PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. IMÓVEL. AQUISIÇÃO NA PLANTA. ENTREGA. ATRASO. CURTA DURAÇÃO. DANO MORAL. NÃO CONFIGURAÇÃO. LUCROS CESSANTES. PLEITO INEXISTENTE. CONDENAÇÃO. INVIABILIDADE. ITIV. PAGAMENTO. ATRASO. ENCARGOS MORATÓRIOS. ADQUIRENTE. RESPONSABILIDADE. MITIGAÇÃO. AMPARO CONTRATUAL. AUSÊNCIA. NATUREZA AD MENSURAM. VÍCIO. CONSTATAÇÃO. REPARAÇÃO. DECADÊNCIA DO DIREITO. IPTU. TAXAS CONDOMINIAIS. REPETIÇÃO. CORREÇÃO MONETÁRIA. EFETIVO PREJUÍZO. INCIDÊNCIA. JUROS DE MORA. TERMO A QUO. CITAÇÃO. SENTENÇA. REFORMA PARCIAL.

I – O atraso na entrega imobiliária ocorrido por poucos meses, desassociado de evidência que denote infortúnio que sobreleve o natural aborrecimento decorrente do inadimplemento, não caracteriza dano moral indenizável. Precedentes/STJ.

II – A ausência de pedido de indenização por dano material, a título de lucro cessante, impede essa espécie de condenação, in casu.

III – Sendo expressa a previsão contratual que atribui a responsabilidade do pagamento do ITIV ao adquirente da unidade imobiliária e inexistindo, nos autos, condição fática ou expressa no instrumento da avença que transfira ou mitigue a referenciada responsabilidade do Adquirente para a Alienante, inviável é o acolhimento de repetição dos ônus moratórios pelo pagamento impontual do ITIV perante a Prefeitura, porquanto inviável a imputação de tal mora à Construtora.

IV – A divergência entre a metragem do imóvel entregue e aquela estabelecida em contrato, expressa a natureza ad mensuram da obrigação e essa, por sua vez, atrai a incidência do prazo decadencial estabelecido no artigo 501 do Código Civil a impedir, na hipótese, o acolhimento da pretensão indenizatória pela entrega do bem em tamanho inferior ao ajustado.

V – Modificados, ex oficio, os termos iniciais da correção monetária e juros de mora incidentes sobre a condenação de repetição das taxas condominiais e IPTU anteriores à entrega das chaves, impondo sua contagem, respectivamente, da data do efetivo prejuízo e da citação.

APELO DA AUTORA NÃO PROVIDO. RECURSO DA RÉ PROVIDO EM PARTE. MODIFICAÇÃO PARCIAL DA SENTENÇA, DE OFÍCIO.

 Vistos, relatados e discutidos estes autos das Apelações Simultâneas nº 0555523-92.2018.8.05.0001, da Comarca de Salvador, em que figuram como Apelantes e Apelados HESA 75 - INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e CRISTIANA PEREIRA BISCAIA.

ACORDAM os Senhores Desembargadores componentes da Turma Julgadora da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade, NEGAR PROVIMENTO AO APELO DA AUTORA, DAR PROVIMENTO PARCIAL AO RECURSO DA RÉ E, DE OFICIO, MODIFICAR EM PARTE A SENTENÇA pelas razões que integram o voto condutor.

 Sala das Sessões, 

HELOÍSA Pinto de Freitas Vieira GRADDI

RELATORA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUARTA CÂMARA CÍVEL

NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO DA PARTE AUTORA, DADO PROVIMENTO PARCIAL AO RECURSO DA RÉ POR POR UNANIMIDADE E, DE OFICIO, ALTERADO O TERMO INICIAL DA INCIDÊNCIA DA CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS DE MORA RELATIVOS À REPETIÇÃO DOS VALORES DAS TAXAS CONDOMINIAIS E IPTU ANTERIORES À ENTREGA DAS CHAVES. Sem advogado na sessão.

Salvador, 9 de Julho de 2024.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

II

CRISTIANA PEREIRA BISCAIA ajuizou Ação contra a HESA 75 – INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, processo em trâmite na 5ª Vara de Relações de Consumo de Salvador, sob o nº 0555523-92.2018.8.05.0001.

Afirmou que lhe foi vendido imóvel com área inferior ao descrito na oferta e no contrato e que tal conduta ilícita lhe causara prejuízo.

Relatou que, além da ilicitude referenciada, o bem lhe fora entregue em data posterior ao prazo estipulado na avença, já computando o período de tolerância ajustado entre as partes.

Alegou abusividade do contrato, que lhe impôs a realização de financiamento imobiliário com Instituição Financeira específica (por ser essa última credora da Ré) e que o referenciado agente financiador lhe imputou juros e encargos maiores do que poderia conseguir, por exemplo, perante a Caixa Econômica Federal.

