PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Quinta Câmara Cível
| Processo: AGRAVO DE INSTRUMENTO n. 8055272-51.2025.8.05.0000 |
| Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível |
| AGRAVANTE: CONDOMINIO HEMISPHERE 360 |
| Advogado(s): RICARDO JULIO COSTA OLIVEIRA |
| AGRAVADO: WANDERLEA OLIVEIRA MENEZES DE ALENCAR PEIXOTO |
| Advogado(s): MARINA ZAMBIASI MUCCINI, INGRID PRESAS RIBEIRO, JOAO TIMOTHEO MENEZES DANTAS RIBEIRO |
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO E AGRAVO INTERNO. CONDOMÍNIO EDILÍCIO COM ESTRUTURA DE SUBCONDOMÍNIOS. TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA. SUSPENSÃO DE ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA. OBRA DE INSTALAÇÃO DE QUADRA DE AREIA EM ÁREA CONTROVERTIDA. DELIBERAÇÃO REALIZADA APENAS PELO SUBCONDOMÍNIO SUL. CONTROVÉRSIA SOBRE A TITULARIDADE E A DESTINAÇÃO DA ÁREA. INCERTEZA SOBRE A CLASSIFICAÇÃO DA OBRA COMO ÚTIL, VOLUPTUÁRIA OU EM ACRÉSCIMO. APLICAÇÃO DAS NORMAS COGENTES DO CÓDIGO CIVIL RELATIVAS AO QUÓRUM LEGAL. PRESERVAÇÃO DA LEGALIDADE, DA ORDEM CONDOMINIAL E DA EFETIVIDADE DO PROCESSO. DECISÃO DE PRIMEIRO GRAU MANTIDA. PERDA SUPERVENIENTE DE OBJETO DO AGRAVO INTERNO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. AGRAVO INTERNO PREJUDICADO.
I. CASO EM EXAME
Agravo de Instrumento interposto por condomínio edilício contra decisão interlocutória proferida nos autos da Ação de Procedimento Comum Cível nº 8163676-96.2025.8.05.0001, que deferiu tutela de urgência para suspender a Assembleia Geral Extraordinária nº 008/2025 do Subcondomínio Sul, convocada para deliberar sobre a instalação de quadra de areia em área contígua à Quadra Poliesportiva Ibirapuera. Agravo Interno também apresentado contra a decisão monocrática que indeferiu pedido de efeito suspensivo. Ambos os recursos foram admitidos.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há duas questões em discussão: (i) definir se a área objeto da deliberação constitui área comum geral do condomínio, exigindo deliberação da totalidade dos condôminos com observância de quórum qualificado, ou se pertence exclusivamente ao Subcondomínio Sul, autorizando deliberação restrita à sua ala; (ii) avaliar se estão presentes os requisitos legais para a concessão de tutela provisória de urgência, nos termos do art. 300 do CPC, que justificam a suspensão da assembleia e de seus efeitos.
III. RAZÕES DE DECIDIR
A autonomia administrativa e financeira dos subcondomínios, ainda que reconhecida pela convenção condominial, não pode afastar a aplicação das normas cogentes do Código Civil que regem o regime jurídico das áreas comuns, especialmente quando a obra proposta pode afetar a coletividade condominial.
A classificação jurídica da área como comum geral ou de uso exclusivo do Subcondomínio Sul é controvertida, sendo necessária dilação probatória para definição da destinação do espaço e do regime jurídico aplicável, o que impede deliberação precipitada com base em quórum duvidoso.
A instalação de quadra de areia, embora apresentada como benfeitoria útil, pode caracterizar obra voluptuária ou em acréscimo, hipóteses que demandam quórum qualificado de dois terços da totalidade dos condôminos, nos termos dos arts. 1.341, I e 1.342 do CC, razão pela qual se justifica, em sede de cognição sumária, a manutenção da suspensão até o julgamento definitivo.
A probabilidade do direito resta configurada diante da dúvida razoável sobre a validade da convocação e sobre a suficiência do quórum adotado, especialmente por tratar-se de possível obra em área comum, com repercussão sobre direitos de outros condôminos.
O perigo de dano está evidenciado na possibilidade de consumação de obra potencialmente irregular, com prejuízos financeiros e operacionais em caso de necessidade de desfazimento, justificando a concessão da tutela provisória para preservar a utilidade do processo e evitar risco de irreversibilidade.
