PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Terceira Câmara Cível
| Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8014810-20.2021.8.05.0250 |
| Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível |
| APELANTE: LUIS ALBERTO DE MORAIS PIMENTEL |
| Advogado(s): ARISMARIA DE JESUS SANTOS |
| APELADO: JOSENIL DE JESUS OLIVEIRA |
| Advogado(s): JOSUE NASCIMENTO SANTOS JUNIOR, DIMALON LIMA SANTOS |
A8
Como relatado, trata-se de Apelação Cível interposta por ADELAIDE RESTAURANTE E PIZZARIA/ME (Apelante) contra a Sentença (ID 72210813) proferida pelo D. Juízo da 2ª Vara dos Feitos Relativos às Relações de Consumo, Cíveis, Comerciais e Acidentes de Trabalho da Comarca de Simões Filho/BA, que, nos autos da Ação de Despejo por Falta de Pagamento cumulada com Cobrança (Processo nº 8014810-20.2021.8.05.0250) ajuizada por JOSENIL DE JESUS OLIVEIRA (Apelado), julgou integralmente procedente o pedido, declarando rescindida a relação locatícia, decretando o despejo e condenando o Réu ao pagamento do débito integral de R$ 108.934,84 (cento e oito mil, novecentos e trinta e quatro reais e oitenta e quatro centavos), corrigido pelo IGPM e juros de 1% (um por cento) ao mês.
O presente recurso preenche os pressupostos de admissibilidade intrínsecos e extrínsecos, como a tempestividade e a adequação da via eleita, devendo ser conhecido para a integral análise de suas razões e contrarrazões, especialmente no que tange à questão do preparo e da justiça gratuita.
Aprecia-se, inicialmente, o pleito de concessão do benefício da gratuidade de justiça formulado pela Apelante ADELAIDE RESTAURANTE E PIZZARIA/ME.
A pessoa jurídica de direito privado demonstrou nos autos a inatividade empresarial, conforme as Declarações de Informações Socioeconômicas e Fiscais (DEFIS) dos anos de 2022 e 2023 (ID 72210875, 72210878), as quais indicam a ausência de faturamento e de movimentação operacional durante os períodos declarados.
Tal comprovação é suficiente para evidenciar a impossibilidade de arcar com as custas processuais sem comprometer a sua existência e as possibilidades de recuperação, o que se coaduna com o entendimento sumulado do Superior Tribunal de Justiça, conforme a Súmula 481, que estende o benefício à pessoa jurídica que comprova a hipossuficiência financeira. O benefício restou, portanto, deferido ao Apelante.
Cumpre brevemente analisar o pedido do Autor/Apelado em contrarrazões para similar concessão do benefício. Todavia, a Apelante somente juntou a declaração de hipossuficiência (ID 72210095) e não apresentou outros elementos factíveis que demonstrassem a alteração de substância de sua condição financeira de forma a justificar a concessão do benefício na fase recursal, especialmente após ter realizado o recolhimento parcelado das custas processuais na origem (ID 72210111, 72210775, 72210787).
O simples requerimento, sem comprovação cabal da insuficiência de recursos na fase recursal, é insuficiente para a concessão do benefício, não se aplicando ao caso do Apelado a presunção legal de hipossuficiência conferida à pessoa natural.
Outrossim, no que concerne à preliminar de litigância de má-fé, levantada pelo Apelado em contrarrazões com o argumento de que o recurso seria meramente protelatório, rechaça-se tal alegação.
A irresignação da parte Apelante demonstra fundamentos concretos e legítimos, especialmente no que se refere ao manifesto error in judicando na fixação do quantum debeatur, o que será objeto de detalhada verificação meritória. A utilização do recurso de Apelação para discutir o mérito da condenação e a inadequação do valor arbitrado constitui exercício regular do direito de defesa e do duplo grau de jurisdição.
A Ação de Despejo por Falta de Pagamento foi fundamentada no inadimplemento que, segundo o Autor/Apelado JOSENIL DE JESUS OLIVEIRA, se estendia por 23 (vinte e três) meses, desde janeiro de 2020. A Sentença de Primeiro Grau acolheu integralmente esta pretensão, condenando o Réu ao valor total e originário da dívida (R$ 108.934,84).
Para a correta análise do mérito recursal, revela-se indispensável revisitar as alegações e documentações colacionadas durante a fase de conhecimento, especialmente os argumentos de ilegitimidade e desocupação trazidos pela Apelante e o fato da quitação parcial dos débitos, elemento crucial que foi ignorado na decisão de primeiro grau.
