PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Gabinete da Desa. Dinalva Gomes Laranjeira Pimentel

APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL EM SHOPPING CENTER. PANDEMIA DE COVID-19. ONEROSIDADE EXCESSIVA. TEORIA DA IMPREVISÃO. AUSÊNCIA DE PROVA DO NEXO CAUSAL DIRETO. INAPLICABILIDADE. BENFEITORIAS. MULTA CONTRATUAL. CESSÃO DE DIREITO DE USO. PREVISÃO CONTRATUAL. VALIDADE. INEXISTÊNCIA DE VÍCIOS NO TÍTULO EXECUTIVO. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os embargos à execução opostos. Os embargos alegavam onerosidade excessiva em razão da pandemia de COVID-19, pleiteavam a revisão contratual, o afastamento da multa rescisória e da cobrança de Cessão de Direito de Uso (CDU), além de indenização por benfeitorias e fundo de comércio. A sentença reconheceu a validade do título executivo e a regularidade dos encargos pactuados.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) avaliar se os efeitos econômicos da pandemia de COVID-19 configuram hipótese de força maior apta a afastar a incidência de encargos contratuais em contrato de locação não residencial e autorizar a revisão do contrato; (ii) verificar a existência de direito à indenização por benfeitorias realizadas no imóvel locado; e (iii) analisar a validade das cláusulas contratuais relativas à multa rescisória e à Cessão de Direito de Uso (CDU).

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A aplicação da teoria da imprevisão ou da força maior em razão da pandemia exige prova concreta da desproporção contratual e da impossibilidade de cumprimento das obrigações, o que não foi demonstrado pelos apelantes.

4. As alegações de dificuldades financeiras decorrentes da pandemia e do comércio eletrônico não afastam a força obrigatória do contrato de locação empresarial firmado entre lojista e shopping center, especialmente diante da ausência de tentativa de renegociação contratual.
5. Conforme o art. 54 da Lei nº 8.245/1991 e precedentes do STJ, nos contratos de locação em shopping centers prevalecem as cláusulas livremente pactuadas pelas partes, não se justificando a revisão com base em alterações comuns de mercado.

6. É válida a cláusula contratual de renúncia à indenização por benfeitorias, conforme art. 35 da Lei do Inquilinato, não havendo direito à compensação pelas melhorias realizadas no imóvel.

7. A cobrança da Cessão de Direito de Uso (CDU) decorre do contrato e é prática usual em locações comerciais em shopping centers, não configurando enriquecimento sem causa.

8. Não havendo demonstração de cláusulas abusivas ou desproporcionais, mantém-se a validade da multa contratual e dos valores cobrados no título executivo.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso conhecido e não provido.

Tese de julgamento:

1. A revisão contratual por fato superveniente, como a pandemia de COVID-19, exige demonstração objetiva de desequilíbrio econômico relevante e nexo direto com o inadimplemento, o que não ocorreu no caso concreto.
2. Prevalecem, nas locações em shopping center, as cláusulas contratuais livremente pactuadas, nos termos do art. 54 da Lei nº 8.245/1991.

3. A cláusula de renúncia à indenização por benfeitorias é válida e eficaz, não gerando direito à compensação ao final da locação.

4. A cobrança da Cessão de Direito de Uso (CDU) é legítima quando prevista contratualmente, assim como a multa rescisória, desde que não demonstrada sua abusividade.
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 317, 478 a 480; CPC, arts. 85, §11, 98, §3º, e 1.010; Lei nº 8.245/1991, arts. 35 e 54.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 1611717/DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 24.11.2020, DJe 09.12.2020; STJ, REsp 1947694/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 14.09.2021, DJe 16.09.2021; STJ, REsp 1.998.206/DF, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 14.06.2022, DJe 04.08.2022.

        Vistos, relatados e discutidos estes autos, preambularmente identificados, ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, conforme certidão de julgamento, em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO, nos termos do quanto fundamentado no voto da excelentíssima Relatora, adiante registrado e que a este se integra.

