PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Segunda Câmara Cível
| Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8061162-02.2024.8.05.0001 |
| Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível |
| APELANTE: JAILSON GUIMARAES PINHEIRO |
| Advogado(s): ROBSON GERALDO COSTA |
| APELADO: BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A. |
| Advogado(s): NEI CALDERON |
Como visto, trata-se de RECURSO DE APELAÇÃO interposto por JAILSON GUIMARÃES PINHEIRO contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados na ação anulatória de leilão extrajudicial ajuizada em face de BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A., condenando a parte autora ao pagamento de custas e honorários advocatícios arbitrados em 10% sobre o valor da causa, com exigibilidade suspensa em razão da gratuidade de justiça.
Na origem, JAILSON GUIMARÃES PINHEIRO ajuizou ação anulatória em face de BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A., narrando ter adquirido, em novembro de 2019, imóvel residencial mediante contrato de financiamento com garantia de alienação fiduciária (ID. 103586048) e, após enfrentar dificuldades financeiras, deixou de adimplir as parcelas do financiamento, sobrevindo o procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/97, com a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário e a posterior realização de leilões extrajudiciais.
Sustentou a nulidade do procedimento por alegada ausência de intimação pessoal para purga da mora e por falta de comunicação acerca das datas dos leilões, pleiteando a anulação da consolidação e do procedimento expropriatório.
O Juízo a quo rejeitou a pretensão, concluindo que o banco apresentou documentação probatória suficiente para comprovar o atendimento às formalidades legais, e que a parte autora não se desincumbiu do ônus de demonstrar os fatos constitutivos de seu direito (art. 373, I, do CPC).
Irresignado, o apelante interpôs o presente recurso pugnando a reforma integral da sentença, com base nas razões de fato e de direito anteriormente relatadas.
A controvérsia recursal cinge-se em analisar: (i) a regularidade da intimação do devedor fiduciante para purga da mora; e (ii) a regularidade da comunicação das datas, horários e locais dos leilões extrajudiciais.
O recurso é tempestivo, o preparo é dispensado, ante o deferimento da gratuidade de justiça em primeiro grau.Presentes os demais pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.
I. Da regularidade da intimação para purga da mora
O apelante sustenta a nulidade do procedimento de consolidação da propriedade por ausência de intimação pessoal para purga da mora, em violação ao art. 26, § 3º, da Lei nº 9.514/97 e que o juízo sentenciante se limitou a aceitar os apontamentos constantes da matrícula do imóvel e que a presunção de veracidade dos atos registrais é relativa.
O art. 26 da Lei nº 9.514/97 estabelece que, vencida e não paga a dívida, o devedor fiduciante será intimado pessoalmente, ou por seu representante legal, para satisfazer a prestação vencida no prazo de quinze dias, sob pena de consolidação da propriedade em favor do credor, admitindo que a intimação seja promovida pelo oficial de registro de títulos e documentos ou pelo correio com aviso de recebimento, prevendo, ainda, a intimação por edital quando o fiduciante se encontrar em local incerto e não sabido.
No caso dos autos, a documentação demonstra que o credor fiduciário adotou procedimento progressivo e diligente para a constituição em mora do devedor.
Conforme as certidões do Registro de Títulos e Documentos e Pessoas Jurídicas (ID. 103586052), o escrevente Leilton Novais da Silva compareceu ao endereço do imóvel nos dias 14/12/2022, 15/12/2022 e 16/12/2022, sem lograr localizar pessoalmente os devedores. Essas três tentativas frustradas em dias consecutivos no endereço contratual fundamentaram a suspeita de ocultação e a adoção da modalidade de intimação por hora certa, aplicável subsidiariamente ao procedimento extrajudicial, em atenção à finalidade da norma, que é assegurar ao devedor a ciência da constituição em mora.
A certidão emitida pela Oficial Titular do 6º Registro de Imóveis de Salvador, Avani Maria Macedo Giarrusso (ID. 103586053), atesta que JAILSON GUIMARÃES PINHEIRO foi intimado por hora certa em 18/12/2023, após as tentativas infrutíferas de localização pessoal, tendo deixado transcorrer in albis o prazo de quinze dias sem efetuar a purgação da mora.
