recurso especial não provido.

(STJ - REsp: 1332112 GO 2012/0135223-7, Relator.: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 21/03/2013, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/04/2013)

Configurada, assim, a responsabilidade civil do apelado, uma vez que a diferença de metragem implicou prejuízo financeiro à autora, que suportou contraprestação econômica incompatível com a área efetivamente recebida. O ressarcimento da diferença de metragem não altera a estrutura do contrato nem impede o cumprimento do acordo celebrado entre as partes, tratando-se apenas de restabelecimento do equilíbrio econômico do negócio jurídico, princípio consagrado nos arts. 317 e 421 do Código Civil.

Portanto, impõe-se a reforma da sentença nesse ponto para julgar procedente o pedido de ressarcimento material, correspondente à diferença equivalente a metragem diminuída devendo tais valores serem apurados em liquidação.

No tocante ao pedido reconvencional, relativos ao dano moral decorrente da demora na expedição do “Habite-se”, entendo que a condenação deve ser mantida, pois a própria cooperativa reconhece que a regularização depende de tramitação administrativa perante órgãos públicos. O atraso gera impacto direto na utilização plena do imóvel, produzindo inegável insegurança e frustração legítima ao adquirente, em nítida violação à boa-fé objetiva — independentemente de vinculação com a diferença de metragem posteriormente constatada.

Assim, não há razão para afastar os fundamentos de procedência do pedido reconvencional, devendo permanecer a condenação em danos morais e a obrigação de fazer, tal como fixada.

Ante o exposto, voto no sentido de DAR PROVIMENTO AO RECURSO, para afastar a decadência e a prescrição reconhecidas na sentença, aplicando-se à espécie o prazo prescricional decenal do art. 205 do Código Civil; julgar procedentes os pedidos da ação originária, condenando o réu ao ressarcimento da diferença de metragem, a ser apurada em liquidação; manter a condenação por danos morais e a obrigação de fazer estabelecida na sentença, por seus próprios fundamentos.

Em razão da sucumbência recíproca invertida em maior extensão pela parte ré, redistribuo os ônus sucumbenciais, impondo-lhe o pagamento das custas e honorários advocatícios, estes fixados em 15% sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85, §§ 2º e 11, do CPC.

Acaso, a incidência de percentual sobre o valor da condenação resulte em honorários irrisórios, fixo a verba honorária por apreciação equitativa no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), o que faço com lastro no art. 85, § 8º, do CPC.

Sala das Sessões,        de                              de 2025.

DESª. REGINA HELENA SANTOS E SILVA 

Relatora 

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