PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

A7

DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL FIRMADO EM 2014. DESFAZIMENTO POR VONTADE DO COMPRADOR, FORMALIZADO EM 2019. DISTRATO REALIZADO COM BASE NA CLÁUSULA DE RETENÇÃO DE 30% DOS VALORES PAGOS PELA COMPRADORA. PERCENTUAL QUE SE MOSTRA EXCESSIVO. ONEROSIDADE DEMASIADA IMPOSTA AO CONSUMIDOR QUE DEVE SER AFASTADA NOS TERMOS DO CDC. PRECEDENTES DO STJ AUTORIZAM A RETENÇÃO DE 10% A 25% EM CASOS DE DESFAZIMENTO POR VONTADE DO COMPRADOR. JUROS MORATÓRIOS DEVEM INCIDIR A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO, NOS TERMO DO TEMA REPETITIVO 1002 DO STJ. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE APENAS PARA ALTERAR O TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. RECURSO CONHECIDO PARA SER PROVIDO EM PARTE.

I. Caso em exame: Desfazimento de contrato de compra e venda de imóvel por vontade do comprador.

II. Questão em discussão: Se é possível a pretensão recursal da Ré pela autorização da retenção de 30% e com isso reconhecer a inexistência de valores a serem devolvidos à apelada, ou de 25% dos valores pagos e aplicar juros de mora a contar do trânsito em julgado.

III. Razões de decidir: No caso em comento, constata-se que a sentença afastou a retenção de 30% dos valores pagos pela autora, entretanto, autorizou a retenção de 20% pelo desfazimento do negócio, percentual esse que está em consonância com o parâmetro sedimentado pelo STJ, e, ausente evidências que justifiquem sua majoração, tem-se por suficiente para cobrir as despesas administrativas e os encargos gerados pela resilição do contrato, razão pela qual mantida nesse ponto.

No tocante ao termo inicial dos juros de mora, em casos de desfazimento de contrato de compra e venda por vontade do comprador, sabe-se que, o Tema Repetitivo 1002 do STJ, preconiza que é a data do trânsito em julgado da decisão que determinou a restituição, e não da citação, isso porque a obrigação de devolução de valores pagos ainda que autorizada a retenção parcial, passa a existir a partir da decisum, e não em momento anterior.

IV. Dispositivo e tese: Recurso provido em parte, apenas para determinar a incidência dos juros moratórios a contar do trânsito em julgado da decisão que determinou a restituição, com ou sem retenção.

Tese de julgamento: A súmula 543 do STJ preconiza que em casos e desfazimento de contrato de compra e venda de imóvel por vontade do comprador é possível a retenção de parte dos valores pagos, de modo que seus precedentes sedimentaram o percentual de 10% a 25% como parâmetro, o que excede, se mostra abusivo e o Tema repetitivo 1002 do STJ consignou que em casos de desfazimento de contrato de compra e venda por vontade do comprador, o termo inicial dos juros moratórios é a data do trânsito em julgado da decisão.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8009903-61.2020.8.05.0080, em que figuram como Apelante TERRA NOVA RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA FEIRA DE SANTANA V SPE LTDA e como Apelada SHAYANNE CERQUEIRA ALMEIDA.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em CONHECER DO RECURSO PARA DAR-LHE PROVIMENTO PARCIAL, nos termos do voto do relator.

Presidente

Alberto Raimundo Gomes dos Santos

Desembargador - Relator

Procurador(a) de Justiça 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido em parte Por Unanimidade

Salvador, 11 de Fevereiro de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

A7

Ao relatório da sentença id. 89360616, acrescenta-se, tratar-se de Apelação Cível tempestiva e preparada (ids. 89360631 ao 89360637), interposta pela TERRA NOVA RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA FEIRA DE SANTANA V SPE LTDA, diante da sentença prolatada pelo Juízo da 2ª VARA DOS FEITOS DE RELAÇÕES DE CONSUMO, CÍVEIS E COMERCIAIS DE FEIRA DE SANTANA/BA, nos autos da AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS, tombada sob o nº 8009903-61.2020.8.05.0080, contra si movida por SHAYANNE CERQUEIRA ALMEIDA, que julgou parcialmente procedente os pedidos iniciais, nos seguintes termos:

(...) “Trata-se de AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS proposta por SHAYANNE CERQUEIRA ALMEIDA em face de TERRA NOVA RODOBENS INC IMOB-FEIRA DE SANTANA V-SPE LTDA.

