PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

A2

AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. COBRANÇA DE TAXAS ASSOCIATIVAS. TUTELA DE URGÊNCIA. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC. ADESÃO EXPRESSA À ASSOCIAÇÃO. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. PERIGO DE DANO INVERSO. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

I. Caso em exame: Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por MGI Patrimonial Ltda e outros contra decisão interlocutória que indeferiu tutela de urgência para suspender a cobrança de taxas associativas pela Associação Alphaville Guarajuba. 

II. Questão em discussão: A controvérsia recursal consiste em verificar se estão presentes os requisitos legais para concessão de tutela de urgência, notadamente a probabilidade do direito e o perigo de dano, a fim de suspender a cobrança de taxas associativas supostamente indevidas.

III. Razões de decidir: A concessão de tutela de urgência exige a demonstração simultânea da probabilidade do direito e do perigo de dano, nos termos do art. 300 do CPC, não verificados no caso concreto. Os documentos constantes dos autos indicam adesão expressa das agravantes à associação, mediante assinatura de termos de inscrição, o que afasta, em análise preliminar, a alegação de inexistência de vínculo obrigacional. A discussão acerca da localização dos imóveis e eventual ausência de fruição dos serviços demanda dilação probatória, sendo inadequada sua análise em sede de cognição sumária. A jurisprudência das Cortes Superiores veda a cobrança de taxas de não associados; contudo, no caso, há indícios de adesão formal, o que distingue a hipótese. Inexistente perigo de dano irreparável, pois as cobranças possuem natureza patrimonial e são passíveis de reversão futura.

IV. Dispositivo e tese: Recurso conhecido e não provido.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8074242-02.2025.8.05.0000, em que figuram como agravante MGI PATRIMONIAL LTDA e como agravado ASSOCIAÇÃO ALPHAVILLE GUARAJUBA.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Terceira Câmara Cível, por unanimidade, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao Agravo de Instrumento, nos termos do voto do relator.

Sala de Sessões, de de 2026

 Presidente

Des. Alberto Raimundo Gomes dos Santos 

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Negou-se provimento. Por unanimidade.

Salvador, 26 de Maio de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

A2

Trata-se de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por MGI PATRIMONIAL LTDA, PATRIMONIAL PEREIRA ALMEIDA LTDA, ANFEMA PATRIMONIAL S/S LTDA e ECKO SOLUÇÕES AMBIENTAIS E INCORPORADORA LTDA em face de DECISÃO INTERLOCUTÓRIA (ID. 527783893) proferida no Juízo da 1ª Vara dos Feitos de Relações de Consumo, Cíveis, Comerciais e Registros Públicos da Comarca de Camaçari, no sentido de indeferir o pedido de tutela de urgência formulado para suspensão da cobrança de taxas associativas pela Associação Ré.

A decisão foi assim proferida:

“(...) No que se refere ao pedido de tutela antecipada para determinar a imediata suspensão das cobranças das taxas associativas e a baixa de eventual negativação em órgãos de proteção ao crédito, entendo que não se encontram presentes os requisitos do art. 300 do CPC, quais sejam, a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo.

Entendo que não há elementos suficientes que evidenciem, de forma inequívoca, a verossimilhança das alegações dos autores, notadamente porque há adesão expressa à Associação Alphaville Guarajuba, conforme os termos de inscrição juntados aos autos (IDs 520573625/520573634).

Além disso, a suspensão imediata das cobranças poderia gerar prejuízo irreversível à manutenção dos serviços comuns do loteamento, que são custeados por meio das referidas contribuições, em prejuízo aos demais condôminos e associados adimplentes, situação que recomenda a preservação do status quo até que se esclareçam os elementos fáticos e jurídicos da demanda.

Dessa forma, ausentes os pressupostos do art. 300 do CPC, mantém-se o indeferimento da tutela provisória anteriormente proferido, conforme decisão de ID 507643464. 

P.R.I.”

Em suas razões recursais (ID. 95044864), as agravantes defendem a necessidade de reforma da decisão vergastada para que seja deferida a tutela provisória pleiteada, suspendendo-se as cobranças das taxas associativas realizadas pela Associação Alphaville Guarajuba.