O Apelante questiona a legitimidade do Apelado JOSENIL DE JESUS OLIVEIRA para figurar no polo ativo da ação de despejo e cobrança, argumentando que o contrato original de locação foi celebrado com o antigo Locador, Sr. Genário Lacerda de Oliveira.
O Apelado, no entanto, demonstrou ser o legítimo proprietário do imóvel, por meio das cópias das escrituras públicas de compra e venda (ID 72210098 e 72210099), que consolidaram sua propriedade em agosto de 2021. Nos termos do artigo 8º da Lei nº 8.245/1991, o adquirente de imóvel locado sub-roga-se nos direitos e obrigações do locador alienante.
Nesta vertente:
DIREITO CIVIL. LOCAÇÃO COMERCIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUERES. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. APELO DA PARTE RÉ. LEGITIMIDADE ATIVA CONFIGURADA. IMÓVEL ALIENADO DURANTE A LOCAÇÃO. CONTINUIDADE DA RELAÇÃO NEGOCIAL. ADQUIRENTE QUE SE SUB-ROGA NO DIREITO DO LOCADOR ORIGINÁRIO. FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS RECURSAIS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. Alienado o imóvel locado, o adquirente, por sub-rogação, assume a posição de locador, substituindo o alienante na relação jurídica locatícia, podendo buscar a satisfação de créditos anteriores à aquisição, vencidos, exigíveis e não satisfeitos. (TJ-SC - AC: 03004004720158240041 Mafra 0300400-47.2015.8 .24.0041, Relator.: Marcus Tulio Sartorato, Data de Julgamento: 03/09/2019, Terceira Câmara de Direito Civil)
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - EMBARGOS À EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL - CONTRATO DE LOCAÇÃO DE BEM IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL - PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE ATIVA - PARTE LEGÍTIMA - AQUISIÇÃO DO DOMÍNIO DO IMÓVEL - SUB-ROGAÇÃO EXPRESSA NOS DIREITOS DO ANTIGO PROPRIETÁRIO - PREJUDICIAL DE MÉRITO - PRESCRIÇÃO - ART. 206, § 3º, VIII, CC - RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DOS FIADORES DE CONTRATO DE LOCAÇÃO ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES - CONTRATO PRORROGADO POR PRAZO INDETERMINADO - ART. 56 DA LEI 8.245/91 - VIGÊNCIA DA GARANTIA -ART . 39 DA LEI 8.245/91 - EXCESSO DE EXECUÇÃO - CUSTOS COM REPAROS NO IMÓVEL - ORÇAMENTOS - IMPRESTABILIDADE PARA INSTRUIR EXECUÇÃO - OBRIGAÇÃO QUE NÃO SE REVESTE DE LIQUIDEZ E CERTEZA. Os adquirentes do imóvel assumem, por sub-rogação, a posição de locadores, substituindo o alienante e antigo locador na relação jurídica locacional, tornando-se, assim, partes legítimas para figurarem no polo ativo da execução. Dentre as "parcelas" (alugueis e encargos da locação) que integram o crédito exequendo, sobre aquelas cujo vencimento ocorreu em data anterior a três anos da propositura da ação operou-se a prescrição da respectiva pretensão exequenda (art . 206, § 3º, VIII, CC). Conforme previsão legal contida parágrafo único, do art. 56 da Lei de 8.245/91, presume-se prorrogada por prazo indeterminado a locação não residencial, quando, findo o prazo ajustado, o locatário continua na posse do imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador . Seja sob a ótica da redação originária ou da atual redação do art. 39 da Lei 8.245/91, é válida a cláusula contratual que impõe a vigência da garantia prestada pelos fiadores até a efetiva entrega das chaves. Ao interpretar as modificações operadas no regime de locação pela Lei nº 12 .112/2009, o colendo Superior Tribunal de Justiça decidiu que "havendo cláusula expressa no contrato de locação prevendo a responsabilidade do fiador até a entrega das chaves, mantém-se a responsabili dade do fiador na prorrogação tácita do contrato" (AgRg no AREsp nº 281.410/DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, DJ, 16/04/2013) . Carece de certeza, liquidez e exigibilidade a obrigação de custear reparos supostamente necessários ao bem locado, quando não há prova do dispêndio da quantia incluída no montante exequendo, sendo insuficiente a juntada de simples orçamentos. (TJ-MG - AC: 10024123029431001 Belo Horizonte, Relator.: Mônica Libânio, Data de Julgamento: 25/03/2021, Câmaras Cíveis / 11ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 28/04/2021)
