PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

EMENTA

Embargos de declaração opostos contra acórdão que negou provimento a agravo de instrumento, mantendo decisão interlocutória que, na primeira fase de ação de exigir contas, rejeitou preliminares e determinou a prestação de contas em formato contábil referente ao período de locação de espaço comercial em shopping center. O embargante alega contradição e omissão no acórdão quanto à análise da legitimidade ativa da locatária à luz do REsp 2.050.372/MT (STJ), que reconheceu a ilegitimidade do condômino para propor individualmente ação de exigir contas em condomínio edilício. Busca, ainda, o prequestionamento de dispositivos legais para eventual recurso especial.O acórdão embargado enfrentou expressamente a questão da legitimidade ativa, aplicando a técnica do distinguishing para diferenciar a relação locatícia em shopping center, regida pelo art. 54, §2º, da Lei nº 8.245/91, da relação entre condômino e síndico em condomínio edilício tradicional, objeto do REsp 2.050.372/MT. O art. 54, §2º, da Lei nº 8.245/91 confere ao locatário de shopping center direito autônomo de exigir a comprovação das despesas cobradas, independentemente da condição de condômino. O STJ confirmou essa legitimidade no REsp 2.003.209/PR e no REsp 2.110.689/RJ. A divergência do embargante quanto à interpretação jurídica adotada pelo acórdão não configura contradição nem omissão para fins do art. 1.022 do CPC, mas mera pretensão de rediscussão do mérito, incabível em sede de embargos de declaração. Verifica-se, assim, que o presente recurso apenas retrata novamente o inconformismo do embargante, pois não há fundamento apto a sustentar a irresignação exposta, nem vício hábil a ensejar o acolhimento dos embargos declaratórios. Preenchido o requisito do pré-questionamento (art. 1.025 do CPC). Embargos não acolhidos.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Rejeitado Por Unanimidade

Salvador, 4 de Maio de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Trata-se de EMBARGOS DE DECLARAÇÃO opostos por CONSÓRCIO EMPREENDEDOR DO SHOPPING PARALELA contra acórdão (ID. 94132646), que negou provimento ao Agravo de Instrumento, mantendo integralmente a decisão agravada que determinou a prestação de contas em formato contábil, ressalvadas as informações de terceiros, nos termos da seguinte ementa:

Agravo de Instrumento. Ação de exigir contas. Contrato de locação em shopping center. Legitimidade ativa do locatário. Lei nº 8.245/91, art. 54, §2º. Dever de prestar contas. Decisão interlocutória agravada que, na primeira fase de ação de exigir contas, rejeitou preliminares e determinou ao agravante a prestação de contas em formato contábil referente ao período de locação de espaço comercial em shopping center. As questões em discussão consistem em saber se: (i) o locatário de espaço comercial em shopping center possui legitimidade ativa para exigir prestação de contas; (ii) existe o dever de prestar contas pelo administrador do shopping; e (iii) a via processual eleita é adequada. O art. 54, §2º, da Lei nº 8.245/91 confere ao locatário de shopping center legitimidade autônoma para exigir a comprovação das despesas, independentemente da condição de condômino. A relação jurídica entre lojista e shopping center possui natureza peculiar que justifica tratamento diferenciado, não se confundindo com condomínio edilício tradicional. A disponibilização de resumos trimestrais não supre a obrigação de prestação de contas detalhada em formato contábil quando formalmente exigida pelo locatário. A aprovação das contas em assembleia não afasta o direito autônomo do locatário previsto em lei especial. Decisão mantida. Agravo de Instrumento não provido.

Em suas razões recursais (ID. 95121663), o embargante sustenta a existência de contradição e omissão no acórdão embargado, com fundamento no art. 1.022, incisos I e II, do Código de Processo Civil. Esclarece, inicialmente, que os embargos também se prestam ao prequestionamento de dispositivos de legislação federal, visando eventual futura interposição de recurso especial, nos termos do art. 105, III, alínea "a", da Constituição Federal.

No tocante à alegada contradição, o embargante reitera a tese de ilegitimidade ativa da parte agravada para propor ação de exigir contas, argumentando que a recorrida ostenta a condição de mera locatária — e não de condômina — do empreendimento. Sustenta que, à luz de recente entendimento do Superior Tribunal de Justiça, firmado no REsp 2.050.372/MT (Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 25/04/2023), incumbe ao síndico prestar contas exclusivamente à assembleia de condôminos, não possuindo o condômino — e tampouco o inquilino — legitimidade para propor, individualmente, ação de exigir contas.

