PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS SIMULTÂNEAS. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E DEVOLUÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. NATUREZA JURÍDICA DO CONTRATO. VENDA AD CORPUS CONFIGURADA. EXCLUSÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES POR CONFIGURAR DECISÃO EXTRA PETITA. FIXAÇÃO DO VALOR DE TAXA DE OCUPAÇÃO REMETIDA À LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. RECURSO DO RÉU DESPROVIDO. RECURSO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Recursos simultâneos de apelação interpostos contra sentença proferida pelo Juízo de Direito da 3ª Vara Cível de Salvador, que julgou procedente, em parte, o pedido formulado na ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e devolução de valores ajuizada por GABRIELA CASTRO GASPARIAN e outros, referente a contrato de promessa de compra e venda da fazenda denominada Gangorrinha.

A sentença declarou rescindido o contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, reconheceu o esbulho possessório pelo inadimplemento contratual do réu e confirmou a reintegração de posse em favor dos autores. Condenou o demandado ao pagamento de taxa de ocupação pelo período em que esteve irregularmente no imóvel, com base em valor mensal fixado, e determinou a restituição de eventual valor remanescente ao réu.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão:

(i) saber se o contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes se deu na modalidade ad corpus ou ad mensuram, com as respectivas consequências jurídicas em caso de divergência entre área contratada e área real; e

(ii) verificar a legalidade da condenação da autora à restituição de valores ao réu, e a correção do valor arbitrado a título de taxa de ocupação do imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A análise do contrato de promessa de compra e venda, conjugada com a declaração firmada pelo réu no mesmo dia da celebração contratual, revelou tratar-se de venda realizada na modalidade ad corpus, uma vez que o comprador reconheceu previamente a existência de divergência entre as medidas reais do imóvel e as constantes nos documentos e declarou não ter o que reclamar quanto a isso.

O contrato envolveu a aquisição da fazenda com suas benfeitorias, com delimitação individualizada e denominação própria, o que reforça o enquadramento na modalidade ad corpus, nos termos do art. 500, § 3º, do Código Civil.

Considerando a natureza da venda e a ciência inequívoca do comprador quanto à extensão do imóvel, inaplicável a pretensão de resolução contratual ou abatimento proporcional do preço com base na alegada diferença de área.

Manteve-se a rescisão contratual declarada na sentença, por inadimplemento do comprador, bem como o reconhecimento do esbulho possessório e a reintegração de posse, com fundamento na descontinuidade dos pagamentos ajustados.

Reformou-se a sentença no ponto em que determinava a restituição de valores pela autora ao réu, por ausência de pedido reconvencional, configurando decisão extra petita, vedada pelo ordenamento jurídico.

Quanto ao valor fixado a título de taxa de ocupação, ausente fundamentação na sentença quanto ao montante arbitrado. Considerando a complexidade da matéria, postergou-se a definição do quantum debeatur para fase de liquidação de sentença.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso de HELDIO GAMA TEIXEIRA desprovido. Recurso de GABRIELA CASTRO GASPARIAN parcialmente provido para: (i) reconhecer o caráter ad corpus do contrato de promessa de compra e venda; (ii) excluir a condenação da autora à restituição de valores, por configurar julgamento extra petita; (iii) postergar para a fase de liquidação de sentença a fixação do valor da taxa de ocupação devida durante o período de esbulho.

Legislação relevante citada: Código Civil, art. 500, §§ 1º a 3º.

Jurisprudência relevante citada: TJ-DF, Apelação Cível 0748393-71.2022.8.07.0001, Rel. Des. Roberto Freitas Filho, 3ª Turma Cível, j. 21.09.2023, DJe 05.10.2023.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 0020510-80.2004.8.05.0001, em que figuram como apelante HELDIO GAMA TEIXEIRA e como apelada GABRIELA CASTRO GASPARIAN e outros (2).