A certidão de ID. 103586054 registra idêntico procedimento quanto à fiduciante AISI SOUZA PINHEIRO, cuja intimação por hora certa, na mesma data, foi recepcionada pelo próprio cônjuge Jailson, circunstância que reforça a ciência do devedor acerca do procedimento.
Cumpre observar que a certidão emitida por serventuário de registro de imóveis constitui documento dotado de fé pública, nos termos do art. 3º da Lei nº 8.935/94, cuja presunção de veracidade, embora relativa, somente pode ser afastada por prova robusta em sentido contrário. Desta forma, as alegações genéricas acerca da inexistência de intimação pessoal, sem impugnar de forma específica as certidões de hora certa, ou confrontar os elementos documentais que instruem os autos, não se mostram aptas a afastar a presunção juris tantum.
A exigência de intimação pessoal prevista no art. 26, § 3º, da Lei nº 9.514/97, deve ser interpretada como dever de diligência do credor em esgotar os meios razoáveis de localização. In casu, o procedimento adotado no caso, com três tentativas presenciais frustradas seguidas de intimação ficta por hora certa, certificada por serventuária com fé pública, satisfaz essa exigência.
Neste sentido:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE SUSPENSÃO DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL E CONSOLIDAÇÃO DO IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI Nº 9 .514/97. NOTIFICAÇÃO DO DEVEDOR FIDUCIANTE. REGULARIDADE. INTIMAÇÃO POR HORA CERTA ATRAVÉS DE FUNCIONÁRIO DA PORTARIA . VALIDADE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DOS DEVEDORES SOBRE O LEILÃO. PREÇO VIL. INOCORRÊNCIA . TERCEIRO ADQUIRENTE. NECESSIDADE DE INTEGRAÇÃO À LIDE. VÍCIO PROCEDIMENTAL. REFORMA DA SENTENÇA . PROVIMENTO. I. CASO EM EXAME 1 - Apelação cível interposta por instituição financeira contra sentença que julgou procedente pedido de anulação de leilão extrajudicial e cancelamento de carta de arrematação de imóvel objeto de alienação fiduciária, sob fundamento de ausência de comprovação da intimação prévia dos devedores sobre a realização do leilão. II . QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2 - As questões em discussão consistem em: (i) saber se houve perda superveniente do objeto da ação em razão da consolidação da propriedade e arrematação do bem por terceiro; (ii) verificar a regularidade da notificação dos devedores fiduciantes para purga da mora e sobre a realização dos leilões extrajudiciais; (iii) aferir a existência de preço vil no segundo leilão; III. RAZÕES DE DECIDIR 3 - (...) 4 - Notificação dos devedores regular. Documentos comprovam observância das formalidades previstas no art . 26, §§3º-A e 3º-B da Lei 9.514/97. Intimação realizada com hora certa através de funcionário da portaria do condomínio responsável pelo recebimento de correspondências, após duas tentativas frustradas de localização dos devedores. Modalidade expressamente prevista em lei e plenamente válida . 5 - Ciência inequívoca dos devedores sobre a realização dos leilões. A própria ação ajuizada para questionar o leilão demonstra que a informação sobre sua realização chegou ao conhecimento dos autores antes da efetivação. Entendimento consolidado no Agravo de Instrumento nº 8014126-06.2020 .8.05.0000. 6 - Inexistência de preço vil . Lance mínimo do segundo leilão fixado em R$ 372.600,00, superior ao valor da dívida e demais encargos legais. Atendimento integral ao disposto no art. 27, § 2º, da Lei nº 9 .514/97. IV. DISPOSITIVO 7 - Recurso a que se dá provimento para reformar a sentença e julgar improcedentes os pedidos. (TJ-BA - Apelação: 80368711120198050001, Relator.: MARIO AUGUSTO ALBIANI ALVES JUNIOR, 2ª VICE-PRESIDÊNCIA, Data de Publicação: 10/09/2025)
II. Da regularidade da comunicação dos leilões extrajudiciais
O apelante sustenta que inexistem nos autos documentos hábeis a comprovar a intimação e a ciência inequívoca acerca das datas, horários e locais dos leilões extrajudiciais, em violação ao art. 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514/97. Afirma ter tomado conhecimento dos leilões somente após a realização das hastas.
