PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

EMENTA

Agravo de instrumento. Tutela de Urgência. Suspensão de leilão extrajudicial. Decisão agravada que indeferiu pedido de tutela de urgência para suspensão de leilão extrajudicial de imóvel registrado sob a matrícula nº 18.836 do 2º Ofício de Registro de Imóveis de Camaçari. A agravante alega ser proprietária de imóvel contíguo e sustenta que haveria sobreposição de áreas entre os dois imóveis, com base em laudo técnico elaborado unilateralmente por engenheiro agrimensor. A decisão recorrida indeferiu a tutela por ausência dos requisitos legais, considerando que a pretensão estava fundamentada em laudo técnico unilateral sem chancela judicial ou contraditório, que o pedido foi formulado de forma genérica, e que a alegada sobreposição não pode ser presumida em sede liminar. O procedimento de consolidação da propriedade fiduciária foi realizado em estrita observância às disposições da Lei nº 9.514/97. A devedora fiduciante foi regularmente intimada para purgar a mora e, diante da não purgação, a propriedade foi consolidada em favor da credora fiduciária. A agravante não demonstrou a probabilidade do direito. O laudo técnico apresentado constitui prova unilateral, sem observância do contraditório e sem chancela judicial. A prova pericial unilateral possui limitada força probatória em questões complexas envolvendo sobreposição de áreas. A agravada apresentou avaliação técnica elaborada por empresa especializada, a qual atestou que inexiste sobreposição ou confronto com outros imóveis. A área apurada condiz com as informações da matrícula. A agravante permaneceu inerte por mais de um ano após a consolidação da propriedade, não adotando qualquer medida para questionar suposta invasão. Tal circunstância afasta a alegada urgência e suscita dúvidas quanto à existência da sobreposição. O pedido foi formulado de forma genérica, para suspensão de todo e qualquer leilão por prazo indeterminado, sem comprovação de que novo certame seja iminente. A suspensão genérica viola o direito da agravada de promover a alienação do imóvel regularmente consolidado. Configurado o periculum in mora reverso. A agravada já enfrenta prejuízos pelo inadimplemento do contrato de empréstimo. A suspensão dos leilões impede o exercício regular do direito conferido pela Lei nº 9.514/97 e causa novos prejuízos. Decisão mantida. Agravo de instrumento a que se nega provimento.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 2 de Março de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Trata-se de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por DIMENSÃO PATRIMONIAL LTDA em face de decisão interlocutória (ID. 501508139) proferida pelo Juízo da 1ª Vara dos Feitos de Relação de Consumo, Cíveis, Comerciais e Registros Públicos da Comarca de Camaçari, nos autos do processo de número 8014079-70.2024.8.05.0039, no sentido de indeferir o pedido de tutela de urgência requerido pela autora que objetivava a suspensão de todo e qualquer leilão do imóvel registrado sob a matrícula n.º 18.836 e a averbação da decisão na aludida matrícula.

Em suas razões recursais (ID. 85323375), a agravante defende a necessidade de reforma da decisão vergastada para que seja suspenso todo e qualquer leilão do imóvel registrado sob a matrícula n.º 18.836, sejam as agravadas impedidas de acessarem o imóvel de propriedade da agravante e seja determinada a averbação da decisão na referida matrícula, oficiando-se o 2º Ofício de Registro de Imóveis de Camaçari.

A agravante sustenta que é legítima proprietária de imóvel localizado à Rodovia BA 535, Via Parafuso, Km 10, no município de Camaçari/BA, registrado sob a matrícula n.º 31.229, contendo uma área total de 117.549,97 m². Alega que foi surpreendida ao descobrir que o imóvel contíguo, registrado sob a matrícula n.º 18.836, com área total de 318.792,74 m², também no 2º Ofício de Registro de Imóveis de Camaçari, estava designado para leilão judicial organizado pela empresa Biasi Leilões.

Aduz que, ao verificar a localização e os limites do imóvel objeto do leilão, constatou que parte da área correspondente à matrícula n.º 18.836 se sobrepõe à sua propriedade. Afirma que tal sobreposição foi identificada após análise detalhada das coordenadas geográficas e dos azimutes descritos nas matrículas em questão, conforme laudo técnico elaborado pelo Engenheiro Agrimensor Gileno Cerqueira da Silva, CREA-nº 051754969-7.