Sustentam, inicialmente, que a decisão recorrida incorreu em error in judicando ao indeferir a tutela de urgência, desconsiderando prova documental suficiente a demonstrar que os lotes de sua propriedade encontram-se localizados fora dos muros da área de atuação da Associação Ré, e que, portanto, não usufruem de seus serviços.

Aduzem que os documentos acostados aos autos, como plantas do loteamento, imagens e declarações da própria Ré, comprovam de forma inequívoca e incontroversa a localização dos imóveis fora da área delimitada pela associação, circunstância que evidenciaria o fumus boni iuris necessário à concessão da tutela requerida.

Argumentam, ainda, a presença do periculum in mora, consistente no agravamento dos prejuízos econômicos suportados em decorrência das cobranças indevidas e da ameaça de negativação do nome das agravantes nos cadastros de inadimplentes.

Com isso, requer o provimento do recurso para reformar a decisão agravada e determinar que a Associação Agravada se abstenha de efetuar cobranças de taxas associativas referentes aos lotes das Agravantes, diante da incontroversa localização dos imóveis fora dos muros do Alphaville Guarajuba.

Preparo recursal ao id.95044867.

O efeito suspensivo requerido foi indeferido (id.95797911).

Em contrarrazões colacionadas ao id.98627146, a parte agravada pugna pelo desprovimento do recurso.

Elaborado o voto, restituo os autos à secretaria, solicitando a sua inclusão em pauta para julgamento, destacando que trata-se de recurso passível de sustentação oral, nos termos do artigo 187 do Regimento Interno do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia.

É o que importa relatar.

Salvador/BA, 16 de abril de 2026.

 Des. Alberto Raimundo Gomes dos Santos 

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

A2

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do presente Recurso.

Inicialmente, destaca-se que o recurso em epígrafe objetiva discutir tão somente a legalidade da decisão combatida, não sendo permitido nesse momento processual o debate sobre questões ainda não resolvidas na origem, sob pena de supressão de instância.

Pois bem. No caso em comento, não assiste razão ao Agravante.

A controvérsia deve ser analisada à luz do artigo 300 do CPC, que exige, para a concessão da tutela de urgência, a concomitância da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. Em sede de cognição sumária, própria deste estágio recursal, não se vislumbra o preenchimento de tais requisitos pelas Agravantes.

No que concerne à probabilidade do direito, as alegações de inexistência de vínculo obrigacional e de ausência de fruição de benefícios não resistem à análise dos documentos que instruem a lide. 

Consta dos autos o Estatuto Social da Associação Agravada (ID 98627151), cujo Artigo 3º estabelece de forma inequívoca que a área de atuação da entidade abrange o Loteamento Alphaville Guarajuba em sua totalidade, incluindo expressamente os lotes comerciais e de serviços.

Diferente do que tentam fazer crer as Agravantes, a localização física dos imóveis — se dentro ou fora de muros residenciais específicos — não pode ser o único critério definidor da obrigação associativa neste momento processual prematuro. 

Inclusive, há documentos anexados pelo agravado que indiciam que os imóveis das recorrentes integram a poligonal do empreendimento, beneficiando-se da infraestrutura geral, da segurança perimetral, da manutenção de vias de acesso, da iluminação e, notadamente, da valorização patrimonial decorrente da marca e do planejamento urbanístico mantido pela Associação.

Ou seja, a análise da alegação nesse sentido, necessita de instrução probatória para que seja esclarecida.

Importante destacar também que em se tratando a parte agravada de uma “associação de moradores”, a mesma não pode ser confundida com um condomínio horizontal para o qual a lei determina a existência de um prévio loteamento com todas as obrigações legais, quanto ao arruamento próprio, distribuição elétrica, hidráulica e de saneamento, além das doações que se fizerem necessárias para a aprovação do empreendimento.

Nesse contexto, confira-se o entendimento das Cortes Superiores sobre o tema:

ASSOCIAÇÃO DE MORADORES – MENSALIDADE – AUSÊNCIA DE ADESÃO. Por não se confundir a associação de moradores com o condomínio disciplinado pela Lei nº 4.591/64, descabe, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que a ela não tenha aderido. Considerações sobre o princípio da legalidade e da autonomia da manifestação de vontade – artigo 5º, incisos II e XX, da Constituição Federal.(STF, RE 432106, Relator (a): Min. MARCO AURÉLIO, Primeira Turma, julgado em 20/09/2011, DJe-210 DIVULG 03-11-2011 PUBLIC 04-11-2011 EMENT VOL-02619-01 PP-00177).