Registro que embora a sentença recorrida não tenha enfrentado de forma específica a alegação de ausência de comunicação dos leilões, limitando-se a consignar genericamente que "não foram constatados vícios no procedimento de consolidação e alienação do imóvel" insuficiência de fundamentação, por força do efeito devolutivo amplo, prevista em art. 1.013, § 1º, do CPC, devolve ao tribunal o conhecimento integral da matéria impugnada, autorizando o reexame de fatos e provas sem necessidade de anulação.
O art. 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514/97, introduzido pela Lei nº 13.465/2017, exige que as datas, os horários e os locais dos leilões sejam comunicados ao devedor "por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico". Diferentemente da intimação para purga da mora (art. 26, § 3º), a norma adota critério de expedição dirigida aos endereços contratuais, sem impor a demonstração de recebimento pessoal pelo devedor em mãos.
O credor fiduciário cumpriu esse requisito de forma exaustiva, mediante múltiplos meios de comunicação a ambos os devedores fiduciantes.
No tocante a JAILSON GUIMARÃES PINHEIRO, o telegrama (ID. 103586062) comprova que a notificação contendo as datas (08/05/2024 e 10/05/2024), horários e locais dos leilões foi entregue em 18/04/2024 no endereço contratual do imóvel, na Rua Melvin Jones, nº 147, apto. 1104, Armação, Salvador/BA, recebida e assinada por Roberto Vieira, porteiro do condomínio. foi encaminhado ainda outro telegrama ao endereço alternativo, Rua 13 de Maio, nº 276, Paripe, que retornou com a informação "Número Inexistente" (ID. 103586061), mas demonstra a diligência do credor em esgotar todos os endereços cadastrados. A comunicação por e-mail ao endereço eletrônico contratual (director@institutoacropole.com.br) foi enviada em 19/04/2024, com certificação digital de disparo (ID. 103586060).
No tocante a AISI SOUZA PINHEIRO, o telegrama (ID. 103586063) foi entregue em 29/04/2024 no endereço contratual do imóvel, recebido igualmente por Roberto Vieira. A correspondência ao endereço alternativo (ID. 103586064) foi entregue em 29/04/2024, recebida por Arivaldo Souza. A comunicação por e-mail foi enviada em 19/04/2024 (ID. 103586059) ao endereço eletrônico constante do contrato (director@institutoacropole.com.br).
Além disso, o edital de leilão (ID. 103586028), elaborado pela Leiloeira Oficial Ana Claudia Carolina Campos Frazão, foi publicado no jornal de grande circulação "Tribuna da Bahia" nas edições de 18, 19, 20 e 21 de abril de 2024 (IDs. 103586056, 103586057 e 103586058), garantindo a antecedência mínima de 20 dias em relação ao primeiro leilão e a ampla publicidade do certame.
A comunicação por três vias distintas e complementares, telegrama ao endereço do imóvel, telegrama ao endereço alternativo e e-mail ao endereço eletrônico contratual, acrescida da publicação em jornal de grande circulação, ultrapassa o mínimo exigido pelo art. 27, § 2º-A. A entrega da correspondência na portaria do edifício onde o devedor reside satisfaz integralmente o requisito legal de remessa ao endereço contratual.
A afirmação do apelante de que "inexistem quaisquer documentos hábeis de comprovar" a comunicação dos leilões é frontalmente contraditada pela prova documental. Não há demonstração de prejuízo efetivo, tampouco de qualquer tentativa de exercer o direito de preferência previsto no art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/97.
Conforme demonstrado, a documentação dos autos, comprova a regularidade da comunicação, de modo que a conclusão sentencial, embora carente de detalhamento, alcançou resultado materialmente correto.
III. Da impossibilidade de purga da mora após a consolidação
Embora a pretensão recursal se concentre na alegação de nulidade formal do procedimento, é relevante registrar, para fins de completude, que o regime jurídico vigente à data da consolidação, em 06/03/2024, não admite a purgação da mora após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária.
