PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Quinta Câmara Cível
| Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8165893-49.2024.8.05.0001 |
| Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível |
| APELANTE: KAMILA DE MENDONCA NASCIMENTO |
| Advogado(s): ADRIANA SILVA CALDAS DE OLIVEIRA, DANIEL SOARES DE OLIVEIRA PESSOA SANTANA, FRANCISCO VINICIUS DE ALMEIDA RIBEIRO |
| APELADO: DONATO CASINI e outros |
| Advogado(s): DANIELE DE LIMA CARQUEIJA, PRISCILA AMARAL ALVES |
Inicialmente, defiro os benefícios da justiça gratuita, eis que preenchidos os requisitos legais.
Preenchidos os requisitos de admissibilidade, passo ao exame do recurso.
A Apelante sustenta duas preliminares cruciais: a nulidade de sua citação, que ensejou a decretação de sua revelia, e a incompetência do Juízo em Salvador, em virtude de cláusula de eleição de foro em seu contrato. Conforme detalhado na instrução e no contexto processual, ambas as preliminares devem ser afastadas.
A Apelante argúi a nulidade do ato citatório, alegando que o Aviso de Recebimento (AR) de ID 493298586, referente à citação expedida para o endereço do imóvel em condomínio, não teria sido recebido pessoalmente por ela, e que a comunicação válida só teria ocorrido em 05/06/2025, data posterior ao prazo de defesa, buscando, assim, anular a revelia decretada pela decisão de ID 93149652.
Ocorre que a sentença de primeiro grau fundamentou a validade da citação de forma irretocável, baseando-se no que dispõe o art. 248, § 4º, do Código de Processo Civil. Referido dispositivo legal estabelece que:
“Nos condomínios edilícios ou nos loteamentos com controle de acesso, será válida a entrega do mandado a funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência, que, entretanto, poderá recusar o recebimento, se declarar, por escrito, sob as penas da lei, que o destinatário da correspondência está ausente.”
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é uníssona ao validar a citação realizada na pessoa do porteiro ou funcionário da portaria em condomínios, não havendo necessidade de que a citação seja pessoal. A validade da citação por AR em condomínio foi referendada pela própria Corte Superior, a afastar qualquer alegação de vício no ato, conforme se verifica na ementa que se colaciona por sua extrema pertinência ao caso concreto:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AUTOS DE AGRAVO DE INSTRUMENTO NA ORIGEM - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA DEMANDADA. 1. "O art. 248, 4º, do CPC determina que nos condomínios edilícios ou nos loteamentos com controle de acesso, será válida a entrega do mandado a funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência, que, entretanto, poderá recusar o recebimento, se declarar, por escrito, sob as penas da lei, que o destinatário da correspondência está ausente." (REsp n. 2.069 .123/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe de 9/10/2023). Incidência da Súmula 83/STJ. 2. Para a modificação do paradigma fático quanto à validade da citação, seria necessário o revolvimento do acervo probatório dos autos, conduta vedada no âmbito do recurso especial, a teor da Súmula 7 do STJ . 3. Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt no AREsp: 2316569 SP 2023/0075491-2, Relator.: Ministro MARCO BUZZI, Data de Julgamento: 27/05/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 29/05/2024)
No caso dos autos, a citação foi remetida para o endereço da Apelante, situado em um condomínio com controle de acesso, e o Aviso de Recebimento (AR) foi assinado, presumindo-se a sua efetiva entrega ao funcionário responsável pelo recebimento. Não houve recusa formal por escrito capaz de infirmar a validade da citação.
Desta feita, a ausência de vício no procedimento de primeira instância impede a anulação da citação ou o afastamento da revelia da Apelante. A Recorrente foi validamente citada em Março de 2025, mas apresentou a Contestação apenas em Junho de 2025 (ID 93149646), demonstrando a manifesta intempestividade da defesa, corroborada pela certidão de decurso de prazo de ID 500554006. Dessa forma, rejeito a preliminar de nulidade de citação.
Ainda em sede de preliminar, a Apelante alega a incompetência da Comarca de Salvador/BA, citando a Cláusula 4.0 do contrato (ID 472825621) que elegeria o foro de Lauro de Freitas/BA. Conforme a análise do processo, a demanda principal visa a resolução do contrato e a cobrança de valores inadimplidos, sendo, predominantemente, uma ação de natureza pessoal e obrigacional, com o consequente pedido de reintegração de posse.