AGRAVO REGIMENTAL. EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO ESPECIAL. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. CONDOMÍNIO ATÍPICO. COBRANÇA DE NÃO-ASSOCIADO. IMPOSSIBILIDADE. APLICAÇÃO DO ENUNCIADO SUMULAR N.º 168/STJ. 1. Consoante entendimento sedimentado no âmbito da Eg. Segunda Seção desta Corte Superior, as taxas de manutenção instituídas por associação de moradores não podem ser impostas a proprietário de imóvel que não é associado, nem aderiu ao ato que fixou o encargo (Precedentes: AgRg no Ag 1179073/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe de 02/02/2010; AgRg no Ag 953621/RJ, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Quarta Turma, DJe de 14/12/2009; AgRg no REsp 1061702/SP, Rel. Min. Aldir Passarinho, Quarta Turma, DJe de 05/10/2009; AgRg no REsp 1034349/SP, Rel. Min. Massami Uyeda, Terceira Turma, DJe 16/12/2008) 2. À luz da inteligência do verbete sumular n.º 168/STJ, "não cabem embargos de divergência, quando a jurisprudência do Tribunal se firmou no mesmo sentido do acórdão embargado". 3. Agravo regimental a que se nega provimento. (STJ, AgRg nos EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RESP Nº 961.927 – RJ (2010/0095033-7), RELATOR : MINISTRO VASCO DELLA GIUSTINA DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJ/RS.

AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL. CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. CONDOMÍNIO ATÍPICO. COTAS RESULTANTES DE DESPESAS EM PROL DA SEGURANÇA E CONSERVAÇÃO DE ÁREA COMUM. COBRANÇA DE QUEM NÃO É ASSOCIADO. IMPOSSIBILIDADE. 1. Consoante entendimento firmado pela Segunda Seção do STJ, "as taxas de manutenção criadas por associação de moradores, não podem ser impostas a proprietário de imóvel que não é associado, nem aderiu ao ato que instituiu o encargo" ( REsp n. 444.931/SP, rel. Min. Fernando Gonçalves, rel. p/ o acórdão Min. Humberto Gomes de Barros, DJ de 1º.2.2006). 2. Agravo regimental desprovido. (STJ, AgRg no RECURSO ESPECIAL Nº 613.474 - RJ (2003/0208815-8), Rel. MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA).

Ocorre que consta do ID.98627160 e seguintes documentos correlatos a Termos de Inscrição devidamente assinados pelos representantes legais das Agravantes, em que estas declaram expressamente a vontade de se associar e o compromisso de arcar com as taxas de manutenção. 

A tese de que a adesão teria sido "obrigatória" ou eivada de vício de consentimento carece de prova pré-constituída.

Tratando-se de pessoas jurídicas que operam no mercado imobiliário e patrimonial, presume-se a plena capacidade de compreensão dos termos contratuais e estatutários no momento da aquisição dos bens.

Quanto ao perigo de dano, entende-se que as cobranças mensais ostentam natureza estritamente patrimonial, não havendo risco de perecimento do direito ou de dano irreparável que não possa aguardar o julgamento final da demanda principal. 

Eventuais restrições creditícias podem ser objeto de reversão futura, caso reste comprovada a inexigibilidade dos débitos após a dilação probatória.

Por outro lado, o perigo de dano inverso é latente. A suspensão das contribuições por parte de proprietários de lotes comerciais de grande extensão, como é o caso das Agravantes, compromete o equilíbrio econômico-financeiro da Associação. 

As despesas de manutenção, segurança e conservação da área são rateadas entre os associados; a inadimplência injustificada onera os demais proprietários adimplentes e coloca em risco a continuidade dos serviços prestados à coletividade, gerando instabilidade na gestão do empreendimento.

Ante o exposto, as razões apresentadas pelas Agravantes não são suficientes para afastar a presunção de legalidade da cobrança das taxas associativas neste momento processual. 

A decisão recorrida encontra-se devidamente fundamentada e em harmonia com os elementos constantes dos autos, não merecendo qualquer reforma.

Isto posto, NEGO PROVIMENTO AO PRESENTE AGRAVO DE INSTRUMENTO, mantendo-se a decisão vergastada em todos os seus termos, por seus próprios fundamentos.

É o voto.