PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE CANCELAMENTO DE HIPOTECA CUMULADA COM ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. QUITAÇÃO INTEGRAL PELO ADQUIRENTE. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DO BANCO CREDOR HIPOTECÁRIO REJEITADA. MÉRITO. HIPOTECA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO. INEFICÁCIA PERANTE O ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 308 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. DEVER DE BAIXA DO GRAVAME. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. DEMORA EXCESSIVA NA LIBERAÇÃO DO GRAVAME. RISCO DE PENHORA EM RAZÃO DE DÍVIDAS DA CONSTRUTORA. TRANSTORNO QUE EXCEDE O MERO ABORRECIMENTO. VALOR DA INDENIZAÇÃO MANTIDO EM OBSERVÂNCIA AOS PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Trata-se de recurso de apelação interposto pelo BANCO BRADESCO S/A em face da sentença que julgou procedentes os pedidos de cancelamento de hipoteca, adjudicação compulsória e indenização por danos morais formulados por GEORGE SIMONELLI, em razão da manutenção de gravame sobre imóvel já quitado.

II. Questão em discussão

2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se o banco credor hipotecário possui legitimidade passiva para a causa; (ii) saber se a hipoteca firmada entre construtora e banco é eficaz perante o adquirente que quitou o preço; (iii) verificar se a manutenção do gravame gera dano moral indenizável; (iv) avaliar se o quantum indenizatório e os honorários sucumbenciais comportam alteração.

III. Razões de decidir

3. O credor hipotecário é parte legítima pois detém o poder de liberar o ônus real, sendo a baixa ato dependente de sua anuência.

4. Conforme a Súmula 308 do STJ, a hipoteca entre construtora e agente financeiro não tem eficácia perante o adquirente do imóvel de boa-fé.

5. A demora injustificada na baixa da hipoteca após a quitação integral frustra o direito de propriedade e gera angústia que ultrapassa o mero dissabor, configurando dano moral.

6. O valor da indenização fixado em R$ 15.000,00 observa os critérios de proporcionalidade e razoabilidade habitualmente aplicados por esta Corte.

IV. Dispositivo

7. Recurso não provido.

Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 85, § 11; Súmula 308 do STJ.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 308; TJ-BA, Apelação 8037538-94.2019.8.05.0001, Rel. João Augusto Alves de Oliveira Pinto; TJ-GO 53304987220198090051, Rel. FERNANDO BRAGA VIGGIANO.

Vistos, relatados e discutidos os presentes autos da Apelação Cível nº 0526399-30.2019.8.05.0001, em que figuram como apelante BANCO BRADESCO S/A e apelado GEORGE SIMONELLI.

Acordam os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, conforme certidão de julgamento, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto do relator.

Salvador/BA, Sala das Sessões, data registrada no sistema.

PRESIDENTE

PAULO ALBERTO NUNES CHENAUD

DESEMBARGADOR RELATOR

06-239

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 24 de Fevereiro de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Trata-se de recurso de apelação interposto pelo BANCO BRADESCO S/A em face da sentença proferida pelo juízo da 12ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR que, nos autos da ação movida por GEORGE SIMONELLI, julgou procedentes os pedidos iniciais.

A sentença (ID 94492652) determinou o cancelamento do gravame hipotecário que recai sobre o imóvel adquirido pelo autor, a respectiva adjudicação compulsória do bem e condenou solidariamente o banco apelante e a construtora R.J. CONSTRUÇÃO ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais).

Em suas razões recursais (ID 94492655), o banco apelante arguiu, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva, sustentando que a obrigação de baixar o gravame seria exclusiva da construtora.

No mérito, alegou a ausência de prova da quitação integral do preço pelo autor e a inexistência de ato ilícito apto a gerar dano moral, pleiteando, subsidiariamente, a redução do valor indenizatório.

A parte apelada apresentou contrarrazões (ID 94492659), pugnando pela manutenção integral da sentença.

Os autos foram distribuídos para esta Câmara Cível, cabendo-me a relatoria.

Em cumprimento do art. 931 do CPC, restituo os autos à Secretaria, com relatório, ao tempo em que solicito dia para julgamento, salientando a possibilidade de sustentação oral, nos termos do inciso I, do art. 937, do CPC, c/c inciso I do art. 187, do Regimento Interno deste Tribunal.

Salvador/BA, data registrada no sistema.

PAULO ALBERTO NUNES CHENAUD 

DESEMBARGADOR RELATOR

(assinado eletronicamente)

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

Como relatado, trata-se de recurso de apelação interposto pelo BANCO BRADESCO S/A em face da sentença proferida pelo juízo da 12ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR que, nos autos da ação movida por GEORGE SIMONELLI, julgou procedentes os pedidos iniciais.

A controvérsia devolvida a este colegiado cinge-se à análise da legitimidade passiva do banco Apelante, da eficácia da garantia hipotecária perante o adquirente de boa-fé, da configuração do dano moral e do seu respectivo valor, bem como da responsabilidade solidária pela baixa do gravame.

