PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Quarta Câmara Cível
| Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0501523-75.2013.8.05.0080 |
| Órgão Julgador: Quarta Câmara Cível |
| APELANTE: Andre Luis Henrique Carvalho |
| Advogado(s): KELTON ARAPIRACA DI GOMES, VICTOR CORTES MACEDO |
| APELADO: Jhsf Salvador Empreendimentos e Incorporações Ltda |
| Advogado(s): BRUNO DE ALMEIDA MAIA registrado(a) civilmente como BRUNO DE ALMEIDA MAIA, JOAO BERNARDO OLIVEIRA DE GOES |
Consoante relatado, cuida-se de apelação cível interposta contra sentença proferida pelo Juízo da 5ª Vara dos Feitos das Relações de Consumo, Cível e Comerciais da Comarca de Feira de Santana que, nos autos de Ação Indenizatória por Atraso na Entrega de Imóvel, julgou improcedente a demanda, condenando o Autor ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios de 10% sobre o valor da causa.
O Autor/Comprador ampara sua pretensão na ocorrência de atraso injustificado na entrega do imóvel.
Impugna, em razão disso, a atualização do saldo devedor operacionalizado pela Construtora e requer reparação material e moral pelo tempo de atraso, pontuando que o adimplemento da última prestação a seu encargo se deu de forma intempestiva justamente por causa do atraso da conclusão da obra, com a respectiva correção aplicada sobre o saldo.
Insta salientar inicialmente que, no caso em questão, é inequívoca a incidência do direito consumerista à espécie.
Nessa linha, as normas protetivas que estabelecem mecanismos de prevenção e repressão a condutas abusivas são de observância obrigatória.
Ademais, o CDC, em seu art. 14, estabelece como regra a responsabilidade objetiva dos fornecedores, que respondem, independentemente de culpa, pela reparação dos danos ocasionados aos consumidores.
Outrossim, por força do artigo 6º, inciso VIII, da Lei nº 8078/90, a inversão do ônus probante é impositiva, respondendo o fornecedor pelos encargos decorrentes de sua omissão.
In casu, denota-se que o contrato entabulado entre as partes (fls. 17/54) tem por objeto a compra e venda de imóvel na planta no valor de R$347.433,86 (trezentos e quarenta e sete mil, quatrocentos e trinta e três reais e oitenta e três centavos).
Em relação ao prazo de entrega do imóvel, o contrato pactuado estabeleceu, em seu Capítulo IX, Cláusula 9.1, o dia 30/01/2012, com tolerância de 180 dias.
Assim, computando-se o prazo de tolerância previsto contratualmente, o termo final para entrega da obra seria 30/07/2012.
Em 10 de novembro de 2011 as partes firmaram aditivo (fls. 302/305) e repactuaram o pagamento do saldo devedor e a data de entrega da obra.
Assim, tanto a data de vencimento da última parcela quanto o termo final para entrega do imóvel passaram a ser 30/11/2012.
Volvendo aos autos, verifica-se que o imóvel teve seu alvará de “Habite-se” expedido em 21 de maio de 2013, e já no dia 27 de maio de 2013 a construtora expediu comunicado (fl. 98) ao adquirente informando sobre a conclusão da obra e a possibilidade de financiamento.
À vista disso, revela-se configurado o atraso da Construtora pelo período compreendido entre dezembro de 2012 e maio de 2013.
Cumpre ressaltar que as circunstâncias invocadas pela Demandada como causa do atraso, a exemplo das chuvas no Município e greves de trabalhadores do setor, constituem, em verdade, riscos previsíveis do negócio, inerentes à natureza da atividade praticada, não se prestando a afastar a responsabilidade civil pelo descumprimento da obrigação a seu encargo.
