PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

SR-10

APELAÇÕES CÍVEIS SIMULTÂNEAS. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. RESILIÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL FINANCIADO PELO PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA EM 14/05/2013, ANTERIOR À LEI Nº 13.786/2018. CULPA EXCLUSIVA DOS COMPRADORES. IMPOSSIBILIDADE DE CONCLUSÃO DO CONTRATO COM O FINANCIAMENTO DO IMÓVEL. DEVOLUÇÃO DOS VALORES. DESCONTO DE 25% DO VALOR PAGO. PRECEDENTE JURISPRUDENCIAL DO STJ. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RETENÇÃO. TEMA 960 DO STJ. JUROS DE MORA TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO. TEMA 1.002 DO STJ. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA RECONHECIDA. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.

1. O distrato foi provocado pela impossibilidade de os autores financiarem o bem imóvel junto ao respectivo banco.

2. Conforme entendimento firmado pelo STJ, a vendedora reterá o percentual de 25% do valor efetivamente pago, para compensar as despesas administrativas com a venda, dependendo de fatores que podem influenciar esse percentual, como o tipo de imóvel, se de moradia popular ou de médio ou alto padrão, o percentual de adimplemento com relação ao preço total do contrato, as despesas previstas com o tipo de negócio e também a título de penalidade pela culpa da rescisão. “(…) 2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento. (…) (RESP - RECURSO ESPECIAL - 1723519 2018.00.23436-5, MARIA ISABEL GALLOTTI, STJ - SEGUNDA SEÇÃO, DJE DATA:02/10/2019)”

3. TAXA DE CORRETAGEM: O STJ no julgamento do Tema 960 fixou a tese pela possibilidade da cobrança desta taxa ao comprador nos seguintes termos: “Ressalvada a denominada Faixa 1, em que não há intermediação imobiliária, é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda do Programa Minha Casa, Minha Vida, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.”

4. JUROS DE MORA: Nos moldes do quanto estabelecido no julgamento do Tema 1.002 do STJ, “Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.”.

RECURSOS CONHECIDOS E PROVIDOS PARCIALMENTE.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de apelações cíveis simultâneas nº 0564195-31.2014.8.05.0001, em que são apelantes e apelados, PAULO ROBSON RIBEIRO COSTA, AYLA MELO DOS SANTOS e VIA CÉLERE BAHIA 6 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

Acordam os Desembargadores componentes da Turma Julgadora da Terceira Câmara Cível, do Tribunal de Justiça da Bahia, por votação unânime, em conhecer dos recursos e DAR PROVIMENTO PARCIAL A AMBOS, nos termos do voto do relator.

Sala das Sessões, de de 2024.

Presidente

Francisco de Oliveira Bispo

Juiz Convocado - Substituto de 2º Grau

Relator

Procurador(a) de Justiça

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido em parte Por Unanimidade

Salvador, 21 de Janeiro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Cuida-se de ação de reparação de danos, proposta por PAULO ROBSON RIBEIRO COSTA e AYLA MELO DOS SANTOS, contra VIA CÉLERE BAHIA 6 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, com a finalidade de ver reconhecida a rescisão contratual.

Adota-se, como próprio, o relatório da sentença apelada, ID 31568705, e da decisão que rejeitou o recurso de embargos de declaração, ID 31568714. Acrescento que a juíza da causa julgou procedentes os pedidos, nos seguintes termos:

“Por tudo o quanto acima explicitado, com fulcro no artigo 487, I, NCPC, JULGO POR SENTENÇA DE MÉRITO, PROCEDENTES os pedidos formulados pela Autor para: a) declarar nula a cláusula 12.2.1 às fls.59; b) rescindir o contrato firmado entre os litigantes (fls.36/69);b) determinar que o Réu restitua aos Autores a quantia de R$ 8.683,16 (oito mil seiscentos e oitenta e três reais e dezesseis centavos) acrescido de correção monetária pelo INPC desde o desembolso e juros de 1%(um por cento) ao mês a partir da citação; c) condenar o requerido ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor total da condenação, levando em conta os arts. 82, §2º e 85 do NCPC. Em contrapartida, JULGO IMPROCEDENTE o pedido de RESTITUIÇÃO DA TAXA DE CORRETAGEM. Assim, EXTINGO O PROCESSO COM A RESOLUÇÃO DO MÉRITO.