A reintegração de posse, embora envolva um bem imóvel, é mera consequência da resolução do contrato, que tem natureza jurídica de direito pessoal. Esta distinção é crucial para a fixação da competência, pois a regra de competência absoluta prevista no art. 47 do Código de Processo Civil (foro da situação da coisa) aplica-se apenas aos litígios que versem sobre direito de propriedade, vizinhança, servidão, posse, divisão e demarcação de terras e nunciação de obra nova. Os litígios de natureza pessoal e obrigacional não se submetem à competência absoluta do foro da situação do imóvel, mas sim às regras gerais relativas ao domicílio do Réu ou ao foro de eleição.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é clara neste sentido, enfatizando que ações de cunho pessoal ou indenizatório, mesmo que relacionadas a bens imóveis, não se submetem a esta regra de competência absoluta, o que reforça a legalidade da tramitação do feito na Comarca de Salvador:
PROCESSO CIVIL. CONFLITO DE COMPETÊNCIA. AÇÃO ANULATÓRIA. ESCRITURA PÚBLICA DE CESSÃO E TRANSFERÊNCIA DE DIREITOS POSSESSÓRIOS. DIREITO PESSOAL. DIREITO REAL IMOBILIÁRIO. COMPETÊNCIA DO FORO DO DOMICÍLIO DO RÉU. ARTIGOS ANALISADOS: ART. 95 E 100 DO CPC. 1. Ação declaratória de nulidade de escritura pública de cessão e transferência de direitos possessórios, ajuizada em agosto de 2009, da qual foi extraído o presente conflito de competência, concluso ao Gabinete em 07.05.2010. 2. Discute-se a competência para julgamento de ação declaratória de cessão de direitos possessórios, considerando o disposto no art. 95 do CPC e a existência de outras duas ações, em que se discute a posse do bem, e que tramitam no foro da situação deste. 3. A partir da exegese da norma do art. 95 do CPC, na hipótese do litígio versar sobre direito de propriedade, vizinhança, servidão, posse, divisão e demarcação de terras e nunciação de obra nova, a ação correspondente deverá necessariamente ser proposta na comarca em que situado o bem imóvel, porque a competência é absoluta. 4. Por outro lado, a ação, ainda que se refira a um direito real sobre imóvel, poderá ser ajuizada pelo autor no foro do domicílio do réu ou, se o caso, no foro eleito pelas partes, se não disser respeito a nenhum daqueles direitos especificados na segunda parte do art. 95 do CPC, haja vista se tratar de competência relativa. 5. Na hipótese, conforme apontado pelo juízo suscitante, o litígio analisado não versa sobre nenhum direito real imobiliário, mas sobre a eventual nulidade da escritura de cessão de posse de imóvel, por razões formais. Aliás, é importante mencionar, nesse contexto, que nem mesmo a posse do imóvel é objeto da presente ação. 6. Não há competência absoluta do foro da situação do bem para o julgamento da presente ação, sendo inaplicável o art. 95 do CPC. A competência é relativa, devendo ser fixada de acordo com as regras do art. 100 do CPC. 7. Nem mesmo poder-se-ia pensar em conexão entre a ação declaratória e as ações de reintegração de posse e embargos de terceiro porque não se vislumbra identidade de pedidos ou de causa de pedir, conforme prevê o art. 103 do CPC, para autorizar a reunião dos processos. 8. Conflito conhecido, para declarar a competência do JUÍZO DE DIREITO DE SÃO JOSÉ DO OURO RS. (STJ - CC 111572 SC 2010/0068019-9, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 09/04/2014, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: 15/04/2014)
E em reforço:
CONFLITO NEGATIVO DE COMPETÊNCIA. AÇÃO INDENIZATÓRIA POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. DIREITO PESSOAL. FORO DE DOMICÍLIO DO RÉU. POSSIBILIDADE. PRECEDENTE DA SEGUNDA SEÇÃO EM CASO ANÁLOGO: CC 111.572/SC, MIN. NANCY ANDRIGHI, DJE DE 15/04/2014. CONFLITO CONHECIDO PARA DECLARAR A COMPETÊNCIA DO JUÍZO DE DIREITO DA 3ª VARA CÍVEL DE BRASÍLIA - DF, O SUSCITADO. (STJ - CC 150299 GO 2016/0326443-1, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Publicação: DJ 09/02/2017)
O arcabouço fático e jurídico demonstra que a Comarca de Salvador, onde o imóvel se situa e é domicílio da Ré (Apelante - ID 93149647, p. 1), é plenamente competente para processar e julgar a causa, conforme o art. 53, III, a e d, do CPC. A Apelante sequer arguiu a eventual nulidade da cláusula de eleição de foro, mas sim a incompetência do juízo de ofício, pretensão essa que não deve prevalecer. A manutenção da ação nesta Comarca não acarreta nenhum prejuízo à defesa da Recorrente. Dessa forma, rejeito a preliminar de incompetência do juízo.