Salvador, data registrada no sistema.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUARTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 3 de Novembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Gabinete da Desa. Dinalva Gomes Laranjeira Pimentel

            Trata-se de Recurso de Apelação interposto por SAN FRANCISCO ESPORTES LTDA – ME e MAYARA DE PASSOS CHAGAS OLIVEIRA contra sentença proferida pelo MM. Juízo de Direito da 9ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador que, nos autos dos Embargos à Execução nº 8017557-40.2023.8.05.0001, ajuizada pelos apelantes em face de CONSÓRCIO NACIGUAT, julgou improcedentes os pedidos formulados, na exordial.

             Irresignados, SAN FRANCISCO ESPORTES LTDA – ME e MAYARA PASSOS CHAGAS DE OLIVEIRA interpuseram o presente recurso de apelação (Id 492746673). Em suas razões recursais, sustentam, em síntese, a onerosidade excessiva decorrente da pandemia, pleiteando aplicação da teoria da imprevisão com redução das prestações; direito à indenização por benfeitorias e fundo de comércio no valor de R$ 100.000,00 (cem mil reais), alegando terem recebido a loja "crua" e criado luxuoso ponto comercial; e o afastamento da multa rescisória de R$ 98.845,65 (noventa e oito mil, oitocentos e quarenta e cinco reais e sessenta e cinco centavos) por caso fortuito/força maior. Subsidiariamente, caso rejeitada a indenização pelas benfeitorias, pleiteam afastamento da cobrança da CDU, apontando enriquecimento sem causa do locador. Concluíram pugnando pelo provimento do recurso, com a reforma da sentença nos pontos narrados.

                  Devidamente intimado, o apelado apresentou contrarrazões em Id 499811827. Arguiu, como preliminar, a ausência de dialeticidade recursal. No mérito, refutou a argumentação dos apelantes e pugnou pela negativa de provimento ao recurso com a manutenção da sentença de improcedência.

                   No Id 86591191, o apelante se manifesta sobre as preliminares agitadas.  

            Este é o relatório que encaminho à Secretaria da Quarta Câmara Cível, para oportuna inclusão em pauta de julgamento, nos termos dos artigos 931, caput e 934, caput, ambos do CPC.

Salvador, 1 de outubro de 2025.

DESª. DINALVA GOMES LARANJEIRA PIMENTEL
Relatora

06

PODER JUDICIÁRIO

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  Quarta Câmara Cível 

Gabinete da Desa. Dinalva Gomes Laranjeira Pimentel

            I – JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE.

Conheço do recurso, porque presentes os requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade. Os apelantes são beneficiários da gratuidade da justiça, consoante deferido em id. 487605937.

            II – PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE. REJEIÇÃO.

Em suas contrarrazões, o apelado afirma que os apelantes teriam incorrido em violação ao princípio da dialeticidade.

De fato, o princípio da dialeticidade exige que o recorrente demonstre, de forma fundamentada, o desacerto do comando judicial combatido, com os fundamentos que se busca impugnar.

Ocorre que, do exame das razões recursais, verifica-se que embora não tenha explanado minuciosamente os motivos da impugnação, não se observa tal vício na fundamentação, sendo possível observar que restou combatido o fundamento exarado em primeira instância, estando presentes os requisitos do art. 1.010 do CPC.

Portanto, há congruência entre os argumentos ventilados no recurso e as razões de convencimento adotadas no pronunciamento judicial recorrido, não havendo que se falar em ofensa à dialeticidade no caso concreto, razão pela qual afasto a preliminar aventada pelo apelado.

            III – MÉRITO.

Trata-se de recurso de apelação interposto contra sentença que julgou improcedentes os embargos à execução opostos por empresa locatária, que alegou inviabilidade de adimplir integralmente os aluguéis e encargos pactuados em contrato de locação empresarial avençado com o consórcio apelado.