Alega a parte autora que firmou contrato para aquisição de imóvel, localizado no lote 7, quadra G, no empreendimento Vivare Feira de Santana, com a empresa ré, realizando o pagamento do valor atualizado, conforme planilha de cálculos anexa, de R$ 20.993,44 (-) e que, devido a dificuldades financeiras, optou por desistir do contrato de compra e venda, pactuando o distrato com a empresa ré. Salienta que a devolução dos valores foi parcelada em dez vezes, em quantia inferior ao que foi pago, o que gerou a sua frustração. Em sede de tutela de urgência, requereu a declaração de rescisão do contrato e a abstenção, da empresa ré, de incluir o nome da autora no cadastro de inadimplentes. Além disso, no mérito, requereu a procedência da ação para declarar a resilição contratual, realizando-se a devolução dos valores pagos e condenando a parte ré ao pagamento de indenização por danos morais.

Proferido despacho de id. 91642329, deferindo a gratuidade da justiça à autora, a parte ré, devidamente citada, apresentou a contestação de id. 95086625, arguindo, em sede preliminar, a falta de interesse processual. No mérito, sustentou a validade do distrato e a inexistência de danos morais. Ao final, requereu a improcedência dos pedidos autorais.

Réplica apresentada no id. 130245978.

Intimadas as partes para especificarem as provas que pretendiam produzir, a parte acionada requereu o julgamento antecipado do mérito.

[...]

A pretensão deduzida em juízo comporta julgamento no estado em que se encontra, à luz do art. 355, inciso I, do CPC, visto que as alegações feitas pelas partes e os documentos por elas apresentados permitem a prolação de sentença, independentemente da produção de outras provas. Assim, procedo ao julgamento antecipado do pedido.

Passo à análise das preliminares suscitadas na contestação: 1) Da retificação do polo passivo da ação: Tendo em vista que as partes fazem parte do mesmo grupo econômico, possuindo, portanto, responsabilidade solidária, bem como por inexistir manifestação contrária da parte autora, ACOLHO a preliminar suscitada, para retificar o polo passivo da ação, a fim de que passe a constar, como ré, TERRA NOVA RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIÁRIA FEIRA DE SANTANA IV - SPE LTDA. Proceda o cartório às alterações pertinentes.

[...]

DO MÉRITO:

Trata-se de pretensão através da qual objetiva a parte autora a devolução dos valores pagos pelo imóvel, objeto do negócio jurídico, em virtude da rescisão contratual, restringindo-se a celeuma à discussão acerca da validade da retenção de quantia, a título de multa contratual, bem como sobre a existência de danos morais provenientes do desfazimento da avença.

Acerca do assunto, cumpre pontuar, em primeira análise, que o art. 51, inciso II, do Código de Defesa do Consumidor, protege o adquirente de cláusulas abusivas que impeçam o reembolso de quantias pagas, mostrando-se possível a previsão de cláusulas contratuais que prevejam a retenção de parte do valor pago, desde que não sejam excessivamente onerosas ao consumidor. Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça, por meio da Súmula 543, estabeleceu que, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor; ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

No caso em tela, a parte autora, em virtude de alegados problemas financeiros, requereu o rompimento do negócio jurídico firmado com a parte acionada, sendo indevida, portanto, a devolução integral dos valores pagos. Esse é também o entendimento do TJBA (...).

[...]