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO – AUSÊNCIA DE MANIFESTAÇÃO SOBRE TODAS AS QUESTÕES CAPAZES DE MODIFICAR A CONCLUSÃO DO JULGADO – OMISSÃO QUANTO À APLICABILIDADE DO ARTIGO 8º DA LEI Nº 8.245/91 AO CASO EM ANÁLISE – DISPOSIÇÃO LEGAL QUE DEVE SER OBSERVADA NA HIPÓTESE – VÍCIO SANADO QUE IMPÕE EFEITOS MODIFICATIVOS AO RECURSO – ADQUIRENTE DE BEM IMÓVEL QUE SE SUB-ROGA NA POSIÇÃO DE LOCADOR DO IMÓVEL CASO NÃO DENUNCIE O CONTRATO NO PRAZO LEGAL – PRECEDENTES DO STJ – LEGITIMIDADE PARA PLEITEAR O DESPEJO DO INQUILINO – INADIMPLÊNCIA INCONTROVERSA – PROVAS QUE NÃO COADUNAM COM A TESE DEFENSIVA DE INEXISTÊNCIA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO E DE POSSE DO IMÓVEL COM ÂNIMO DE DONO – PARTE RÉ QUE EMITIU CONTRANOTIFICAÇÃO CONFIRMANDO POSSUIR O IMÓVEL A TÍTULO DE LOCATÁRIA – PRESENTES OS REQUISITOS PARA DEFERIMENTO DA MEDIDA LIMINAR DE DESPEJO – MANUTENÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA E, CONSEQUENTE, DESPROVIMENTO DO AGRAVO DE INSTRUMENTO – EMBARGOS DE DECLARAÇÃO PROVIDOS. 1. Os embargos de declaração possuem a finalidade de esclarecer obscuridade, eliminar contradição, suprir omissão ou corrigir erro material existente na decisão judicial, e, no caso, considerando que o julgado não se pronunciou expressamente sobre todas as questões que seriam capazes de alterar a conclusão do julgado, deve ser acolhido o recurso para sanar o vício apontado e detectado . 2. O eg. STJ possui uniforme entendimento de que “o adquirente de imóvel locado assume, por sub-rogação, a posição do locador, com todos os direitos e deveres que lhe são inerentes” (STJ - TERCEIRA TURMA - AgInt no AREsp 1164280/MG, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, julgado em 07/08/2018, DJe 13/08/2018) . 3. Considerando que a função precípua do STJ é a de uniformizar a aplicação e interpretação da lei infraconstitucional, e que há pacífica orientação quanto à aplicação do dispositivo em comento, adoto o entendimento da Corte Superior para, preenchendo a lacuna deixada no acórdão, admitir que o art. 8º da Lei nº 8.245/91 é aplicável ao caso e, por conseguinte, que, por força legal, as autoras/agravadas/embargante se sub-rogaram no contrato de locação havido entre o antigo proprietário e a ré/agravante/embargada, tendo legitimidade para exigir o despejo da locatária inadimplente . 4. A medida de liminar de despejo à falta de pagamento exige prova da existência da relação locatícia, deposito de caução e inadimplência da locatória, hipóteses estss que foram satisfatoriamente demonstrados (Lei nº 8.245/91, artigo 59, IX). JOÃO FERREIRA FILHO, PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 19/02/2019, Publicado no DJE 20/02/2019) (TJ-MT - CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO: 10065481720188110000 MT, Relator.: JOÃO FERREIRA FILHO, Data de Julgamento: 19/02/2019, PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Data de Publicação: 20/02/2019)
Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com prazo de noventa dias para a desocupação, se o contrato não for por prazo determinado e não contiver cláusula de vigência em caso de alienação, tampouco averbação no registro de imóveis.
Mesmo que houvesse a denúncia, o adquirente assume a posição de locador, não havendo que se falar em ilegitimidade ativa para propor a demanda que visa a rescisão contratual e a cobrança dos aluguéis a partir da sub-rogação.
