PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. DESPESAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE PASSIVA DO PROPRIETÁRIO REGISTRAL. JUÍZO DE RETRATAÇÃO. PROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

Agravo interno interposto contra decisão monocrática que havia reconhecido a ilegitimidade passiva de proprietário registral para responder por débitos condominiais, fundamentando-se na aplicação literal do Tema 886 do STJ. O agravante sustenta a necessidade de reforma ante a superação do entendimento pelo julgamento do REsp 1.910.280/PR.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em saber se o proprietário registral possui legitimidade passiva concorrente para responder por dívidas condominiais, ainda que haja imissão na posse por promissário comprador e ciência do condomínio, à luz da natureza propter rem da obrigação e da recente jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O art. 1.021, § 2º, do CPC permite ao relator exercer o juízo de retratação diante de modificação no panorama jurisprudencial ou procedência das razões recursais.

4. O Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1.910.280/PR, superou a interpretação literal do Tema 886 para reconhecer que a obrigação condominial, por sua natureza propter rem, admite a legitimidade passiva concorrente entre o promitente vendedor (proprietário registral) e o promitente comprador.

5. Pela teoria da dualidade do vínculo obrigacional, o débito (schuld) pode ser imputado ao possuidor, mas a responsabilidade (haftung) permanece vinculada ao patrimônio do proprietário escriturário enquanto este detiver a titularidade real, garantindo a satisfação da dívida com o próprio imóvel.

6. A existência de promessa de compra e venda não registrada ou de confissão de dívida por terceiro não exonera o titular constante na matrícula do imóvel de sua responsabilidade frente à coletividade de condôminos.

IV. DISPOSITIVO 

7. Agravo interno provido para, em juízo de retratação, negar provimento ao agravo de instrumento originário, mantendo a decisão de primeiro grau que rejeitou a exceção de pré-executividade.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8037416-74.2025.8.05.0000, em que figuram como apelante ALOISIO DE MAGALHAES FILHO e como apelada CONDOMINIO EDIFICIO AUGUSTO BORGES.

ACORDAM os magistrados integrantes da Quarta Câmara Cível do Estado da Bahia, por unanimidade, em dar provimento ao recurso, nos termos do voto do relator. 

Salvador, data do sistema

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUARTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido Por Unanimidade

Salvador, 27 de Maio de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Trata-se de agravo interno interposto por CONDOMINIO EDIFICIO AUGUSTO BORGES contra decisão monocrática que deu provimento ao recurso de Agravo de Instrumento para acolher exceção de pré-executividade, reconhecer a ilegitimidade passiva ad causam de ALOISIO DE MAGALHAES FILHO e julgar extinta a Execução de Título Extrajudicial nº 8074476-49.2023.8.05.0001 exclusivamente em relação ao agravado, com fundamento no Tema n. 886 do Superior Tribunal de Justiça.

Narra o agravante que o agravado figura como proprietário escriturário do imóvel gerador das despesas condominiais executadas, constante da matrícula registral.

Sustenta que, mesmo havendo alegada promessa de compra e venda não registrada em favor de terceira pessoa, a natureza propter rem da obrigação condominial impõe a responsabilidade concorrente do proprietário registral, não podendo o condomínio credor ficar sujeito à livre estipulação contratual de terceiros.

Alega que a decisão monocrática cometeu supressão de instância ao julgar diretamente o mérito da exceção de pré-executividade sem oportunidade de dilação probatória em primeiro grau.

Invoca o dever de coerência e integridade da jurisprudência (art. 926 do CPC), citando acórdão paradigmático da própria 4ª Câmara Cível (AI 8024418-74.2025.8.05.0000, Relator Des. Emílio Salomão Pinto Resedá) que, em caso análogo envolvendo as mesmas partes, manteve o agravado no polo passivo.

Requer, preliminarmente, a reconsideração da decisão monocrática pelo Relator em juízo de retratação. No mérito, pugna pela submissão do recurso ao Colegiado da 4ª Câmara Cível para reforma da decisão agravada, mantendo-se a legitimidade passiva do agravado na execução originária.

O agravado foi intimado e deixou transcorrer in albis o prazo para apresentação de contrarrazões, conforme certidão de ID 103453205. 

É o relatório.

Salvador, data registrada em sistema.

DES. RICARDO REGIS DOURADO 

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Presentes os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal, conheço do recurso.