Argumenta que notificou o leiloeiro responsável, Sr. Eduardo Consentino, por intermédio da empresa Biasi Leilões, alertando-o sobre a sobreposição e solicitando a suspensão do leilão até que se proceda à correção dos limites dos imóveis envolvidos, mas o leiloeiro manteve o certame agendado, o qual ocorreu em 14.11.2024 sem arrematação.

Sustenta que, não obstante o bem não ter sido arrematado no leilão ocorrido no dia 14.11.2024, existe o risco iminente de ser novamente ofertado, haja vista que o mesmo segue listado dentre os bens que serão leiloados no site da agravada Biasi Leilões.

Alega, ainda, que prepostos da segunda agravada, SCARIOT LENDER, LLC, têm adentrado à propriedade da agravante, com ameaças e risco iminente de obstrução da sua posse legítima. Afirma que manteve contato telefônico um preposto que se identificou como advogado e representante da SCARIOT LENDER, LLC, e em seguida tentou invadir o imóvel da agravante. Em razão desta tentativa de invasão, foi registrado junto à Polícia Civil do Estado da Bahia o boletim de ocorrência sob o n. 2025/0000388581-0.

Aponta equívocos na decisão agravada, argumentando que: (i) há identidade do processo nº 8009393-35.2024.8.05.0039 com o presente, tendo em vista que ficou demonstrado na perícia elaborada naquele processo que a propriedade da agravante está de acordo com as descrições constantes da matrícula regularmente registrada no Cartório de Registro de Imóveis, logo, a perícia elaborada naquela ação pode ser aplicada ao presente caso, demonstrando que existe um equívoco na matrícula 18.836; (ii) a tutela pleiteada é justamente para atender o dever de cautela, buscando a suspensão de todo e qualquer leilão dessa área (matrícula 18.836) exatamente para que terceiros de boa-fé não adquiram imóvel com sobreposição, cuja matrícula é manifestamente confusa e errônea, sendo que o indeferimento da tutela causa maiores prejuízos que a sua concessão; e (iii) em sede de antecipação de tutela, busca-se, por cautela, a suspensão dos leilões até que se comprove que há uma irregularidade na matrícula 18.836, estando tal medida amparada nos requisitos autorizadores para tanto, quais sejam: prova documental do erro contido na matrícula 18.836 (evidenciada por laudo técnico) e iminente risco de alienação da propriedade.

Com isso, pede que seja dado provimento ao recurso nos seguintes termos:

"a) o recebimento e conhecimento do presente recurso de Agravo de Instrumento, bem como o regular processamento do feito;

b) a concessão da tutela de urgência recursal, nos termos do inciso I do art. 1.019 c/c art. 995, parágrafo único, CPC/15, para que seja suspenso todo e qualquer leilão no qual se oferte o imóvel registrado sob a Matrícula n.º 18.836, conforme divulgado pela empresa Biasi Leilões ou qualquer empresa que o faça, ante a manifesta sobreposição do imóvel da Agravante, bem como sejam as Agravadas impedidas de acessarem o imóvel de propriedade da Agravante;

c) Ato contínuo, determine que se averbe a decisão desse Colendo Tribunal na aludida Matrícula n.º 18.836, oficiando-se o 2º Ofício de Registro de Imóveis de Camaçari, até a resolução da sobreposição das áreas e a retificação cadastral, a fim de dar publicidade à presente decisão;

d) a intimação dos Agravados para, querendo, apresentarem contrarrazões;

e) Ao final, seja julgada procedente a presente ação, confirmando a liminar para que seja suspenso qualquer leilão no qual se oferte o imóvel registrado sob a Matrícula n.º 18.836, até a resolução da sobreposição das áreas e a retificação cadastral."