Mais adiante, a Apelante postulou a concessão de efeito suspensivo ao recurso, bem como tutela recursal para autorizar o depósito das parcelas mensais de R$ 2.000,00 (dois mil reais).
A pretensão da Apelante, neste ponto, reside em reavivar a possibilidade de purgação da mora e de quitação do contrato, mesmo após a decretação de resolução contratual por culpa exclusiva, confirmada pela sentença. Haja vista a ausência de probabilidade do direito da Apelante em reverter o mérito da resolução contratual, confirmada pelo inadimplemento contumaz desde meados de 2023, conforme comprovado pelos Apelados na exordial e não contestado em tempo hábil, entendo que a suspensão da eficácia da sentença não se justifica, mormente porque o pedido de depósito é tardio.
Sendo assim, indeferem-se os pedidos de concessão de efeito suspensivo e de tutela recursal.
No mérito, a Apelante busca a reforma integral da sentença. O cerne da questão cinge-se à rescisão do contrato por seu incontestável inadimplemento e à validade das cláusulas penais e indenizatórias aplicadas pelo Juízo a quo.
Em primeiro lugar, a justificativa apresentada pela Apelante acerca de ter enfrentado violência doméstica e dificuldades financeiras supervenientes (IDs 93149655) não é, por si só, suficiente para afastar a responsabilidade pelo inadimplemento contratual. O quadro de violência e instabilidade emocional, embora lamentável sob a ótica humana, não descaracteriza a mora ou impõe aos Apelados, estranhos aos fatos, o dever de manutenção do pacto, em especial quando a Apelante já havia sido notificada e o inadimplemento já se arrastava por longo período, inviabilizando o negócio.
Ademais, tratando-se de matéria devolvida de forma intempestiva e após a decretação da revelia, o direito processual impõe a presunção relativa de veracidade dos fatos alegados pelos autores. Conforme assentado na sentença pelo magistrado de piso (ID 93149652), "a ré deixou de cumprir pontualmente suas obrigações contratuais; c) mesmo após notificação, a ré permaneceu inadimplente e não restituiu o imóvel."
A revelia da Apelante reforça a presunção de que o inadimplemento era a causa de pedir da rescisão do contrato e da reintegração de posse, fato que foi devidamente comprovado por meio do envio da notificação extrajudicial (ID 93148864).
Passo à análise específica das cláusulas contratuais cuja abusividade é arguida pela Apelante.
A Apelante impugna a Cláusula 3.3, que prevê o acréscimo de 10% (dez por cento) sobre o valor da parcela após dois dias de atraso, e a rescisão automática após cinco dias de vencimento. Combate, em conjunto, a Cláusula 7.2 que estabelece multa rescisória de 20% sobre o valor total do débito.
Conforme a sistemática do Código Civil, a cláusula penal, ou pena convencional, tem dupla função: pré-fixar as perdas e danos e coagir o devedor a cumprir a obrigação (Art. 402 e Art. 409, CC). A multa de 10% sobre o valor da parcela em atraso, em contratos de natureza civil e não regidos estritamente pelo Código de Defesa do Consumidor, não se mostra desproporcional ou abusiva, inserindo-se no campo da autonomia privada. Mesmo que a relação jurídica fosse considerada puramente de consumo, o percentual de 10% sobre a parcela devida é razoável frente aos encargos de mora.
A rescisão automática, por sua vez, é inerente à cláusula resolutiva expressa, cuja eficácia opera de pleno direito, nos termos do art. 474 do Código Civil. Destaque-se que a sentença (ID 93149652) aplicou a cláusula penal compensatória de 20% (vinte por cento) sobre o valor do débito, e não sobre o valor total do contrato (R$ 277.000,00), como teme a Apelante. Esta fixação, limitada ao montante inadimplido, revela-se equitativa e proporcional à extensão da culpa e do prejuízo, em consonância com o disposto no art. 413 do Código Civil, não havendo, portanto, manifesta onerosidade a ser revista nesta instância. Mantenho a validade do percentual da multa imposta, nos termos definidos pelo Juízo a quo.