A argumentação de que outras obras foram realizadas anteriormente de modo semelhante não afasta a necessidade de cumprimento das normas legais e convencionais, tampouco convalida possíveis nulidades, pois a prática reiterada não substitui a legalidade formal exigida.
Mantida a decisão monocrática que indeferiu o efeito suspensivo, resta prejudicado o Agravo Interno, em razão da perda superveniente de seu objeto, nos termos do art. 1.021 do CPC.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso desprovido. Agravo Interno prejudicado.
Tese de julgamento:
A autonomia administrativa de subcondomínios não afasta a incidência das normas cogentes do Código Civil sobre obras em áreas comuns, especialmente quanto à exigência de quórum qualificado.
A controvérsia sobre a titularidade da área e a natureza da obra impede a adoção de quórum simplificado, devendo prevalecer, em sede de tutela provisória, o procedimento mais rigoroso.
A suspensão de deliberação assemblear é medida adequada para preservar a utilidade do processo e evitar situação de fato consumado em hipóteses de controvérsia jurídica relevante.
Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, arts. 300, §3º, 1.015, I, 1.021; CC, arts. 1.341, I e II, 1.342 e 1.351.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.479.549/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 24.11.2015; TJ-GO, AI 5035166-27.2024.8.09.0006, Rel. Des. Alexandre de Morais Kafuri, 8ª Câmara Cível.
Exsurgem dos presentes recursos os pressupostos necessários ao seu recebimento, consoante preceituam os artigos 1.015, I, e 1.021, ambos do Código de Processo Civil de 2015.
Nos termos do art. 1.015, I, do Código de Processo Civil, é cabível o Agravo de Instrumento contra decisões interlocutórias que versarem sobre tutela provisória, como na espécie, razão pela qual se revela adequada a via eleita.
O Agravo Interno, por sua vez, foi interposto em face da decisão monocrática que indeferiu o pleito de efeito suspensivo, encontrando respaldo no artigo 1.021 do Código de Processo Civil e no Regimento Interno desta Corte.
Assim, preenchidos os pressupostos de admissibilidade, ambos os recursos devem ser conhecidos para análise de seu mérito e de sua prejudicialidade.
Cuida-se de Agravo de Instrumento interposto pelo Condomínio Agravante contra decisão interlocutória que, em sede de Ação de Procedimento Comum Cível nº 8163676-96.2025.8.05.0001, deferiu a tutela de urgência pleiteada pela Agravada, determinando a suspensão da Assembleia Geral Extraordinária nº 008/2025 do Subcondomínio Sul, convocada para deliberação acerca da instalação de quadra de areia em área adjacente à Quadra Poliesportiva Ibirapuera.
A insurgência recursal funda-se, essencialmente, na alegação de que a decisão a quo desconsiderou a autonomia administrativa, financeira e normativa prevista na Convenção Condominial, que separa o empreendimento em duas alas (Norte e Sul), com áreas de uso e deliberação restritos, o que tornaria legítima a votação apenas pelos condôminos do Subcondomínio Sul (288 unidades), por maioria simples, já que se trataria de mera obra útil ou melhoria em área já pertencente àquele setor.
A controvérsia central reside, portanto, na correta harmonização entre a autonomia setorial prevista na Convenção do Condomínio Hemisphere 360º e as normas cogentes do Código Civil relativas ao quórum de aprovação de obras e à validade das convocações assembleares.
Acerca do thema decidendum, cediço que a tutela provisória de urgência, prevista no art. 300 do Código de Processo Civil, exige a demonstração cumulativa de dois requisitos: a probabilidade do direito (fumus boni iuris) e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo (periculum in mora).
Noutro giro, no âmbito do direito condominial, a realização de obras em áreas comuns encontra disciplina específica no Código Civil, que estabelece quóruns diferenciados conforme a natureza das benfeitorias.
O art. 1.341 do diploma civilista assim dispõe:
"Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:
I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;
II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos."
Por sua vez, o art. 1.342 do mesmo códex complementa:
Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.
Impende destacar, ainda, que o art. 1.351 do Código Civil disciplina o quórum para alteração da convenção condominial, exigindo o voto de dois terços dos condôminos para tal finalidade.
Nessa perspectiva, a análise da pretensão recursal demanda o exame da configuração jurídica do Condomínio Hemisphere 360 e da natureza da área objeto da deliberação, a fim de verificar se a convocação realizada pelo Subsíndico do Subcondomínio Sul observou os parâmetros legais e convencionais aplicáveis.
