PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

DIREITO CIVIL. IMÓVEL. AQUISIÇÃO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EMPREENDIMENTO. ENTREGA. ATRASO RELEVANTE. MORA DO CREDOR. TEMA 1.095/STJ. NÃO INCIDÊNCIA. RESCISÃO. POSSIBILIDADE. CONTRATO. QUANTIA. RETENÇÃO. CLAUSULA PENAL. AUSÊNCIA. VALORES PAGOS. DEVOLUÇÃO. IMPOSITIVIDADE. STATUS QUO ANTE. NECESSIDADE. IPTU. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. ADQUIRENTE-RESCINDENTE. VALORES ADIMPLIDOS. RESTITUIÇÃO. SENTENÇA. PROCEDÊNCIA. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. PERCENTUAL. OMISSÃO. MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA. FIXAÇÃO. NECESSIDADE.

I – A previsão de entrega do empreendimento deve ser clara e objetiva e, quando não demonstrado o seu cumprimento, como é o caso, evidencia-se o ilícito, cujos danos dele decorrentes são passíveis de indenização.

II - O inadimplemento contratual, in casu, autoriza a rescisão do contrato e a imediata devolução de todos os valores pagos pela microempresa adquirente. Além do atraso por tempo relevante no cumprimento contratual (seis anos após a firmação da avença, cujo cronograma inicial era de dois anos, o empreendimento ainda pendia de conclusão).

III – Fixam-se, de ofício, os ônus sucumbenciais não estabelecidos na sentença, em decorrência do efeito translativo dos recursos.

RECURSO NÃO PROVIDO. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS FIXADOS DE OFÍCIO.

Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação nº 8002252-38.2019.8.05.0039, da Comarca de Camaçari, em que figuram como Apelantes CIPASA CAMAÇARI CRI1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA e MAD EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e como Apelada MX CONSTRUTORA LTDA – ME. 

ACORDAM os Senhores Desembargadores componentes da Turma Julgadora da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade, em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO E, DE OFÍCIO, FIXAR OS HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS, pelas razões que integram o voto condutor. 

Sala das Sessões,

HELOÍSA Pinto de Freitas Vieira GRADDI

RELATORA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUARTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 11 de Fevereiro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

II

MX CONSTRUTORA LTDA ME ajuizou ação contra a CIPASA CAMAÇARI CRI1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA e MAD EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, processo em trâmite na 1ª Vara dos Feitos de Relações de Consumo, Cíveis, Comerciais e de Registros Públicos da Comarca de Camaçari.

Alegou atraso demasiado e descumprimento injustificado do contrato pelas Rés quanto à data e estado imobiliário para a entrega de empreendimento, porquanto o prazo estipulado foi agosto de 2017 e ajustado que a entrada do loteamento ocorreria por acesso diretamente na BA 535 e que, todavia, as Requeridas ainda não tinham disponibilizado as chaves para os adquirentes quando do ajuizamento da ação, tampouco construído a via de acesso no local referenciado.

Alegou que, em decorrência da mora da parte ré, sofreu danos de ordem moral e material e defendeu a impositividade do pagamento das indenizações correlatas.

Pediu a resolução do contrato de compra e venda imobiliária firmado entre as partes, alegando culpa das Rés; pleiteou a condenação da parte acionada à devolução dos valores pagos para a aquisição do bem não entregue; devolução de valores pagos a título de IPTU; indenização por danos moral e material decorrentes da mora, porquanto a empresa acionante adquiriu o bem para nele construir e vender o imóvel, ganhando lucro com essa atividade e terminou sofrendo prejuízos severos.

Quantificou o dano material a ser reparado em R$103.416,64 e o dano moral a ser indenizado no valor de R$ 50.000,00.

Requereu a liminar suspensão da exigibilidade das prestações vincendas e do IPTU.

A tutela antecipada foi indeferida (id.54817849) e no julgamento do agravo de instrumento nº 8000364-20.2020.8.05.0000, interposto contra a referenciada decisão, foi determinada a suspensão da cobrança das parcelas vincendas até sentença.