Inicialmente, cumpre analisar a preliminar de ilegitimidade passiva arguida pela instituição financeira.

O banco Apelante sustenta não possuir responsabilidade pela baixa do gravame, atribuindo-a exclusivamente à construtora. Contudo, tal argumento não merece prosperar.

A instituição financeira, na qualidade de credora hipotecária, é a única que pode autorizar o cancelamento da hipoteca que incide sobre o imóvel. A baixa do gravame não constitui ato unilateral da construtora, dependendo, impreterivelmente, da anuência do credor. Portanto, o agente financeiro que inscreveu a hipoteca é parte legítima para figurar no polo passivo da ação que visa ao seu cancelamento, conforme entendimento consolidado.

Nesse sentido, a jurisprudência deste Tribunal de Justiça do Estado da Bahia:

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quarta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8037538-94.2019.8 .05.0001 Órgão Julgador: Quarta Câmara Cível APELANTE: BANCO BRADESCO SA e outros Advogado (s): FERNANDO AUGUSTO DE FARIA CORBO registrado (a) civilmente como FERNANDO AUGUSTO DE FARIA CORBO, JOSE ANTONIO MARTINS registrado (a) civilmente como JOSE ANTONIO MARTINS, EMANUELA POMPA LAPA, JOAQUIM PINTO LAPA NETO, MAURICIO DANTAS GOES E GOES APELADO: ILMARA VALOIS BACELAR FIGUEIREDO COUTINHO e outros Advogado (s):EMANUELA POMPA LAPA, MAURICIO DANTAS GOES E GOES, JOAQUIM PINTO LAPA NETO, FERNANDO AUGUSTO DE FARIA CORBO registrado (a) civilmente como FERNANDO AUGUSTO DE FARIA CORBO, JOSE ANTONIO MARTINS registrado (a) civilmente como JOSE ANTONIO MARTINS ACORDÃO APELAÇÃO. DIREITO CIVIL, DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO ORDINÁRIA . LIBERAÇÃO DO GRAVAME HIPOTECÁRIO. QUITAÇÃO DO FINANCIAMENTO. INEFICÁCIA DA GARANTIA PERANTE O ADQUIRENTE DE BOA-FÉ, TERCEIRO NA RELAÇÃO JURÍDICA ESTABELECIDA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO. SÚMULA N .º 308 DO STJ. APLICABILIDADE. RECURSO DO BANCO/APELANTE. ILEGITIMIDADE PASSIVA . REJEIÇÃO. O AGENTE FINANCEIRO É PARTE LEGÍTIMA PARA FIGURAR NO POLO PASSIVO DE AÇÃO AJUIZADA PELO PROMITENTE COMPRADOR, COM O OBJETIVO DE CANCELAR A HIPOTECA SOBRE O IMÓVEL, CONSIDERANDO QUE A BAIXA DO GRAVAME NÃO É ATO UNILATERAL DO PROMITENTE VENDEDOR, POIS DEPENDE DA QUITAÇÃO DA DÍVIDA OU DE MANIFESTAÇÃO DE VONTADE DO CREDOR HIPOTECÁRIO. PRECEDENTES DO STJ. MÉRITO . TENDO O PROMITENTE COMPRADOR, ADQUIRENTE DE BOA-FÉ, CUMPRIDO SUA OBRIGAÇÃO, QUITANDO TODO O FINANCIAMENTO, FICA EXCLUÍDO DOS ÔNUS DECORRENTES DA INÉRCIA DA CONSTRUTORA, QUE NÃO RESGATOU A HIPOTECA JUNTO AO BANCO FINANCIADOR DA CONSTRUÇÃO. DANOS MORAIS CONFIGURAÇÃO. PRECEDENTES. RECURSO DA AUTORA/APELANTE . BAIXA DE GRAVME/HIPOTECA E LAVRATURA DA ESCRITURA. SOLIDARIEDADE ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO. INVIABILIDADE. INDIVIDUALIZAÇÃO DAS OBRIGAÇÕES . NECESSIDADE. CABE AO AGENTE FINANCEIRO A BAIXA DA HIPOTECA/GRAVAME E À CONSTRUTORA (PROMITENTE VENDEDORA) A OBRIGAÇÃO DE LAVRAR A RESPECTIVA ESCRITURA DO IMÓVEL. VERBA REPARATÓRIA ARBITRADA EM R$ 8.000,00 (OITO MIL REAIS) . PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE. VIOLAÇÃO. MAJORAÇÃO. CABIMENO . ARBITRAMENTO EM R$ 15.000,00 (QUINZE MIL REAIS). APELAÇÃO E RECURSO ADESIVO PROVIDOS PARCIALMENTE, SENTENÇA REFORMADA, EM PARTE. Vistos, relatados e discutidos os autos de APELAÇÃO e RECURSO ADESIVO, n . 8037538-94.2019.8.05 .0001, da Comarca do Salvador, em que figuram, como Apelantes e Recorrentes adesivos BANCO BRADESCO S.A. e ILMARA VALOIS BACELAR FIGUEIREDO COUTINHO. ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara Cível do egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em DAR PROVIMENTO PARCIAL À APELAÇÃO E AO RECURSO ADESIVO, nos termos do voto condutor . JA 07 (TJ-BA - Apelação: 80375389420198050001, Relator.: JOAO AUGUSTO ALVES DE OLIVEIRA PINTO, QUARTA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 05/08/2024). (g.n)

Assim, rejeito a preliminar.