Nesse sentido:
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 1.121.277 - PE (2017/0145517-2) RELATORA : MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI AGRAVANTE : ALPHAVILLE PERNAMBUCO 02 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA AGRAVANTE : DUAS UNAS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. - ME ADVOGADO : JULIA ESTEVES GUIMARÃES - PE036411 ADVOGADOS : JANINNE MACIEL OLIVEIRA DE CARVALHO - PE023078 CHRISTIANINE CHAVES SANTOS E OUTRO (S) - PE001353B SOC. de ADV. : CARVALHO, CHAVES & ALCOFORADO ADVOGADOS AGRAVADO : MARCOS WILLIAMS DE SOUSA ADVOGADO : IVO RICARDO DOS SANTOS MACHADO E OUTRO (S) - PE028829 DECISÃO Trata-se de agravo interposto por ALPHAVILLE PERNAMBUCO 02 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e outra em face da admissibilidade negativa, na origem, de recurso especial fundamentado no artigo 105, inciso III, alínea a, da Constituição Federal, visando à reforma de acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de Pernambuco, assim ementado (fl. 551): APELAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. LOTEAMENTO. ATRASO NA ENTREGA. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. NÃO CONFIGURADOS, CHUVAS. GREVE. ESCASSEZ DE MÃO DE OBRA. SITUAÇÕES INERENTES À PRÓPRIA ATIVIDADE. LUCRO CESSANTE. DESNECESSIDADE DE PROVA. MULTA E JUROS POR ATRASO. APLICAÇÃO. CONTRATO DE ADESÃO. MULTA CONTRATUAL E LUCROS CESSANTES. CUMULAÇÃO. POSSIBILIDADE. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. NÃO CABIMENTO. MERO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. DECISÃO UNÂNIME. 1. A suposta ocorrência de chuvas, greves e ausência de mão de obra qualificada não configuram hipóteses de caso fortuito ou força maior, porquanto são situações previsíveis e inerentes à atividade da Construtora. Assim, demonstrada a responsabilidade da Construtora pelo atraso, deve o adquirente ser indenizado; 2. O atraso na entrega do imóvel gera danos aos compradores e, por isso, os lucros cessantes, nesses casos, não necessitam de comprovação dos prejuízos, existindo a sua presunção. Precedentes do STJ; 3. Por se tratar de contrato de adesão, deve-se aplicar a multa e juros pelo atraso na entrega do imóvel, pois, se assim não for, o consumidor ficará em situação desvantajosa; 4. A cláusula penal moratória será aplicada quando há mora no cumprimento da obrigação, de modo possui caráter punitivo. No presente caso, percebe-se que a cláusula penal, prevista no contrato, tem natureza moratória, podendo ser cumulada com os lucros cessantes, o qual, por sua vez, possui natureza indenizatória; 5. O simples atraso na entrega do imóvel, por si só, não é capaz de justificar o pleito indenizatório, tratando-se o presente caso de mero descumprimento contratual. Recurso da Construtora parcialmente provido. Decisão unânime. Verifico que o recurso especial, entre outros temas, discute a possibilidade de cumulação de lucros cessantes com a cláusula penal em atraso na entrega de imóvel prometido à venda. Ocorre que a definição "acerca da possibilidade de cumulação ou não da indenização por lucros cessantes com a cláusula penal, nos casos de inadimplemento do vendedor em virtude do atraso na entrega de imóvel em construção objeto de contrato ou promessa de compra e venda" foi afetada pela Segunda Seção ao rito dos Recursos Representativos de Controvérsia nos autos dos Recursos Especiais 1.635.428/SC e 1.498.484/DF (Tema 970), ainda não julgados, com determinação de suspensão nacional de todos os processos pendentes, individuais ou coletivos. Desse modo, caracterizada a identidade de questão de direito submetida à sistemática dos recursos repetitivos, devem ser devolvidos os autos ao Tribunal de origem, nos termos do artigo 256, L, inciso I, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça. Em face do exposto, nos termos do inciso II do artigo 1.037 do CPC, determino a devolução destes autos ao Tribunal de origem, com a respectiva baixa, para nele permanecerem sobrestados até o julgamento do mérito dos recursos recebidos como representativos da controvérsia, e, após, que se proceda em conformidade com os comandos dos artigos 1.040 e 1.041 do Código de Processo Civil. Intimem-se. Brasília (DF), 1º de agosto de 2018. MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI Relatora (STJ - AREsp: 1121277 PE 2017/0145517-2, Relator: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Publicação: DJ 10/08/2018) [grifos acrescidos]
No que atine à inadimplência do adquirente, o atraso verificado não tem o condão de afastar a responsabilidade da construtora pelos prejuízos decorrentes do atraso na entrega da obra.