Referiu lhe ter sido imposto o pagamento de débitos de IPTU e taxas condominiais relativos a período anterior à entrega do bem – quando deveriam ser pagos pela Acionada.

Destacou que sofreu prejuízo decorrente dos encargos moratórios incidentes sobre o ITIV, porquanto não avisada do prazo para pagamento do tributo referenciado, tampouco a data do seu vencimento.

Afirmou que sofreu danos moral e material decorrentes da conduta da Ré e expressou sua pretensão de ser indenizada.

A gratuidade da justiça foi deferida à autora, em decisão de id. 45149100.

Inexitosa foi a tentativa de conciliação entre as partes (id.45149380).

A contestação ofertada pela acionada (id.45149381) impugnou o deferimento da gratuidade da justiça.

Defendeu ser da Autora a responsabilidade pelo pagamento do IPTU e taxas condominiais referenciados na peça vestibular, porquanto a aprovação da unidade e consequente “habite-se” ocorreram aos 03/05/2015 e 29/06/2015 e que incide, na hipótese, a exceção do contrato não cumprido, disciplinado pelo art. 476 do Código Civil, que obsta a Autora de exigir a entrega das chaves sem antes quitar seu saldo devedor.

Sucessivamente, requereu a minoração do valor pedido a título de ressarcimento de tais despesas, porquanto os comprovantes correlatos, trazidos ao feito no intuito de demonstrar o dano material, expressam valores inferiores ao pleiteado.

Negou divergência entre a área imobiliária entregue e a aposta no contrato e na publicidade do empreendimento, porquanto existe margem de erro admitida no contrato, desde que menor que 5% da área ajustada e esta cláusula contratual tem amparo no artigo 1.136 do Código Civil de 1916.

Refutou a tese de obrigatoriedade de financiamento através de instituição financeira específica, porquanto tal imposição, além de não ter existido, não foi demonstrada em nenhuma prova trazida ao feito.

Destacou que a previsão de financiamento através do Banco Bradesco, quando formulada, consistiu em uma faculdade e que inclusive foi ofertada, por e-mail, à consumidora, assessoria para eventualmente escolher financiar o imóvel através de outra instituição bancária e que também é possível constatar a matrícula individualizada do bem a expressar inveracidade nas teses da parte demandante de que foi compelida a contratação através do Bradesco, porque o bem sequer estava individualizado e aquele era o credor hipotecário do imóvel perante a Ré.

Ressaltou que, contrariamente ao defendido pela Acionante, o financiamento através do Banco Bradesco trazia maiores facilidades, sendo inviável reputar ilicitude na mera oferta de financiamento através da referenciada instituição financeira.

Apontou cláusula contratual com previsão expressa da existência e indicando qual prazo para pagamento do ITIV e a responsabilidade por tal adimplemento ser da adquirente e, pois, que eventual mora no pagamento da referenciada despesa somente é imputável à Acionante.

Negou a existência de dano moral a ser indenizado, a ausência de prova acerca da espécie e, sucessivamente, o excesso do valor pleiteado.

Sustentou a improcedência da demanda.

Juntou cópia do contrato nos ids. 45149382, 45149383 e 45149385; a planta ofertada do imóvel adquirido no id.45149386; o comprovante do “habite-se” nos ids.45149387 e 45149388; o termo de vistoria do bem pela autora (id. 45149389); o termo de recebimento das chaves (id. 45149390).

A Réplica foi colacionada no documento de id.45149393 e reiterou que o prazo do ITIV, previsto no contrato, foi modificado em razão do atraso da entrega do bem e que deveria nova data ser informada pelo Réu para que o ônus moratório relativo a eventual atraso do referenciado tributo pudesse, na hipótese, ser atribuído ao adquirente imobiliário.

Também repetiu que existe precedente jurisprudencial que afirma que somente a relação material com o bem autoriza a atribuição das taxas condominiais ao adquirente imobiliário e que a área do bem vendido é 17% menor do que o anunciado/contratado.

Foi deferida a realização de perícia imobiliária para averiguação de divergências entre o anunciado/contratado a título de área do imóvel e o que foi entregue com a mesma nomenclatura (id. 45149404).

A parte autora apresentou quesitos no id. 45149406 e a parte ré no id. 45149414.

O laudo pericial foi juntado nos ids. 45149472 a 45149485.

A parte autora se manifestou sobre o laudo técnico no id. 45149489 e realizou quesitos complementares.

A demandada, através da sua assistente técnica, também formulou quesitos complementares (id.45149490).

Laudo complementar foi apresentado nos ids. 45149502 a 45149505.