Com efeito, dos elementos constantes nos autos, verifica-se que a Convenção Condominial do Condomínio Hemisphere 360 estabelece regime jurídico peculiar, dividindo o empreendimento em duas alas administrativas distintas – Ala Norte e Ala Sul –, cada qual dotada de personalidade jurídica própria, com CNPJs distintos, arrecadação e despesas autônomas, conforme as cláusulas 7.3, 7.7, 7.8 e 7.9 da Convenção.
Nesse particular, a doutrina especializada ressalta que os condomínios edilícios podem adotar estruturas organizacionais flexíveis, desde que compatíveis com a legislação de regência.
Nesse particular, o Superior Tribunal de Justiça já reconheceu a validade de disposições convencionais que instituem divisões administrativas internas e rateio setorizado de despesas em condomínios edilícios, quando amparadas em estrutura fática autônoma, em prestígio à autonomia da vontade dos condôminos e à vedação ao enriquecimento sem causa (REsp 1.479.549/SP).
Todavia, embora a Convenção Condominial constitua a lei interna soberana para regular a convivência e a administração do empreendimento, sua validade e eficácia não podem se sobrepor às normas de ordem pública estabelecidas no Código Civil para o regime de condomínio edilício.
O Condomínio Hemisphere 360º, apesar de suas subdivisões, permanece juridicamente como um único ente para fins de aplicação de certos comandos legais.
A autonomia setorial, embora útil e legítima para a gestão de custos e rotinas internas de cada ala, encontra seus limites quando a deliberação implica alteração substancial na destinação ou na estrutura das áreas que, por definição legal ou convencional, são inerentemente comuns, ainda que de uso restrito.
Destarte, a questão central reside em determinar se a área adjacente à Quadra Poliesportiva Ibirapuera configura área comum geral do Condomínio Hemisphere 360, demandando deliberação da totalidade dos condôminos, ou se constitui área de uso exclusivo do Subcondomínio Sul, autorizando deliberação restrita aos condôminos daquela ala.
Outrossim, impende verificar se a instalação de uma quadra de areia em área que, antes, possuía outra destinação, configura uma mera melhoria útil (que demanda maioria simples, art. 1.341, II, CC) ou se transcende esse limite, configurando uma obra voluptuária (art. 1.341, I, CC) ou uma obra em acréscimo (art. 1.342, CC).
A distinção é crucial, pois, nas duas últimas hipóteses, a lei exige o quórum de dois terços dos votos dos condôminos.
Nos termos da Convenção, as únicas áreas definidas como comuns gerais do condomínio, de uso coletivo das 492 unidades, são as portarias e a casa de lixo. As demais áreas de lazer e convivência, segundo sustenta o Recorrente, são destinadas ao uso exclusivo de cada subcondomínio, conforme a divisão estrutural prevista no ato constitutivo.
Nesse diapasão, importa consignar que a deliberação assemblear constitui requisito essencial para qualquer intervenção em áreas comuns, devendo-se observar o quórum correspondente à natureza da obra pretendida, cuja definição, no caso concreto, permanece controvertida.
Lado outro, as disposições convencionais sobre a divisão administrativa e a destinação das áreas vinculam os condôminos e devem ser observadas na análise da regularidade das deliberações assembleares, sem prejuízo da incidência das normas cogentes do Código Civil.