Em contrarrazões (ID. 87362482), a agravada SCARIOT LENDER, LLC sustenta que é a legítima proprietária do imóvel de matrícula nº 18.836, em razão da consolidação da propriedade em seu nome. Alega que, em 1º.03.2021, celebrou com a Sra. Fernanda Alves de Jesus dois instrumentos particulares, sendo uma nota promissória e um contrato de empréstimo, no qual foi dado como garantia o imóvel matriculado sob o n° 18.836, conforme Escritura Pública de Alienação Fiduciária em Garantia e Outros Pactos. Aduz que emprestou à Sra. Fernanda a quantia de USD 2.640.000,00, mas a mesma deixou de pagar os valores devidos, razão pela qual se valeu da prerrogativa prevista no art. 26 da Lei nº 9.514/97, dando início ao procedimento de consolidação da propriedade do imóvel em seu nome. Afirma que observou rigorosamente as exigências da Lei nº 9.514/97, tendo o 2° Ofício de Registro de Imóveis de Camaçari/BA intimado a Sra. Fernanda para purgar a mora no prazo de 15 dias e, diante da não purgação, certificou o decurso do respectivo prazo e a propriedade do imóvel foi consolidada em nome da agravada. Argumenta que providenciou junto com a agravada Biasi Leilões a realização de leilão extrajudicial para a alienação do imóvel, tendo sido designado a primeira convocação para 08.11.2024 e a segunda convocação para 14.11.2024, mas não foram oferecidos lances para arrematação. Sustenta que, antes de aceitar a matrícula do imóvel nº 18.836 como garantia do Contrato de Empréstimo, foi diligente o bastante para contratar avaliação do referido imóvel, tendo essa avaliação sido realizada por empresa de alto renome e experiência, que apurou que a área total do imóvel é de 318.792,74m², que inexiste sobreposição/confronto com outros imóveis e que o valor de mercado do referido imóvel é de R$ 49.900.000,00. Alega ausência de fumus boni iuris, uma vez que seu direito de dispor sobre o imóvel de nº 18.836, inclusive para levá-lo a leilão em praça pública, é inegável desde 30.08.2023, quando consolidada em definitivo o imóvel em sua propriedade. Afirma que a posse exercida por qualquer pessoa que não a agravada nas áreas que englobam o imóvel de matrícula nº 18.836 é injusta e de má-fé e, portanto, além de não gozar de qualquer proteção legal, gera o dever de pagamento de indenização. Sustenta que a agravante não moveu nenhuma ação judicial para questionar as alegadas violações aos direitos possessórios que sua matrícula estaria sofrendo pela consolidação dos direitos creditórios da agravada sobre a matrícula nº 18.836. Argumenta que o periculum in mora é reverso, pois já enfrenta prejuízos por não ter recebido o pagamento do valor que lhe era devido nos termos do Contrato de Empréstimo e, se deferida a medida requerida pela agravante, amargará novos prejuízos, pois além de ficar impedida de efetivar as medidas necessárias à alienação do imóvel, ainda corre o risco de sofrer invasões e depredações no imóvel. Pugna pela negativa de provimento ao recurso, mantendo-se integralmente a decisão agravada.

O Ministério Público opinou pela desnecessidade de intervenção do Parquet no presente feito (ID. 89037949), por se tratar de questão relativa estritamente a direito patrimonial e disponível dos litigantes, não exsurgindo razões para a atuação Ministerial como fiscal da lei.

Desta feita, com fulcro no art. 931 do CPC/2015, restituo os autos, com o presente relatório, à Secretaria, para inclusão em pauta de julgamento; oportunidade na qual será facultada às partes a sustentação oral, na forma prevista no art. 937, do CPC/2015.

Salvador, 25 de janeiro de 2026.

DES. JOSÉ CÍCERO LANDIN NETO

RELATOR

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Trata-se de agravo de instrumento interposto em face de decisão interlocutória que indeferiu o pedido de tutela de urgência formulado pela autora para suspensão de todo e qualquer leilão do imóvel registrado sob a matrícula n.º 18.836 e averbação da decisão na referida matrícula.

Na origem, a parte autora ingressou com tutela cautelar antecedente postulando a suspensão do leilão do imóvel registrado sob a matrícula n.º 18.836, organizado pela empresa Biasi Leilões, bem como a averbação da decisão na aludida matrícula, sob alegação de que haveria sobreposição da área leiloada com a área pertencente ao imóvel de sua titularidade, registrado sob a matrícula n.º 31.229, conforme demonstrado em laudo técnico elaborado por engenheiro agrimensor.