Oportunizada a apresentação de alegações finais (id.45149506), a parte ré as apresentou no id. 45149508, bem assim sua manifestação acerca do laudo complementar (id. 45149510); enquanto a parte autora apresentou-as no id. 45149511.

Adveio a sentença (id. 45149512), que julgou procedente em parte a demanda.

Manteve a gratuidade da justiça da autora, aplicou o Código de Defesa do Consumidor à hipótese, determinou o ressarcimento à autora do IPTU e taxas condominiais anteriores à entrega das chaves; negou repetição do valor relativo aos encargos moratórios do ITIV; impôs o ressarcimento da autora do prejuízo advindo pela entrega de bem 1,34% menor do que o contratualmente previsto (já considerando os 5% para menos ajustado como tolerável entre as partes), quantificando tal indenização em R$ 6.867,98 e, por fim, indeferiu o pleito de indenização a título de dano moral, fixando honorários sucumbenciais no patamar de 15% do valor da condenação, atribuindo-os, e os demais ônus sucumbenciais, à parte Ré.

Os embargos de declaração opostos pela Ré (id.45149514) foram rejeitados no decisum de id. 45149569.

Irresignada, a parte autora interpõe apelação (id.45149571).

Pretende alcançar o ressarcimento dos encargos moratórios relacionados ao ITIV, que alega terem sido suportados por atuação negligente da Ré.

Suscitou a existência de erro material na sentença, ao quantificar o valor a ser ressarcido a título de reembolso das taxas condominiais e IPTU relacionados ao período anterior à entrega das chaves.

Impugnou o acolhimento apenas parcial do pedido de indenização pelo vício construtivo e o valor estabelecido a tal título, pois entende ser devido R$ 34.183,11 e não os R$ 6.867,98 fixados na sentença.

Reafirmou que a conduta da Ré enseja reparação por dano moral.

A Ré também se irresignou contra o julgamento da Instância precedente e pediu a sua reforma, com a integral rejeição das pretensões da autora.

Pronunciou-se sobre a sua exclusiva condenação aos ônus sucumbenciais, vez que a procedência fora parcial, e pediu a inversão daqueles, quando da reforma integral da sentença.

Intimadas as partes para a apresentação das contrarrazões aos recursos (id. 45149575), apenas aquelas contra o recurso da autora foram apresentadas no id. 45149577 c/c 45149582, sem suscitar preliminares.

Às partes também foi oportunizada a manifestação acerca da incidência da norma inserta no artigo 501 do Código Civil à hipótese.

Houve manifestação, nas petições de id.55096287 e 55207499.

Os autos vieram-me às mãos.

Recurso apto a julgamento, encaminho os autos à Secretaria, com este relatório, em atendimento às regras insertas nos artigos 931, do Código de Processo Civil, e 167, 1ª parte, do Regimento Interno desta Corte, para inclusão em pauta.

Salvador,   de março de 2024

HELOÍSA Pinto de Freitas Vieira GRADDI

RELATORA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Submete-se à apreciação desta Corte a pretensão de CRISTIANA PEREIRA BISCAIA de ser indenizada por danos moral e material que afirma ter sofrido em decorrência de propaganda enganosa, venda casada, atraso na entrega do bem e por ter suportado indevidamente despesas com IPTU e taxas condominiais anteriores a efetiva entrega das chaves, bem assim dos encargos pela impontualidade no pagamento do ITIV, prejuízos esses decorrentes de sustentada negligência da HESA 75 - INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, contra a qual foi ajuizada a demanda indenizatória. 

MORA DAS PARTES

A apelante-Ré, empresa atuante no mercado da construção civil, não tem como desconhecer os fatores que interferem na sua atividade, tais como chuvas, movimentos sociais grevistas, tendências do mercado, dentre outros.

O contrato (id. 45149382) estabeleceu, como data de entrega do bem adquirido, 31/10/2014 e cláusula de tolerância de 180 dias, isto é, deixou claro que a entrega poderia ser antecipada ou postergada por até 180 dias, que se encerraria em Abril de 2015.

Conforme consta do documento de id.45149390, intitulado “Termo de Recebimento das Chaves” e “Termo de Vistoria e Posse”, a entrega do bem ocorrera aos 01/12/2015, cerca de sete meses após a data inicialmente prevista, acrescida do prazo de tolerância firmado entre as partes.

Já a HESA 75 - INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA alega que a entrega das chaves ocorreu na referenciada data porquanto após a vistoria do imóvel, em Maio de 2015, teria a Adquirente imobiliária ficado inadimplente e ter sido essa a causa da entrega das chaves acontecer apenas em Dezembro.

Todavia, visualizo que sequer o habite-se da obra tinha ocorrido no momento em que a Construtora afirma que a Adquirente vistoriou o bem e, pois, tal momento não poderia caracterizar-se como seu adimplemento contratual.