Colaciona, ainda, outros precedentes do STJ no mesmo sentido, como o REsp 1.046.652/RJ (Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 16/09/2014) e o REsp 1.630.199/RS (Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, 4ª Turma, j. 05/08/2021), que reconheceram a ilegitimidade do locatário para ajuizar ação contra o condomínio visando questionar a prestação de contas.

Invoca, também, decisões do próprio Tribunal de Justiça da Bahia que acolheram a tese de ilegitimidade ativa do locatário em demandas envolvendo exibição de contas condominiais, mencionando acórdãos da Quinta Câmara Cível (AI 8066325-63.2024.8.05.0000, Desa. Maria das Graças Guerra de Santana Hamilton) e da Segunda Câmara Cível (Apelação 8003909-78.2020.8.05.0039, Desa. Maria de Fátima Silva Carvalho), ambos por unanimidade.

Argumenta que a obrigação de arcar com a cota condominial constitui obrigação propter rem, cujo sujeito passivo é o coproprietário, nos termos do art. 1.336, I, do Código Civil, e que a transferência contratual dessa obrigação ao inquilino, prevista no art. 23, XII, da Lei nº 8.245/91, produz efeitos apenas entre locador e locatário, sendo inoponível ao condomínio. Sustenta, ademais, que a embargada sequer mantém a condição de lojista do empreendimento desde 2020.

Requer, por fim, que a legitimidade ativa seja reconhecida como matéria de ordem pública, cognoscível de ofício em qualquer grau de jurisdição (art. 485, §3º, do CPC), e que sejam acolhidos os embargos com efeitos infringentes para reformar o acórdão, extinguindo-se o processo sem resolução de mérito, com fulcro no art. 485, VI, do CPC. Prequestiona expressamente os arts. 1.022, II e parágrafo único, do CPC; art. 22, §1º, alínea "f", da Lei nº 4.591/64; e arts. 1.347, 1.348, VIII, e 1.350, caput, do Código Civil.

Em contrarrazões (ID. 95788397), a embargada defende a rejeição dos embargos e a manutenção integral do acórdão. Sustenta que o precedente invocado pelo embargante (REsp 2.050.372/MT) trata especificamente da relação entre condôminos e síndico em condomínio edilício tradicional, envolvendo disputa entre administradora e shopping center, não se aplicando ao caso concreto, que envolve relação locatícia entre lojista e shopping center, regida por norma especial — o art. 54, §2º, da Lei nº 8.245/91.

Argumenta que a jurisprudência do STJ e deste Tribunal tem firmado entendimento específico quando se trata de contratos de locação em shopping centers, operando a técnica do distinguishing em relação aos condomínios edilícios tradicionais. Colaciona precedentes do STJ que reconhecem a legitimidade do locatário de shopping center para exigir a prestação de contas, dentre eles o REsp 2.003.209/PR (Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 27/09/2022), o REsp 2.110.689/RJ (Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 11/06/2024) e o REsp 47.836/RJ.

Menciona, ainda, decisões do TJBA no mesmo sentido, como o AI 8002892-90.2021.8.05.0000 (3ª Câmara Cível, Rel. Desa. Telma Laura Silva Britto), o AI 8071372-18.2024.8.05.0000 (1ª Câmara Cível, Rel. Des. Edmilson Jatahy Fonseca Júnior) e o AI 8077263-20.2024.8.05.0000 (5ª Câmara Cível, Rel. Des. Nivaldo dos Santos Aquino), todos reconhecendo a legitimidade do locatário de shopping para exigir prestação de contas.

Sustenta que o locatário de shopping center assume obrigações financeiras substanciais que transcendem o aluguel, incluindo despesas condominiais, fundo de promoção e propaganda, IPTU e outros encargos, o que justifica o tratamento diferenciado conferido pela Lei de Locações. Alega que a assembleia de condôminos proprietários não representa os interesses dos locatários, que dela não participam e nela não votam, de modo que negar-lhes o direito de exigir contas judicialmente equivaleria a privá-los de qualquer mecanismo de controle sobre a aplicação dos recursos que desembolsam.

Argumenta que a mera disponibilização de balancetes bimestrais não equivale à prestação de contas em sentido técnico-jurídico, que exige demonstração em forma mercantil, com especificação de receitas, despesas e saldo, acompanhada de documentação comprobatória, conforme art. 551 do CPC. Aduz que o embargante nunca prestou contas adequadas durante toda a vigência contratual, e que existem indícios de tratamento desigual entre lojistas nos critérios de rateio.