O art. 26-A, § 2º, da Lei nº 9.514/97, introduzido pela Lei nº 13.465/2017, é expresso ao limitar temporalmente o direito de purgação: "Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3º do art. 27, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária." Após a consolidação, resta ao devedor apenas o direito de preferência na aquisição do imóvel em leilão, nos termos do art. 27, § 2º-B da referida norma.
Neste sentido:
PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ATO JURÍDICO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL . PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. IMPOSSIBILIDADE. APLICAÇÃO DA LEI Nº 13.465/2017 . DIREITO DE PREFERÊNCIA. 1. Ação anulatória de ato jurídico ajuizada em 19/02/2020, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 28/03/2022 e atribuído ao gabinete em 04/07/2022. 2 . O propósito recursal consiste em decidir acerca da possibilidade de o mutuário efetuar a purgação da mora, em contrato garantido por alienação fiduciária de bem imóvel, após a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário. 3. De acordo com a jurisprudência do STJ, antes da edição da Lei nº 16.465/2017, a purgação da mora era admitida no prazo de 15 (quinze) dias após a intimação prevista no art . 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997 ou, a qualquer tempo, até a assinatura do auto de arrematação do imóvel, com base no art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966, aplicado subsidiariamente às operações de financiamento imobiliário relativas à Lei nº 9.514/1997 . Precedentes. 4. Após a edição da Lei nº 13.465, de 11/7/2017, que incluiu o § 2º-B no art . 27 da Lei nº 9.514/1997, assegurando o direito de preferência ao devedor fiduciante na aquisição do imóvel objeto de garantia fiduciária, a ser exercido após a consolidação da propriedade e até a data em que realizado o segundo leilão, a Terceira Turma do STJ, no julgamento do REsp 1.649.595/RS, em 13/10/2020, se posicionou no sentido de que, "com a entrada em vigor da nova lei, não mais se admite a purgação da mora após a consolidação da propriedade em favor do fiduciário", mas sim o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária, previsto no mencionado art . 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997. 5. Na oportunidade, ficou assentada a aplicação da Lei nº 13 .465/2017 aos contratos anteriores à sua edição, considerando, ao invés da data da contratação, a data da consolidação da propriedade e da purga da mora como elementos condicionantes, nos seguintes termos: "i) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n . 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; ii) a partir da entrada em vigor da lei nova, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997"( REsp 1 .649.595/RS, Terceira Turma, julgado em 13/10/2020, DJe de 16/10/2020). 6. Hipótese dos autos em que a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário ocorreu após a entrada em vigor da Lei nº 13 .465/2017, razão pela qual não há que falar em possibilidade de o devedor purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, ficando assegurado apenas o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária. 7. Recurso especial conhecido e não provido. (STJ - REsp: 2007941 MG 2022/0176837-0, Data de Julgamento: 14/02/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 16/02/2023)
No caso, o devedor foi intimado por hora certa em 18/12/2023 e deixou transcorrer o prazo de quinze dias sem efetuar a purgação, operando-se a consolidação regularmente em 06/03/2024. Após esse marco, o devedor não exerceu o direito de preferência nos leilões designados para 08/05/2024 e 10/05/2024, os quais restaram negativos e, como informado, o imóvel foi posteriormente arrematado por terceiro de boa-fé em 18/06/2024.
Não subsiste, portanto, direito à purgação da mora ou ao restabelecimento do contrato.
Em relação aos honorários advocatícios, a sentença fixou a verba sucumbencial em 10% sobre o valor da causa, com exigibilidade suspensa em razão da gratuidade de justiça. Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, cumpre majorar os honorários para 12% sobre o valor da causa, mantida a suspensão de exigibilidade na forma do art. 98, § 3º, do CPC, pelo prazo de cinco anos a contar do trânsito em julgado.
Isso posto, VOTO NO SENTIDO DE NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, mantendo a sentença em todos os seus termos, com majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais para 12% sobre o valor da causa, suspensa a exigibilidade nos termos do art. 98, § 3º, do CPC.
Sala de Sessões,
Des. Raimundo Nonato Borges Braga
Relator
R11