ACORDAM os magistrados integrantes da Quinta Câmara Cível do Estado da Bahia, por unanimidade, em negar provimento aor ecurso interposto por  HELDIO GAMA TEIXEIRA e, ainda, em dar parcial provimento ao recurso interposto por GABRIELA CASTRO GASPARIAN, nos termos do voto do relator. 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Após o voto do Relator pelo Desprovimento do recurso interposto por HELDIO GAMA TEIXEIRA e Provimento Parcial do recurso de GABRIELA CASTRO GASPARIAN, acompanhado pela Desa. Maria das Graças Hamilton, Desa. Marielza Maues Pinheiro Lima apresentou divergência para NEGAR PROVIMENTO ao Recurso do Réu e DAR PARCIAL PROVIMENTO ao Recurso dos Autores. Ampliada a turma Julgadora, Des. José Cícero Landin Neto e Desa. Carmem Lúcia Santos Pinheiro acompanharam o Relator . RESULTADO: NEGAR PROVIMENTO ao Recurso do Réu e DAR PARCIAL PROVIMENTO ao Recurso dos Autores. POR MAIORIA.

Salvador, 24 de Fevereiro de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Trata-se de recursos simultâneos de apelação interpostos contra sentença proferida pelo Juízo de Direito da 3ª Vara Cível de Salvador, que julgou procedente, em parte, o pedido formulado na ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e devolução de valores, referente a contrato de promessa de compra e venda da fazenda denominada Gangorrinha, nos seguintes termos:

"[...] Pelo exposto, JULGO PROCEDENTE EM PARTE os pedidos dos requerentes, para Declarar Rescindido o contrato de Promessa de Compra e Venda firmado entre as partes, e por haver se configurado o esbulho possessório do acionado, em decorrência de sua inadimplência, venho a confirmar a decisão liminar para tornar definitiva reintegração de posse dos autores sobre o imóvel rural denominado Fazenda Gangorrinha, situado no Município de Ribeira do Amparo. Condeno o acionado ao pagamento do valor de R$ 1.200,00 (-) mensais, a título de taxa de ocupação desde 15/12/2002 até quando o acionado desocupou o imóvel por meio de decisão liminar deste Juízo em 20/10/2004, [acrescidos de correção monetária e juros de mora de 1% ao mês], devendo o valor remanescente pertencente ao acionado ser a ele restituído após a referida dedução, acrescido também de juros de mora e correção monetária [...]" (id. 9569451)

Em suas razões recursais, HELDIO GAMA TEIXEIRA sustenta, em síntese, que cumpriu integralmente suas obrigações contratuais, afirmando que o contrato se deu na modalidade “ad corpus”, razão pela qual não haveria fundamento para a devolução de valores em virtude de diferença de metragem. Argumenta que a posse foi retomada judicialmente e que a parte autora permaneceu longamente inadimplente, utilizando-se da exceção do contrato não cumprido de forma indevida. Requer o provimento do recurso para reformar a sentença que determinou a devolução parcial dos valores pagos pelo imóvel.

A parte Autora também interpôs recurso de apelação, sustentando que a relação jurídica deve ser resolvida pela ausência de cumprimento da obrigação de pagamento por parte de Héldio. Afirmam que a posse do imóvel era injusta e requerem a reforma da sentença para condenar Héldio em perdas e danos, negando-lhe qualquer direito à restituição de valores.

Contrarrazões apresentadas por ambas as partes litigantes nos ids. 9569577 e 9569578.

Elaborado o voto, restituo os autos à secretaria, acompanhados do presente relatório, conforme preceitua o artigo 931 do Código de Processo Civil.

Salvador, data registrada em sistema.

Des. NIVALDO DOS SANTOS AQUINO

RELATOR

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Conforme relatado, trata-se de recursos simultâneos de apelação interpostos contra sentença proferida pelo Juízo de Direito da 3ª Vara Cível de Salvador, que julgou procedente, em parte, o pedido formulado na ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e devolução de valores ajuizada por GABRIELA CASTRO GASPARIAN e outros, referente a contrato de promessa de compra e venda da fazenda denominada Gangorrinha.

