PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

DIREITO CIVIL. PROCESSO CIVIL. CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. RESCISÃO POR INICIATIVA DO ADQUIRENTE. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PROVIMENTO PARCIAL. 

I. Caso em exame: 

Ação de rescisão de Contrato Particular de Compromisso de Compra  e Venda de lote urbano firmado em 24 de fevereiro de 2014, proposta  pelos promitentes compradores em razão de dificuldades financeiras,  com pedido de restituição de 90% dos valores pagos. A sentença  julgou parcialmente procedente o pleito, declarando a rescisão,  determinando a retenção de 20% (vinte por cento) das parcelas  pagas, a devolução do remanescente em parcela única, com correção  monetária desde cada desembolso e juros de mora a partir dos  respectivos desembolsos, além de condenar os autores ao pagamento  de débitos de IPTU.  

A promitente vendedora, em sede de Apelação Cível, requer a  reforma da sentença para: (a) aplicar a Lei nº 13.786/2018 (Lei do  Distrato); (b) majorar o percentual de retenção para 10% do valor  atualizado do contrato (multa) e 0,75% de taxa de fruição; (c)  autorizar a retenção de encargos moratórios; (d) permitir a  restituição parcelada dos valores; e (e) fixar o termo inicial dos  juros de mora a partir do trânsito em julgado. 

II. Questão em discussão: 

Determinação do termo inicial de fluência dos juros de mora  incidentes sobre o valor a ser restituído em virtude de rescisão  contratual de compromisso de compra e venda de lote por iniciativa  exclusiva do promitente comprador.  

Análise da irretroatividade da Lei nº 13.786/2018 a contratos  celebrados em data anterior à sua vigência.  

Definição do percentual de retenção aplicável e da forma de  restituição dos valores.  

Cabimento da cobrança de taxa de fruição sobre lote de terreno  nu. 

III. Razões de decidir: 

O contrato, firmado em 2014, é regido pela legislação vigente à  época de sua celebração, sendo inaplicável a Lei nº 13.786/2018  por força do princípio da irretroatividade das leis e da  preservação do ato jurídico perfeito, insculpido no art. 5º,  XXXVI, da Constituição Federal.  

A retenção de 20% (vinte por cento) dos valores comprovadamente  pagos, determinada na sentença de primeiro grau, é plenamente  razoável e se encontra em estrita consonância com os parâmetros  fixados pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, sendo  suficiente para compensar as despesas administrativas suportadas  pela promitente vendedora em razão do desfazimento do negócio.  

É indevida a cobrança de taxa de fruição em casos de rescisão  de contrato de compra e venda de lote não edificado, visto que não  há prova de que o promitente comprador obteve proveito econômico  do bem a justificar a indenização pela privação do uso, sob pena  de enriquecimento sem causa da vendedora.  

A devolução dos valores pagos deve ser realizada de forma imediata  e em parcela única, conforme o entendimento consolidado na Súmula  543 do Superior Tribunal de Justiça, inaplicável, no caso, a forma  de parcelamento prevista na legislação posterior e que se mostra  abusiva à luz do Código de Defesa do Consumidor.  

Em se tratando de rescisão contratual motivada por desistência  imotivada do promitente comprador, o termo inicial para a incidência  dos juros de mora sobre o valor a ser restituído deve ser a data do  trânsito em julgado da decisão que determina a restituição, por  não se configurar mora anterior da promitente vendedora.  

A correção monetária, por se tratar de mera recomposição do  valor real da moeda frente à inflação, deve incidir a partir do  efetivo desembolso de cada parcela.  

A sucumbência deve ser mantida conforme a decisão de embargos de  declaração que acolheu o erro material, uma vez que o decaimento  dos autores em relação ao pedido inicial foi mínimo (percentual  de retenção e débitos de IPTU), configurando a hipótese do  parágrafo único do art. 86 do Código de Processo Civil. 

IV. Dispositivo:  

Recurso de Apelação conhecido e parcialmente provido.  

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8007239-66.2022.8.05.0022, em que figuram como apelante JARDIM EUROPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e como apelada RAIMUNDO LOPES DOS SANTOS e outros.

ACORDAM os magistrados integrantes da Segunda Câmara Cível do Estado da Bahia, em DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto do relator. 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido em parte Por Unanimidade

Salvador, 10 de Fevereiro de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Trata-se de Apelação Cível interposta por JARDIM EUROPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. contra a r. Sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara dos Feitos de Relações de Consumo Cível e Comerciais da Comarca de Barreiras/BA, que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Ressarcimento de Perdas e Danos e Tutela de Urgência proposta por RAIMUNDO LOPES DOS SANTOS e MARIA DO CARMO LOPES DOS SANTOS, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais. 