A Apelante questiona também as Cláusulas 5.1 e 5.4, que lhe atribuem a responsabilidade pelo pagamento de todos os serviços, impostos, taxas e despesas propter rem a partir da imissão na posse (água, energia, IPTU, condomínio). Alega, para tanto, que não houve transferência de propriedade para sua titularidade no Cartório de Registro de Imóveis, e que os Apelados teriam criado embaraços para a transferência dos serviços. Ocorre que a posse direta do imóvel pela promissária compradora, Apelante, a partir de 05/07/2022, é fato incontroverso.
A partir desta data, a Apelante passou a usufruir de forma plena do bem e dos serviços a ele vinculados, sendo parte legítima e exclusiva a arcar com os ônus decorrentes da utilização e conservação do imóvel. A responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais e do IPTU, que são obrigações propter rem e tributárias, acompanha o possuidor direto do bem.
É entendimento consolidado que, em caso de promessa de compra e venda, a responsabilidade pelo pagamento dessas obrigações recai sobre o promissário comprador a partir do momento em que é imitido na posse, e passa a usufruir dos serviços e da propriedade, o que é o caso da Apelante.
A ausência de registro formal do contrato no Tabelionato ou no Cartório de Imóveis não afasta a obrigação de pagar as despesas que são de sua responsabilidade de fato, conforme expressamente pactuado. Portanto, as Cláusulas 5.1 e 5.4 não se revestem de qualquer abusividade, tratando-se de disposição contratual lógica, razoável e amparada pela praxe negocial, que imputa os custos de uso a quem efetivamente usufrui do bem. A sentença, ao condenar a Apelante ao pagamento das despesas (Cláusulas 5.5 e 7.2), agiu com o acerto que se espera, devendo ser integralmente mantida.
A Apelante impugna a Cláusula 6.2, a qual dispõe sobre a incorporação das benfeitorias ao imóvel sem direito à indenização ou retenção. Argumenta que esta cláusula contraria o disposto no art. 1.219 do Código Civil, que assegura ao possuidor de boa-fé o direito à indenização por benfeitorias necessárias e úteis.
Ocorre que o processo tramitou à revelia da Apelante, e ela se limitou a alegar a existência da Cláusula 6.2 e sua potencial abusividade em sede de Contestação intempestiva e na presente Apelação, sem, contudo, demonstrar minimamente a realização de quaisquer benfeitorias – sem apresentar notas fiscais ou fotos – ou a natureza (necessária, útil ou voluptuária) e o valor destes supostos investimentos no imóvel.
O ônus de provar as benfeitorias e seu valor cabia à Apelante, conforme o Art. 373, II, do CPC. Em que pesem as alegações de que a Cláusula 6.2 afasta a proteção legal, a jurisprudência somente reconhece o direito à indenização e retenção quando as benfeitorias são cabalmente comprovadas. A ausência de qualquer elemento probatório concreto sobre a realização dos alegados investimentos impede, nesta fase processual, a revisão da sentença neste ponto.
O direito de retenção/indenização não se presume, depende de prova robusta dos dispêndios e da natureza da benfeitoria realizada no imóvel. Desta forma, sem prova da realização e do caráter indenizável das benfeitorias, a arguição de abusividade da Cláusula 6.2 resta esvaziada e desprovida de eficácia prática no presente caso. Nesse sentido, a jurisprudência dessa Corte de Justiça:
APELAÇÕES CÍVEIS SIMULTÂNEAS. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL ENTABULADO ENTRE PARTICULARES. AUSÊNCIA DE PAGAMENTO DAS PARCELAS CONTRATADAS PELO COMPRADOR. POSSIBILIDADE DE RESCISÃO DA AVENÇA, COM A RESTITUIÇÃO DO IMÓVEL AO VENDEDOR. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS PELO COMPRADOR, COM A IMPOSIÇÃO DE MULTA POR TER OCASIONADO O DESFAZIMENTO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA. MULTA FIXADA EM 10%. RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE, DIANTE DAS CIRCUNSTÂNCIAS DO CASO CONCRETO. INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS IMPLEMENTADAS PELA RÉ. NÃO COMPROVAÇÃO. ÔNUS DA PROVA NÃO ATENDIDO. AUSÊNCIA DE DANOS MORAIS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSOS IMPROVIDOS. (TJ-BA - APL: 05046256620178050080, Relator.: ILONA MARCIA REIS, QUINTA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 15/07/2020) grifos
A Apelante insurge-se contra a Cláusula 7.4, que estabelece a perda total dos valores pagos em favor dos vendedores, a título de indenização pelo uso do imóvel e pela rescisão contratual. A sentença de primeiro grau, ao analisar esta cláusula, agiu com notável acerto e equilíbrio ao afastar a retenção integral ou total dos valores pagos, reconhecendo a ilegalidade desta disposição contratual por violar a equidade, a boa-fé objetiva e configurar bis in idem com a multa de 20% sobre o débito já aplicada, o que incorreria em enriquecimento ilícito dos Apelados.
