PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INADIMPLEMENTO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE E LEILÃO. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

I. Caso em exame:

1. Apelação cível interposta por devedor fiduciário contra sentença que julgou improcedente pedido de declaração de nulidade de cláusulas contratuais, bem como de imposição de restrições à consolidação da propriedade e leilão de imóvel garantido por alienação fiduciária, sob alegação de dificuldades financeiras em decorrência da pandemia de COVID-19 e cobrança de encargos abusivos.

II. Questão em discussão:

2. Há duas questões em discussão: (i) saber se a crise econômica provocada pela pandemia de COVID-19 justifica o afastamento dos efeitos jurídicos do inadimplemento em contrato de alienação fiduciária; e (ii) saber se os encargos contratuais cobrados são abusivos a ponto de justificar a revisão do contrato ou a suspensão dos atos de consolidação da propriedade e leilão.

III. Razões de decidir:

3. A alegação de crise econômica provocada pela pandemia não afasta os efeitos jurídicos do inadimplemento, sobretudo diante da ausência de provas concretas de redução da capacidade financeira do devedor, tampouco de que os atrasos tenham se iniciado somente no contexto pandêmico.

4. A consolidação da propriedade e os demais atos do credor fiduciário estão amparados na Lei n.º 9.514/1997, que dispõe sobre alienação fiduciária de imóvel, observadas as formalidades legais e contratuais. Não foram comprovados encargos abusivos ou cláusulas ilegais no contrato.

5. Inexistência de prova pericial que demonstre a abusividade dos encargos cobrados ou desrespeito à legislação específica do Sistema Financeiro da Habitação.

IV. Dispositivo e tese:

Recurso conhecido e  não provido.

Tese de julgamento: “1. A pandemia de COVID-19, por si só, não justifica o afastamento dos efeitos jurídicos do inadimplemento contratual em alienação fiduciária. 2. A consolidação da propriedade e atos posteriores, como leilão, são lícitos se observadas as formalidades legais. 3. A ausência de prova técnica impede o reconhecimento de abusividade contratual.”

Dispositivos relevantes citados: Lei nº 9.514/1997; CPC, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada: TJRS, Apelação Cível, N.º 50027440620218210059, Décima Oitava Câmara Cível, Relator.: João Moreno Pomar, Julgado em: 14-03-2024.

VISTOS, relatados e discutidos estes autos da Apelação n.º 8165184-48.2023.8.05.0000, em que figuram como parte Apelante,  FLAMARION SILVA ARAUJO e Apelado, ITAÚ UNIBANCO S.A.

ACORDAM os Senhores Desembargadores componentes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em conhecer e negar provimento ao recurso, e o fazem pelas razões que integram o voto da Relatora.

Sala de Sessões,  14 de outubro  de 2025.

Presidente

Desª. Joanice Maria Guimarães de Jesus

Relatora

JG19

Procurador(a) de Justiça 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Negou-se provimento. Por unanimidade. Acompanhou o julgamento Dra. Alissa de Castilho De Oliveira.

Salvador, 14 de Outubro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Trata-se de Apelação Cível interposta por Flamarion Silva Araújo contra a sentença proferida nos autos da ação em que figura como apelado o Itaú Unibanco S.A., versando sobre esbulho, turbação e ameaça decorrentes de contrato de financiamento imobiliário com garantia de alienação fiduciária.

O apelante ajuizou a demanda alegando irregularidades na execução contratual do financiamento celebrado para aquisição de imóvel situado em Salvador/BA, sob a matrícula n.º 72.244, Edifício Ficcus, Conjunto Residencial Colina Verde. Sustenta que teria sofrido ameaça de consolidação da propriedade fiduciária e perda da posse do bem, requerendo a tutela jurisdicional para obstar eventual leilão e garantir sua manutenção no imóvel.

Irresignado, o autor interpôs apelação, alegando, em síntese, juros abusivos e impossibilidade de acesso a boletos para pagamento.

Afirmou que “devido a complicações financeiras, provenientes da crise ocasionada pela pandemia global COVID-19, a parte apelada deixou de efetuar os pagamentos, após isso, a parte apelante buscou a parte apelada com o intuito de regularizar o débito, porém a parte apelada se nega a negociar o débito junto a parte apelada”. 

Requereu “que a parte apelada se abstenha de ameaçar a posse do imóvel da parte apelante, bem como seja expedido ofício ao 3.º cartório de registro de imóveis da comarca de Salvador – BA, para que seja lançada uma averbação de bloqueio de transferência de propriedade, até que haja o trânsito em julgado do presente processo, evitando o esbulho da posse do imóvel objeto da lide, sob pena de multa diária no valor de R$ 1.000,00 (mil reais)”.

O apelado apresentou contrarrazões no ID 86778466, pugnando pelo não provimento do recurso.

Em cumprimento ao art. 931, do CPC, restituo os autos à r. Secretaria desta Câmara, com o relatório, ao tempo em que solicito dia para julgamento, salientando se tratar de recurso passível de sustentação oral, nos termos do art. 937, do mesmo diploma legal.

É o relatório.

Salvador, 27 de agosto de 2025.

Desª. Joanice Maria Guimarães de Jesus

Relatora

JG19

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TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

1. Requisitos de admissibilidade:

Gratuidade deferida pelo juízo de origem. Presentes os requisitos intrínsecos e extrínsecos, conheço do presente recurso.

2. Do Mérito:

Trata-se de Apelação Cível interposta por Flamarion Silva Araújo contra a sentença proferida nos autos da ação em que figura como apelado o Itaú Unibanco S.A., versando sobre esbulho, turbação e ameaça decorrentes de contrato de financiamento imobiliário com garantia de alienação fiduciária.