O Juízo de primeiro grau julgou os pedidos nos seguintes termos:

"[...] Pelo exposto, JULGO PROCEDENTE EM PARTE os pedidos dos requerentes, para Declarar Rescindido o contrato de Promessa de Compra e Venda firmado entre as partes, e por haver se configurado o esbulho possessório do acionado, em decorrência de sua inadimplência, venho a confirmar a decisão liminar para tornar definitiva reintegração de posse dos autores sobre o imóvel rural denominado Fazenda Gangorrinha, situado no Município de Ribeira do Amparo. Condeno o acionado ao pagamento do valor de R$ 1.200,00 (-) mensais, a título de taxa de ocupação desde 15/12/2002 até quando o acionado desocupou o imóvel por meio de decisão liminar deste Juízo em 20/10/2004, [acrescidos de correção monetária e juros de mora de 1% ao mês], devendo o valor remanescente pertencente ao acionado ser a ele restituído após a referida dedução, acrescido também de juros de mora e correção monetária [...]" (id. 9569451)

O cerne da questão controvertida entre as partes diz respeito à natureza do contrato de promessa de compra e venda do imóvel rural sob disputa, ou seja, se a venda se deu em caráter ad corpus ou ad mensuram, de modo a verificar as consequências jurídicas da avença.

O demandado HELDIO GAMA TEIXEIRA defende que o contrato de compra e venda da Fazenda Gangorrinha se deu na modalidade "ad mensuram", e que a prova pericial realizada nos autos aferiu a existência de área significativamente menor do que a prevista no contrato. Sustenta que a incompatibilidade entre a realidade fática e as medidas autênticas da fazenda o levou a interromper o pagamento das prestações mensais, invocando a exceção do contrato não cumprido, uma vez que os vendedores não cumpriram sua parte do acordo. 

Por sua vez, GABRIELA CASTRO GASPARIAN defende que o contrato de compra e venda do imóvel foi na modalidade "ad corpus", que o contrato estabelecia as medidas das áreas constantes nos títulos aquisitivos, porém uma declaração assinada pelo apelado na mesma data do contrato afirma que ele tinha ciência de que as medidas reais do imóvel eram inferiores ao que constava de fato.

Acerca do tema controvertido, o Código Civil brasileiro estabelece a possibilidade de compra e venda de imóvel sob duas sistemáticas distintas: (1) a compra e venda em caráter ad corpus (preço pela coisa certa e discriminada); e (2) a compra e venda em caráter ad mensuram (preço por medida de extensão).

Código Civil

Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.

§ 1º Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio.

§ 2º Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso.

§ 3º Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus.

Elucidativo o seguinte julgado acerca da distinção entre as duas modalidades de compra e venda:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE CONHECIMENTO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. AD MENSURAM . AD CORPUS. RESSARCIMENTO INDEVIDO. APELAÇÃO DESPROVIDA. HONORÁRIOS MAJORADOS .

1. É fundamental a distinção entre a venda por medida (?ad mensuram?) e a venda ?ad corpus?, porque os efeitos do negócio jurídico são diferentes.

2. A venda de imóvel 'ad mensuram' ou por medida é aquela em que se fixa área determinada e estipula o preço por medida de extensão . Na prática, a venda 'ad mensuram' acontece quando o comprador adquire uma determinada metragem de terreno. Por consequência, o vendedor tem de entregar a quantidade vendida, observado pelo comprador um limite legal de tolerância em favor do vendedor de até menos de 1/20 (um vinte avos) ou 5% (cinco por cento) da área total enunciada. Nesse caso, tanto o vendedor quanto o comprador têm o prazo decadencial de um ano, nos termos do art. 501 do CC, para reclamarem em juízo a complementação da área faltante, ou a rescisão do contrato ou o abatimento proporcional do preço, contado a partir do registro do título, ou, então, a partir da imissão na posse se houver atraso por culpa do alienante .