A sucessão inter vivos na propriedade do bem acarreta a sub-rogação do novo proprietário na figura do locador, conferindo-lhe, por força de lei, a legitimidade para pleitear judicialmente a rescisão do contrato e a cobrança dos aluguéis inadimplidos no período de seu domínio. Logo, resta confirmada a legitimidade ativa do Apelado.
A causa de pedir da pretensão resolutória da relação locatícia é a falta de pagamento pelo locatário, conforme autoriza o artigo 9º, inciso III, da Lei nº 8.245/91. A Sentença reconheceu o inadimplemento e decretou a rescisão da locação.
O Apelante alegou que o imóvel foi desocupado em março de 2021, com a entrega das chaves ao antigo proprietário. Contudo, a prova de que o imóvel foi encontrado fechado pelo Oficial de Justiça (ID 72210793), embora sugira a ausência de atividade comercial, não comprova a formalização da entrega da posse.
Na relação locatícia, a obrigação do locatário só se extingue com a efetiva e formal entrega das chaves ao locador, ou mediante depósito judicial em caso de recusa. A ausência de tal formalidade implica que o locatário se manteve na posse do bem, ainda que o utilizasse apenas como depósito, conforme alegado na Réplica pelo Apelado.
Dessa forma, a causa de pedir para a rescisão contratual e o consequente despejo, baseada na falta de pagamento e na ausência de comprovação da finalização da posse com a entrega das chaves, mantém a procedência da Sentença neste ponto, restando mantida a declaração de rescisão da relação locatícia e a ordem de despejo, nos termos do artigo 63 da Lei do Inquilinato.
A questão crucial deste recurso diz respeito ao valor da condenação. A Apelante alega ter quitado parte substancial da dívida, e esta alegação é devidamente corroborada por prova documental contida nos próprios autos, juntada pelo Apelado JOSENIL DE JESUS OLIVEIRA em sua Réplica (ID 72210803).
O documento de ID 72210806, um Recibo de Quitação emitido pelo locador anterior (Genário Lacerda de Oliveira), atesta que os aluguéis devidos até a data de 20 de fevereiro de 2021 foram quitados por meio de benfeitorias realizadas no imóvel pela locatária/Apelante.
Este documento constitui prova irrefutável de pagamento parcial, introduzido ao processo pelo próprio Autor, o que funciona como confissão do fato extintivo do direito de cobrança na porção correspondente.
Não obstante a apresentação e o reconhecimento desse documento na fase de Réplica, a Sentença de Primeiro Grau prolatada posteriormente ignorou completamente essa quitação parcial e condenou o Réu ao pagamento do débito integral pleiteado na inicial, que totalizava R$ 108.934,84 (cálculo de ID 72210105), englobando todos os 23 meses de atraso alegados, incluindo os meses de janeiro de 2020 a fevereiro de 2021.
Ao assim decidir, a Sentença incorreu em manifesto error in judicando, pois desconsiderou prova crucial e incontroversa que limitava o crédito do Apelado. O poder judiciário não pode chancelar a cobrança de valores cuja quitação foi reconhecida por documento hábil e aceito pela parte credora na fase processual anterior. A manutenção da sentença nesse ponto implicaria o enriquecimento sem causa do Apelado.
Portanto, o valor da condenação deve ser reformado para excluir as 14 (quatorze) parcelas objeto do Recibo de Quitação, devendo a cobrança se iniciar apenas a partir do mês de março de 2021, cujo vencimento se deu em 10 de março de 2021.
A memória de cálculo apresentada pelo próprio Autor na inicial (ID 72210105), atualizada para 11 de novembro de 2021, deve ser utilizada para determinar o quantum debeatur devido, considerando apenas os meses de março de 2021 em diante, até a data da desocupação integral do imóvel.
O cálculo dos aluguéis devidos a partir de março de 2021, até a data da apresentação do cálculo pelo Autor (11/11/2021), é o seguinte, conforme discriminado no ID 72210105:
Aluguel Vencimento 10-Março-2021: R$ 4.197,78;
Aluguel Vencimento 10-Abril-2021: R$ 4.039,78;
Aluguel Vencimento 10-Maio-2021: R$ 3.942,87;
Aluguel Vencimento 10-Junho-2021: R$ 3.751,51;
Aluguel Vencimento 10-Julho-2021: R$ 3.693,98;
Aluguel Vencimento 10-Agosto-2021: R$ 3.630,16;
Aluguel Vencimento 10-Setembro-2021: R$ 3.571,02;
Aluguel Vencimento 10-Outubro-2021: R$ 3.559,14;
Aluguel Vencimento 10-Novembro-2021: R$ 3.500,00.