O Juízo de primeiro grau indeferiu integralmente os pedidos dos embargantes, reconhecendo a validade do título executivo e a regularidade das cobranças, sob o fundamento de que a pandemia de COVID-19 não justifica revisão contratual por constituir risco empresarial inerente à atividade, que a cobrança da Cessão de Direito de Uso é legítima e que não há direito à indenização por benfeitorias ou fundo de comércio em razão das cláusulas contratuais de renúncia.

A irresignação não comporta acolhimento.

De início, os recorrentes sustentam, em suma, a ocorrência de onerosidade excessiva decorrente da pandemia de COVID-19, caracterizada como fato imprevisível, pleiteando a aplicação da teoria da imprevisão com fundamento nos artigos 478 a 480 do Código Civil, com consequente redução dos valores cobrados e reavaliação do débito. Ademais, requerem indenização por benfeitorias, argumentando que receberam a loja “crua” e aprimoraram estruturalmente o ponto comercial, sustentando direito à compensação pecuniária.

Impende ressaltar que os recorrentes também apontaram dificuldades financeiras, em decorrência da redução nas vendas pelo crescimento exponencial do comércio eletrônico (vendas pela internet).

Outrossim, importa destacar, no contexto verificado, que nas relações existentes entre lojistas e empreendedores de shopping center, a autonomia da vontade das partes deve ser ainda mais privilegiada, consoante previsão expressa do art. 54 da Lei n. 8.245/1991, in verbis:

“Art. 54. Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei (grifei)”.

No mesmo sentido, o STJ consolidou o entendimento de que, nos contratos de shopping center, não é possível se afastar os termos livremente pactuados pelas partes com alegações que se fundamentam única e exclusivamente em situações de mercado:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO C/C REVISIONAL DE ALUGUÉIS. LOCAÇÃO. LOJA EM SHOPPING CENTER. ALUGUEL. VALOR MÍNIMO. PERÍCIA. AUTONOMIA DA VONTADE DAS PARTES. AFASTAMENTO DOS TERMOS LIVREMENTE PACTUADOS PELAS PARTES. ACÓRDÃO EM DISSONÂNCIA COM ENTENDIMENTO FIRMADO NESTA CORTE. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. 1. A cláusula contratual em que se prevê a configuração do valor do aluguel não pode ser desprezada unicamente com fundamento na situação de mercado, mormente quando não há lastro suficientemente apto a demonstrar os motivos pelos quais a autonomia das partes não deve prevalecer. Precedentes. 2. Agravo interno provido para dar parcial provimento ao recurso especial. (AgInt no AREsp 1611717/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 24/11/2020, DJe 09/12/2020 – grifos aditados).

É necessário esclarecer, na mesma linha, que o entendimento do STJ também busca considerar que o contrato de locação de espaço, em shopping center, possui particularidades que o diferencia de outros tipos de locação. Isso porque, nessas relações, a fixação do aluguel toma como base outros elementos além do valor de mercado, consoante se infere do excerto a seguir transcrito:

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA. LOCAÇÃO DE ESPAÇO . SHOPPING CENTER. ALTERAÇÃO DO ALUGUEL PERCENTUAL. DISCREPÂNCIA COM O VALOR DE MERCADO. INVIABILIDADE . AUTONOMIA DA VONTADE E PACTA SUNT SERVANDA. JULGAMENTO: CPC/2015. (…); 6. No contrato de locação de espaço em shopping center, para a fixação do locativo, são ponderadas as características especiais do empreendimento e que o diferencia dos demais, como a disponibilidade e facilidade de estacionamento, a segurança do local, a oferta de produtos e serviços, opções de lazer, entre outros. Ou seja, há uma série de fatores que influenciam na fixação da remuneração mensal e que são alheios ao valor de mercado. 7. Frente às singularidades que diferenciam tais contratos, o art. 54 da Lei nº 8.245/91 assegura a prevalência dos princípios da autonomia da vontade e do pacta sunt servanda. Nesse sentido, alteração do aluguel percentual em sede de ação renovatória de locação de espaço em shopping center somente é viável caso demonstrado pela parte postulante locatário ou locador o desequilíbrio econômico superveniente resultante de evento imprevisível (arts. 317 e 479 do CC/02). Vale dizer, a dissonância entre o locativo percentual contratado e o valor de mercado não autoriza, por si só, a alteração do aluguel, sob pena de o juiz se imiscuir na economia do contrato. (REsp 1947694/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 14/09/2021, DJe 16/09/2021 – grifos aditados)