A Sentença recorrida (ID: 95036982) que julgou PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais, nos seguintes termos: a) Declarou a rescisão do contrato de compra e venda; b) Determinou a devolução, em parcela única, do montante pago, descontado o percentual de retenção de 20% (vinte por cento), acrescido de correção monetária pelo INPC e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, ambos a partir dos respectivos desembolsos; c) Condenou os Autores ao pagamento dos valores devidos a título de IPTU e demais taxas municipais pelo período em que estiveram na posse do imóvel; d) Condenou a parte Autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios de sucumbência, fixados em 10% (dez por cento) do valor da causa, ressalvada a suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade da justiça. 

A sentença foi integrada pela Decisão de Embargos de Declaração (ID: 95036988), que acolheu os Embargos dos Autores para sanar o erro material na condenação da sucumbência, passando a condenar a Ré ao pagamento das custas e honorários (10% sobre o valor da causa), por entender que os Autores foram vencedores em maior parte do pedido. Rejeitou os Embargos de Declaração opostos pela Ré, mantendo a Sentença nos demais termos. 

Inconformada, a Ré interpôs o presente Recurso de Apelação (ID: 95036991). Reiterou a pretensão de reforma da sentença para que: (a) seja aplicada integralmente a Lei nº 13.786/2018, autorizando a retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato a título de multa compensatória; (b) seja determinada a indenização por fruição do imóvel (0,75% sobre o valor atualizado do contrato); (c) seja autorizada a retenção dos encargos moratórios relativos às parcelas pagas com atraso; (d) seja determinada a devolução dos valores em até 12 (doze) parcelas mensais, com carência; (e) sejam os juros de mora fixados a partir do trânsito em julgado e a correção monetária a partir do ajuizamento da ação. Subsidiariamente, requereu a retenção de 25% dos valores pagos. 

O recurso é próprio e tempestivo. Custas recursais recolhidas (ID 95036992). 

Os Apelados apresentaram Contrarrazões (ID: 95036993), pugnando pelo desprovimento do recurso e pela manutenção integral da sentença (conforme alterada pelos Embargos de Declaração) em todos os seus termos, argumentando a inaplicabilidade da Lei do Distrato, a abusividade da taxa de fruição em lote não edificado e a razoabilidade da retenção de 20% sobre os valores pagos. 

Conclusos os autos, elaborei o presente relatório e solicitei inclusão em pauta de julgamento, na forma do art. 931 do CPC/2015 c/c art. 173, § 1º, do RITJBA, informando que não caberá sustentação oral, nos termos do art. 187, § 2º, do Regimento Interno. 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Trata-se de Apelação Cível interposta por JARDIM EUROPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. contra a r. Sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara dos Feitos de Relações de Consumo Cível e Comerciais da Comarca de Barreiras/BA, que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Ressarcimento de Perdas e Danos e Tutela de Urgência proposta por RAIMUNDO LOPES DOS SANTOS e MARIA DO CARMO LOPES DOS SANTOS, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais. 

Em suas razões recursais, a recorrente insiste na aplicação da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), que alterou a Lei nº 6.766/1979 e a Lei nº 4.591/1964, para permitir retenções maiores (10% sobre o valor atualizado do contrato) e a restituição parcelada dos valores (até 12 meses após a rescisão), conforme o art. 32-A da Lei nº 6.766/1979. 

Contudo, é incontroverso que o contrato de compromisso de compra e venda foi firmado em 24 de fevereiro de 2014, ou seja, em data muito anterior à entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018, que ocorreu em dezembro de 2018. 

Neste cenário, não é possível a aplicação retroativa da novel legislação às relações jurídicas já consolidadas, sob pena de ofensa direta ao princípio constitucional do ato jurídico perfeito e à segurança jurídica, conforme estabelece o art. 5º, inciso XXXVI, da Constituição Federal, e o art. 6º da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro (LINDB). A pretensão da Apelante de impor as novas regras a um contrato pretérito não encontra guarida no ordenamento jurídico pátrio e contraria a jurisprudência dominante sobre o tema. Nesse sentido o STJ: 

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS 282 E 356 DO STF. IRRETROATIVIDADE DA LEI 13.786/2018. SÚMULA 83/STJ . AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. 1. A parte recorrente realizou a impugnação específica dos fundamentos da decisão de inadmissibilidade do recurso especial .Decisão proferida pela Presidência desta Corte Superior reconsiderada. 2. Inviabiliza-se o conhecimento de temas trazidos no recurso especial, mas não debatidos e decididos pelas instâncias ordinárias, porquanto ausente o indispensável prequestionamento. Incidência das Súmulas 282 e 356 do STF . 3. A Segunda Seção desta Corte assentou o entendimento de que as disposições da Lei 13.786/2018 são inaplicáveis aos contratos celebrados anteriormente à sua vigência. Incidência da Súmula 83 do STJ . 4. Agravo interno provido para conhecer do agravo e negar provimento ao recurso especial. (STJ - AgInt no AREsp: 2350154 GO 2023/0128200-1, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 11/09/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 14/09/2023) 

O contrato em tela deve ser regido pelas disposições do Código de Defesa do Consumidor, na forma interpretada pela jurisprudência até a vigência da Lei do Distrato, devendo ser mantida a sentença que corretamente afastou a aplicação da lei nova ao caso.  