No mérito, a questão central reside na eficácia da hipoteca constituída entre a construtora e o agente financeiro perante o adquirente do imóvel.

A matéria encontra-se pacificada pelo Superior Tribunal de Justiça, através da Súmula 308, que dispõe: "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.".

No caso em tela, é incontroverso que a parte Autora quitou integralmente o preço ajustado pela aquisição da unidade imobiliária.

A boa-fé do adquirente é presumida e se manifesta no cumprimento de sua obrigação contratual. A relação jurídica estabelecida entre a construtora e a instituição financeira, que viabilizou o financiamento da obra, não pode penalizar o consumidor que cumpriu com seu dever. A hipoteca, nesse contexto, representa uma garantia do financiamento da construção, e sua eficácia se exaure perante o terceiro adquirente de boa-fé a partir do momento em que este quita sua dívida com a construtora.

Dessa forma, a recusa em proceder à baixa do gravame, após a quitação do saldo devedor pelo comprador, constitui ato ilícito. O dever de realizar a baixa da hipoteca é, portanto, solidário entre a construtora, que recebeu o pagamento, e a instituição financeira, que detém o poder de liberar o ônus real.

Corrobora este entendimento o seguinte julgado:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE HIPOTECA CUMULADA COM ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. HIPOTECA CELEBRADA ENTRE A CONSTRUTORA E O BANCO. QUITAÇÃO DA DÍVIDA . AUSÊNCIA DE BAIXA DO GRAVAME. SÚMULA 308 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE . HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. 1. A instituição financeira que inscreveu a hipoteca também é responsável pelo seu cancelamento, ainda que o gravame tenha sido instituído por força de financiamento realizado por construtora. Precedentes deste Tribunal . 2. Consoante o enunciado da Súmula n. 308 do Superior Tribunal de Justiça, a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel, nas hipóteses em que resta comprovada a alienação e verificada a integral quitação do negócio jurídico. 3 . Decorrência lógica do pagamento integral, nos termos da orientação jurisprudencial dominante, é que compete solidariamente ao credor hipotecário e à construtora o cumprimento da obrigação de fazer, consistente em realizar a baixa do gravame da hipoteca. 4. As despesas referentes ao cancelamento da hipoteca incumbem aos requeridos, inclusive à instituição financeira, já que responsável pela baixa do gravame, possuindo o banco apelante o dever de emitir o Termo de Cancelamento de Hipoteca do imóvel. 5 . Não há que se falar em exclusão da condenação ao pagamento dos ônus sucumbenciais, pois a instituição financeira opôs resistência à demanda, salientando a sua ilegitimidade passiva e postulando a manutenção da hipoteca sobre o bem. 6. APELAÇÃO CÍVEL PARCIALMENTE CONHECIDA E DESPROVIDA. (TJ-GO 53304987220198090051, Relator.: FERNANDO BRAGA VIGGIANO - (DESEMBARGADOR), 3ª Câmara Cível, Data de Publicação: 25/09/2024).

Quanto ao dano moral, sua configuração é evidente. A angústia e a frustração da parte Autora, que, após quitar o imóvel, se vê impedida de exercer a plenitude de seu direito de propriedade devido à inércia injustificada das rés, ultrapassam o mero dissabor. A manutenção do gravame por tempo excessivo gera insegurança e aflição, violando direitos da personalidade.

O valor fixado na sentença a título de indenização se mostra razoável e proporcional à situação vivenciada e à capacidade econômica das partes, atendendo ao caráter pedagógico e punitivo da medida sem implicar enriquecimento ilícito. Assim, a manutenção do quantum indenizatório é medida que se impõe.

Por fim, com relação aos honorários de sucumbência recursais, à luz do art. 85, § 11 do CPC, considerando o desprovimento do recurso, majoro a verba honorária advocatícia fixada na origem para o patamar de 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação.

Ante o exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação interposto pelo Banco Bradesco S/A, mantendo-se a sentença em todos os seus termos, e majorar os honorários de sucumbência para 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação.

Salvador/BA, data registrada no sistema.

PAULO ALBERTO NUNES CHENAUD

DESEMBARGADOR RELATOR

(assinado eletronicamente)

06-239