A entrega do bem, pois, está evidenciada como ocorrida no mês de Dezembro de 2015, meses após o termo final previsto em contrato, já com a tolerância ajustada.

Assim, embora não seja hábil a ensejar indenização a título de dano moral, elide da Adquirente a responsabilidade pelo IPTU e taxas condominiais anteriores a 01/12/2015, desde que comprovados o seu desembolso.

É certo que a prorrogação de 180 dias, mesmo sem qualquer justificativa a ela atrelada, quando prevista no contrato, como na hipótese, é admitida pela jurisprudência, desde que redigida de forma clara e de fácil compreensão, requisitos atendidos na espécie em exame.

A cláusula que prevê prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias na entrega de unidade imobiliária, sendo nos moldes retro referenciados, não é contrária aos preceitos do Código de Defesa do Consumidor, vez que seu objetivo precípuo, em decorrência da complexidade das atividades próprias da construção civil, é buscar solucionar obstáculos e dificuldades hábeis a adiar a entrega da obra "decorrente de eventos previsíveis, cotidianos e inerentes à grandeza e duração do empreendimento".

Sendo de poucos meses o atraso, não se caracteriza dano moral, salvo se efetivamente demonstrado, o que não ocorreu na hipótese.

Nesse sentido, são os julgados:

DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO ORDINÁRIA DE REPARAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS EM VIRTUDE DE COMPRA DE VEÍCULO AUTOMOTOR COM DEFEITO. PRETENSÃO FUNDADA NO ARTIGO 18, § 1º DO CDC. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA PARA QUE FORNECEDOR SANE VÍCIO DO PRODUTO. VALIDADE. JUNTADA DE DOCUMENTOS APÓS A AUDIÊNCIA DE INSTRUÇÃO. POSSIBILIDADE. DOCUMENTOS INDISPENSÁVEIS. CONCEITO. CPC, ARTS. 396 E 397. DISSÍDIO CONFIGURADO. RECURSO A QUE NEGA PROVIMENTO.

1. Não é abusiva cláusula de tolerância de até 180 dias, convencionada com específica concordância do consumidor, para que o fornecedor sane o vício do seu produto (art. 18, § 2º, do CDC).

(...)

5. Recurso especial a que se nega provimento.

(REsp n. 1.556.142/GO, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 5/9/2023, DJe de 14/9/2023.)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO INJUSTIFICADO. NÃO CUMPRIMENTO. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. INADIMPLEMENTO. DANOS MORAIS. OCORRÊNCIA. CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO. CLÁUSULAS CONTRATUAIS. REEXAME. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ.

1. Discute-se nos autos o reconhecimento de indenização por danos morais pelo atraso excessivo e injustificado para a entrega do imóvel objeto da promessa de compra e venda.

2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça preleciona que o simples inadimplemento contratual em virtude do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de acarretar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias excepcionais que possam configurar lesão extrapatrimonial.

3. No caso dos autos, o tribunal local consignou tratar-se de uma situação extraordinária que causou abalo moral aos agravados, porque o imóvel foi entregue quase 3 (três) anos após o prazo previsto no contrato.

4. Na hipótese, rever os fundamentos do acórdão estadual para afastar a ocorrência dos danos morais a partir da tese de que teria havido mero inadimplemento contratual exigiria exceder os fundamentos do acórdão impugnado e adentrar no exame das provas e do contrato, procedimentos vedados em recurso especial, a teor das Súmulas nºs 5 e 7/STJ.

5. Agravo interno não provido.

(AgInt no AgInt no AREsp n. 2.159.987/BA, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 5/6/2023, DJe de 12/6/2023.)

Todavia, a extrapolação do termo final de tal previsão, sem a demonstração do advento de fato impeditivo do adimplemento, por caso fortuito ou força maior, que não se confunde com chuvas no inverno, paralisações de atividades essenciais de longa duração e caracteriza a ilicitude da conduta do fornecedor do serviço.

Exsurge, também, pois, em razão da responsabilidade objetiva que instrui as relações de consumo, o dever do fornecedor de serviço/alienante indenizar o adquirente pelos danos decorrentes de sua mora.

Inobstante o STJ entender que o inadimplemento contratual por si só não gere dano moral e os lucros cessantes já englobarem os aborrecimentos suportados pelo consumidor, a Corte da Cidadania também adota a corrente de que, dependendo da situação em cotejo, é possível a indenização por danos extrapatrimoniais em atrasos de obra, sendo, inclusive, também o entendimento deste Tribunal de Justiça.

Com efeito, a peculiaridade do caso torna inviável a condenação pleiteada a tal título, como bem entendeu o julgador primevo.