A contestação foi apresentada no id.54817876 e suscitou inépcia da inicial; a ilegitimidade da CIPASA CAMAÇARI CRI1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA; sustentou a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor à hipótese; a impossibilidade jurídica do pedido em razão da irretratabilidade da compra e venda conferir-lhe caráter de definitividade e ainda por ter sido firmado com pacto de alienação fiduciária; negou a mora afirmada na peça vestibular; negou ter culpa pela rescisão e defendeu a inviabilidade de devolução dos valores pagos; sucessivamente, requereu a retenção de 30% dos valores pagos para cobrir despesas administrativas e com publicidade; afirmou a impossibilidade de devolução dos valores pagos a título de IPTU e destacou o fato de ser a adquirente pessoa jurídica como impeditivo ao acolhimento do pedido de indenização a título de dano moral.

Impugnou os valores requeridos a título de danos moral e material.

A réplica (id.54817885) refutou as preliminares suscitadas e reiterou as teses expressadas na peça vestibular.

A decisão de id.54817887 rejeitou preliminares de inépcia da inicial, de ilegitimidade passiva, acolheu a tese de inaplicabilidade do Código Consumerista à hipótese; rejeitou preliminar de impossibilidade jurídica do pedido; determinou juntada de documentos pelas partes.

A MX CONSTRUTORA LTDA ME peticionou (id.54817890) e juntou documentos.

A CIPASA CAMAÇARI CRI1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA e a MAD EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, por sua vez, peticionaram no id.54817908 e apresentaram os documentos a ela requeridos judicialmente.

Os pontos controvertidos foram fixados no pronunciamento judicial de id. 54817917 e determinada produção das provas acerca daqueles.

As partes manifestaram-se nas petições de ids.54817922, 54817928, 54817933.

Adveio a sentença (id.54817944), que julgou procedente em parte a ação e condenou as Rés à devolução do valor pago pela Autora, de R$ 136.578,63 e a reembolsarem do valor de R$5.169,02, relativo ao pagamento do IPTU por ela realizado antes da entrega do imóvel, negando a reparação a título de dano moral.

Os embargos de declaração opostos contra a sentença foram rejeitados no id.54817960.

Irresignadas, as demandadas interpuseram apelação (id.54817963) e pediram a reforma da sentença para alcançarem a improcedência total da demanda.

Referiram a necessidade de suspensão do processo, em razão do TEMA 1.095 do Superior Tribunal de Justiça.

As contrarrazões foram apresentadas (id.54817974), sem suscitar preliminares.

Recurso apto a julgamento, encaminho os autos à Secretaria, com este relatório, em atendimento às regras insertas nos artigos 931, do Código de Processo Civil, e 167, 1ª parte, do Regimento Interno desta Corte, para inclusão em pauta.

Salvador,   de junho de 2024. 

HELOÍSA Pinto de Freitas Vieira GRADDI

RELATORA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

II

Submete-se à apreciação desta Corte a pretensão de reforma da sentença que rescindiu o contrato de compra e venda imobiliária firmado com a apelante, determinou a devolução de todos os valores adimplidos para a aquisição do bem e também a restituição dos valores pagos a título de IPTU, pela adquirente.

Presentes os requisitos de admissibilidade afetos à espécie recursal, conheço do apelo.

Analisando o caso concreto, constato que o contrato foi firmado entre empresas, sendo que a adquirente microempesa, confirma ter adquirido o bem para majorar seu patrimônio, mediante a aquisição, construção e revenda imobiliária, servindo de insumo de capital para o crescimento empresarial.

A contratação ocorrera mediante garantia de alienação fiduciária e o Apelante defende a tese de que a espécie contratual referenciada atrai a aplicação do tema 1.095/STJ, in litteris:

Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na lei 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.

Todavia, o próprio Superior Tribunal de Justiça já se posicionou pela inaplicabilidade da referenciada tese vinculante em situações como a dos autos, em que o inadimplemento é do credor fiduciário, in literis:

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. RESILIÇÃO POR INICIATIVA DA PROMITENTE COMPRADORA. INSURGÊNCIA DA INCORPORADORA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONTRATO ACESSÓRIO CELEBRADO COM INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. SÚMULA 543/STJ ADOTADA PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO. SÚMULA 283/STF. TEMA 1.095/STJ. NÃO INCIDÊNCIA. ARTS. 26 E 27 DA LEI N. 9.514/1997. INAPLICABILIDADE DIANTE DO INADIMPLEMENTO DO VENDEDOR/CREDOR FIDUCIÁRIO.