3. Considera-se 'ad corpus' a compra e venda de uma determinada área, com limites e confrontações conhecidos pelas partes e colocados na descrição do título. Nesse caso, as partes não estão interessadas nas dimensões da porção de terra, mas no todo que compõe a área. Por consequência, há óbice à eventual pretensão de complementação da área ou devolução do excesso .

4.No caso, o bem foi vendido como corpo certo, individualizado por suas características e confrontações, e, também, por sua denominação, por se tratar de imóvel rural, o que caracteriza o negócio jurídico de compra e venda de imóvel como ?ad corpus?.

5. Apelação desprovida . Honorários advocatícios majorados.

(TJ-DF 07483937120228070001 1762156, Relator.: Roberto Freitas Filho, Data de Julgamento: 21/09/2023, 3ª Turma Cível, Data de Publicação: 05/10/2023)

Nesse contexto, imperiosa a análise do contrato entabulado para aferir qual dessas modalidades possíveis de compra e venda restou preponderante no momento da avença.

Da leitura do contrato acostado no id. 9568988 dos autos, observo que, em 07/05/2001, a Sr. Gabriela Castro Santos firmou o contrato de compra e venda, na qualidade de vendedora do bem, ao passo em que o Sr. Heldio Gama Teixeira comprometeu-se a comprar o imóvel rural denominado Fazenda Gangorrinha, situada no Município de Ribeira do Amparo/BA, e constituída pelos imóveis e construções constantes do Anexo I do contrato, totalizando uma área de 211,735 ha ou 699,95 tarefas, pelo preço de R$ 160.000,00 em dinheiro e pela assunção de dívida no valor de R$ 151.844,92. 

Consta dos autos, ainda, declaração firmada pelo Sr. Heldio Gama Teixeira, no dia da assinatura do contrato em exame, no seguinte sentido:

"Declara, para os devidos fins, ter conhecimento pleno e irretratável, das reais medidas correspondentes aos imóveis que compõem a Fazenda Gangorrinha e anexos, na forma abaixo indicada, não tendo o que reclamar a qualquer título, quanto as eventuais diferenças apuradas em escritura pública ou outro documento" (id. 9569000)

Evidentemente, trata-se, a referida declaração, de parte integrante do negócio jurídico e vetor importante de sua interpretação. Isso porque o imperativo da boa-fé objetiva, adotada pelo Direito Civil brasileiro como vetor de interpretação dos contratos, veda às partes do negócio jurídico a adoção de comportamentos contraditórios, nas fases pré e pós contratuais, em homenagem ao princípio da proteção da confiança.

O que se percebe, da leitura atenta dos autos, é que o Sr. Heldio Gama Teixeira comprometeu-se a honrar com o contrato de compra e venda tendo conhecimento de que a área registral do imóvel não correspondia à exata área fática da Fazenda, o que atrai o caráter ad corpus para a presente compra e venda, hipótese em que as menções de área assumem feição meramente enunciativa, de caráter secundário, nos exatos termos do art. 500, § 3º, do Código Civil.

Some-se a isso a circunstância de que o negócio jurídico não se deu apenas sobre terra nua, mas sobre um imóvel que continha benfeitorias, o que reforça a verossimilhança de que a compra e venda tinham por objeto, preponderantemente, a Fazenda Gangorrinha no estado em que se encontrava à época do contrato, tendo as dimensões expostas no instrumento contratual sido aquelas consideradas registrais e em caráter meramente enunciativo, porém expressamente informadas de que não correspondiam às reais medidas do imóvel rural (id. 9569000). 

Nesses casos, diz a lei, não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus (art. 500, § 3º, do Código Civil).

Importante registrar, nesse contexto, a irrelevância da divergência de áreas entre aquelas constantes do instrumento contratual e da perícia realizada em juízo (id. 9569332), dada a natureza ad corpus do contrato, que ora se reconhece.