O valor total devido referente ao período compreendido entre 10 de março de 2021 e 10 de novembro de 2021 é de R$ 33.886,24 (trinta e três mil, oitocentos e oitenta e seis reais e vinte e quatro centavos), montante este que substitui a condenação de R$ 108.934,84 imposta pelo Juízo a quo.
Sobre este novo valor, deverão incidir os aluguéis e acessórios vincendos até a data da efetiva desocupação do imóvel, mantidos rigorosamente os critérios de correção monetária (IGP-M) e juros de mora (1% ao mês) estabelecidos na sentença guerreada.
O Apelante postulou a condenação da Apelada por litigância de má-fé, baseada na alteração da verdade dos fatos ao cobrar débitos já quitados. A conduta do Apelado de pleitear em juízo a totalidade dos aluguéis em atraso, mesmo após ter juntado na Réplica prova de quitação de mais da metade desse período, sugere, inegavelmente, um comportamento desleal que buscou induzir o Juízo a quo a erro, enquadrando-se, em tese, no artigo 80, inciso II, do Código de Processo Civil.
Entretanto, em que pese a reprovabilidade da conduta, e considerando que o erro foi corrigido neste grau recursal, este Tribunal entende que a não aplicação da multa por má-fé deve ser compensada pela readequação dos ônus sucumbenciais, o que reflete de maneira mais equitativa o resultado do julgamento e a responsabilidade das partes pelo litígio.
Com a reforma da Sentença para reduzir drasticamente o valor principal da condenação, o Apelado logrou êxito apenas no pedido de rescisão e despejo, decaindo de parte substancial do pedido de cobrança. O Apelante logrou êxito em reduzir o quantum debeatur em aproximadamente 70% (setenta por cento) do valor originalmente pleiteado na exordial.
Impõe-se, assim, o reconhecimento da sucumbência recíproca na proporção em que cada litigante foi vencedor e vencido, conforme preceitua o artigo 86, caput, do Código de Processo Civil.
Dessa forma, o Autor/Apelado deverá arcar com 70% (setenta por cento) das custas processuais e honorários advocatícios de sucumbência, e o Réu/Apelante com os 30% (trinta por cento) restantes. Mantêm-se os honorários advocatícios arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor modificado da condenação. A exigibilidade da verba sucumbencial devida pela Apelante fica suspensa, em razão da justiça gratuita ora deferida.
Diante de todo o exposto, o VOTO é no sentido de CONHECER DO RECURSO DE APELAÇÃO interposto por ADELAIDE RESTAURANTE E PIZZARIA/ME e DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO, apenas para:
1. Conceder o benefício da Gratuidade de Justiça à Apelante ADELAIDE RESTAURANTE E PIZZARIA/ME, suspendendo a exigibilidade dos ônus sucumbenciais a ela impostos nos termos do art. 98, § 3º, do Código de Processo Civil.
2. Reformar a condenação pecuniária imposta na Sentença de Primeiro Grau, para reconhecer a quitação dos aluguéis até 20 de fevereiro de 2021 (ID 72210806), devendo o débito por aluguéis em atraso ser recalculado, incidindo apenas sobre as parcelas vencidas a partir de 10 de março de 2021, totalizando, à data do cálculo da inicial (11/11/2021), o montante de R$ 33.886,24 (trinta e três mil, oitocentos e oitenta e seis reais e vinte e quatro centavos), acrescido dos aluguéis e acessórios que se vencerem até a data da efetiva desocupação do imóvel, mantidos os critérios de correção monetária pelo IGP-M e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês.
3. Manter a Sentença nos demais termos, em especial a declaração de rescisão do contrato de locação e a decretação do despejo.
4. Redistribuir os ônus da sucumbência, condenando o Autor/Apelado ao pagamento de 70% (setenta por cento) das custas processuais e honorários advocatícios de sucumbência, e o Réu/Apelante ao pagamento dos 30% (trinta por cento) restantes, mantendo os honorários advocatícios arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor modificado da condenação, observando-se o limite de suspensão da exigibilidade em favor do Apelante, conforme o disposto no item 1 deste dispositivo.
Sala das Sessões, de de 2025.
DES. ALBERTO RAIMUNDO GOMES DOS SANTOS
Relator