(...)

4. O acórdão recorrido encontra-se no mesmo sentido da jurisprudência desta Corte, segundo a qual a existência de cláusula de alienação fiduciária em contrato de compra e venda não permite a aplicação dos procedimentos dos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997 nas hipóteses de inadimplemento do vendedor/credor fiduciário.

5. Não se aplica à hipótese dos autos, em que houve o inadimplemento do vendedor/credor, o Tema 1.095 dos recursos repetitivos (...)

Agravo interno improvido.

(AgInt no REsp n. 1.948.628/SE, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 8/4/2024, DJe de 12/4/2024.)

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA. ESCRITURA PÚBLICA COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INADIMPLÊNCIA DA PARTE ALIENANTE. INAPLICABILIDADE DA LEI 9.514/1997. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.

(...)

2. No julgamento do REsp 1.891.498/SP e do REsp 1.894.504/SP, submetidos ao rito dos recursos especiais repetitivos, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, por unanimidade, em 26/10/2022, fixou a seguinte tese: "em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor".

2.1. A partir da moldura fática delineada pelas instâncias originárias, denota-se que o inadimplemento das obrigações se deu pela parte credora. Por essa razão, consoante uníssona jurisprudência desta Corte Superior, afasta-se a aplicação da Lei n. 9.514/1997, a qual incide apenas em caso de mora do devedor fiduciante.

3. Agravo interno improvido.

(AgInt nos EDcl no AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.107.889/DF, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 4/3/2024, DJe de 6/3/2024)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. PROCEDIMENTO DE RESOLUÇÃO PREVISTO NA LEI 9.514/97. INAPLICABILIDADE. ERRO DA COMPRADORA. MÁ-FÉ DA VENDEDORA. REVISÃO. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que existência de cláusula de alienação fiduciária em contrato de compra e venda não permite a aplicação dos procedimentos dos arts.26 e 27 da Lei 9.514/97 para a hipótese de inadimplemento do vendedor/credor fiduciário, porquanto restritos ao inadimplemento do devedor-fiduciante. Precedentes.

2. Impossibilidade de revisão das conclusões do Tribunal de origem, amparadas no acervo fático-probatório, acerca da existência de erro da parte compradora, da atuação de má-fé da parte vendedora e da configuração de danos morais indenizáveis, porque seria imprescindível o reexame das provas analisadas, inclusive do instrumento contratual, providência manifestamente proibida nesta instância, nos termos dos óbices das Súmulas 5 e 7 do STJ.

3. Agravo interno desprovido.

(AgInt no AREsp n. 1.297.266/AP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 6/3/2023, DJe de 14/3/2023)

A rescisão contratual é admitida quando há inadimplemento por qualquer dos contratantes, diante da culpa exclusiva da parte ex adversa, e alegar a natureza da alienação fiduciária, na hipótese, como impeditivo da parte prejudicada rescindir a contratação e continuar somente ela a suportar prejuízos é defender o locupletamento ilícito, advindo da própria torpeza, pelos Apelantes.

A rescisão contratual direciona o retorno das partes ao 'status quo ante', com a devolução das prestações pagas e consequente volta do imóvel à posse do compromissário vendedor.

Assim sendo, inviável a modificação deste item da sentença.

O desfazimento contratual, por sua vez, tem como consequência lógica, repita-se, o retorno das partes ao status quo ante, o que impõe à parte Recorrente devolver à Recorrida as despesas com o IPTU do imóvel, obrigação proptem rem.

Na hipótese, as pretensões da adquirente imobiliária se fundamentam na suposta mora dos vendedores em entregar o bem na data e modo (acesso facilitado em região menos vulnerável em termos de segurança) publicizados e a parte demandada alega cumprimento contratual (ids.54817859,54817860).

Analisando a documentação acostada, constato que ao menos na data do ajuizamento da demanda a entrega do bem, estipulada no contrato, não tinha ocorrido.