No entanto, é preciso ponderar, quanto à retenção, pelo vendedor, dos valores já pagos pelo adquirente, a oportunidade de nova comercialização do empreendimento, de um lado, e os gastos administrativos e o tempo de ocupação da unidade pelo requerente, de outro, para que se proceda à adequada fixação do percentual a ser devolvido ao consumidor, balizando-se o cálculo, portanto, no princípio da proporcionalidade e razoabilidade. Assim, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça, o percentual a ser retido, nestes casos, deve variar entre 10% e 25% dos valores pagos pelos compradores (...).

[...]

No contrato entabulado entre as partes, o percentual de retenção das quantias pagas correspondeu a 30% (trinta por cento), conforme cláusula 6.4, sendo necessária a sua readequação, por configurar excessiva onerosidade ao consumidor. Em consonância ao exposto, mostra-se razoável e adequado, para atender à orientação do STJ, a redução do percentual de retenção estabelecido ao patamar de 20% (vinte por cento) do total pago, a ser restituído, na forma simples e em uma única parcela.

É importante ressaltar, ainda, que as Leis 13.465/2017 e 13.786/2018 são inaplicáveis ao caso concreto, já que só entraram em vigor após a celebração do contrato entre as partes, em 01 de agosto de 2014.

[...]

Noutro giro, tem-se que, conforme o art.5º, inciso X, da Constituição Federal, são invioláveis a intimidade, a vida privada, a honra e a imagem das pessoas, sendo assegurado o direito a indenização pelo dano material ou moral decorrente de sua violação. No mesmo sentido, o art. 186, c/c o art.927, ambos do Código Civil, estabelece que comete ato ilícito a pessoa física ou jurídica que, por omissão ou ação voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda, que exclusivamente moral, ficando obrigado a reparar os danos sofridos. Além disso, para o reconhecimento da compensação por dano moral, exige-se a prova do ato ilícito, a demonstração do nexo causal e o dano indenizável, que se caracteriza por exposição a situação vexatória ou abalo psíquico duradouro.

In casu, não se vislumbra ofensa apta a atingir a honra e dignidade da autora, a ponto de ensejar reparação a título de dano moral. A requerente não demonstrou violação de sua honra objetiva, capaz de gerar o dano moral alegado, cuidando-se de simples inadimplemento contratual, o qual, dos termos da jurisprudência do STJ, não configura dano extrapatrimonial, devendo haver sofrimento, grave transtorno ou violação aos direitos da personalidade para a sua caracterização. Por isso, sem prova efetiva do dano alegado, não é cabível o pagamento de indenização por danos morais.

Isto posto, JULGO, PARCIALMENTE, PROCEDENTE O PEDIDO, para:

a) declarar rescindido o contrato de compra e venda celebrado entre SHAYANNE CERQUEIRA ALMEIDA e TERRA NOVA RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA - FEIRA DE SANTANA IV - SPE LTDA, por desistência da autora; e

b) condenar a empresa requerida TERRA NOVA RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIÁRIA FEIRA DE SANTANA IV - SPE LTDA a restituir os valores pagos pela requerente, abatendo-se 20% (vinte por cento) a título de multa pelo desfazimento do negócio, acrescidos de correção monetária, pelo índice INPC, a partir da data de assinatura do distrato, e com juros de mora de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação, admitindo-se a compensação com eventuais valores já restituídos, após apurado o quantum debeatur.

Diante da sucumbência recíproca, fixo as custas processuais no percentual de 20% (-) para a parte autora e 80% (-) para a parte ré. No que tange aos honorários advocatícios, arbitro-os em 10% (dez por cento) do valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC, determinando o pagamento de 20% (-) de tal quantia, pela demandante, ao patrono da requerida, bem como o pagamento de 80% (-) do montante, pela empresa acionada, ao advogado do acionante, suspendendo-se, em relação à parte autora, a exigibilidade da cobrança, nos termos do disposto no §3º, do art. 98, do CPC.

Publique-se, registre-se, intimem-se.

Em caso de depósito do valor da condenação, autorizo, desde já, a expedição de alvará, em prol da parte autora, ressalvando-se a possibilidade de execução de eventual saldo remanescente, com a apresentação da pertinente planilha de cálculo do débito.