No que concerne ao percentual de retenção, é pacífico o entendimento, para contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018, de que a Promitente Vendedora tem o direito de reter uma parcela dos valores pagos para cobrir as despesas administrativas, de publicidade e custos operacionais, desde que a retenção não resulte em enriquecimento sem causa. O Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que o percentual de retenção deve variar entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) sobre o total dos valores pagos. 

A Sentença de primeiro grau fixou o percentual de retenção em 20% (vinte por cento) sobre os valores pagos. Tal percentual se encontra em patamar absolutamente razoável e justo, apto a indenizar a Apelante pelos custos administrativos e de revenda, sem impor desvantagem exagerada aos Apelados. O montante de 20% revela-se proporcional e suficiente para o ressarcimento da vendedora, especialmente por se tratar de lote de terreno que será reincorporado ao seu patrimônio para nova comercialização. Portanto, deve ser mantida a retenção de 20% dos valores pagos. 

Relativamente à forma de restituição, a Apelante pleiteia a devolução parcelada (em 12 meses, com carência) com base na inaplicável Lei nº 13.786/2018. Todavia, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, sumulada, é cristalina no sentido de que a devolução deve ser realizada imediatamente e em parcela única. A Súmula 543 do STJ estabelece que, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, sendo inadmissível o parcelamento. In verbis:  

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento” 

Neste particular, cumpre ainda notar que a sentença condenou a parte Autora ao pagamento dos débitos de IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) e demais taxas municipais pelo período em que esteve na posse do imóvel. Tais débitos, de natureza propter rem e decorrentes da posse exercida, são de responsabilidade do adquirente no período de vigência do contrato, devendo ser mantida a condenação dos Autores ao seu pagamento, com a consequente dedução do montante a ser restituído. 

A retenção dos encargos moratórios, pleiteada pela Apelante, deve ser considerada absorvida pelo percentual de retenção fixado na sentença (20% sobre os valores pagos), que se destina justamente a ressarcir a vendedora pela totalidade dos prejuízos inerentes ao desfazimento do negócio, incluindo inadimplência e custos administrativos. 

A Apelante requer ainda a condenação dos Apelados ao pagamento de taxa de fruição, no percentual de 0,75% sobre o valor atualizado do contrato. 

Conforme a análise do conjunto probatório e dos próprios argumentos das partes, o objeto da rescisão é um lote de terreno não edificado, ou seja, um terreno nu. A jurisprudência consolidada desta Corte e dos Tribunais Superiores estabelece que, em regra, é incabível a cobrança de taxa de fruição ou ocupação em casos de lotes sem edificação. 

Nesse sentido: 

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS. RECONVENÇÃO. DIREITO DE RETENÇÃO POR BENFEITORIAS . TAXA DE FRUIÇÃO DE IMÓVEL. VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. POSTERIOR CONSTRUÇÃO PELO PROMITENTE COMPRADOR. IMPOSSIBILIDADE . AUSÊNCIA DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. 1. Ação de rescisão cumulada com reintegração de posse e perdas e danos pelo uso/fruição do imóvel e reconvenção, ajuizada em 18/6/2020, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 28/8/2023 e concluso ao gabinete em 18/12/2023.2 . O propósito recursal consiste em decidir se é devida a taxa de fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado quando há posterior construção de imóvel pelo promitente comprador.3. A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de ser indevida a taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, uma vez que a resolução não enseja nenhum enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor.4 . No recurso sob julgamento, a superveniência de edificação para residência no lote negociado não é motivo suficiente para afastar a jurisprudência uníssona desta Corte. Não se verifica proveito indevidamente auferido pelas promitentes compradoras, as quais arcaram com as custas da edificação, e sequer há empobrecimento do promissário vendedor, o qual retomará o terreno com as benfeitorias acrescidas após justa indenização, nos termos do art. 1.219 do Código Civil .5. Recurso especial conhecido e provido para afastar a condenação das recorrentes ao pagamento da taxa de fruição do imóvel. (STJ - REsp: 2113745 SP 2023/0439294-7, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 14/05/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/05/2024) 

O fundamento para a taxa de fruição é indenizar o vendedor pelo proveito econômico que o comprador obteve com a posse do bem. Em se tratando de terreno sem benfeitorias, a privação do uso pela vendedora não implica em perda de renda ou enriquecimento ilícito do comprador, pois o bem não gerou renda (aluguéis ou similar) ou proveito econômico direto. A retenção de 20% sobre os valores pagos já cumpre o papel de ressarcir a vendedora pela indisponibilidade do bem e pelos custos inerentes à rescisão, conforme entendimento pacificado. Deste modo, o pedido de condenação em taxa de fruição é improcedente e a sentença deve ser mantida neste ponto. 