Considerando a cláusula de tolerância como impeditiva da mora durante seu curso, o atraso ocorrera por poucos meses (de final de abril ao final de novembro, já que a entrega ocorreu no primeiro dia de dezembro de 2015), o que significa atraso diminuto a não justificar o acolhimento do pleito indenizatório a título de dano moral.

Não houve pedido de lucros cessantes em razão da mora retro alegada.

Mantenho a sentença neste tópico, que negou reparação imaterial pelo atraso da entrega do bem.

Quanto ao pagamento do ITIV fora do prazo, claro está no contrato firmado entre as partes que tal obrigação é da Adquirente e inexiste condição de tal responsabilidade a conduta do Vendedor/Construtora.

Também está prevista cláusula de tolerância, válida, que permite, numa interpretação sistemática do contrato, que acaso atrasada a entrega do bem os prazos inicialmente ajustados para o pagamento do ITIV não seriam mais aqueles inicialmente apontados no instrumento do ajuste e, como é de responsabilidade do adquirente o pagamento de tal despesa, é inviável impor condição para a sua pontualidade a conduta da parte demandada, mesmo havendo atraso da entrega do bem.

Acaso demonstrada a procura de informações pela Adquirente e estas serem prestadas de forma equivocada pela Apelante-Ré, ou sonegadas informações buscadas pela Insurgente-Autora, poder-se-ia vislumbrar possibilidade de discutir a responsabilidade da Construtora pela impontualidade suportada pela Adquirente, mas não está delineada a conduta daquele que contratualmente é o sujeito obrigado a suportar o ITIV, capaz de permitir sequer a discussão acerca dos encargos por sua própria impontualidade.

Mantida fica, também, a sentença, neste tópico.

Quanto ao pagamento de taxas condominiais e IPTU em período que antecede à efetiva entrega do bem aos adquirente, a jurisprudência pátria já definiu que é da construtora o ônus pelo pagamento de taxa condominial anterior à entrega das chaves ao adquirente de imóvel novo.

Vale conferir:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. MORA. CASO FORTUITO. SÚMULA 7/STJ. DESPESAS CONDOMINIAIS E IPTU. PERÍODO ANTERIOR À IMISSÃO NA POSSE. RESPONSABILIDADE DOS PROMISSÁRIOS-VENDEDORES. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1. Na hipótese, o Tribunal de origem não constatou a ocorrência de excludente de nexo de causalidade, apta a justificar o atraso na entrega do imóvel, pois configurado fortuito interno, inerente ao risco do empreendimento. Incidência da Súmula 7 do STJ.

2. Consoante a jurisprudência desta Corte, a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais e do IPTU é encargo do adquirente apenas a partir da imissão na posse. Incidência da Súmula 83 do STJ.

3. Agravo interno desprovido.

(AgInt no AREsp n. 2.276.976/MG, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 21/8/2023, DJe de 25/8/2023.)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. (…) IPTU E TAXAS CONDOMINIAIS. PAGAMENTO INDEVIDO ANTES DA IMISSÃO DE POSSE NO IMÓVEL. DANO MORAL CONFIGURADO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL.

(...)

4. A jurisprudência do STJ entende que é abusiva a cláusula que transfere as despesas de condomínio e IPTU ao adquirente do imóvel que ainda não tenha (...)

7. Agravo interno provido para, reconsiderando a decisão agravada, conhecer do agravo para negar provimento ao recurso especial.

(AgInt no AREsp n. 2.263.061/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 3/4/2023, DJe de 27/4/2023.)

Diante da correta atribuição do pagamento das taxas condominiais e IPTU (relativas ao período que antecedeu 01/12/2015) à Apelante-Ré, porquanto condizente com o quanto previsto no contrato e posicionamento da Jurisprudência acerca da matéria, inviável é a modificação da sentença neste tópico.

Outro ponto controvertido é a natureza da aquisição imobiliária do apartamento, isto é, se é ad mensuram ou ad corpus.

Acerca da matéria, assim expressa a doutrina: 

“As consequências jurídicas em caso de discrepância entre a medida da área do imóvel e aquela que consta no contrato variam de acordo com a modalidade (“ad corpus” ou “ad mensuram”) escolhida pelos contratantes. No Código Civil de 2002, em seu artigo 500, parágrafos 1º e 2º, do Código Civil, regulam a compra e venda “ad mensuram”, in verbis: 

Art. 500. “Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço. 

§ 1º Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio.

§ 2º Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso.”

Desse modo, a Lei dá ao comprador o direito de exigir do vendedor que complete a área faltante e, caso isso não seja possível, o adquirente terá a faculdade de pedir a resolução do negócio ou o abatimento proporcional do preço (art. 500, “caput”, CC).