 I – JUÍZO DE RETRATAÇÃO (ART. 1.021, §2º, CPC)

O art. 1.021, §2º, do Código de Processo Civil prevê expressamente a possibilidade de o relator, se julgar procedente o agravo interno, reformar sua decisão monocrática anterior.

No caso dos autos, após proferir a decisão monocrática de ID 95225697 em 03 de dezembro de 2025, sobreveio julgamento paradigmático do Superior Tribunal de Justiça que modifica substancialmente o panorama jurisprudencial sobre a matéria controvertida, impondo a revisão do entendimento anteriormente adotado.

Refiro-me ao REsp 1.910.280/PR (relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 03/04/2025, DJe 24/04/2025), no qual a Segunda Seção do STJ, em composição plena, superou a interpretação literal das teses fixadas no Tema 886 (REsp 1.345.331/RS), conferindo-lhes interpretação compatível com o caráter propter rem das obrigações condominiais.

Diante desse novo paradigma jurisprudencial, que prevalece sobre a orientação anteriormente aplicada, EXERÇO O JUÍZO DE RETRATAÇÃO previsto no art. 1.021, §2º, do CPC para revogar integralmente a decisão monocrática de ID 95225697, passando a julgar o agravo de instrumento originário em sentido diverso.

II – SUPERAÇÃO DO TEMA N. 886 PELO RESP N. 1.910.280/PR

A decisão monocrática revogada fundamentou-se na aplicação literal da tese "c" do Tema 886 do STJ (REsp 1.345.331/RS), segundo a qual, comprovada (i) a imissão do promissário comprador na posse e (ii) a ciência inequívoca do condomínio acerca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas ao período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.

No entanto, o Superior Tribunal de Justiça, no recente julgamento do REsp 1.910.280/PR (relatora Min. Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, j. 03/04/2025, DJe 24/04/2025), reconheceu expressamente que a aplicação literal das teses do Tema 886, desvinculada da natureza propter rem das despesas condominiais, conduz ao esvaziamento completo dessa garantia material, em prejuízo da coletividade de condôminos.

A eminente Ministra Relatora, em voto que foi acompanhado por unanimidade pela Segunda Seção, registrou:

"Penso que a questão merece nova reflexão, devendo ser guiada a partir das luminosas colocações lançadas pelo Ministro Paulo de Tarso Sanseverino no julgamento do REsp 1.442.840/PR, cuja ementa foi assim redigida: (...) Interpretação das teses firmadas no REsp 1.345.331/RS, julgado pelo rito do art. 543-C do CPC."

E concluiu:

"Filio-me ao entendimento de que as teses do Tema 886 não devem receber interpretação meramente literal, desvinculadas da solução dada ao caso concreto que originou o repetitivo, sob pena de se incorrer em esvaziamento do caráter propter rem das despesas condominiais."

III – TEORIA DA DUALIDADE DO VÍNCULO OBRIGACIONAL

O fundamento central do REsp 1.910.280/PR reside na aplicação da teoria da dualidade do vínculo obrigacional, desenvolvida por Alois von Bekker e Ernst Immanuel Brinz, que decompõe a obrigação em dois elementos distintos:

(a) Débito (schuld): o dever de prestar, imputável a quem se beneficia dos serviços prestados pelo condomínio (no caso, o promissário comprador imitido na posse);

(b) Responsabilidade (haftung): a sujeição do patrimônio à satisfação da dívida, que permanece vinculada ao proprietário enquanto este mantiver a titularidade registral, em razão da natureza propter rem da obrigação.

Nas palavras da Min. Maria Isabel Gallotti:

"No caso em análise, com o inadimplemento do adquirente, surge em face dele débito e responsabilidade, ao passo que o proprietário, embora não seja devedor, fica responsável pela dívida, em razão de natureza da obrigação que adere ao imóvel. Em outras palavras, embora o proprietário não tenha se beneficiado pelos serviços prestados pelo condomínio, garante o adimplemento com o próprio imóvel que gerou a dívida, em razão de ser titular do direito real."

Essa distinção entre débito e responsabilidade permite que o condomínio, credor de obrigação propter rem, não fique sujeito à livre estipulação contratual de terceiros (promessa de compra e venda não registrada), preservando-se a garantia de que o próprio imóvel gerador das despesas responderá pelo inadimplemento.