Consoante apreciado acima, o atraso perpetrado pela vendedora até maio de 2013 não se deu em razão do inadimplemento do Autor.
O instrumento assinado previa o pagamento do preço de forma parcelada (cláusula 3.2).
A última parcela, por seu turno, foi prevista na Cláusula 3.3 do aludido termo, cujo teor cumpre reproduzir aqui:
3.3 – A parcela de R$ 262.600,00 (duzentos e sessenta e dois mil e seiscentos reais) (“financiamento”) no dia 30/01/2012, devidamente corrigida monetariamente, na forma do item 6.2, letra “b”, acrescida dos juros de 12% (doze por cento) ao ano, calculados pela “Tabela Price”, à partir (sic) do dia 01/02/2012, será paga, por um dos seguintes modos:
a) – caso atenda e se enquadre nas condições previstas no Capítulo VII desde contrato, através de repasse de financiamento, nas condições lá especificadas;
b) – ou, de uma só vez, com vencimento no dia 30/01/2012, mediante recursos próprios ou recursos obtidos sem a interferência da JHSF SALVADOR;
b.1) – independentemente da obtenção ou não do financiamento junto a outro agente financeiro, o pagamento da parcela acima referida deverá ocorrer da data acima prevista, observadas as penalidades do Capítulo X.
No caso, a parcela adimplida intempestivamente que é objeto de discussão nos autos correspondia justamente à última prestação a cargo do comprador, cujo valor era o saldo remanescente a ser financiado, com vencimento na mesma data prevista para entrega do imóvel.
O aditivo firmado, no tocante à prestação em tela, alterou tão somente sua data de vencimento para o dia 30/11/2012, em harmonia novamente com o novo prazo de entrega.
Assim, a despeito da redação abstrusa da cláusula contratual em questão, a única interpretação admissível é no sentido de que, por ocasião do seu vencimento, o imóvel já deveria estar disponível ao consumidor.
Do contrário, sua própria essência padeceria por esvaziamento, porquanto o financiamento do valor para aquisição de um bem pressupõe a existência deste bem.
Compulsando-se os fólios, constata-se que o contrato de financiamento junto à instituição financeira foi assinado em 30/09/2013 (fl. 127).
Diante disso, ainda que a formalização do financiamento tivesse se prolongado entre maio de 2013 e setembro de 2013 por responsabilidade exclusiva do adquirente, seus efeitos (a computação de juros e correção) foram posteriores à mora da construtora, não se confundido com sua causa e, portanto, não afastando a obrigação de reparação dos prejuízos delas decorrentes.
Assim, configurada a responsabilidade da Ré pelo atraso no período de 30 de novembro de 2012 a 27 de maio de 2013, passa-se à análise de suas repercussões.
Dos Lucros Cessantes
No que tange à irresignação pelo pagamento de lucros cessantes, a pretensão do Apelante merece acolhimento.
Consoante jurisprudência pacificada do STJ no julgamento do EREsp repetitivo 1.341.138-SP, de Relatoria da Ministra Maria Isabel Gallotti, o prejuízo do promitente comprador por atraso na entrega de imóvel é presumido, dispensando a comprovação dos danos.