Por tais razões, mantém-se a sentença na parte em que declarou rescindido o contrato de compra e venda, haja vista o inadimplemento das obrigações assumidas pelo comprador, bem como na parte em que reconheceu o direito da autora ao recebimento de taxa de ocupação do imóvel no período em que configurado o esbulho possessório.

Por outro lado, deve ser parcialmente reformada a sentença no ponto em que considerou ter ocorrido venda ad mensuram, em razão dos fundamentos acima expostos, além de ser imperiosa a exclusão da condenação da autora à restituição de valores aos demandados, eis que tal comando judicial não encontrava respaldo na reconveção movida pelo demandado, configurando, portanto, decisão extra petita, vedada pelo ordenamento processual brasileiro. 

No tocante ao valor devido à Autora em razão da ocupação da área durante o esbulho reconhecido na sentença, verifico que a sentença não contém qualquer fundamentação quanto ao valor mensal arbitrado em R$ 1.200,00. E, dada à complexidade das alegações e dos critérios para a sua correta fixação, reputo conveniente reformar a sentença neste ponto, postergando a fixação do quantum debeatur para ulterior liquidação de sentença.

Conclusão

Ante o exposto, voto no sentido de negar provimento ao recurso interposto por HELDIO GAMA TEIXEIRA, e, ainda, no sentido de dar parcial provimento ao recurso interposto por GABRIELA CASTRO GASPARIAN, a fim de reconhecer o caráter ad corpus do contrato, de excluir da sentença a condenação da Autora à restituição de valores aos demandados, por configurar julgamento extra petita, bem como para postergar para ulterior liquidação de sentença por arbitramento a fixação do quantum debeatur a título de taxa de ocupação do imóvel durante o período do esbulho reconhecido na sentença.

A definição do percentual aplicável a título de honorários de sucumbência deverá ocorrer quando da liquidação do julgado, nos termos do art. 85, § 4º, II, do CPC.

Salvador/BA, data registrada em sistema.

 Des. Nivaldo dos Santos Aquino 

Relator

VOTO VISTA

Solicitei vista dos autos para debruçar-me com maior vagar sobre as questões de direito devolvidas a este Órgão Fracionário, em especial a delicada controvérsia acerca dos limites da sentença resolutória de contrato e a vedação ao enriquecimento sem causa, pontos que tensionaram o debate na sessão pretérita.

Após minucioso exame do caderno processual e da substanciosa manifestação do Eminente Relator, peço as mais respeitosas vênias para apresentar divergência DIVERGÊNCIA PARCIAL, especificamente no tocante ao capítulo que decotou da sentença a ordem de restituição de valores ao comprador, e, em menor grau, quanto à fundamentação sobre a natureza da venda. Acompanho Sua Excelência, contudo, na manutenção da rescisão contratual e na necessidade de liquidação dos haveres locatícios.

Passo a expor os fundamentos que alicerçam este posicionamento divergente.

A NATUREZA DA VENDA E A OPERABILIDADE DA DECADÊNCIA

A discussão inicial gravita em torno da modalidade da venda da "Fazenda Gangorrinha": se "ad corpus" ou "ad mensuram"?

O Contrato de Promessa de Compra e Venda (ID 9568988)  descreve, em sua Cláusula II, o objeto como uma área de 211,735 hectares. Contudo, a prova técnica produzida nos autos, notadamente o Laudo Pericial (ID 9569332) e o Memorial Descritivo (ID 9569020), apurou a existência real de apenas 91,83 hectares. Verifica-se, in casu, uma supressão de área superior a 56% (cinquenta e seis por cento) do objeto contratado.  

Sob a égide do Código Civil de 1916 — aplicável à avença firmada em 2001 —, a presunção de venda ad corpus somente se sustenta quando a diferença não excede 1/20 (5%), conforme art. 1.136 do CC/16.

CC/16. Art. 1.136. Se, na venda de um imóvel, se estipular preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, ás dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e não sendo isso possível, o de reclamar a rescisão do contracto ou abatimento proporcional do preço. Não lhe cabe, porém, esse direito, se o imóvel foi vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referencia ás suas dimensões.