Ademais, no que se refere à argumentação dos recorrentes de que a pandemia da COVID-19 representa situação de caso fortuito ou força maior, apta a excluir a aplicação dos encargos contratuais, necessário o exame dos dispositivos legais mencionados. Estabelece o art. 317 do Código Civil:

Art. 317. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.

Ademais, o art. 478 do mesmo diploma permite a resolução de contratos de execução continuada quando a prestação tornar-se excessivamente onerosa para uma das partes, com extrema vantagem à outra, por causa imprevisível.

Neste contexto, embora se reconheça que a pandemia da COVID-19 gerou consequências significativas em diversos setores da economia, incluindo o comércio varejista, competiria aos recorrentes, diante da excessiva onerosidade que declaram, utilizar-se dos mecanismos legais, a exemplo do pedido de revisão contratual, com fundamento no supracitado art. 317 do Código Civil, não tendo sido trazido aos autos comprovação desta espécie.

Com efeito, importa ressaltar que não restou tecnicamente demonstrada, pelos apelantes, a correspondência direta entre tais medidas e o inadimplemento das obrigações específicas do contrato locatício celebrado.

Assim, em caso análogo, o STJ, no julgamento do REsp 1.998.206/DF, o qual tinha por objeto a revisão contratual de mensalidades escolares, em razão da pandemia, entendeu-se que a pandemia não constitui consequência automática das ações revisionais, devendo ser realizada análise casuística, à luz da natureza do contrato e da conduta das partes. No referido julgado, restou assentado que:

“RECURSO ESPECIAL. REVISÃO CONTRATUAL. PANDEMIA DA COVID-19. CDC. REDUÇÃO DO VALOR DAS MENSALIDADES ESCOLARES. SUPRESSÃO DE DISCIPLINAS E VEICULAÇÃO DAS AULAS PELO MODO VIRTUAL. SERVIÇO DEFEITUOSO E ONEROSIDADE EXCESSIVA. INEXISTÊNCIA. QUEBRA DA BASE OBJETIVA DO NEGÓCIO JURÍDICO. ART. 6º, INCISO V, DO CDC. EXIGÊNCIA DE DESEQUILÍBRIO ECONÔMICO-FINANCEIRO IMODERADO. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA DO FORNECEDOR. IRRELEVÂNCIA. OBSERVÂNCIA AOS POSTULADOS DA FUNÇÃO SOCIAL E DA BOA-FÉ CONTRATUAL. SITUAÇÃO EXTERNA. REPARTIÇÃO DOS ÔNUS. AUSÊNCIA DE FUNDAMENTO APTO À REVISÃO DO CONTRATO NA HIPÓTESE. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO. 1. As vertentes revisionistas no âmbito das relações privadas, embora encontrem fundamento em bases normativas diversas, a exemplo da teoria da onerosidade excessiva (art. 478 do CC) ou da quebra da base objetiva (art. 6º, inciso V, do CDC), apresentam como requisito necessário a ocorrência de fato superveniente capaz de alterar - de maneira concreta e imoderada - o equilíbrio econômico e financeiro da avença, situação não evidenciada no caso concreto. Precedentes. 2. O STJ de há muito consagrou a compreensão de que o preceito insculpido no inciso V do art. 6º do CDC exige a "demonstração objetiva da excessiva onerosidade advinda para o consumidor" (REsp n. 417.927/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 21/5/2002, DJ de 1/7/2002, p. 339.) 3. Nesse contexto, a revisão dos contratos em razão da pandemia não constitui decorrência lógica ou automática, devendo ser analisadas a natureza do contrato e a conduta das partes - tanto no âmbito material como na esfera processual -, especialmente quando o evento superveniente e imprevisível não se encontra no domínio da atividade econômica do fornecedor. 4. Os princípios da função social e da boa-fé contratual devem ser sopesados nesses casos com especial rigor a fim de bem delimitar as hipóteses em que a onerosidade sobressai como fator estrutural do negócio - condição que deve ser reequilibrada tanto pelo Poder Judiciário quanto pelos envolvidos, - e aquelas que evidenciam ônus moderado ou mesmo situação de oportunismo para uma das partes (STJ - REsp: 1998206 DF 2022/0009168-9, Data de Julgamento: 14/06/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 04/08/2022 (grifos nossos)