O juízo a quo rejeitou a pretensão autoral sob fundamento de que a pretensão estava embasada em laudo técnico unilateral, sem qualquer chancela judicial ou contraditório, que a pretensão liminar foi formulada de forma genérica, sem comprovação atualizada da realização de novo certame ou sequer da regularidade do suposto procedimento de arrematação anteriormente anunciado, e que a alegada sobreposição de área não pode ser presumida nem declarada em sede liminar, especialmente sem que haja contraditório entre as partes e sem que se tenha promovido o necessário esclarecimento sobre os marcos físicos e registrais das propriedades envolvidas.

Irresignado, a agravante interpôs o presente recurso pugnando a reforma da decisão com base nas razões de fato e direito anteriormente relatadas.

Assim, tem-se que a controvérsia recursal cinge-se ao exame (i) da presença dos requisitos para concessão da tutela de urgência, especialmente a probabilidade do direito e o perigo de dano; (ii) da validade do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária realizado pela agravada SCARIOT LENDER, LLC nos termos da Lei nº 9.514/97; e (iii) da existência de sobreposição de áreas entre as matrículas nº 18.836 e nº 31.229.

Com esse delineado, passo ao exame das questões.

I. DA VALIDADE DO PROCEDIMENTO DE CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA

Preliminarmente, é necessário examinar a regularidade do procedimento que levou à consolidação da propriedade do imóvel de matrícula nº 18.836 em nome da agravada SCARIOT LENDER, LLC, porquanto este é o fundamento jurídico que autoriza a realização do leilão questionado pela agravante.

A alienação fiduciária de bem imóvel está regulada pela Lei nº 9.514/97, que estabelece um procedimento específico para a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário em caso de inadimplemento do devedor.

Da análise detida dos documentos acostados aos autos, verifica-se que a agravada observou rigorosamente todas as exigências legais para a consolidação da propriedade, a saber:

(i) Em 1º.03.2021, a agravada SCARIOT LENDER, LLC e a Sra. Fernanda Alves de Jesus celebraram contrato de empréstimo no valor de USD 2.640.000,00 (equivalentes, à época, a R$ 14.599.728,00), tendo sido dado como garantia o imóvel matriculado sob o n° 18.836 do 2° Cartório de Registro de Imóveis de Camaçari/BA, conforme Escritura Pública de Alienação Fiduciária em Garantia e Outros Pactos, lavrada pelo 14° Tabelionato de Notas de São Paulo;

(ii) Diante do inadimplemento da devedora fiduciante, o 2° Ofício de Registro de Imóveis de Camaçari/BA, através de oficial de Registro de Títulos e Documentos do domicílio da devedora, intimou a Sra. Fernanda para purgar a mora no prazo de 15 dias, conforme determina o art. 26, § 1º da Lei nº 9.514/97, ressaltando expressamente que, caso não fosse cumprida a referida obrigação, seria garantida à agravada a consolidação da propriedade do imóvel;

(iii) Diante da não purgação da mora no prazo legal, em 30.8.2023, o 2° Ofício de Registro de Imóveis de Camaçari/BA certificou o decurso do respectivo prazo por meio da Certidão de Decurso de Prazo, e a propriedade do imóvel foi consolidada em nome da agravada, em atenção ao disposto no art. 26, § 7º da Lei nº 9.514/97, conforme averbado na matrícula do imóvel;

(iv) Em seguida, em respeito ao art. 27, caput, da Lei nº 9.514/97, a agravada providenciou junto com a agravada Biasi Leilões a realização de leilão extrajudicial para a alienação do imóvel, tendo sido designada a primeira convocação para 08.11.2024, às 10h30, e a segunda convocação para 14.11.2024, às 10h30, com intimação pessoal da devedora fiduciante.

Ressalte-se que o art. 26 da Lei nº 9.514/97 estabelece que "vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário". O § 7º do mesmo artigo determina que "decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial do registro de imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário".

Por sua vez, o art. 27 da Lei nº 9.514/97 estabelece que "consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei".

Portanto, verifica-se que o procedimento de consolidação da propriedade fiduciária foi realizado em estrita observância às disposições da Lei nº 9.514/97, não havendo qualquer vício que possa maculá-lo. A consolidação da propriedade em favor da agravada SCARIOT LENDER, LLC ocorreu em 30.8.2023, conferindo-lhe o direito de promover o leilão público para alienação do imóvel.

II. DA AUSÊNCIA DE PROBABILIDADE DO DIREITO (FUMUS BONI IURIS)

O art. 300 do Código de Processo Civil estabelece que "a tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo".