Na compra e venda “ad mensuram” a Lei considera como mera enunciação as variações que não ultrapassem um vigésimo (5%) da área total, não podendo o adquirente exercer os direitos enunciados no caput do artigo supracitado, exceto se ele comprovar que não fecharia o negócio se tais medidas não fossem exatas (art. 500, § 1º, CC).”

(OLIVEIRA, Edson Nogueira de. Contratos de compra e venda de imóvel “ad corpus” e “ad mensuram”. https://www.jusbrasil.com.br/artigos/contratos-de-compra-e-venda-de-imovel-ad-corpus-e-ad-mensuram/395093181)

A metragem do imóvel, na hipótese, sendo conteúdo expressamente ofertado e contratado, ultrapassado o patamar de tolerância para a divergência de metragem admitida por lei, torna claro o prejuízo suportado pelo consumidor, porquanto retira a espécie contratual da presunção de contratação ad corpus, prevista no artigo 500 do Código Civil e expressa a necessidade de considerar a transação ad mensuram.

A nossa Jurisprudência tem linha intelectiva bastante elucidativa acerca da matéria.

Confira-se:

PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA. SALA COMERCIAL ADQUIRIDA NA PLANTA PARA FINS DE INVESTIMENTO. DIFERENÇA DE 1,9667 METROS QUADRADOS NA ÁREA REAL. ALEGAÇÃO DE DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. CABIMENTO. TEORIA FINALISTA MITIGADA. PRETENSÃO DE ENQUADRAR A COMPRA E VENDA COMO "AD MENSURAM". IMPOSSIBILIDADE. DIFERENÇA DE METRAGEM QUE ESTÁ AQUÉM DA MARGEM FIXADA PELO ART. 500, § 1º DO CC. CARACTERIZAÇÃO DE COMPRA E VENDA "AD CORPUS". RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO.

1. Aplica-se o NCPC a este julgamento, ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ, na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016)

serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC.

2. A questão trazida a debate consiste em saber de quem é a responsabilidade pela rescisão da compra e venda, na hipótese de diferença de metragem entre aquela definida no contrato e a constante no Registro de Imóveis.

3. Esta Corte Superior perfilha o posicionamento de que se admite a utilização do Código de Defesa do Consumidor para amparar, concretamente, o investidor ocasional (figura do consumidor investidor), pois ele não desenvolve a atividade de investimento de maneira reiterada e profissional.

4. Conquanto exista relação de consumo, a compra e venda, no caso sub judice, não se qualifica como "ad mensuram", pois o negócio envolveu coisa delimitada (sala comercial), sem apego as suas exatas medidas. A referência à medida, no contrato, foi meramente enunciativa, não sendo decisiva como fator da aquisição.

5. A própria lei faz a presunção de que a compra deve ser considerada "ad corpus" quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada (art. 500, §1º do CC), que é o caso dos autos, em que a diferença equivale apenas a 1,96% da área do imóvel, o que não inviabiliza, nem tampouco prejudica a utilização do bem para o fim esperado. Assim, a pretensa resolução contratual com atribuição de culpa à Construtora não se justifica.

6. Recurso especial não provido.

(REsp n. 2.021.711/RS, relatora Ministra Nancy Andrighi, relator para acórdão Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 14/3/2023, DJe de 23/3/2023.)

Isso porque, além da divergência contratada e da tolerância legal para a mensuração expressa no instrumento da avença, é direito do consumidor alcançar a oferta à qual ficou vinculada a venda imobiliária, como se lê no Código de defesa do Consumidor, in litteris: 

Art. 30. Toda informação ou publicidade, suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e integra o contrato que vier a ser celebrado.

Art. 31. A oferta e apresentação de produtos ou serviços devem assegurar informações corretas, claras, precisas, ostensivas e em língua portuguesa sobre suas características, qualidades, quantidade, composição, preço, garantia, prazos de validade e origem, entre outros dados, bem como sobre os riscos que apresentam à saúde e segurança dos consumidores.

Art. 37. É proibida toda publicidade enganosa ou abusiva.

§ 1° É enganosa qualquer modalidade de informação ou comunicação de caráter publicitário, inteira ou parcialmente falsa, ou, por qualquer outro modo, mesmo por omissão, capaz de induzir em erro o consumidor a respeito da natureza, características, qualidade, quantidade, propriedades, origem, preço e quaisquer outros dados sobre produtos e serviços.

(...)

§ 3° Para os efeitos deste código, a publicidade é enganosa por omissão quando deixar de informar sobre dado essencial do produto ou serviço.

O laudo pericial de id. 45149469, mais precisamente na folha de id.45149475, assim expressa:

“Como já exposto, este Perito obteve o valor para a área privativa de 93,31m2 que comparado com o valor constante na escritura e no contrato que é de 99,63m2 obtém-se um percentual de 6,34% abaixo do valor constante na escritura e no contrato e acima do limite de 5% conforme o contrato firmado entre as partes. Observação: 1 - As medições efetuadas in loco no imóvel em questão foram acompanhadas pelos assistentes técnicos de ambas as partes (…)”.