Parágrafo único. Presume-se que a referencia as dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de 1/20 da extensão total enunciada.

Uma diferença que reduz o imóvel a menos da metade do prometido, atrai inexoravelmente a natureza ad mensuram. Não é razoável presumir que a extensão territorial fosse irrelevante para a formação do preço em um negócio rural de tal vulto. A "Declaração" (ID. 9569000)  assinada pelo comprador, neste contexto, deve ser interpretada restritivamente, não tendo o condão de convalidar erro substancial sobre o objeto.  

Entretanto, a conclusão prática converge com a do Eminente Relator. ^{O direito material do comprador de opor-se ao vício (seja para abater o preço, seja para resolver o contrato) submete-se a prazo decadencial de ano e dia}. Depreende-se dos autos que o Apelante/Réu foi imitido na posse em maio de 2001 e silenciou até ser demandado em 2004, conforme se extrai da cronologia dos autos e do Termo de Audiência de Justificação (ID 9569017).  

Fulminado pela DECADÊNCIA o direito de redibir ou abater, a suspensão dos pagamentos (travada em dez/2002) perdeu seu lastro jurídico. A exceptio non adimpleti contractus não socorre aquele que deixou escoar o prazo para arguir o defeito da prestação alheia. Configurada, pois, a mora solvendi, impõe-se a resolução do contrato por culpa do adquirente.

MÉRITO DA DIVERGÊNCIA: A RESTITUIÇÃO DE VALORES E O SUPOSTO JULGAMENTO EXTRA PETITA

O ponto nevrálgico deste Voto Vista reside na análise da preliminar de julgamento extra petita suscitada pelos Apelantes/Autores.

Pois bem, a exclusão da ordem de restituição conduzirá a um cenário de enriquecimento sem causa, flagrante e injustificável, em favor dos Apelantes/Autores, que recuperariam a propriedade plena do imóvel (valorizado pelo decurso de duas décadas) e, simultaneamente, reteriam a integralidade do preço pago.

O STJ firmou a tese de que a resolução do contrato de promessa de compra e venda opera efeitos ex tunc, exigindo o retorno das partes ao status quo ante.

RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C.C. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. INADIMPLEMENTO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. PAGAMENTO DE ALUGUEL PELO LONGO PERÍODO DE USO DO IMÓVEL SEM QUALQUER CONTRAPRESTAÇÃO. DESNECESSIDADE DE PEDIDO EXPRESSO. CONSECTÁRIO LÓGICO DO RETORNO AO STATUS QUO. QUANTIA QUE DEVERÁ SER APURADA EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. OBSERVÂNCIA, SE APLICÁVEL, DO DISPOSTO NO ART. 509, § 2º, DO CPC/2015, FICANDO AUTORIZADA A POSTERIOR COMPENSAÇÃO COM O VALOR RESTITUÍDO PELA RECORRENTE. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, PROVIDO EM PARTE. 1. Cinge-se a controvérsia a definir: i) se houve negativa de prestação jurisdicional; ii) se é possível decretar a perda das prestações pagas pelos promitentes compradores, como forma de compensação pelo longo tempo de ocupação do imóvel, mesmo sem haver pedido expresso na petição inicial; e iii) se a sentença proferida foi extra petita em relação à condenação da recorrente/autora à devolução das parcelas pagas aos recorridos/réus. 2. O Tribunal de origem analisou todas as questões suscitadas pela recorrente, ressaltando que a devolução das parcelas pagas seria decorrência natural do pedido de rescisão contratual, diferente do pleito de compensação pela ocupação do imóvel de forma gratuita. Por essa razão, afasta-se a apontada negativa de prestação jurisdicional. 3. A rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel impõe o retorno das partes contratantes ao status quo ante, determinando-se, de um lado, a devolução do preço pago, ainda que parcialmente, e, de outro, a restituição do imóvel cumulada com a compensação pela ocupação do bem. 4. Com efeito, o ressarcimento pela ocupação do imóvel trata-se de consectário lógico do retorno das partes ao estado anterior, pois cabe ao magistrado, ao determinar a rescisão contratual, dispor acerca da forma como as partes deverão ser restituídas à condição original, sendo desnecessário, portanto, pedido expresso na petição inicial, reconvenção ou ação própria para essa finalidade, à luz do princípio restitutio in integrum. 5. No caso, os réus ocuparam o imóvel por mais de 13 (treze) anos sem qualquer contraprestação. Dessa forma, o Juízo a quo, ao julgar procedente a ação de rescisão contratual c.c. reintegração de posse, determinando a restituição das partes ao estado anterior, deveria dispor sobre a compensação entre os valores eventualmente devidos aos compradores com as verbas devidas à vendedora, independentemente de pedido expresso, sob pena de se chancelar notório enriquecimento ilícito dos recorridos em virtude da moradia gratuita por mais de uma década. 6. Por essas razões, impõe-se a reforma do acórdão recorrido para determinar que os recorridos paguem à recorrente os aluguéis devidos pelo tempo em que ocuparam o imóvel, em quantia a ser apurada em liquidação de sentença, observado, se aplicável, o disposto no art. 509, § 2º, do CPC/2015, ficando autorizada a posterior compensação com o valor a ser restituído pela recorrente. 7. Nos termos da pacífica jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, "Rescindido o contrato, deve ser assegurado o retorno ao status quo ante, com a determinação de devolução dos valores eventuais pagos, circunstância em que não se configura a existência de julgamento extra petita pela decisão do magistrado que assim se pronuncia" (REsp 1 .471.838/PR, Relator o Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, DJe de 26/6/2015). 8. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, provido em parte. (STJ - REsp: 1731753 SP 2017/0271035-5, Relator.: MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 09/05/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 12/05/2023) (grifo acrescido)