A propósito:
AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. ATRASO NA ENTREGA DE OBRA. LUCROS CESSANTES. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. A Segunda Seção, no julgamento dos EREsp 1.341.138/SP, de relatoria da eminente Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI (julgado em 9/5/2018 e publicado no DJe de 22/05/2018), concluiu que, "descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente, ainda que não demonstrada a finalidade negocial da transação", de modo que a indenização dos lucros cessantes deve ser calculada com base no valor locatício do bem, no período de atraso na entrega do imóvel, o que, no caso dos autos, será apurado em liquidação de sentença. 2. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt nos EDcl no AREsp: 921095 SP 2016/0139345-4, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 05/02/2019, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 14/02/2019) [grifos acrescidos]
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA .ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. LUCROS CESSANTES.PRESUNÇÃO DO PREJUÍZO. APLICAÇÃO DA SÚMULA N. 83/STJ. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CONSIDERADOS PROTELATÓRIOS. APLICAÇÃO DE MULTA. ART. 1.026, § 2º, DO CPC DE 2015. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7/STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. "Nos termos da jurisprudência do STJ, o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador". (EREsp 1341138/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 09/05/2018, DJe 22/05/2018). 2. O Tribunal estadual, soberano no exame do acervo fático-probatório dos autos, entendeu pelo evidente intuito protelatório dos embargos de declaração, razão pela qual a pretensão de afastamento da multa prevista no art. 1.026, § 2º, do CPC de 2015 encontra óbice na Súmula 7 desta Corte. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no REsp: 1821349 AM 2019/0170364-5, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 15/10/2019, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 23/10/2019) [grifos acrescidos]
Saliente-se que a presunção do prejuízo do aquirente decorre necessariamente da privação do uso do bem.
De tal maneira, o cálculo da indenização deve levar em conta justamente as perdas advindas desta privação durante todo o período em que o consumidor não pôde fruir do imóvel.
Nesse sentido:
EMENTA DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. RESCISÃO DE CONTRATO POR INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO TRIENAL. CLAUSULA PENAL. INDENIZAÇÃO MENSAL DE 0,5% (MEIO POR CENTO) SOBRE O PREÇO DO IMÓVEL. RAZOABILIDADE. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA E LUCROS CESSANTES. CUMULAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. 1 - O atraso na liberação de alvará de construção, inerente ao risco da atividade exercida pelas empresas que atuam na construção civil, não afasta a obrigação de entregar o imóvel no prazo estipulado no contrato. 2 - Havendo atraso na entrega de imóvel por culpa da construtora, procede o pedido de rescisão do contrato, com o retorno das partes ao estado anterior e devolução, ao comprador, dos valores pagos pelo promitente comprador. 3 - A pretensão de ressarcimento de comissão de corretagem paga pelo comprador de imóvel à construtora, com fundamento em enriquecimento sem causa, prescreve em três anos - art. 206, § 3º, IV, do CC (STJ, tema 938). 4 - O Superior Tribunal de Justiça, em julgamento de recurso especial repetitivo (REsp 1635428/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, DJe 25/06/2019), reputou razoável a cláusula penal no percentual de 0,5% (meio por cento) ao mês sobre o valor do imóvel para fins de reparação dos danos patrimoniais, devendo, assim, ser mantido na condenação. 5 - A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes (STJ - Tema 970). (TJ-DF 00083308920158070001 DF 0008330-89.2015.8.07.0001, Relator: ANA MARIA AMARANTE, Data de Julgamento: 04/03/2020, 6ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 04/05/2020 . Pág.: Sem Página Cadastrada.) [grifos acrescidos]
RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE REPARAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. IMOBILIÁRIO. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. JUROS DE OBRA PAGOS EM EXCESSO EM RAZÃO DO ATRASO. DEVER DE INDENIZAR OS PREJUÍZOS. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS EM VALOR EQUIVALENTE A 0,5% DO VALOR DO IMÓVEL POR MÊS DE ATRASO. INCIDENTE DE UNIFORMIZAÇÃO DE JURISPRUDÊNCIA DE N. 71005404025. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO. (Recurso Cível Nº 71007486384, Primeira Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Relator: Fabiana Zilles, Julgado em 27/03/2018). (TJ-RS - Recurso Cível: 71007486384 RS, Relator: Fabiana Zilles, Data de Julgamento: 27/03/2018, Primeira Turma Recursal Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 29/03/2018) [grifos acrescidos]
DIREITO ADMINISTRATIVO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO - SFH. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. DANOS EMERGENTES. LUCROS CESSANTES. SOLIDARIEDADE. DANO MORAL. ADEQUAÇÃO DO QUANTUM. 1. A cobrança de taxa de documentação, por si só, não indica abusividade. 2. Nos termos da jurisprudência do STJ, o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador, tendo em vista que a demora impossibilita o adquirente de fruir do bem. A indenização por lucros cessantes em decorrência da não-fruição do bem deve ser fixada em 0,5% sobre o valor atualizado do imóvel por mês de atraso, nos termos da jurisprudência, e a responsabilidade por seu pagamento é solidária. 3. A compensação por dano moral por atraso em entrega de unidade imobiliária só será possível em excepcionais circunstâncias que sejam comprovadas de plano nos autos, o que restou configurado no caso dos autos. Mantido, contudo, o quantum indenizatório fixado na sentença, porquanto reflete a média adotada por esta Corte para casos similares. (TRF-4 - AC: 50261670520194047000 PR 5026167-05.2019.4.04.7000, Relator: VIVIAN JOSETE PANTALEÃO CAMINHA, Data de Julgamento: 04/12/2019, QUARTA TURMA) [grifos acrescidos]
Cabe registrar, que a jurisprudência pátria sedimentou entendimento no sentido de que, como critério para reparação locatícia, mostra-se razoável o parâmetro de 0,5% (zero vírgula cinco) por cento sobre o valor do imóvel a cada mês de atraso:
“DIREITO ADMINISTRATIVO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO - SFH. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. DANOS EMERGENTES. LUCROS CESSANTES. SOLIDARIEDADE. DANO MORAL. ADEQUAÇÃO DO QUANTUM. 1. A cobrança de taxa de documentação, por si só, não indica abusividade. 2. Nos termos da jurisprudência do STJ, o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador, tendo em vista que a demora impossibilita o adquirente de fruir do bem. A indenização por lucros cessantes em decorrência da não-fruição do bem deve ser fixada em 0,5% sobre o valor atualizado do imóvel por mês de atraso, nos termos da jurisprudência, e a responsabilidade por seu pagamento é solidária. 3. A compensação por dano moral por atraso em entrega de unidade imobiliária só será possível em excepcionais circunstâncias que sejam comprovadas de plano nos autos, o que restou configurado no caso dos autos. Mantido, contudo, o quantum indenizatório fixado na sentença, porquanto reflete a média adotada por esta Corte para casos similares.” (TRF-4 - AC: 50261670520194047000 PR 5026167-05.2019.4.04.7000, Relator: VIVIAN JOSETE PANTALEÃO CAMINHA, Data de Julgamento: 04/12/2019, QUARTA TURMA) [grifos acrescidos]
Assim, impõe-se a reforma da sentença neste ponto para condenar a Ré ao pagamento de lucros cessantes no importe de 0,5% sobre o valor do imóvel a cada mês de atraso, no período indicado no tópico anterior.
Dos Danos Morais
No que diz respeito aos danos morais, impende elucidar que a conduta antijurídica só enseja indenização quando os prejuízos causados ao indivíduo ultrapassam a esfera do mero dissabor.
A hipótese dos autos deve ser avaliada com atenção criteriosa.