Deixo de condenar a parte autora em custas e honorários advocatícios em razão da mesma gozar dos benefícios da gratuidade da justiça, bem assim ter decaído em parcela mínima do seu pleito.

P.R.I.”

Inconformada, a parte ré interpôs recurso de apelação, ID 31568718.

Sem preliminares, no mérito, defendeu que a culpa pela rescisão do contrato foi dos autores que não conseguiram o crédito para financiamento junto à Caixa Econômica Federal, sendo hipótese de incidência da cláusula resolutiva expressa de rescisão. Aduziu que a devolução do valor pago deve observar os descontos contratuais previstos. Afirmou que a cláusula 12.2.1, alínea b foi redigida em conformidade com o art. 54, §§ 3º e 4º do CDC, não havendo que se declarar sua nulidade. Argumentou que o entendimento jurisprudencial é no sentido de que a devolução dos valores, em sendo o distrato originado pelo promitente-comprador, deve ter um desconto entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga, conforme as particularidades do caso concreto, em razão das despesas geradas com a nova proposta de venda do mesmo imóvel. Pontuou que os juros de mora deve ter por termo inicial a data do trânsito em julgado da sentença e não a data da citação e que deve ser reconhecida a sucumbência recíproca. Pediu o provimento do recurso.

Também inconformada a parte autora apelou, ID 31568726. Inicialmente, pediu a manutenção da concessão da gratuidade de justiça.

Sem preliminares, no mérito indicou a responsabilidade objetiva do fornecedor e o reconhecimento da nulidade da cláusula 12.2.1. b, e seguintes, que prevê multa por descumprimento contratual por parte do comprador de 3% do valor do contrato, mais 10% sobre o valor total em atraso, mais 10% sobre o débito total e, ainda, da cláusula que prevê pagamento parcelado e a prazo.

Aduziu que deve ser afastada a responsabilidade do consumidor, quanto ao distrato que ocorreu por negativa da CEF em fornecer o financiamento, o que afasta a incidência da multa, nos termos do art. 408 do CC.

Defendeu a devolução do valor da taxa de comissão de corretagem, com repetição do indébito, a majoração do ônus da sucumbência e o final provimento do recurso.

As contrarrazões ao recurso da parte ré foram apresentadas, ID 31568727, e da parte ré, ID 31568731.

Ambos os recuso foram recebidos, decisão ID 38539146.

É o relatório.

Em cumprimento do art. 931 do CPC, restituo os autos à Secretaria, pedindo a sua inclusão em pauta, salientando que se trata de julgamento passível de sustentação oral, nos termos do art. 937, I, do CPC, c/c art. 187, I, do RITJBA.

Salvador – BA, 01 de dezembro de 2024.

FRANCISCO DE OLIVEIRA BISPO

JUIZ CONVOCADO - SUBSTITUTO DE 2º GRAU

RELATOR

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Cuida-se recursos de apelação simultâneos interpostos em ação de reparação de danos, proposta por PAULO ROBSON RIBEIRO COSTA e AYLA MELO DOS SANTOS, contra VIA CÉLERE BAHIA 6 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, com a finalidade de ver reconhecida a rescisão contratual, cujos pedidos foram julgados procedente em parte.

Inicialmente, relembra-se que ambos os recuso foram recebidos em decisão ID 38539146.

DEVOLUÇÃO DOS VALORES:

Da análise dos autos, constata-se que os autores celebraram contrato de promessa de compra e venda de imóvel em 14 de maio de 2013, ID 31568689, e tentou rescindir o contrato em março de 2014, pois foram impossibilitados de realizarem o financiamento, requerendo a devolução de todo o valor até então pago. Portanto, não há responsabilidade objetiva por parte do fornecedor do serviço, mas sim culpa exclusiva dos compradores.

Ao ser rescindido o contrato, as partes devem retornar à situação em que se encontravam antes, reduzidas eventuais despesas que realizaram.

Também não se configura aplicável ao caso a Lei nº 13.786/2018, que regerá somente os novos contratos assinados após a sua promulgação, não retroagindo aos contratos anteriores.