Todavia, para possibilitar o pedido de restituição da parte que excedeu ao limite contratual e legal de tolerância, a legislação específica estipula prazo decadencial de um ano, como se lê no artigo 501 do Código Civil.

Art. 501. Decai do direito de propor as ações previstas no artigo antecedente o vendedor ou o comprador que não o fizer no prazo de um ano, a contar do registro do título.

 Parágrafo único. Se houver atraso na imissão de posse no imóvel, atribuível ao alienante, a partir dela fluirá o prazo de decadência.

A Jurisprudência confirma a impositividade de atendimento ao prazo decadencial supra referido.

Confiram-se:

PROCESSUAL CIVIL, CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALOR PAGO POR ÁREA EXCEDENTE. IMÓVEL ENTREGUE EM METRAGEM A MENOR. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. COMPROVAÇÃO DA DIVERGÊNCIA. DECISÃO UNIPESSOAL. IMPOSSIBILIDADE. VÍCIO APARENTE. PRETENSÃO DE ABATIMENTO PROPORCIONAL DO PREÇO. VENDA AD MENSURAM. PREJUDICIAL DE DECADÊNCIA MANTIDA. 1. Ação de restituição de valor pago por área excedente, em virtude da entrega de imóvel em metragem menor do que a contratada. 2. Ação ajuizada em 02/07/2018. Recurso especial concluso ao gabinete em 19/10/2020. Julgamento: CPC/2015. 3. O propósito recursal é o afastamento da prejudicial de decadência em relação ao pedido do recorrente de restituição de valor pago por área excedente, decorrente da aquisição de imóvel entregue em metragem menor do que a contratada. 4. A comprovação da divergência jurisprudencial exige o confronto entre acórdãos, motivo pelo qual é inadmissível o uso de decisão unipessoal para essa finalidade. 5. A entrega de bem imóvel em metragem diversa da contratada não pode ser considerada vício oculto, mas sim aparente, dada a possibilidade de ser verificada com a mera medição das dimensões do imóvel - o que, por precaução, o adquirente, inclusive, deve providenciar tão logo receba a unidade imobiliária. 6. É de 90 (noventa) dias o prazo para o consumidor reclamar por vícios aparentes ou de fácil constatação no imóvel por si adquirido, contado a partir da efetiva entrega do bem (art. 26, II e § 1º, do CDC). 7. O prazo decadencial previsto no art. 26 do CDC relaciona-se ao período de que dispõe o consumidor para exigir em juízo alguma das alternativas que lhe são conferidas pelos arts. 18, § 1º, e 20, caput, do mesmo diploma legal (a saber, a substituição do produto, a restituição da quantia paga, o abatimento proporcional do preço e a reexecução do serviço), não se confundindo com o prazo prescricional a que se sujeita o consumidor para pleitear indenização decorrente da má-execução do contrato. 8. Para as situações em que as dimensões do imóvel adquirido não correspondem às noticiadas pelo vendedor, cujo preço da venda foi estipulado por medida de extensão ou com determinação da respectiva área (venda ad mensuram), aplica-se o disposto no art. 501 do CC/02, que prevê o prazo decadencial de 1 (um) ano para a propositura das ações previstas no antecedente artigo (exigir o complemento da área, reclamar a resolução do contrato ou o abatimento proporcional do preço). 9. Na espécie, o TJ/SP deixou expressamente consignada a natureza da ação ajuizada pelo recorrido, isto é, de abatimento proporcional do preço, afastando-se, por não se tratar de pretensão indenizatória, o prazo prescricional geral de 10 (dez) anos previsto no art. 205 do CC/02. 10. Ao mesmo tempo em que reconhecida, pela instância de origem, que a venda do imóvel deu-se na modalidade ad mensuram, não se descura que a relação havida entre as partes é, inegavelmente, de consumo, o que torna prudente a aplicação da teoria do diálogo das fontes para que se possa definir a legislação aplicável, com vistas a aplicar o prazo mais favorável ao consumidor. 11. De qualquer forma, ainda que se adote o prazo decadencial de 1 (um) ano previsto no CC/02, contado da data de registro do título - por ser ele maior que o de 90 (noventa) dias previsto no CDC - impossível afastar o reconhecimento da implementação da decadência na espécie, vez que o registro do título deu-se em 18/07/2016 e a ação somente foi ajuizada em 02/07/2018. 12. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido.