A restituição das parcelas pagas pelo comprador — ainda que inadimplente — não é um "pedido" dependente de reconvenção, mas sim um efeito automático, lógico e necessário da própria sentença que desconstitui o vínculo contratual. Ao declarar rescindido o contrato, desaparece a causa jurídica que legitimava a retenção do dinheiro pelos vendedores.

Ademais, a Cláusula V do Contrato (ID 9569005), invocada pelos Apelantes/Autores para justificar a retenção total ("perda das parcelas a título de indenização"), é nula de pleno direito por ser leonina. O art. 413 do Código Civil (correspondente ao art. 924 do CC/16) é norma de ordem pública que impõe o dever de reduzir equitativamente a penalidade manifestamente excessiva.  

Portanto, a sentença de primeiro grau (ID 9569556) foi tecnicamente precisa ao realizar o "encontro de contas": compensar o crédito correspondente ao valor pago com a taxa de ocupação/aluguéis, ordenando a devolução apenas do que sobejar. Não há vício de julgamento extra petita, mas estrita aplicação da lei civil.

DA FIXAÇÃO DA TAXA DE OCUPAÇÃO (LUCROS CESSANTES)

Acompanho o Eminente Relator para reformar a sentença quanto ao valor fixo de R$ 1.200,00.

A indenização pelo uso do imóvel (aluguéis) deve refletir a realidade de mercado para evitar enriquecimento ilícito de qualquer das partes. Tratando-se de imóvel rural complexo, a fixação aleatória é temerária.  

A apuração deve ocorrer em Liquidação de Sentença por Arbitramento (art. 509, I, CPC), permitindo que um perito avalie o valor locativo médio da terra à época da ocupação injusta (2002 a 2004), aplicando-se sobre este valor os consectários legais.