Certificado o trânsito em julgado, decorridos 30 (trinta) dias sem requerimento de cumprimento de sentença e recolhidas as custas processuais devidas, arquive-se” (...)

Irresignada, a apelante TERRA NOVA RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA FEIRA DE SANTANA V SPE LTDA., sustenta em síntese que em 02/04/2020 as partes realizaram Instrumento Particular de Distrato reconhecido pelo Cartório 2º Ofício de Feira de Santana, antes do ajuizamento da ação, no qual a Apelada “aceitou a devolução do valor de R$ 7.809,00 (sete mil oitocentos e nove reais)”.

Argumenta que “a Apelada formalizou o distrato contratual de maneira expressa e inequívoca, manifestando concordância com todos os seus termos, inclusive quanto ao percentual de retenção pactuado, sendo que todas as parcelas devidas foram regularmente quitadas, conforme demonstram os comprovantes anexados aos autos”, anuindo com isso ela anuiu com a retenção de 30% dos valores pagos.

Alega que os novos comprovantes juntados se tratam de fato novo, e que com isso resta provado que “já devolveu todos valores devidos à Apelada nos termos do Distrato formalizado entre as partes”.

Pondera que “a tentativa da apelada de buscar a revisão do percentual de retenção após o cumprimento do distrato configura comportamento contraditório (venire contra factum proprium), vedado pelo princípio da boa-fé objetiva”.

Afirma que “Nesse contexto, as partes, em comum acordo, pactuaram a renúncia da Apelada de todo e qualquer direito que entendesse possuir perante a Apelante, nada mais podendo dela pleitear, conforme cláusula 7.1”.

Aduz que “ignorar a composição licitamente firmada entre as partes equivaleria a impor à Apelante uma penalização em bis in idem, pois, considerando que boa parte dos valores já foi devidamente restituída, a Apelante estaria sendo compelida a arcar novamente com a mesma verba, em evidente duplicidade”.

Arrazoa que “Caso não seja acolhido o pedido principal, no sentido de afastar qualquer obrigação de restituição, requer-se, subsidiariamente, que seja mantida a retenção de 30% (trinta por cento) dos valores pagos, conforme expressamente pactuado no contrato de compra e venda, acordo esse livremente celebrado entre as partes. Além disso, a Apelada ratificou tal percentual no distrato firmado posteriormente, reconhecendo expressamente sua validade e concordando com as condições nele estipuladas”.

Defende que a retenção do percentual de 30% dos valores pagos “encontra amparo na própria autonomia da vontade das partes e deve ser preservado, pois representa a justa compensação pelos custos administrativos, operacionais e pela frustração do negócio. Qualquer mitigação desse percentual violaria o pacta sunt servanda, princípio basilar do direito contratual, além de criar um precedente que desestimula a segurança jurídica nos contratos dessa natureza”, ou de 25% para assegurar o mínimo equilíbrio contratual.

Destaca que no caso concreto os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão que declarou/homologou o distrato.

Desenvolvendo tais argumentos, requer seja seu apelo conhecido para ser provido, com o objetivo de reformar a sentença no sentido de autorizar a retenção de 30% e com isso reconhecer a inexistência de valores a serem a devolvidos à apelada, ou de 25% dos valores pagos e aplicar juros de mora a contar do trânsito em julgado.

Recurso preparado vide ids. 89360632 e 89360633.

Ausente contrarrazões e certificado o decurso do prazo (id. 89958790).

Subiram os autos. Neste Tribunal, distribuídos à Terceira Câmara Cível, nela tocou-me a função de Relator, razão pela qual solicito a inclusão do feito em pauta de julgamento.

Salvador/BA, de de 2025

Alberto Raimundo Gomes dos Santos

Desembargador – Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

A7

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conhece-se do recurso.

Emerge dos autos, pretensão recursal da Ré pela autorização da retenção de 30% e com isso reconhecer a inexistência de valores a serem devolvidos à apelada, ou de 25% dos valores pagos e aplicar juros de mora a contar do trânsito em julgado.