Conquanto a construtora tenha atrasado a entrega do imóvel, inobstante tratar-se o objeto da lide de um bem de grande valor e que costuma ser alvo de alta expectativa, o fato é o que o período de seis meses, dentro do contexto contratual, dentro do prazo total e diante da natureza e da dimensão da obra, não pode ser considerado um tempo desarrazoado de espera apto a gerar uma angústia grave e abalar os direitos de personalidade do indivíduo.
Ademais, extrai-se do contexto fático-probatório delineado nos autos que, após a conclusão da obra e a disponibilização do imóvel, o próprio autor não diligenciou de imediato os atos a seu encargo para conclusão do negócio e imissão na posse do bem.
Por oportuno:
EMENTA: RECURSO DE APELAÇÃO. AÇÃO INDENIZATÓRIA JULGADA PARCIALMENTE PROCEDENTE. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE DE CONGELAMENTO DO SALDO DEVEDOR. ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA DO VALOR DEVIDO PELA PROMITENTE-COMPRADORA COM BASE NO INCC. NÃO CABIMENTO DE LUCROS CESSANTES. DEMORA NA ENTREGA DAS CHAVES DO IMÓVEL OCASIONADA PELA PRÓPRIA CONSUMIDORA QUE DEIXOU DE PAGAR INTEGRALMENTE O DÉBITO. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. SENTENÇA MANTIDA. I A jurisprudência do STJ é firme ao dispor que a atualização monetária do saldo devedor em contratos de promessa de compra e venda de imóvel é lícita. Afinal, não representa acréscimo patrimonial ao credor, nem punição ao devedor, constituindo tão somente reposição das perdas monetárias decorrentes do transcurso do tempo. ' II Indeferimento do pedido de condenação da apelada ao pagamento de lucros cessantes. O pagamento das parcelas era obrigação da apelante. Ela não recebeu as chaves do imóvel logo após a conclusão da obra, deixando, assim de usufruir o bem, em razão de sua inadimplência. Não houve ilicitude da construtora ao se negar a entregar as chaves, já que existia um débito em aberto. III De acordo com o STJ, o dano moral na hipótese de atraso na entrega de unidade imobiliária configura-se apenas quando houver circunstâncias excepcionais que, devidamente comprovadas, importem significativa e anormal violação ao direito da personalidade do promitente-comprador. IV - No caso concreto, o atraso na entrega das chaves do imóvel não se deu por culpa da construtora. Os supostos transtornos alegados na petição inicial foram ocasionados pela própria apelante, que: não adimpliu integralmente o valor de entrada; demorou em obter o financiamento imobiliário, negou-se a efetuar o pagamento do saldo devedor após a atualização monetária. Afasta-se o pedido de condenação por danos morais. RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO E IMPROVIDO (TJ-BA - APL: 05012687820178050274, Relator: CARMEM LUCIA SANTOS PINHEIRO, QUINTA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 17/03/2020)
Assim, não se vislumbra no caso a ocorrência de dano moral indenizável, descabendo a reforma da sentença neste ponto.
Do Congelamento do Saldo Devedor
Não assiste razão ao apelante quanto ao pleito de congelamento do saldo devedor, pela não incidência de juros e correção monetária.
No que atine aos juros, entendendo o consumidor pela sua abusividade, é seu ônus apontar especificamente as cláusulas que os preveem e discriminar os parâmetros pelos quais seriam inválidos.