A probabilidade do direito, também denominada fumus boni iuris, consiste na demonstração, mediante cognição sumária, de que a pretensão deduzida em juízo possui fundamento jurídico suficiente para, ao menos prima facie, justificar a concessão da medida antecipatória.

No caso em análise, a agravante fundamenta seu pedido de tutela de urgência na alegada sobreposição de áreas entre o imóvel de sua propriedade (matrícula nº 31.229) e o imóvel objeto do leilão (matrícula nº 18.836), apresentando como prova laudo técnico elaborado unilateralmente por engenheiro agrimensor.

Entretanto, analisando detidamente os elementos constantes dos autos, verifica-se a ausência de probabilidade do direito invocado pela agravante, pelos seguintes fundamentos:

II.1. Da insuficiência probatória do laudo técnico unilateral

O laudo técnico apresentado pela agravante, embora elaborado por profissional habilitado, constitui prova unilateral, produzida sem a observância do contraditório e sem qualquer chancela judicial. Como bem ponderou a decisão agravada, "a pretensão da autora encontra-se embasada em suposta sobreposição de áreas entre imóveis com matrículas distintas, sustentada em laudo técnico unilateralmente produzido e sem qualquer chancela judicial ou contraditório".

A prova pericial unilateral possui limitada força probatória, especialmente quando se trata de questões complexas envolvendo sobreposição de áreas e confrontação de limites de propriedades distintas, como ocorre no caso vertente. Trata-se de matéria que demanda instrução probatória adequada, com a realização de perícia judicial contraditória, na qual as partes possam apresentar quesitos, indicar assistentes técnicos e impugnar as conclusões do perito judicial.

Não se pode, portanto, com base exclusivamente em laudo técnico unilateral, presumir ou declarar, em sede liminar, a existência de sobreposição de áreas, máxime quando tal sobreposição é contestada pela parte contrária, que apresenta avaliação técnica diversa, elaborada por empresa de renome no mercado (Colliers International), na qual consta expressamente a inexistência de sobreposição ou conflito com outros imóveis.

II.2. Da regularidade da matrícula nº 18.836 e da avaliação técnica prévia

A agravada SCARIOT LENDER, LLC, antes de aceitar o imóvel de matrícula nº 18.836 como garantia fiduciária, agiu com a diligência necessária, contratando empresa especializada e de reconhecida experiência no mercado para realizar a avaliação do referido imóvel.

O laudo de avaliação elaborado pela Colliers International atestou que (i) a área total do imóvel é de 318.792,74m², sendo 211,79m para a Via Parafuso, 766,25m para a Rua do Rafael e 228,69m para a Via Municipal; (ii) inexiste sobreposição ou confronto com outros imóveis; e (iii) o valor de mercado do referido imóvel é de R$ 49.900.000,00.

Ressalte-se que a área total apurada no laudo preparado pela Colliers International condiz exatamente com as informações constantes na matrícula do imóvel, o que confere maior credibilidade à avaliação realizada.

Por outro lado, a agravante, embora alegue ser proprietária do imóvel de matrícula nº 31.229 desde data não especificada nos autos, nunca adotou qualquer medida judicial ou extrajudicial para questionar suposta invasão de sua área, seja em face da devedora fiduciante original (Sra. Fernanda Alves de Jesus), seja em face da agravada SCARIOT LENDER, LLC, após a consolidação da propriedade ocorrida em 30.8.2023.

Somente em 13.11.2024, véspera do leilão agendado para 14.11.2024, a agravante ajuizou a presente demanda. Tal circunstância temporal afasta, ao menos em juízo de cognição sumária, a alegada urgência na proteção do direito invocado e suscita dúvidas quanto à real existência da sobreposição alegada.

II.3. Da imprecisão e genericidade do pedido liminar

A pretensão liminar formulada pela agravante revela-se imprecisa e genérica, ao requerer "a suspensão de todo e qualquer leilão" envolvendo o imóvel registrado sob a matrícula nº 18.836, "sem comprovação atualizada da realização de novo certame ou sequer da regularidade do suposto procedimento de arrematação anteriormente anunciado", conforme bem observado na decisão agravada.