O contrato foi firmado no ano de 2013 (id.54817400, p.01/06) e até o ajuizamento da demanda, ocorrida no ano de julho de 2019, seis anos depois, reitere-se, o empreendimento não lhe havia sido entregue.

O contrato de compra e venda deveria ser expresso e claro, não estabeleceu data precisa ou tempo minimamente projetado para a entrega imobiliária, apenas vinculando-a a cronograma aprovado pela Prefeitura do município no qual o imóvel está situado.

Houve cronograma publicado no diário oficial local, como se lê no documento de id. 54817822 e 54817823, in litteris:

Confira-se:

“… CLÁUSULA OITAVA – PRAZO DE EXECUÇÃO O prazo para execução das obras será de 24 (vinte e quatro) meses, a contar da expedição da competente licença para implantação do empreendimento pelo Município, sob pena de, não o fazendo, ser o empreendimento considerado clandestino, para todos os efeitos jurídicos...” (id.54817822)

A publicação referenciada estima prazo comumente utilizado para a espécie de atividade de construção e coincide, seu termo de duração, com aquele específico para o empreendimento adquirido pelo Apelado, como se lê no id.54817856 (24 meses) a contar de novembro de 2013.

O documento de id.54817855, por sua vez, indica entrega de etapa imobiliária em outubro de 2015, refere atraso e é compatível com o documento retro referenciado, pois que referem entrega do bem muito antes do ajuizamento da demanda.

Também no documento de id.54817863 existe novo adiamento da entrega noticiado para junho de 2016.

Já o documento de id.54817868 aponta novo prazo, para agosto de 2017.

O alvará do loteamento somente foi expedido no ano de 2018, como se lê no documento de id.54817923, quando o documento de id.54817924 previa liberação para construção desde novembro de 2015.

Mais um documento, de id.54817824, estendeu o prazo de entrega, o que ressalta que cerca de seis anos se passaram desde a assinatura do contrato, sem que houvesse mínimo de segurança e boa-fé esperadas da parte alienante, ora recorrente.

Diante de tal circunstância, bem assim em conformidade com o estado do empreendimento que a parte autora alega existir no momento da propositura da demanda, sem ao menos o acesso menos perigoso e que era o diferencial do empreendimento naquela localidade, tivesse sido empreendido, inviável o acolhimento do pleito de reforma da sentença que determinou a rescisão contratual e a reparação dos danos advindos desta rescisão por culpa dos alienantes, devidamente caracterizada nos autos.

Inexiste cláusula penal do contrato, tampouco previsão de indenização em caso de inadimplemento pelos alienantes, razão pela qual a comprovação dos danos relativos às despesas adquiridas com base nos cronogramas de liberação de obas da Apelante, descumpridos, devem ser o critério de quantificação e o objeto de reparação, a título de dano material, como proferido na sentença, mantida neste atópico.

Quanto a restituição do IPTU, em se tratando de rescisão contratual e retorno da situação das partes ab initio, é inviável que o Apelado tenha que suportar tal despesa, que é propter rem, e exsurgida em razão do contrato desfeito, antes do próprio Apelado usufruir do quanto adquirido.

Mantida a sentença, pois. 

HONORÁRIOS

Com a manutenção da sentença e considerando a rejeição das irresignações recursais, alcançou o adquirente a procedência parcial dos pedidos elencados na peça vestibular nas duas Instâncias, ponderando ainda ser o pleito de indenização por dano moral meramente estimativo e o seu não acolhimento foi o que conduziu à procedência parcial.

Os honorários sucumbenciais não foram estabelecidos na sentença, razão da sua fixação neste momento processual.

Em razão da sucumbência recíproca, fixo em 15% sobre o valor da condenação honorária da parte demandada/Apelante pagar ao advogado da Apelada, considerando este patamar a majoração do artigo 85, §11 do Código de Ritos e 10% sobre o pleito de indenização a título de dano moral a título de honorários sucumbenciais para a parte autora/Apelada pagar ao advogado da Acionada/Recorrente.

Nestes termos, NEGO PROVIMENTO AO RECURSO e, DE OFÍCIO, FIXO OS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS.

É o voto.

Sala das Sessões, 

HELOÍSA Pinto de Freitas Vieira GRADDI

RELATORA