A propósito:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE EMBARGOS À EXECUÇÃO. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. RECURSO DA EMBARGADA.PARCELA DA CAUSA DE PEDIR DOS EMBARGOS ATINENTE ÀS SUPOSTAS ABUSIVIDADES CONTRATUAIS, QUE RESULTA NO PEDIDO DE REVISÃO DO CONTRATO QUE SERVE DE TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL, MANIFESTAMENTE GENÉRICA E ABSTRATA, DEIXANDO DE INDICAR DE MODO OBJETIVO E PRECISO QUAIS AS CLÁUSULAS DO CONTRATO SERIAM ABUSIVAS E OS RESPECTIVOS VALORES CORRESPONDENTES PARA APONTAR O EXCESSO DE EXECUÇÃO. A SENTENÇA QUE NITIDAMENTE PROMOVEU REVISÃO "EX OFFICIO" DO CONTRATO AO DECLARAR A ABUSIVIDADE DOS JUROS REMUNERATÓRIOS. MATÉRIA QUE NÃO CONSTAVA EXPRESSAMENTE DA CAUSA DE PEDIR. "ERROR IN PROCEDENDO" MANIFESTO. NORMA DO ARTIGO 917, § 3º, DO CPC/2015, QUE EXIGE DA PARTE EMBARGANTE QUE ALEGAR EXCESSO DE EXECUÇÃO A INDICAÇÃO, NA PETIÇÃO INICIAL, DO VALOR QUE ENTENDE CORRETO, E APRESENTE DEMONSTRATIVO DISCRIMINADO DO CÁLCULO, O QUAL DEVE SER CORRESPONDENTE AO TÍTULO EXECUTADO. PLEITO DE REVISÃO DE CLÁUSULAS DO CONTRATO EXEQUENDO QUE NÃO DISPENSA TAIS EXIGÊNCIAS DA NORMA. CASO CONCRETO EM QUE O VALOR APONTADO COMO DEVIDO E A RESPECTIVA MEMÓRIA DE CÁLCULO SE REFEREM A CONTRATO ESTRANHO AOS AUTOS. REQUISITO DO ARTIGO 917, § 3º, DO CPC, NÃO CUMPRIDO. EXCESSO DE EXECUÇÃO QUE INCLUI A REVISÃO DE ENCARGOS ALEGADOS ABUSIVOS. INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 917, § 4º, DO CPC/2015. OBRIGATORIEDADE DE APRESENTAÇÃO DE DEMONSTRATIVO DISCRIMINADO, PELO DEVEDOR, COM A INDICAÇÃO DO VALOR QUE ENTENDE DEVIDO. IMPOSIÇÃO DA NORMA PREVISTA NO ART. 917, § 3º, DO CPC/15, A QUAL NÃO VIOLA OS PRINCÍPIOS DOS CONTRADITÓRIO E DA AMPLA DEFESA, NÃO ATENDIDA PELO EMBARGANTE. PRECEDENTES DA CORTE SUPERIOR DE JUSTIÇA. INVERSÃO DOS ENCARGOS SUCUMBENCIAIS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJSC, Apelação n. 5013375-11.2020.8.24.0075, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel. Luiz Zanelato, Primeira Câmara de Direito Comercial, j. Thu May 12 00:00:00 GMT-03:00 2022). (TJ-SC - APL: 50133751120208240075, Relator: Luiz Zanelato, Data de Julgamento: 12/05/2022, Primeira Câmara de Direito Comercial)
Na hipótese vertente, contudo, o Recorrente cinge-se a requerer de forma genérica que não recaiam juros e correção sobre o saldo devedor.
Demais disso, no que tange à correção monetária, cabe frisar que sua incidência não significa ganho sobre o capital, mas tão somente a forma de preservar o poder de compra da moeda ante as desvalorizações decorrentes da inflação, de modo a assegurar que o montante desembolsado no passado equivalha ao mesmo valor depois de transcorrido o lapso temporal.
De tal maneira, não há que se falar em ilicitude da conduta da construtora nesse sentido.
Assim, não há desequilíbrio contratual ou enriquecimento ilícito.