(STJ - REsp: 1890327 SP 2020/0209277-0, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 20/04/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 26/04/2021)

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. PACTO AD MENSURAM. AÇÃO INDENIZATÓRIA. DECADÊNCIA. PRAZO ANUAL. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, "para as situações em que as dimensões do imóvel adquirido não correspondem às noticiadas pelo vendedor, cujo preço da venda foi estipulado por medida de extensão ou com determinação da respectiva área (venda ad mensuram), aplica-se o disposto no art. 501 do CC/02, que prevê o prazo decadencial de 1 (um) ano para a propositura das ações previstas no antecedente artigo (exigir o complemento da área, reclamar a resolução do contrato ou o abatimento proporcional do preço)" - ( REsp 1.890.327/SP, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 20/04/2021, DJe 26/04/2021). 2. Agravo interno desprovido.

(STJ - AgInt no REsp: 1903254 SP 2020/0285103-0, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 11/05/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 14/05/2021)

Assim sendo, reformo a sentença no tópico que condena a Apelante-Ré ao pagamento de indenização por dano material decorrente da metragem imobiliária a menor constatada no imóvel, se comparado ao ofertado, contratado e vendido, diferença esta, embora constatada em perícia judicial, foi reclamada mais de um ano após o registro do título e até mesmo da entrega do bem.

Decaído o direito de reclamar a indenização pela diferença de metragem do bem, excluo da sentença a condenação indenizatória correlata. 

JUROS E MORA E CORREÇÃO MONETÁRIA.

A condenação ocorrida é por danos materiais e os juros de mora devem incidir a partir da citação e a correção monetária da data do efetivo prejuízo, como se lê nos seguintes precedentes grifados:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RESPONSABILIDADE CIVIL. NEXO DE CAUSALIDADE. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. PENSÃO. JUROS DE MORA E CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. ACÓRDÃO EM CONSONÂNCIA COM ESSA CORTE SUPERIOR. 1. Tendo o recurso sido interposto contra decisão publicada na vigência do Código de Processo Civil de 2015, devem ser exigidos os requisitos de admissibilidade na forma nele previsto, conforme Enunciado Administrativo n. 3/2016/STJ. 2. A revisão da conclusão do Tribunal de origem quanto ao nexo de causalidade demanda o reexame dos fatos e provas constantes nos autos, o que é vedado no âmbito do recurso especial. Incidência da Súmula 7/STJ. 3. O termo inicial da correção monetária aplicável nos casos de indenização por danos materiais conta-se da data do efetivo prejuízo. Precedente. 4 . O termo inicial dos juros de mora nos danos morais, em caso de responsabilidade contratual, dá-se com a citação. Precedente. 5. Agravo interno não provido.

(STJ - AgInt no REsp: 2020636 RJ 2022/0149647-7, Relator: Ministro BENEDITO GONÇALVES, Data de Julgamento: 17/04/2023, T1 - PRIMEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 19/04/2023)

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. COBRANÇA INDEVIDA PELA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA EM CONTA CORRENTE. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA PARA INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. FALTA DE IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA DOS FUNDAMENTOS DA DECISÃO ORA AGRAVADA. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA PARA A INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. CITAÇÃO. RELAÇÃO CONTRATUAL. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO INTERNO CONHECIDO EM PARTE E NÃO PROVIDO. 1. Cabe ao recorrente, em sua petição de agravo interno, impugnar especificamente os fundamentos da decisão agravada (art. 1.021, § 1º, do CPC). 2. No presente caso, a indenização por danos materiais é decorrente de responsabilidade contratual, contando-se os juros de mora a partir da citação. Precedentes. 3. Agravo interno conhecido em parte e não provido.

(STJ - AgInt nos EDcl no REsp: 1982034 MA 2022/0017338-4, Data de Julgamento: 23/06/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 28/06/2022)

Reformo parcialmente a sentença, de ofício, quanto aos juros de mora e correção monetária a incidirem sobre a condenação de restituição dos valores de IPTU e taxas condominiais anteriores a 01/12/2015, que devem seguir o quanto retro definido.

HONORÁRIOS

Tendo, após esse julgamento, modificada de forma relevante a sucumbência estabelecida na sentença, redistribuo-a, condenando a apenas a parte autora ao pagamento das custas e honorários advocatícios sobre o valor da condenação, na razão de 15%.

Nestes termos, NEGO PROVIMENTO AO RECURSO DA PARTE AUTORA, DOU PROVIMENTO PARCIAL AO RECURSO DA RÉ E ALTERO, DE OFICIO, O TERMO INICIAL DA INCIDÊNCIA DA CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS DE MORA RELATIVOS À REPETIÇÃO DOS VALORES DAS TAXAS CONDOMINIAIS E IPTU ANTERIORES À ENTREGA DAS CHAVES.

É o voto.

Sala das Sessões,  

HELOÍSA Pinto de Freitas Vieira GRADDI

RELATORA