É de se ressaltar que os autores não usufruíram do imóvel, ou seja, não chegou a se imitir na posse do bem negociado.

Em casos como o presente, admite-se a validade da cláusula de retenção de valores, variando entre o percentual mínimo de 10% e máximo de 25%, para compensar as despesas administrativas com a venda, dependendo de fatores que podem influenciar esse percentual, como o tipo de imóvel, se de moradia popular ou de médio ou alto padrão, o percentual de adimplemento com relação ao preço total do contrato, as despesas previstas com o tipo de negócio e também a título de penalidade pela culpa da rescisão.

A matéria já foi pacificada pelo STJ, no sentido de é abusiva e ilegal a cláusula do distrato decorrente de compra e venda imobiliária que prevê a retenção integral ou a devolução ínfima das parcelas pagas pelo promitente comprador, sendo que a discussão gira em torno de se apurar qual o percentual adequado a título de retenção.

No caso em estudo, o percentual a ser retido será de 25%, tendo em vista o posicionamento firmado da Corte Cidadã:

“RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO. 1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, § 2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ). 2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento. 3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8.2019). 4. Recurso especial parcialmente provido.

(RESP - RECURSO ESPECIAL - 1723519 2018.00.23436-5, MARIA ISABEL GALLOTTI, STJ - SEGUNDA SEÇÃO, DJE DATA:02/10/2019)” (G.n.)

Assim, necessário reconhecer que cabe a devolução dos valores, mas não como especificado no contrato em percentual do valor total do bem, mas sim tendo em vista o valor efetivamente pago pelos compradores.

TAXA DE CORRETAGEM:

Os autores/apelantes, em sua argumentação, defendem a impossibilidade de cobrança de taxa de corretagem. Contudo, o STJ, em sede de recurso repetitivo, fixou tese no sentido de ser válida a cláusula que transfere para o consumidor a obrigação de pagar a taxa de corretagem, em caso específico do Programa Minha Casa, Minha Vida. Note-se a ementa do julgamento do Tema 960:

“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. POSSIBILIDADE. DEVER DE INFORMAÇÃO. OBSERVÂNCIA. NECESSIDADE.

1. Para os fins do art. 1.040 do CPC/2015, fixa-se a seguinte tese: Ressalvada a denominada Faixa 1, em que não há intermediação imobiliária, é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda do Programa Minha Casa, Minha Vida, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.

2. Solução do caso concreto: Considerando que as partes convencionaram que o valor correspondente à comissão de corretagem seria pago diretamente pelo proponente ao corretor, impõe-se julgar improcedente o pedido de repetição dos valores pagos a esse título.

3. Recurso especial provido.

(REsp n. 1.601.149/RS, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, relator para acórdão Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, julgado em 13/6/2018, DJe de 15/8/2018.)” (G.n.)

TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA:

Sobre o tema, também em sede de julgamento de recurso repetitivo, o STJ concluiu que “Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão. (REsp 1.740.911/DF, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 14/08/2019, DJe 22/08/2019).”.

Note-se, por fim, que houve a sucumbência recíproca das partes, sendo reconhecida a culpa exclusiva compradores pela resolução do contrato, da nulidade da cláusula resolutiva, firmando que deverá ser retido 25% do valor pago e o valor da taxa de corretagem, conforme Tema 960 do STJ, enquanto os juros de mora devem ter por termo inicial o trânsito em julgado, conforme Tema 1.002 do STJ.

Assim, mantém-se o percentual fixado em sentença, para os honorários advocatícios, de 10%, indicando que cada parte ficará responsável pela metade do valor. Da mesma forma, o valor das custas e demais despesas processuais deverá ser dividido entre ambas, sendo 50% para cada.

Por tudo quanto exposto, conhecidos os recursos, DÁ-SE PROVIMENTO PARCIAL AOS APELOS, reconhecendo a culpa exclusiva dos compradores, que será retido o percentual de 25% sobre os valores pagos, que não haverá devolução do valor de taxa de corretagem, que os juros de mora terão por termo inicial a data do trânsito da decisão e, por fim, a sucumbência recíproca.

Sala das Sessões, de de 2024.

Francisco de Oliveira Bispo

Juiz Convocado - Substituto de 2º Grau

Relator