Contudo, os apelantes não demonstraram ter buscado previamente renegociar os termos do contrato com a pessoa jurídica locadora, tampouco instruíram os autos com elementos que evidenciassem absoluta impossibilidade de cumprimento das obrigações assumidas. Ademais, não se constata que a parte apelada tenha obtido vantagem desproporcional advinda da situação pandêmica. A mera alegação de dificuldades financeiras, sem elementos objetivos e demonstração efetiva de desequilíbrio contratual e nexo causal direto com a obrigação inadimplida, não é suficiente para autorizar a modificação judicial do contrato, com o afastamento de cláusulas pactuadas entre as partes.

Acerca do pedido de compensação por benfeitorias, igualmente não merece acolhida. O contrato celebrado, em sua cláusula 4.4 (Id 152803493 dos autos da execução nº 8122924-24.2021.8.05.0001), prevê expressamente a renúncia do locatário à indenização por eventuais obras e melhorias realizadas no imóvel, nos seguintes termos:

“4.4. Encerrada a presente locação, por decurso de seu prazo, por distrato, resilição ou rescisão, o LOCATÁRIO não terá direito a retenção das obras, instalações ou benfeitorias que realizar ou introduzir no(s) imóvel (eis), as quais ficarão incorporadas a este último e pertencendo ao LOCADOR, sendo-lhe facultado, apenas, remover os bens móveis e equipamentos se, pela remoção, não causar dano ao(s) imóvel (is)”. (cópia do instrumento contratual ao id 82683018)

Tal cláusula é válida e eficaz, nos termos do art. 35 da Lei do Inquilinato.

Por fim, quanto à cláusula de Cessão de Direito de Uso – CDU, o valor apontado encontra respaldo contratual, sendo usual e legítimo em contratos de locação empresarial firmados no âmbito de shopping centers.

Portanto, não tendo os apelantes logrado êxito em demonstrar vícios na formação do contrato ou causa suficiente para a revisão do título executivo judicial em decorrência da relação contratual, inexiste motivo para afastar ou reduzir a multa contratual pactuada, tampouco excluir valores da execução.

Sendo assim, se revela irretocável a sentença proferida, inexistindo novos elementos aptos a embasar a modificação da decisão impugnada.

Ante o exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO AO APELO, mantendo-se incólume a sentença recorrida.

Determino a majoração do percentual de honorários advocatícios sucumbenciais devidos pelos apelantes, de 10% (dez por cento) para 12% (doze por cento), sobre o valor atualizado da execução, nos termos do art. 85, §11 do CPC. Registre-se que, em razão do deferimento do benefício da gratuidade da justiça, fica suspensa a exigibilidade da verba sucumbencial, na forma do art. 98, §3º, do CPC.

Publique-se. Intime-se.

Salvador, data registrada no sistema.

DESª. DINALVA GOMES LARANJEIRA PIMENTEL
Relatora