Dos Consectários Legais da Condenação (Correção Monetária e Juros de Mora) 

A Sentença determinou a correção monetária e os juros de mora a partir dos respectivos desembolsos. A Apelante pugna pela reforma de ambos os termos iniciais. 

A correção monetária consiste na mera recomposição do valor real da moeda, corroída pela inflação, não se tratando de acréscimo de penalidade ou indenização. Para que a restituição cumpra sua função de restabelecer o status quo ante e evitar o enriquecimento sem causa da promitente vendedora (que reteve o dinheiro e o utilizou ao longo do tempo), é imprescindível que o valor a ser restituído seja corrigido a partir de cada desembolso efetuado pelo comprador. A manutenção da correção monetária desde o desembolso se impõe, sendo desprovido o recurso da Apelante neste ponto. 

A recorrente defende a aplicação da tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça, sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 1002 - REsp 1.740.911/DF), que versa sobre o termo inicial dos juros de mora na hipótese de rescisão contratual por culpa do promitente comprador. 

Neste ponto, assiste razão à Apelante, devendo ser reformada a r. Sentença. 

No caso em análise, a rescisão contratual se deu por iniciativa e desistência imotivada dos Apelados (promitentes compradores), e não por mora ou culpa da Promitente Vendedora. A obrigação de restituir os valores pagos somente nasce e se torna exigível a partir da prolação da sentença (de natureza constitutiva-negativa) que define o percentual de retenção e o montante a ser devolvido. Anteriormente a este momento, não há que se falar em mora da vendedora a justificar a incidência de juros. 

A tese consolidada pelo Superior Tribunal de Justiça, aplicável a contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018, como o presente (2014), é no sentido de que os juros de mora, em casos de rescisão por culpa do comprador, devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão judicial, pois somente a partir deste marco temporal a obrigação de restituir se torna líquida e a mora da vendedora se constitui. A fluência dos juros desde o desembolso, como fixado na sentença, somente se aplica em casos de mora ou culpa da vendedora pela rescisão. 

Portanto, a Sentença deve ser reformada, neste particular, para fixar os juros de mora a partir do trânsito em julgado, o que configura o provimento parcial da Apelação da Ré, conforme requerido. 

Por fim, a recorrente agitou pedido de reforma da distribuição dos ônus sucumbenciais. A Sentença, após a decisão dos Embargos de Declaração (ID: 95036988), condenou a Ré ao pagamento das custas e honorários (10% sobre o valor da causa), aplicando implicitamente a regra do art. 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil. 

Os Autores pleitearam na inicial a restituição de 90% dos valores pagos e a devolução integral das comissões de corretagem/taxa SATI, além do afastamento de qualquer penalidade. A Sentença: (a) concedeu a rescisão (pedido principal); (b) afastou a devolução de comissão/SATI (decadência do pedido); (c) determinou a restituição de 80% (decaindo os autores quanto à diferença de 10% que pleiteavam); e (d) condenou os Autores ao pagamento dos débitos de IPTU. 

Considerando o contexto da demanda, o pedido principal e o maior valor econômico envolvido residiam na rescisão contratual e na devolução de parcela substancial dos valores pagos. Os Apelados obtiveram êxito na rescisão, na fixação de um percentual de retenção razoável (20%) e na forma de restituição mais favorável (parcela única e correção desde o desembolso), decaindo apenas quanto ao percentual de 10% da restituição pretendida e o pagamento dos débitos de IPTU, ou seja, em parte mínima do pedido. 

Assim, a sucumbência mínima dos Autores está configurada, o que atrai a aplicação do parágrafo único do art. 86 do Código de Processo Civil, segundo o qual, se um litigante decair de parte mínima do pedido, o outro responderá, por inteiro, pelas despesas e pelos honorários. Deste modo, a condenação da Ré (Apelante) ao pagamento da totalidade dos ônus sucumbenciais deve ser mantida, nos exatos termos da decisão integrativa, sendo desprovido o recurso da Apelante neste ponto. 

Dispositivo 

Pelo exposto, voto no sentido de CONHECER do Recurso de Apelação interposto por JARDIM EUROPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e DAR-LHE PROVIMENTO PARCIAL, apenas para reformar a r. Sentença de primeiro grau no que tange ao termo inicial dos juros de mora, nos termos antes fundamentados, mantendo-a nos demais pontos.