Nesse sentido:
CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. LUCROS CESSANTES (ALUGUÉIS). DANOS MORAIS. CONGELAMENTO DO SALDO DEVEDOR. INVERSÃO DA MULTA CONTRATUAL. SEM AMPARO LEGAL. JUROS DE OBRA. 1. Comprovada a ocorrência de atraso na entrega dos imóveis e a omissão da Caixa Econômica Federal na fiscalização da obra e imediata adoção das medidas necessárias à sua conclusão, deve ser mantida sua condenação solidária com a Construtora ao ressarcimento dos prejuízos sofridos pelos autores, nos moldes previstos na sentença 2. Os aluguéis são devidos a partir do momento em que a obra deveria ter sido entregue, período no qual não incidem os juros de evolução da obra. 3. Conquanto o mero inadimplemento contratual não configure, por si só, dano moral indenizável, o atraso na entrega das unidades habitacionais dos autores transcendeu o limite do tolerável ou mesmo o mero aborrecimento, uma vez que eles não tiveram acesso às moradias - legitimamente adquiridas -, por tempo demasiadamente longo, o que, naturalmente, gera transtornos e sofrimento intensos. A indenização deve ser arbitrada em valor suficiente para o cumprimento das funções punitivas, ressarcitórias e pedagógicas, sem gerar enriquecimento injustificado do credor. 4. O congelamento do valor do saldo devedor não encontra amparo no ordenamento brasileiro. Quaisquer valores nominais sofrem a incidência, no mínimo, de correção monetária. 5. Inexiste previsão contratual de multa que possa ser aplicada à parte adversa. A cláusula nona dispõe sobre as penalidades incidentes em caso de impontualidade no pagamento de prestações pelo mutuário, e a cláusula penal a que se refere o artigo 408 do Código Civil deve ser expressamente estipulada no instrumento contratual. 6. Embora a responsabilidade pela construção do imóvel seja exclusiva da Construtora/Incorporadora, os juros de obra são pagos diretamente à instituição financeira, e o prazo de entrega do bem é definido no próprio contrato de mútuo feneratício e registrado na matrícula do imóvel. Reconhecida a responsabilidade solidária de todos os envolvidos pelo evento danoso, a Construtora deve arcar com a devolução dos juros de obra, juntamente com a Caixa Economica Federal, uma vez que deu causa ao atraso na conclusão do empreendimento imobiliário, possibilitando a indevida cobrança dessa taxa no período posterior ao prazo de construção da unidade habitacional fixado na avença. (TRF-4 - AC: 50053561520194047003 PR 5005356-15.2019.4.04.7003, Relator: VIVIAN JOSETE PANTALEÃO CAMINHA, Data de Julgamento: 03/02/2021, QUARTA TURMA)
Posto isso, afasto o pleito acerca do congelamento do saldo devedor, mantendo-se a sentença também neste particular.
Dos Ônus Sucumbenciais
Ante a reforma da sentença e a sucumbência recíproca, impera a redistribuição dos ônus da sucumbência, para determinar que as partes arquem com as despesas processuais e honorários de sucumbência no percentual de 15% do valor da condenação na proporção de 60% a cargo do Autor e 40% a cargo do Réu.
Contudo, em razão da concessão do benefício da justiça gratuita, a obrigação do Autor ficará sob condição suspensiva de exigibilidade, podendo ser executada se, nos 05 (cinco) anos subsequentes ao trânsito em julgado desta decisão, for demonstrado que deixou de existir a situação de insuficiência de recursos que justificou a concessão de gratuidade, nos moldes do art. 98, § 3°, do CPC.
Por tais considerações, o voto é no sentido de conhecer e dar provimento parcial ao recurso, para condenar a construtora ao pagamento de lucros cessantes de 0,5% (zero vírgula cinco por cento) sobre o valor do imóvel, a cada mês de atraso, no período compreendido entre 30/11/2012 e 25/05/2013, com incidência de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês contados da data de citação e correção monetária pelo INPC desde o efetivo prejuízo; e para redimensionar os ônus da sucumbência, na forma da fundamentação.
Sala de Sessões, de de 2022.
Des. Roberto Maynard Frank
Relator