Diante do exposto, renovando as vênias ao Eminente Relator, VOTO no sentido de divergir na fundamentação e no mérito, CONHECER de ambos os recursos, NEGAR PROVIMENTO ao Recurso de Apelação do Réu (HELDIO GAMA TEIXEIRA), mantendo incólume a decretação da rescisão contratual e a reintegração de posse; DAR PARCIAL PROVIMENTO ao Recurso de Apelação dos Autores (GABRIELA CASTRO SANTOS E OUTROS), TÃO SOMENTE para reformar a sentença no tocante ao quantum da taxa de ocupação, determinando que o valor do aluguel mensal devido pelo Réu seja apurado em fase de Liquidação de Sentença por Arbitramento, mantendo a sentença quanto à ordem de restituição de eventual saldo remanescente ao comprador após a compensação dos haveres, em estrita observância à vedação ao enriquecimento sem causa e à jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça.

         Salvador, sala de sessões, data registrada no sistema.

Marielza Maués Pinheiro Lima

Juíza Convocada - Relatora

DIREITO CIVIL. APELAÇÕES SIMULTÂNEAS. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. VENDA AD MENSURAM. DIFERENÇA SUPERIOR A 50% DA ÁREA. PRAZO DECADENCIAL DO CÓDIGO CIVIL DE 1916. PERDA DO DIREITO DE ABATER OU REDIBIR. RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO DE VALORES. INEXISTÊNCIA DE JULGAMENTO EXTRA PETITA. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. TAXA DE OCUPAÇÃO. NECESSIDADE DE LIQUIDAÇÃO POR ARBITRAMENTO. RECURSO DO RÉU NÃO PROVIDO. RECURSO DOS AUTORES PARCIALMENTE PROVIDO.

CASO EM EXAME

Trata-se de apelações interpostas em ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda da "Fazenda Gangorrinha", firmada em 2001. O contrato indicava área de 211,735 hectares, mas o laudo pericial apurou área efetiva de 91,83 hectares, diferença superior a 56%.

O comprador suspendeu pagamentos em 2002, e a demanda foi ajuizada em 2004. A sentença rescindiu o contrato, determinou a reintegração de posse, fixou taxa de ocupação mensal e ordenou o encontro de contas para restituição de valores.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO

As questões em discussão são:

(i) definir a natureza da venda (ad corpus ou ad mensuram) e a incidência do prazo decadencial do Código Civil de 1916;

(ii) examinar se a restituição dos valores pagos configuraria julgamento extra petita;

(iii) analisar a forma correta de fixação da taxa de ocupação.

RAZÕES DE DECIDIR

A diferença superior a 50% da área contratada afasta a presunção de venda ad corpus prevista no art. 1.136 do CC/16. A venda é, portanto, ad mensuram.

Entretanto, o direito de redibir ou pleitear abatimento submete-se a prazo decadencial de ano e dia, que transcorreu sem manifestação do comprador (2001–2004). Com a decadência, a suspensão dos pagamentos perde fundamento, configurando mora do comprador e autorizando a rescisão do contrato.

A restituição é efeito automático da rescisão contratual, pois o retorno ao status quo ante impede enriquecimento sem causa, afastando o julgamento extra petita.

A fixação arbitrária de valor mensal não reflete as condições reais do imóvel rural. Por isso, deve ser definida em Liquidação por Arbitramento (art. 509, I, CPC), mediante perícia que determine o valor locativo médio à época da ocupação.

DISPOSITIVO E TESE

Negado provimento ao recurso do Réu. Dado parcial provimento ao recurso dos Autores.

Teses de julgamento:

A restituição de valores pagos decorre automaticamente da rescisão do contrato de promessa de compra e venda, não configurando julgamento extra petita.

A taxa de ocupação deve ser apurada em liquidação por arbitramento, a fim de refletir o valor locativo real do imóvel.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os autos do Recursos de Apelação Simultâneos 0020510-80.2004.8.05.0001, interpostos por, como Autores GABRIELA CASTRO GASPARIAN e GIULIANO CASTRO SANTOS, e como Réu HELDIO GAMA TEIXEIRA, ACORDAM os Desembargadores componentes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, para NEGAR PROVIMENTO ao Recurso do Réu e DAR PARCIAL PROVIMENTO ao Recurso dos Autores.

Salvador, Sala de Sessões, (data registrada no sistema).