Requer, ao final, a rejeição dos embargos e a manutenção do acórdão em todos os seus termos.

Desta feita, com fulcro no artigo 931 do CPC/2015, restituo os autos, com o presente relatório, à Secretaria, para inclusão em pauta de julgamento dos Embargos de Declaração, advertindo, ad cautelam, que neste feito não cabe sustentação oral, ex vi, artigo 937 do CPC/2015.

Salvador, 07 de abril de 2026.

DES. JOSÉ CÍCERO LANDIN NETO

RELATOR

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Trata-se de embargos de declaração opostos em face de acórdão que negou provimento ao agravo de instrumento, mantendo a decisão interlocutória que, na primeira fase de ação de exigir contas, rejeitou as preliminares suscitadas e determinou ao embargante a prestação de contas em formato contábil referente ao período de locação de espaço comercial em shopping center.

Na origem, a parte autora ingressou com ação de exigir contas postulando a apresentação detalhada das despesas condominiais, FPP, IPTU e demais encargos cobrados durante a relação locatícia, sob alegação de cobrança exorbitante de taxas administrativas e falta de transparência na gestão dos valores.

O acórdão embargado reconheceu a legitimidade ativa do locatário de shopping center para exigir prestação de contas, com fundamento no art. 54, §2º, da Lei nº 8.245/91, afastando a tese de que a relação jurídica entre lojista e shopping center se confundiria com a de condomínio edilício tradicional.

Irresignado, o embargante opôs os presentes aclaratórios sustentando a existência de contradição e omissão, além de buscar o prequestionamento de dispositivos legais para fins de eventual recurso especial.

Nesse contexto, as questões a serem decididas são: (i) se o acórdão embargado padece de contradição ou omissão quanto à análise da legitimidade ativa da embargada à luz do precedente do STJ firmado no REsp 2.050.372/MT; e (ii) se se justifica a atribuição de efeitos infringentes aos embargos.

Passo ao exame.

Da natureza e limites dos embargos de declaração

De início, cumpre rememorar que os embargos de declaração possuem natureza integrativa, destinando-se exclusivamente a sanar obscuridade, eliminar contradição, suprir omissão ou corrigir erro material, nos termos do art. 1.022 do Código de Processo Civil. Não se prestam, portanto, à rediscussão do mérito da causa nem à reapreciação de provas e argumentos já devidamente enfrentados pelo órgão julgador.

Da alegada contradição quanto à legitimidade ativa

O embargante sustenta a existência de contradição no acórdão, ao argumento de que o julgado teria afastado a tese de ilegitimidade ativa da embargada sem considerar adequadamente o precedente firmado pelo STJ no REsp 2.050.372/MT, no qual a Terceira Turma reconheceu que o condômino não possui legitimidade para propor, individualmente, ação de exigir contas em face da administradora de condomínio edilício em shopping center.

A alegação, contudo, não prospera.

Não há contradição no acórdão embargado. Contradição, para fins de embargos de declaração, pressupõe a existência de proposições inconciliáveis entre si no corpo da mesma decisão — e não mera discordância do embargante com o resultado do julgamento ou com a interpretação jurídica adotada pelo órgão colegiado.

O acórdão examinou expressamente a questão da legitimidade ativa e, mediante fundamentação coerente e articulada, reconheceu que a relação jurídica estabelecida entre lojista e shopping center possui natureza peculiar, não se confundindo com a locação residencial comum nem com o condomínio edilício tradicional. A partir dessa premissa, concluiu pela aplicabilidade do art. 54, §2º, da Lei nº 8.245/91, que confere ao locatário de shopping center legitimidade autônoma para exigir a comprovação das despesas cobradas.

A técnica do distinguishing foi expressamente empregada para diferenciar a ratio decidendi do REsp 2.050.372/MT — que tratou da relação entre condômino proprietário e síndico em condomínio edilício — da hipótese dos autos, que versa sobre relação locatícia em shopping center regida por norma especial. Tal diferenciação é legítima e encontra respaldo em consolidada jurisprudência tanto do próprio STJ quanto deste Tribunal.