Embora o pedido da Apelante vise a anulação dessa cláusula, o Juízo a quo já a declarou inválida nos termos do dispositivo (ID 93149652, p. 3): “Quanto à cláusula que prevê a perda total dos valores pagos, deve-se entender por sua ilegalidade, sob pena de se incorrer em bis in idem, considerando-se que já há penalidade prevista a título de perdas e danos no percentual de 20% do débito.” Assim, o pleito recursal, neste particular, carece de interesse, pois a ilegalidade da cláusula já foi reconhecida pelo Juízo de piso, e a sentença já condenou a Apelante a indenizar os Apelados pelo uso indevido do imóvel e a pagar o percentual penal de 20% sobre o débito, absorvendo a função compensatória (perdas e danos). Ressalte-se que a Apelante já pagou parte significativa do contrato, e a retenção deste valor seria manifestamente desproporcional frente aos prejuízos alegados pelos Apelados. Portanto, mantenho a sentença nos termos em que declarou a ilegalidade da Cláusula 7.4, que previa a perda total dos valores pagos pela promissária compradora.
A Apelante questiona as condenações incidentes sobre honorários advocatícios e despesas extrajudiciais de cobrança, alegando que o montante de 20% sobre o débito é excessivo e que a determinação de apuração do valor dos aluguéis em liquidação de sentença gera "dívida eterna".
Considerando que a Sentença fixou os honorários sucumbenciais judiciais em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação (Art. 85, § 2º, CPC), o percentual se encontra dentro do limite legal e é determinado pelo grau de zelo do profissional e a complexidade da causa, notadamente em face da revelia configurada e da necessidade de atuação para buscar a rescisão extrajudicial e judicialmente.
Quanto às despesas extrajudiciais de cobrança e aos royalties pelo uso do imóvel (aluguéis), o Juízo de origem condenou a Apelante a pagar os valores despendidos com a notificação e a pagar indenização pelo uso do imóvel a partir do inadimplemento (aluguel mensal), cujo valor será determinado em fase de liquidação de sentença, afastando a aplicação automática do valor da parcela (R$ 2.000,00), por não refletir o valor de mercado para locação.
O comando judicial neste ponto (item e do dispositivo da sentença – ID 93149652) demonstra extremo cuidado e equidade, pois determinou que o valor da indenização pelo uso, a título de aluguel, fosse apurado em fase instrutória (liquidação de sentença), utilizando critérios de mercado, e não o valor da parcela do contrato de compra e venda. Tal medida visa justamente evitar um enriquecimento sem causa dos Apelados e garantir que a indenização seja justa e compatível com a fruição do bem, o que é plenamente legal e resguarda o direito de defesa do Apelante quanto ao quantum devido. Assim sendo, mantenho a sentença em todos os seus termos quanto à aplicação da cláusula penal, custeio das despesas e indenização pelo uso indevido a ser apurado em liquidação de sentença.
Ante o exposto e por tudo o mais que dos autos transparece, VOTO no sentido de NEGAR PROVIMENTO ao recurso.
Outrossim, descabe na presente hipótese, a majoração da verba honorária sucumbencial recursal, prevista no artigo 85, parágrafo 11, do CPC, tendo em vista que fixados, na origem, no máximo legal, observada a suspensão da exigibilidade em relação à Autora em razão da gratuidade da justiça deferida.
Des. RAIMUNDO SÉRGIO SALES CAFEZEIRO
Relator