Com efeito, o leilão designado para 14.11.2024 já ocorreu, sem que houvesse arrematação do bem. Não há, nos autos, qualquer comprovação de que novo leilão tenha sido designado ou seja iminente. A mera circunstância de o imóvel constar como disponível no site da empresa leiloeira não configura, por si só, a iminência de realização de novo certame, máxime quando não há qualquer edital publicado com data específica.

O pedido de suspensão de "todo e qualquer leilão", de forma genérica e por prazo indeterminado, revela-se desproporcional e viola o direito da agravada de promover a alienação do imóvel que se encontra regularmente consolidado em sua propriedade desde 30.8.2023, em observância ao art. 27 da Lei nº 9.514/97.

II.4. Da ausência de questionamento oportuno sobre os limites da propriedade

Merece destaque o fato de que a agravante, embora alegue ser proprietária do imóvel de matrícula nº 31.229 há tempo considerável, nunca adotou qualquer medida para questionar os limites descritos na matrícula nº 18.836 ou para promover ação de demarcação ou retificação de registro público.

A consolidação da propriedade fiduciária em favor da agravada ocorreu em 30.8.2023, e somente em 13.11.2024 - mais de um ano depois - a agravante ajuizou a presente demanda. Durante todo esse período, a agravante permaneceu inerte, não adotando qualquer providência para resguardar o direito de propriedade que agora alega estar sendo violado.

Tal comportamento processual não se coaduna com a urgência alegada para a concessão da tutela de urgência e suscita dúvidas quanto à própria existência da sobreposição alegada, especialmente quando confrontado com a avaliação técnica elaborada pela Colliers International, que atestou expressamente a inexistência de conflito com outros imóveis.

II.5. Da inaplicabilidade da prova emprestada do processo nº 8009393-35.2024.8.05.0039

A agravante sustenta que a perícia elaborada no processo nº 8009393-35.2024.8.05.0039 demonstraria que sua propriedade está de acordo com as descrições constantes da matrícula nº 31.229, o que, segundo alega, comprovaria a existência de equívoco na matrícula nº 18.836.

Entretanto, tal argumento não merece prosperar.

Em primeiro lugar, a matrícula discutida no referido processo não guarda, ao menos a priori, identidade direta com o imóvel objeto da presente demanda (matrícula nº 18.836), sendo incabível, nesta fase de cognição sumária, a utilização da referida prova pericial de forma emprestada, especialmente sem prévia oitiva das partes e sem delimitação técnica da correlação entre as áreas descritas.

Em segundo lugar, ainda que se admitisse a aplicação da prova emprestada, o fato de a perícia judicial ter constatado que a propriedade da agravante está de acordo com as descrições da matrícula nº 31.229 não significa, automaticamente, que haja equívoco na matrícula nº 18.836. São matrículas distintas, referentes a imóveis distintos, que podem perfeitamente coexistir sem qualquer sobreposição, conforme atestado pela avaliação técnica elaborada pela Colliers International.

Em terceiro lugar, a utilização de prova emprestada pressupõe que tenha sido produzida com observância do contraditório em relação às partes que pretendem se valer dela. No caso, a agravada SCARIOT LENDER, LLC não participou do processo nº 8009393-35.2024.8.05.0039, não tendo tido a oportunidade de apresentar quesitos, indicar assistente técnico ou impugnar as conclusões do perito judicial.

Portanto, a prova pericial produzida em outro processo, além de não se referir especificamente à matrícula nº 18.836, não pode ser utilizada, em sede de cognição sumária, para fundamentar a concessão de tutela de urgência em desfavor da agravada, sob pena de violação ao contraditório e à ampla defesa.

II.6. Conclusão sobre a ausência de probabilidade do direito

Diante de todo o exposto, verifica-se que a agravante não demonstrou, nem mesmo em juízo de cognição sumária, a probabilidade do direito invocado. A alegada sobreposição de áreas está fundamentada exclusivamente em laudo técnico unilateral, sem chancela judicial ou contraditório, e é frontalmente contestada pela avaliação técnica elaborada pela Colliers International, que atestou a inexistência de conflito com outros imóveis.

Ademais, a agravante permaneceu inerte por mais de um ano após a consolidação da propriedade fiduciária, não adotando qualquer medida para resguardar o direito de propriedade que agora alega estar sendo violado, o que suscita dúvidas quanto à própria existência da sobreposição alegada e afasta a urgência na concessão da medida.