Com efeito, o STJ, ao julgar o REsp 2.003.209/PR (Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 27/09/2022), reconheceu que o art. 54, §2º, da Lei nº 8.245/91 estabelece faculdade ao locatário de shopping center para exigir a prestação de contas, tanto na via extrajudicial quanto na judicial. No mesmo sentido, o REsp 2.110.689/RJ (Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 11/06/2024) confirmou expressamente a pretensão do lojista locatário fundada nesse dispositivo legal.

Nesta Corte, a matéria já foi apreciada em múltiplas oportunidades, com o reconhecimento da legitimidade do locatário de shopping center para exigir contas, como se extrai dos julgados proferidos nos AIs 8002892-90.2021.8.05.0000 (3ª Câmara Cível, Rel. Desa. Telma Laura Silva Britto), 8071372-18.2024.8.05.0000 (1ª Câmara Cível, Rel. Des. Edmilson Jatahy Fonseca Júnior) e 8077263-20.2024.8.05.0000 (5ª Câmara Cível, Rel. Des. Nivaldo dos Santos Aquino).

Importa observar que o precedente invocado pelo embargante (REsp 2.050.372/MT) examinou situação fática e jurídica diversa: naquele caso, a ação foi ajuizada por condômino proprietário em face da administradora do condomínio, contexto em que se aplica a regra dos arts. 1.348, VIII, e 1.350, caput, do Código Civil, segundo a qual o síndico presta contas à assembleia de condôminos. No caso em exame, a demanda foi proposta por locatária que arcava diretamente com o pagamento das despesas condominiais, FPP, IPTU e demais encargos, invocando o direito previsto em lei especial (art. 54, §2º, da Lei nº 8.245/91), que confere ao locatário de shopping center direito autônomo de exigir a comprovação dessas despesas.

Assim, o acórdão embargado enfrentou a questão de forma expressa e fundamentada, adotando posicionamento coerente e alinhado à jurisprudência prevalecente sobre a matéria. A pretensão do embargante, em verdade, é obter a revisão do julgado por via inadequada, o que não se admite em sede de embargos de declaração.

Da alegada omissão

Tampouco se verifica a omissão apontada. O acórdão embargado examinou todas as questões essenciais ao deslinde da controvérsia, inclusive a tese de ilegitimidade ativa, a existência do dever de prestar contas e a adequação da via processual eleita. O fato de o órgão julgador não ter adotado a tese jurídica defendida pelo embargante não configura omissão, mas sim exercício regular da função jurisdicional.

Conforme pacificado pelo STJ, o julgador não está obrigado a rebater, um a um, todos os argumentos e precedentes invocados pelas partes, bastando que apresente fundamentação suficiente para a solução da controvérsia

Por fim, quanto à finalidade de prequestionamento, o CPC/2015 consagrou o antigo entendimento do STF dado à Súmula 356, no sentido de que a oposição de Embargos de Declaração seria o suficiente para o preenchimento do requisito do pré-questionamento (pre-questionamento ficto), in verbis: “Art. 1.025. Consideram-se incluídos no acórdão os elementos que o embargante suscitou, para fins de pré-questionamento, ainda que os embargos de declaração sejam inadmitidos ou rejeitados, caso o tribunal superior considere existentes erro, omissão, contradição ou obscuridade.”

Leciona Fredie Didier e Leonardo Carneiro da Cunha, que “a opção do CPC-2015 é coerente com um sistema que prestigia o julgamento do mérito – primazia da decisão de mérito (art. 4º, art. 932, pár. ún. e, especificamente em relação aos recursos extraordinários, o art. 1.029, §3º, CPC). O n. 211 da súmula do STJ deve ser cancelado. Também está superado o n. 320 da súmula do STJ: “A questão federal somente ventilada no voto vencido não atende ao requisito do prequestionamento”. Isso porque, também aqui, o CPC criou uma ficção: o voto vencido passa a fazer parte do acórdão, inclusive para fim de pré-questionamento (art. 941, §3º, CPC)”. (in Curso de Direito Processual Civil. Meios de Impugnação às Decisões Judiciais e Processo nos Tribunais. Vol. 3, 13ª edição. Salvador: Editora Juspodivm, pag.312/313.).

Desta forma, não há necessidade de nova manifestação acerca dos fatos e dispositivos invocados pela embargante, impondo-se, por conta disso, a rejeição dos embargos de declaração.

Em sendo assim, não se acolhem os Embargos de Declaração.

Sala das Sessões da 5ª Câmara Cível, de de 2026.

PRESIDENTE

DES. JOSÉ CÍCERO LANDIN NETO

RELATOR

PROCURADOR DE JUSTIÇA