A jurisprudência, inclusive, tem reconhecido a utilidade administrativa da instituição de subcondomínios, sem prejuízo de sua submissão à convenção geral e às normas cogentes do Código Civil, especialmente quando a deliberação extrapola a esfera estritamente interna. Confira-se:
AGRAVO DE INSTRUMENTO AÇÃO DE OBRIGAÇÃO FAZER C/C INDENIZATÓRIA. TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA NA ORIGEM. APROVAÇÃO DE OBRA EM ÁREA COMUM DE CONDOMÍNIO RESIDENCIAL. VÍCIOS NA ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA. INOBSERVÂNCIA DO QUÓRUM QUALIFICADO PREVISTO NO ART. 1.342 DO CÓDIGO CIVIL. ASSEMBLEIA UNA. REALIZAÇÃO DE ASSEMBLEIA PERMANENTE. SUSPENSÃO ATÉ O ALCANCE DO QUÓRUM MÍNIMO EXIGIDO. LEI Nº 14.309/2022. PRESENÇA DA PROBABILIDADE DO DIREITO E DO PERIGO DO DANO. DECISÃO AGRAVADA MANTIDA. 1. Presentes, concomitantemente, os requisitos do artigo 300, caput, do Código de Processo Civil, quais sejam, a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, bem como, não se vislumbre a possibilidade da irreversibilidade do provimento antecipado, o deferimento da tutela de urgência é imperativa. 2. O art. 1.342 do Código Civil dispõe que a realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende de aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns. 3. Na hipótese, impossível a deliberação pela maioria dos presentes em assembleia, em razão da exigência de quórum especial de 2/3 (dois terços) da totalidade dos condôminos, tanto no art. 1.342 do CC, quanto no art. 23, ?b?, da Convenção do condomínio, para a aprovação da construção da guarita de serviços visando à passagem dos prestadores de serviço, obra esta que se enquadra na descrição inserta no art. 1.342 do CC, por ser um plus à guarita principal, já existente. 4. A Lei nº 14.329/2022 (que alterou o Código Civil para permitir a realização de reuniões e deliberações virtuais pelas organizações da sociedade civil, assim como pelos condomínios edilícios) previu a realização de sessão permanente nas assembleias condominiais, por meio da sua suspensão, até que seja alcançado o quórum mínimo exigido, o que não foi observado pelo agravante. 5. Ausente ilegalidade, arbitrariedade, ou teratologia, na decisão recorrida, impende a sua manutenção. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJ-GO - Agravo de Instrumento: 5035166-27.2024.8.09.0006 GOIÂNIA, Relator: Des(a). ALEXANDRE DE MORAIS KAFURI, 8ª Câmara Cível, Data de Publicação: (S/R) DJ)
No caso concreto, a Assembleia Geral Extraordinária nº 008/2025 foi convocada pelo Subsíndico do Subcondomínio Sul e contou com a participação de 146 unidades na pesquisa prévia, com mais de 80% de votos favoráveis, e posterior aprovação por mais de 145 unidades, representando maioria absoluta das 288 unidades do Subcondomínio Sul.
Nessa esteira, verifica-se que o Insurgente sustenta que a obra de instalação de quadra de areia possui natureza de benfeitoria útil, e não voluptuária, porquanto amplia as opções de lazer e esporte, valoriza o aproveitamento de área antes subutilizada e facilita o uso do espaço pelos condôminos.
Ressalta, ainda, que o equipamento não configura construção permanente, tratando-se de estrutura removível, cuja desinstalação pode ser realizada a qualquer tempo, além de ser custeada exclusivamente com recursos próprios da Ala Sul, sem qualquer repercussão financeira sobre a Ala Norte.
Noutro giro, há plausível controvérsia quanto à classificação jurídica da obra pretendida, não sendo possível, nesta fase de cognição sumária, afirmar com segurança se se trata de obra útil, voluptuária ou em acréscimo.
A depender dessa definição, que demanda adequada instrução probatória, o quórum exigido e o procedimento de convocação podem variar substancialmente, o que impede tratamento simplificado da questão, especialmente quando há condômino insurgente alegando potencial lesão a seus direitos.
A Recorrida, por sua vez, sustenta que o Condomínio Hemisphere 360 constitui entidade única, com um único CNPJ principal, um síndico geral, e que as áreas de lazer integram o patrimônio comum de todos os condôminos.
Argumenta que a instalação de nova estrutura em área comum configuraria alteração da convenção condominial, demandando aprovação por dois terços da totalidade dos condôminos, nos termos do art. 1.351 do Código Civil, e não apenas dos condôminos do Subcondomínio Sul.
Ademais, subsiste controvérsia relevante acerca da regularidade do procedimento convocatório, considerada a natureza da deliberação e a amplitude dos condôminos potencialmente afetados
Dessa forma, evidencia-se que a controvérsia gravita em torno da interpretação da Convenção Condominial e da correta classificação jurídica da área objeto da deliberação, matéria que demanda aprofundamento probatório e dilação instrutória para esclarecimento dos limites e da destinação das áreas comuns e exclusivas de cada subcondomínio.
Outrossim, cumpre analisar a presença dos requisitos autorizadores da tutela provisória deferida pelo Juízo de origem.
Quanto à probabilidade do direito, verifica-se que a Agravada fundamenta sua pretensão na alegação de que a área objeto da deliberação constitui área comum do condomínio, de modo que qualquer obra ou alteração demandaria aprovação por quórum qualificado da totalidade dos condôminos.