Por fim, o pedido liminar formulado de forma genérica e imprecisa, para suspensão de "todo e qualquer leilão" por prazo indeterminado, revela-se desproporcional e viola o direito da agravada de promover a alienação do imóvel regularmente consolidado em sua propriedade.

Assim, não demonstrada a probabilidade do direito, resta prejudicada a análise do perigo de dano, porquanto ambos os requisitos são cumulativos e indispensáveis para a concessão da tutela de urgência, nos termos do art. 300 do Código de Processo Civil.

III. DO PERICULUM IN MORA REVERSO

Ainda que se pudesse cogitar, por mera argumentação, da presença de probabilidade do direito, o que se admite apenas para fins dialéticos, a concessão da tutela de urgência não se justificaria em razão do periculum in mora reverso.

Com efeito, a agravada SCARIOT LENDER, LLC já enfrenta prejuízos significativos em razão do inadimplemento do contrato de empréstimo celebrado com a devedora fiduciante, que deixou de pagar a quantia de USD 2.640.000,00 (equivalentes, à época, a R$ 14.599.728,00).

A consolidação da propriedade fiduciária, ocorrida em 30.8.2023, tem por finalidade justamente permitir que o credor fiduciário satisfaça seu crédito mediante a alienação do imóvel em leilão público, conforme expressamente previsto no art. 27 da Lei nº 9.514/97.

A suspensão genérica e por prazo indeterminado dos leilões do imóvel de matrícula nº 18.836 impede que a agravada exerça o direito que lhe foi regularmente conferido pela legislação especial, perpetuando a situação de inadimplemento e causando-lhe novos e graves prejuízos.

Ademais, a impossibilidade de realizar a alienação do imóvel aumenta o risco de invasões, depredações e deterioração do bem, o que certamente dificultará ainda mais sua arrematação futura e reduzirá seu valor de mercado, causando prejuízo irreparável à agravada.

Por outro lado, a agravante não demonstrou a existência de dano iminente ou irreparável que justifique a concessão da tutela de urgência. Conforme já mencionado, a agravante permaneceu inerte por mais de um ano após a consolidação da propriedade fiduciária, não adotando qualquer medida para resguardar o direito de propriedade que agora alega estar sendo violado.

A circunstância de o imóvel não ter sido arrematado nos leilões realizados em 08.11.2024 e 14.11.2024 afasta, ao menos momentaneamente, a alegação de perigo de dano iminente. Não há, nos autos, qualquer comprovação de que novo leilão tenha sido designado para data próxima, o que evidencia a inexistência de urgência na concessão da medida.

Quanto à alegada tentativa de invasão do imóvel por prepostos da agravada SCARIOT LENDER, LLC, embora a agravante tenha registrado boletim de ocorrência, não formulou pedido específico de proteção possessória (reintegração ou manutenção de posse), limitando-se ao pleito de suspensão de leilão. Trata-se, portanto, de questão distinta, que demanda providências específicas e não pode ser resolvida pela via estreita da tutela cautelar antecedente.

Ademais, ainda que se pudesse cogitar da existência de posse exercida pela agravante sobre parte da área do imóvel de matrícula nº 18.836, o que se admite apenas para fins argumentativos, tal posse seria injusta e de má-fé, não merecendo proteção legal.

Com efeito, nos termos do art. 1.200 do Código Civil, "é justa a posse que não for violenta, clandestina ou precária". O art. 1.208 do mesmo diploma estabelece que "não induzem posse os atos de mera permissão ou tolerância assim como não autorizam a sua aquisição os atos violentos, ou clandestinos, senão depois de cessar a violência ou a clandestinidade".

No caso em análise, a agravante tinha pleno conhecimento da existência da matrícula nº 18.836 e da descrição nela constante, porquanto se trata de imóvel contíguo ao seu. Se realmente houvesse sobreposição de áreas, deveria ter adotado as medidas judiciais cabíveis para retificação do registro público ou demarcação dos limites, e não simplesmente ocupar área que, segundo o registro público, pertence a outrem.

Portanto, seja pela ausência de demonstração de perigo de dano iminente, seja pela configuração de periculum in mora reverso, seja pela injustiça da posse eventualmente exercida pela agravante, não se justifica a concessão da tutela de urgência pleiteada.