IV – LEGITIMIDADE PASSIVA CONCORRENTE

Com base nessas premissas, o Superior Tribunal de Justiça firmou, no REsp 1.910.280/PR, a seguinte orientação:

"Entendo que há legitimidade passiva concorrente entre promitente vendedor (proprietário do imóvel) e promitente comprador para figurar no polo passivo da ação de cobrança de débitos condominiais posteriores à imissão do comprador na posse, ainda que o condomínio tenha ciência inequívoca da transação." (grifos acrescidos)

Essa conclusão foi ratificada em diversos julgados posteriores da Terceira e Quarta Turmas do STJ, consolidando-se a orientação de que "a obrigação condominial está vinculada à própria coisa, nada impedindo que se penhore o imóvel do proprietário atual na fase de cumprimento de sentença, mesmo não tendo participado do feito na fase de conhecimento" (AgInt no REsp 2.006.920/PR, relatora Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe 29/03/2023).

No caso dos autos, Aloisio de Magalhaes Filho é o proprietário escriturário do imóvel gerador das despesas condominiais, conforme se extrai da matrícula registral. Enquanto mantiver essa posição jurídica de titular do direito real, não se desvincula da obrigação propter rem, independentemente da alegada promessa de compra e venda não registrada celebrada com terceira pessoa.

A eventual existência de termo de confissão de dívida firmado exclusivamente entre o condomínio e terceira pessoa, supostamente possuidora do imóvel, não tem o condão de exonerar o proprietário registral de sua responsabilidade concorrente, pois, como assentou a Min. Maria Isabel Gallotti no REsp 1.910.280/PR:

"Ajuizada a ação de cobrança de quotas condominiais vencidas e não pagas, a promessa de compra e venda não pode vincular o condomínio, o que ocorreria se a legitimidade do proprietário ficasse condicionada à ausência de imissão na posse do imóvel pelo promitente comprador e à ausência de ciência inequívoca do condomínio a respeito da transação, fatores que se prendem ao acordo celebrado entre o promissário comprador e o proprietário."

V – EFEITO DEVOLUTIVO E LIMITES DO CONHECIMENTO RECURSAL

Cumpre registrar, por relevante, que o efeito devolutivo dos recursos delimita a extensão do conhecimento pelo Tribunal, conforme o art. 1.013 do Código de Processo Civil, segundo o qual "a apelação devolverá ao tribunal o conhecimento da matéria impugnada".

No caso dos autos, o agravo de instrumento foi interposto contra decisão interlocutória do juízo de primeiro grau que rejeitou a exceção de pré-executividade oposta pelo agravado. Logo, o objeto devolvido ao Tribunal limita-se à análise da correção ou incorreção dessa decisão de rejeição.

Revogada a decisão monocrática que, em juízo singular, havia acolhido a exceção de pré-executividade e reconhecido a ilegitimidade passiva do agravado, impõe-se a negativa de provimento ao agravo de instrumento originário, mantendo-se integralmente a decisão de primeiro grau que rejeitou a exceção de pré-executividade e reconheceu a legitimidade passiva concorrente do proprietário escriturário.

VI – CONCLUSÃO

Diante do exposto, forçoso manter a decisão do juízo de primeiro grau que rejeitou a exceção de pré-executividade, por reconhecer a legitimidade passiva concorrente do agravado Aloisio de Magalhaes Filho (proprietário escriturário do imóvel) para responder pelos débitos condominiais executados, independentemente da alegada promessa de compra e venda não registrada.

Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER E DAR PROVIMENTO ao agravo interno, com fundamento no art. 1.021, §1º, do Código de Processo Civil, para revogar a decisão monocrática de ID 95225697 e NEGAR PROVIMENTO ao agravo de instrumento originário, mantendo-se integralmente a decisão de primeiro grau.

Sem condenação em honorários advocatícios recursais, ante a revogação da decisão monocrática que havia invertido o ônus sucumbencial.

Para prevenir a oposição de embargos de declaração meramente protelatórios, considero desde já prequestionados todos os dispositivos legais e constitucionais invocados pelas partes, notadamente os artigos 489, §1º, IV e VI, 926, 1.013, 1.021, §2º, e 1.026, §2º, do Código de Processo Civil, bem como os artigos 1.245, §1º, 1.334, 1.336 e 1.345 do Código Civil.

Alerto, ainda, que eventuais embargos com propósito de rediscutir matéria já decidida, de simples prequestionamento ou de evidente caráter procrastinatório, poderão ensejar a aplicação de multa, nos termos do art. 1.026, §2º, do CPC.

Após o decurso do prazo legal, certifique-se e arquive-se.

Salvador, data registrada em sistema. 

DES. RICARDO REGIS DOURADO
Relator

RRD3