A argumentação do Recorrente de que a aprovação por 147 votos favoráveis contra 6 votos contrários na Assembleia do Subcondomínio Sul seria suficiente para legitimar a obra, baseada na maioria absoluta das 288 unidades da Ala Sul, somente seria válida se a obra fosse inequivocamente classificada como útil e se a autonomia setorial pudesse afastar a incidência das normas cogentes do Código Civil em deliberações que potencialmente afetam o conjunto condominial.
Com efeito, se a norma civil exige o quórum de dois terços para obras em partes comuns, e subsiste dúvida razoável sobre a classificação do espaço em questão, é prudente exigir a observância do procedimento mais rigoroso até que a controvérsia seja dirimida.
O condomínio edilício é formalmente único, e a deliberação sobre obras, mesmo que localizadas, possui potencial reflexo em direitos de terceiros, cuja extensão demanda adequada instrução.
O argumento de que outras obras e melhorias foram realizadas de forma autônoma no passado (como parquinho e espaço pet) não é suficiente para afastar a exigência legal de quórum qualificado, nem para convalidar uma eventual nulidade na convocação, especialmente quando a deliberação é objeto de litígio judicial fundado justamente no descumprimento do rito legal.
A prática condominial, ainda que consolidada, não se sobrepõe à lei quando há risco de lesão aos direitos de condôminos.
Por sua vez, quanto ao periculum in mora, cumpre ponderar os interesses em conflito. A decisão monocrática de indeferimento do efeito suspensivo, ao manter a suspensão da Assembleia, baseou-se na vedação à irreversibilidade dos efeitos da tutela provisória (art. 300, § 3º, CPC).
Essa cautela se revela acertada e necessária. O Recorrente sustenta a inexistência de risco de irreversibilidade, ao argumento de que a quadra de areia consistiria em estrutura removível, de fácil desinstalação.
Contudo, a realização da obra implica custos financeiros, movimentação de pessoal e materiais, e a alteração da fisionomia do espaço.
Caso, ao final da instrução processual, se confirme que o quórum legal ou a convocação foram de fato insuficientes, a eventual determinação de demolição ou desfazimento implicaria em prejuízo financeiro e transtorno muito maiores do que a simples suspensão temporária da deliberação.
O verdadeiro periculum in mora recai sobre o interesse da coletividade em ver a legalidade dos atos plenamente comprovada antes que se realize intervenção relevante em área comum. O impedimento temporário de se usufruir da quadra de areia, caso o Recorrente seja vitorioso ao final, não causa prejuízo irreversível, apenas posterga o usufruto.
Já a autorização para a construção sem a prévia aferição do quórum e da regularidade da convocação, antes da resolução definitiva da lide, consubstancia a situação de fato consumado que o CPC busca evitar em sede de tutela provisória.
Nessa senda, a suspensão da deliberação e dos atos dela decorrentes mostra-se a medida mais prudente e equânime, preservando a utilidade do processo principal e assegurando que as formalidades legais sejam respeitadas, mantendo-se a harmonia condominial até que o Juízo de primeiro grau, após a instrução probatória completa, possa proferir sentença exauriente sobre a validade do ato.
O interesse na preservação da ordem jurídica e na garantia do cumprimento das normas que regem a vida condominial, especialmente aquelas de caráter cogente, sobrepõe-se ao interesse particular do Condomínio em proceder com a obra sem a prévia e cabal aferição de sua legalidade.
Por fim, considerando que o presente julgamento aprecia o mérito do Agravo de Instrumento, o qual ratifica a decisão monocrática de indeferimento do efeito suspensivo (id. 91574401) atacada pelo Agravo Interno (id. 92733553), resta evidente a perda do objeto e, consequentemente, a prejudicialidade do Agravo Interno.
Ex positis, voto no sentido de CONHECER e NEGAR PROVIMENTO AO AGRAVO DE INSTRUMENTO, mantendo incólume a decisão que determinou a suspensão da Assembleia Geral Extraordinária e dos atos dela decorrentes, por estarem ausentes os requisitos que autorizariam a modificação da tutela provisória deferida pelo Juízo a quo.
Por conseguinte, voto no sentido de julgar PREJUDICADO O AGRAVO INTERNO interposto pelo Agravante (id. 92733553), ante a perda superveniente de seu objeto.
Sala das Sessões da 5ª Câmara Cível, datado eletronicamente.
Des. Cláudio Césare Braga Pereira
Relator
Presidente
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