Compulsando os autos, observa-se que a controvérsia gira em torno da validade do contrato de financiamento imobiliário com cláusula de alienação fiduciária e da legalidade dos atos praticados pelo credor diante do inadimplemento do devedor.

O apelante não nega a inadimplência, justificando o descumprimento contratual pelas dificuldades financeiras enfrentadas em decorrência da pandemia da COVID-19. Contudo, tal alegação, ainda que revele quadro de inegável fragilidade econômica, não possui o condão de afastar os efeitos jurídicos do contrato regularmente firmado e registrado.

Ademais, conforme consignado na sentença:

“Ainda que o autor alegue dificuldades financeiras decorrentes da pandemia, é importante destacar que a sua inadimplência não pode ser atribuída a irregularidades ou abusividade na cobrança por parte do réu.

 A crise econômica, embora reconhecida como um fator que impactou diversos cidadãos, não justifica, por si só, a desconsideração de um contrato previamente firmado, em que as obrigações das partes foram claramente estabelecidas, em especial quando não foi trazido prova que evidencie a redução da capacidade financeira concreta do autor.

Conforme destacado pela ré, tudo indica que a pandemia não teve influência considerável no atraso do Autor, tendo este se iniciado ainda em 2017.

Ressalta-se ainda, que a parte autora não comprovou que teve seus rendimentos afetados pela pandemia, e se ainda permanecem reduzidos” (ID 86778460).

Na mesma linha de entendimento, a legislação aplicável, em especial a Lei n.º 9.514/97, prevê expressamente que, diante do inadimplemento, é lícita a consolidação da propriedade fiduciária em nome do credor, após a notificação do devedor para purgar a mora. O contrato celebrado pelas partes reproduz essa disciplina legal, sendo certo que o autor aderiu livremente às cláusulas contratuais, inclusive quanto às consequências do não pagamento.

No que toca à alegação de encargos abusivos, não foram trazidos elementos técnicos que demonstrassem a excessividade dos juros ou encargos cobrados. Ao contrário, o contrato obedece aos parâmetros do Sistema Financeiro da Habitação, em consonância com a legislação específica.

Cumpre ressaltar que a pandemia da COVID-19, embora tenha acarretado significativas dificuldades socioeconômicas, não pode, por si só, justificar a supressão de cláusulas contratuais expressas, sobretudo em contratos de financiamento imobiliário regidos por normas específicas de direito público e privado.

Nesse contexto, diante da ausência de comprovação de abusividade contratual e da constatação do inadimplemento, não há como afastar a possibilidade de consolidação da propriedade e eventual leilão extrajudicial, legitimando a atuação do credor.

A propósito, a jurisprudência do TJRS:

APELAÇÕES CÍVEIS. NEGÓCIOS JURÍDICOS BANCÁRIOS. AÇÃO ANULATÓRIA. - SFI. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. IMÓVEL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. TESE DE ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INAPLICABILIDADE. OS CONTRATOS COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA SÃO REGIDOS PELA LEI N. 9 .514/97 COM REDAÇÃO ALTERADA PELAS LEI N. 13.465/17 E LEI N. 14 .711/23. A MORA NO PAGAMENTO ENSEJA A EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL COM A QUAL NÃO SE COMPATIBILIZA A TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. CIRCUNSTÂNCIA DOS AUTOS EM QUE A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE FOI REGULAR; E SE IMPÕE MANTER A SENTENÇA QUE DESACOLHEU A PRETENSÃO ANULATÓRIA E JULGOU IMPROCEDENTE A AÇÃO. - SFI. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PROPRIEDADE CONSOLIDADA. LEILÕES. INTIMAÇÃO. IRREGULARIDADE. INOCORRÊNCIA. A INTIMAÇÃO DO DEVEDOR FIDUCIANTE NOS PROCEDIMENTOS DA EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL (CONSTITUIÇÃO DA MORA; PURGA DE MORA; CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE E LEILÃO) É PROVIDÊNCIA REGULAMENTADA NA LEI N. 9 .514/97, COM REDAÇÃO ALTERADA PELAS LEI N. 13.465/17 E LEI N. 14 .711/23. CIRCUNSTÂNCIA DOS AUTOS EM QUE A INTIMAÇÃO DO DEVEDOR FIDUCIANTE PARA CIÊNCIA DA DESIGNAÇÃO DE LEILÃO FOI ENCAMINHADA AO ENDEREÇO ADEQUADO; O RECEBIMENTO POR TERCEIRO, SE TRATANDO DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO, NÃO INDUZ NULIDADE; HOUVE COMUNICAÇÃO, TAMBÉM POR VIA ELETRÔNICA; E A DECISÃO NÃO MERECE REPARO.RECURSOS DOS AUTORES DESPROVIDO E RECURSO DO RÉU PROVIDO.

(Apelação Cível, N.º 50027440620218210059, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator.: João Moreno Pomar, Julgado em: 14-03-2024).

Assim, impõe-se a manutenção da sentença de improcedência, razão pela qual voto no sentido de negar provimento ao recurso, mantendo-se, in totum, a sentença a quo. Face a sucumbência dos apelantes, majora-se os honorários para o percentual de 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa, com base na previsão contida no § 11, Art. 85 do CPC, suspenso pela concessão da gratuidade.

      Salvador,  14 de outubro  de 2025.

Desª. Joanice Maria Guimarães de Jesus

Relatora

JG19