O acervo probatório evidencia que é incontroverso nos autos o distrato da avença entre as partes, ainda que realizado antes do ajuizamento da ação, destacando-se desde logo, que tal instrumento decorreu diretamente do contrato de compra e venda de bem imóvel, cuja cláusula de retenção de 30% dos valores pagos é o objeto da ação.

Outrossim é patente que nos termos do contrato/distrato foi aplicado o percentual de 30% de retenção sobre os valores pagos pela autora aqui Apelada, bem assim que desde 2019 o saldo correspondente vem sendo pago de forma parcelada, de 10 vezes de R$ 780,90 (setecentos e oitenta reais e noventa centavos).

Forçosa ainda a observância de que, na situação em testilha de desfazimento contratual decorreu de vontade clara, expressa e reconhecida da compradora, a autora, não tendo o vendedor do imóvel, o réu apelante, dado causa ao distrato em questão.

Consabido ser possível às partes contratantes o desfazimento de um contrato, contudo, é cediço, que em situações tais, medidas assecuratórias são utilizadas, em regra, com base em cláusulas do próprio contrato, com fins a mitigar os prejuízos das partes e evitar também o enriquecimento ilícito de qualquer delas.

Sobre a matéria em comento, assevera o Código Civil:

“Art. 472. O distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato.

Art. 473. A resilição unilateral, nos casos em que a lei expressa ou implicitamente o permita, opera mediante denúncia notificada à outra parte.

Parágrafo único. Se, porém, dada a natureza do contrato, uma das partes houver feito investimentos consideráveis para a sua execução, a denúncia unilateral só produzirá efeito depois de transcorrido prazo compatível com a natureza e o vulto dos investimentos”.

Dentro desse contexto, e considerada a proteção do consumidor contra cláusulas contratuais excessivamente onerosas, bem assim os direitos do fornecedor/vendedor pela extinção contratual por vontade do comprador, não se pode olvidar, que, ainda que possível o desfazimento do contrato, com base em termos que assegure percentual de retenção, esse não pode ser abusivo.

Preconiza o Diploma Consumerista, o CDC, e a jurisprudência do STJ:

“Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas: (Redação dada pela Lei nº 8.884, de 11.6.1994)

[...]

V - exigir do consumidor vantagem manifestamente excessiva;

(...)

Art. 47. As cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor.

(...)

Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:

[...]

II - subtraiam ao consumidor a opção de reembolso da quantia já paga, nos casos previstos neste código;

[...]

IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade;

[...]

XV - estejam em desacordo com o sistema de proteção ao consumidor;

[...]

§ 1º Presume-se exagerada, entre outros casos, a vantagem que:

I - ofende os princípios fundamentais do sistema jurídico a que pertence;

II - restringe direitos ou obrigações fundamentais inerentes à natureza do contrato, de tal modo a ameaçar seu objeto ou equilíbrio contratual;

III - se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso.

(...)

Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado”

“DIREITO DO CONSUMIDOR - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor , deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (SÚMULA 543 , SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015)“

Nessa linha de intelecção, há precedentes do STJ no sentido de que é lícita a retenção, desde que estipulada entre 10% a 25% do valor pago, quando o comprador/consumidor der causa a extinção do contrato, de modo que o saldo remanescente deve ser devolvido de forma imediata, ainda que parcial:

“DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL . RELAÇÃO DE CONSUMO. INCOMPETÊNCIA DO FORO E AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR REJEITADAS. RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS. LEGALIDADE . ARRAS CONFIRMATÓRIAS. IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO . Caso em Exame: Ação de rescisão contratual cumulada com devolução de valores pagos, ajuizada por compradores de imóvel em razão de dificuldades financeiras, requerendo a restituição parcial das parcelas pagas e indenização por danos morais. Questão em Discussão: Análise da correção da sentença de primeira instância que determinou a retenção de 10% dos valores pagos, o não reconhecimento de danos morais e a devolução de arras confirmatórias. Razões de Decidir: Incompetência de Foro: O foro do domicílio do consumidor prevalece, conforme art. 101, I, do CDC, para garantir a facilitação do acesso à justiça . Ausência de Interesse de Agir: A inafastabilidade da jurisdição, garantida pelo art. 5º, XXXV, da CF, justifica a apreciação judicial do pedido. Restituição de Valores: Aplicação da Súmula 543 do STJ, estabelecendo a devolução integral das parcelas em caso de culpa da vendedora e parcial no caso de culpa do comprador. Retenção de 10% sobre os valores pagos pelos compradores é adequada para cobrir despesas administrativas, conforme jurisprudência consolidada . Arras Confirmatórias: Tratadas como início de pagamento, devem ser devolvidas ao comprador em caso de resolução contratual, pois não se confundem com perdas e danos ou cláusula penal. Danos Morais: A rescisão contratual por culpa do comprador não configura abalo moral indenizável, pois não se trata de violação de direitos de personalidade. Dispositivo e Tese: Recurso não provido. Mantida a sentença que determinou a retenção de 10% dos valores pagos e a devolução das arras confirmatórias, sem reconhecimento de danos morais . Honorários advocatícios majorados para 12%, conforme art. 85, § 2º, do CPC. Dispositivos Relevantes Citados Art. 101, I, Código de Defesa do Consumidor . Art. 53, Código de Defesa do Consumidor. Arts. 417, 418, e 420, Código Civil . Art. 85, § 2º, Código de Processo Civil. Súmula 543, Superior Tribunal de Justiça. Jurisprudência Relevante Citada STJ: AgInt no REsp nº 1 .893.412/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 7/12/2020 . STJ: AgInt no AREsp nº 1.884.664/SP, Rel. Min . Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 5/5/2022. TJ-CE: Apelação Cível nº 0218348-08.2021.8 .06.0001, Rel. Des. Cleide Alves de Aguiar, julgado em 15/05/2024 . ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 4ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer do recurso de apelação para, no mérito, negar-lhe provimento, nos termos do voto do eminente Relator. DESEMBARGADOR FRANCISCO JAIME MEDEIROS NETO Relator (TJ-CE - Apelação Cível: 01035088720188060001 Fortaleza, Relator.: FRANCISCO JAIME MEDEIROS NETO, Data de Julgamento: 15/04/2025, 4ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 15/04/2025)”

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA – CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE COMPRADOR – PRELIMINAR DE JULGAMENTO EXTRA PETITA – REJEIÇÃO – DIREITO DE RETENSÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS – INADIMPLEMENTO VOLUNTÁRIO DAS PARCELAS CONTRATUAIS – RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS PELA PROMITENTE COMPRADORA – DECORRÊNCIA LÓGICA E NECESSÁRIA DA PROCEDÊNCIA DO PEDIDO DE RESCISÃO CONTRATUAL – ARRAS/SINAL – RESTITUIÇÃO – DEVOLUÇÃO EM PARCELA ÚNICA – MULTA CONTRATUAL COMPENSATÓRIA – ADIMPLEMENTO PARCIAL DA OBRIGAÇÃO – IMPOSITIVA REDUÇÃO EQUITATIVA ( CC, ART. 413)– CONTRATO CELEBRADO ANTES DA ENTRADA EM VIGOR DA LEI N. 13.786/2018 – RECURSO PROVIDO EM PARTE. 1. “A jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de que as arras confirmatórias não se confundem com a prefixação de perdas e danos, tal como ocorre com o instituto das arras penitenciais, visto que servem como garantia do negócio e possuem característica de início de pagamento, razão pela qual não podem ser objeto de retenção na resolução contratual por inadimplemento do comprador. Precedentes”. (STJ – Terceira Turma - AgInt no AREsp 1934898/MG - Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI - Julgado em 22/11/2021 - DJe 25/11/2021). 2. . Rescindido contrato de promessa de compra e venda de imóvel, impõe-se o retorno dos contratantes ao status quo ante, com a retomada do imóvel pelo promitente vendedor e devolução dos valores a ele pagos pelo promitente comprador, cuidando-se de decorrência lógica e necessária do desfazimento do negócio, em parcela única. 3. Segundo orienta a jurisprudência do STJ, “no atual Código Civil, o abrandamento do valor da cláusula penal em caso de adimplemento parcial é norma cogente e de ordem pública, consistindo em dever do juiz e direito do devedor a aplicação dos princípios da função social do contrato, da boa-fé objetiva e do equilíbrio econômico entre as prestações” (STJ - Terceira Turma - REsp nº 1.898.738/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, julgado em 23/3/2021, DJe de 26/3/2021). 4. Nos termos da iterativa jurisprudência do STJ, “tem-se considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados” (STJ - AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 20/6/2017). (TJ-MT - AC: 10249019120218110003, Relator: JOAO FERREIRA FILHO, Data de Julgamento: 28/02/2023, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 15/03/2023)”