IV. DA OBSERVÂNCIA AO PRINCÍPIO DA PROTEÇÃO AO CRÉDITO E À SEGURANÇA JURÍDICA

A alienação fiduciária de bem imóvel constitui importante instrumento de garantia do crédito, permitindo que instituições financeiras e particulares concedam empréstimos com maior segurança, mediante a constituição de garantia real sobre bem imóvel.

A Lei nº 9.514/97 estabeleceu procedimento específico e célere para a consolidação da propriedade fiduciária e subsequente alienação do bem em caso de inadimplemento do devedor, com o objetivo de conferir efetividade à garantia e reduzir os custos do crédito.

A concessão indiscriminada de tutelas de urgência para suspender leilões de imóveis objeto de alienação fiduciária, com base exclusivamente em laudos técnicos unilaterais e sem demonstração inequívoca de vício no procedimento de consolidação da propriedade, viola o princípio da proteção ao crédito e da segurança jurídica, desestimulando a concessão de financiamentos e elevando os custos do crédito no país.

No caso em análise, a agravada SCARIOT LENDER, LLC observou rigorosamente todas as exigências da Lei nº 9.514/97 para a consolidação da propriedade do imóvel de matrícula nº 18.836. A devedora fiduciante foi regularmente intimada para purgar a mora, não o fazendo no prazo legal. A consolidação da propriedade foi devidamente averbada na matrícula do imóvel. O leilão foi designado e publicado, com intimação pessoal da devedora.

Não se pode, portanto, obstar o exercício regular do direito do credor fiduciário de promover a alienação do imóvel em leilão público, com base em mera alegação de sobreposição de áreas, fundamentada exclusivamente em laudo técnico unilateral, sem qualquer demonstração de vício no procedimento de consolidação da propriedade ou de má-fé da agravada.

Se realmente houver sobreposição de áreas, o que somente poderá ser apurado mediante perícia judicial contraditória em regular instrução probatória, a questão deverá ser resolvida em ação própria de retificação de registro público ou demarcação, na qual se assegurará o contraditório e a ampla defesa de todas as partes interessadas.

Não é razoável, todavia, que se suspenda indefinidamente o leilão de imóvel regularmente consolidado em favor do credor fiduciário, causando-lhe graves prejuízos e violando a segurança jurídica que deve reger as relações de crédito garantidas por alienação fiduciária.

V. DA PROTEÇÃO A TERCEIROS DE BOA-FÉ

A agravante sustenta que a suspensão dos leilões seria necessária para proteger terceiros de boa-fé que eventualmente arrematem o imóvel, evitando que adquiram bem com sobreposição de áreas.

Entretanto, tal argumento não merece prosperar.

Em primeiro lugar, conforme já demonstrado, não há elementos suficientes, nesta fase de cognição sumária, para concluir pela existência de sobreposição de áreas entre as matrículas nº 18.836 e nº 31.229.

Em segundo lugar, o registro público goza de presunção de veracidade e publicidade, de modo que terceiros de boa-fé que adquirem imóvel com base nas informações constantes do registro estão protegidos pelo ordenamento jurídico, nos termos dos arts. 1.245 e 1.247 do Código Civil.

Em terceiro lugar, a alegada sobreposição de áreas, ainda que viesse a ser comprovada em ação própria, não impediria a alienação do imóvel, mas apenas geraria eventual direito à indenização ou à retificação do registro, sem afetar a validade da arrematação realizada por terceiro de boa-fé.

Em quarto lugar, a suspensão genérica e indeterminada de leilões, com base em mera alegação de sobreposição de áreas não comprovada, causaria prejuízo muito maior à segurança jurídica e à proteção do crédito do que eventual risco a terceiros adquirentes, que podem verificar a regularidade do registro público antes de participar do leilão.

Portanto, o argumento de proteção a terceiros de boa-fé não justifica a concessão da tutela de urgência pleiteada pela agravante.

Diante do exposto, nega-se provimento ao presente Agravo de Instrumento, mantendo-se integralmente a decisão agravada que indeferiu o pedido de tutela de urgência.

Sala das Sessões da 5ª Câmara Cível, de de 2026.

PRESIDENTE

DES. JOSÉ CÍCERO LANDIN NETO

RELATOR

PROCURADOR DE JUSTIÇA