No caso em comento, constata-se que a sentença afastou a retenção de 30% dos valores pagos pela autora, entretanto, autorizou a retenção de 20% pelo desfazimento do negócio, percentual esse que está em consonância com o parâmetro sedimentado pelo STJ, e, ausente evidências que justifiquem sua majoração, tem-se por suficiente para cobrir as despesas administrativas e os encargos gerados pela extinção do contrato, razão pela qual mantida nesse ponto.

No tocante ao termo inicial dos juros de mora, sabe-se que, em regra, quando incidentes sobre danos materiais decorrentes de relações contratuais, como na situação em epígrafe, aplica-se desde a citação, como consignado na sentença, porém, em casos específicos como o dos autos, é possível que seja do trânsito em julgado.

Nesse sentido o Tema Repetitivo 1002 do STJ, preconiza que em casos de desfazimento contratual de contrato de compra e venda de imóvel por vontade do comprador, o termo inicial da incidência de juros moratórios é a data do trânsito em julgado da decisão que determinou a restituição, e não da citação, isso porque a obrigação de devolução de valores pagos ainda que autorizada a retenção parcial, passa a existir a partir da decisum, e não em momento anterior.

Precedentes da jurisprudência pátria, incluindo desta Corte de Justiça:

"Tema Repetitivo 1002 do STJ - Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão".

"PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Terceira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0505290-82.2017.8 .05.0274 Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível APELANTE: TERRAS ALPHAVILLE VITORIA DA CONQUISTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. e outros (2) Advogado (s): RENATO CHAGAS CORREA DA SILVA, HELIO ALMEIDA SANTOS JUNIOR, LUCAS DA CUNHA CARVALHO, FLORISVALDO DE JESUS SILVA APELADO: WILTON DOS SANTOS MELLO JUNIOR Advogado (s):WILTON DOS SANTOS MELLO JUNIOR ACORDÃO APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL . RESCISÃO DO CONTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. APLICAÇÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL DE RETENÇÃO DE VALORES ALÉM DOS 20% ESTABELECIDOS NA SENTENÇA. MATÉRIA NÃO ABORDADA NA SENTENÇA. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NÃO OPOSTOS . PRECLUSÃO. NÃO CONHECIMENTO DESTA PARTE DO RECURSO. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. TEMA 1002 DO STJ . TERMO INICIAL DA CORREÇÃO MONETÁRIA. DESENBOLSO DAS PARCELAS. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E PROVIDO. 1 . A questão referente a aplicação da cláusula quinze do contrato de compra e venda firmado entre as partes, que estabelece retenção de valores de IPTU, custas e taxas condominiais, além dos 20% (vinte por cento) arbitrados na sentença, não pode ser apreciado, por tratar-se de matéria preclusa, não apreciada na sentença. 2. Quanto ao termo inicial dos juros moratórios, conforme o julgamento do REsp 1740911/DF, pelo rito de repetitivo perante o STJ, Tema 1002, na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide juros moratórios a partir do trânsito em julgado da decisão, e não da citação, cabendo a reforma da sentença nesse ponto. 3 . A correção monetária deve incidir desde o pagamento de cada parcela pelo promitente comprador, haja vista o entendimento do STJ no sentido de que"a correção monetária não se constitui em um plus, não é uma penalidade, sendo, tão-somente, a reposição do valor real da moeda, corroído pela inflação."(REsp 202.176, DJ 01.07 .1999, pág. 138, 1ª Turma D.U.) . 4. CONHECER PARCIALMENTE O RECURSO e DAR PARCIAL PROVIMENTO, apenas para estabelecer o termo inicial dos juros de mora a partir do trânsito em julgado da decisão conforme Tema 1002 do STJ. Vistos, relatados e discutidos os presentes autos da Apelação Cível n.º 0505290-82 .2017.8.05.0000, em que figuram como Apelantes, TERRAS ALPHAVILLE VITORIA DA CONQUISTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e outros, e Apelado, WILTON DOS SANTOS MELLO JUNIOR . ACORDAM os Desembargadores integrantes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em CONHECER PARCIALMENTE DO RECURSO e DAR PARCIAL PROVIMENTO pelas razões alinhadas no voto da Relatora. Sala de Sessões, de de 2024. Presidente Desª. Joanice Maria Guimarães de Jesus Relatora JG19 Procurador (a) de Justiça (TJ-BA - Apelação: 05052908220178050274, Relator.: JOANICE MARIA GUIMARAES DE JESUS, 2ª VICE-PRESIDÊNCIA, Data de Publicação: 08/12/2024)"

"RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR – DANO MORAL NÃO CONFIGURADO – RETENÇÃO – RESTITUIÇÃO EM PERCENTUAL RAZOÁVEL – TAXA DE FRUIÇÃO – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – RETENÇÃO DE VALOR DE IPTU - INDEVIDO - JUROS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Na hipótese de rescisão contratual por culpa exclusiva do comprador/recorrente, que não teve condições de arcar com as parcelas do financiamento, não há que se falar em indenização por danos morais. 2 . É sedimentado entendimento que considera razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel a pedido do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados. 3. Em se tratando de lote não edificado e inexistindo proveito econômico proporcionado pelo terreno, não há se falar em taxa de fruição. 4 . Ocorrida a rescisão contratual e o retorno ao status quo ante, o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza propter rem. 5. O termo inicial dos juros moratórios, conforme o julgamento do REsp 1740911/DF, pelo rito de repetitivo – Tema 1002, na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão, e não da citação. (TJ-MT 10166244520168110041 MT, Relator.: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Data de Julgamento: 18/10/2022, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/10/2022)"

Por tudo que dos autos consta, a sentença comporta reforma parcial, apenas no tocante ao termo inicial da incidência do juros de mora, para que seja do trânsito em julgado da decisão e não da citação.

Isto posto, vota-se no sentido de CONHECER DO RECURSO PARA DAR-LHE PROVIMENTO PARCIAL, reformada a sentença em parte, apenas para determinar como termo inicial do juros moratórios a partir do trânsito em julgado da decisum.

Quanto aos honorários de sucumbência, como forma de remuneração do patrono pelo trabalho realizado em grau recursal, à luz do provimento parcial deste recurso, verifica-se ser incabível a sua majoração, nos termos do Tema 1059 do STJ. Veja-se:

“A majoração dos honorários de sucumbência prevista no art. 85, § 11, do CPC pressupõe que o recurso tenha sido integralmente desprovido ou não conhecido pelo tribunal, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente. Não se aplica o art. 85, § 11, do CPC em caso de provimento total ou parcial do recurso, ainda que mínima a alteração do resultado do julgamento ou limitada à consectários da condenação”

Honorários advocatícios mantidos em 10% sobre o valor atualizado da condenação, art. 85, §11º, do CPC e Tema 1.059 do STJ, mantida a distribuição da sucumbência recíproca nos termos de origem, suspensa a exigibilidade quanto a autora/apelada por ser beneficiária da gratuidade judiciária, com a devida observância do disposto no § 3º, artigo 98 do CPC.

Considere-se prequestionada toda matéria deduzida nestes autos.

É o voto.

Alberto Raimundo Gomes dos Santos

Desembargador - Relator