PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO. MAJORAÇÃO DE ALUGUEL PROVISÓRIO. DECISÃO FUNDADA EM PROVA UNILATERAL. AUSÊNCIA DE CONTRADITÓRIO PRÉVIO. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. REFORMA DA DECISÃO. RECURSO PROVIDO.

I. Caso em exame

1.Agravo de Instrumento interposto contra decisão proferida em Ação Renovatória de Locação que majorou o aluguel provisório para R$ 10.000,00 (dez mil reais), com fundamento em parecer técnico unilateral apresentado pela parte ré. A parte agravante sustenta a nulidade da decisão por violação ao contraditório e à vedação de decisão surpresa, requerendo a manutenção do aluguel provisório anteriormente fixado até a realização da prova pericial.

II. Questão em discussão
2. Há duas questões em discussão: (i) saber se é válida a majoração do aluguel provisório com fundamento exclusivo em parecer técnico unilateral não submetido previamente ao contraditório da parte adversa; e (ii) saber se, diante da necessidade de dilação probatória e da determinação de prova pericial, deve ser mantido o valor anteriormente arbitrado até a conclusão da instrução processual.

III. Razões de decidir
3. A tutela de urgência exige observância aos princípios do contraditório e da vedação à decisão surpresa, previstos nos arts. 9º e 10 do CPC, não sendo admissível a modificação substancial da situação jurídica da parte sem prévia oportunidade de manifestação.

4. O parecer técnico produzido unilateralmente possui valor probatório relativo e não é suficiente, por si só, para justificar a majoração do aluguel provisório sem submissão ao contraditório.

5. A própria determinação judicial de realização de prova pericial evidencia a necessidade de dilação probatória para apuração adequada do valor locatício, incompatibilizando-se com a adoção imediata de parâmetro baseado exclusivamente em prova unilateral.

6. A majoração abrupta do aluguel provisório pode ocasionar prejuízo financeiro relevante à parte locatária e comprometer a continuidade da atividade empresarial, circunstância que recomenda a preservação do equilíbrio processual até a produção da prova técnica judicial.

7. Mantém-se, assim, o valor provisório anteriormente fixado em R$ 5.200,00 (cinco mil e duzentos reais), até a realização da perícia judicial.

IV. Dispositivo e tese
8. Recurso conhecido e provido para reformar a decisão agravada, mantendo o valor do aluguel provisório em R$ 5.200,00 (cinco mil e duzentos reais) até a realização da prova pericial.

Tese de julgamento: “1. A majoração de aluguel provisório fundada exclusivamente em parecer técnico unilateral, sem prévia manifestação da parte contrária, viola os princípios do contraditório e da vedação à decisão surpresa. 2. A existência de controvérsia acerca do valor locatício e a necessidade de prova pericial impedem a alteração substancial da tutela provisória com base em prova unilateral. 3. O parecer técnico unilateral possui valor probatório relativo e deve ser submetido ao contraditório para adequada valoração judicial.”

Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, arts. 9º, 10 e 300.

Jurisprudência relevante citada: Agravo de Instrumento 1034832-88.2025.8.11.0000.

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, CONHECER E DAR PROVIMENTO AO AGRAVO DE INSTRUMENTO, pelos motivos expostos no voto do Relator.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido Por Unanimidade

Salvador, 8 de Junho de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

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  Quinta Câmara Cível 

Vistos.

Tratam os autos de Agravo de Instrumento interposto por Ivanildo Damascena Gomes contra Creuza Antonio Chicon, irresignado com a decisão proferida pelo Juízo da 1ª Vara dos Feitos de Relações de Consumo, Cíveis, Comerciais e Registros Públicos da Comarca de Teixeira de Freitas, nos seguintes termos:

Assim, defiro parcialmente o pedido incidental para fixar o aluguel provisório no valor de R$ 10.000,00 (Dez mil reais), devidos a partir de janeiro de 2026 (mês subsequente ao término do contrato original). O autor deverá depositar a diferença dos meses já vencidos e passar a pagar o novo valor mensalmente, mantendo-se as demais condições da tutela possessória anteriormente concedida.

Diante da profunda divergência quanto ao valor locativo de mercado, a produção de prova pericial é indispensável. Assim:

a) NOMEIO como perito do juízo o Sr. FLÁVIO GUIMARÃES DE PÁDUA- CRECI/BA 18587, o qual deverá ser intimado para dizer se aceita o presente encargo, podendo ser intimado através  do email: flaviodepadua@hotmail.com ou flavio@paduaimobiliaria.com. O qual aceitando o encargo, deverá, em 05(cinco) dias, apresentar sua proposta de honorários (art. 465,§2º, I, CPC).

b) As partes poderão, em 15 (quinze) dias, indicar assistentes técnicos e apresentar quesitos.

c) Após a proposta de honorários, intimem-se as partes para manifestação e depósito em conta judicial, sendo o ônus da perícia rateado entre elas, conforme o interesse comum na definição do valor (art. 95, CPC).

Insurge-se contra a decisão proferida pelo Magistrado Singular, sob o argumento de que inexistem fatos novos para modificar o valor fixado a título de aluguel provisório.

Sustenta ser desproporcional o novo valor arbitrado de R$ 10.000,00 (dez mil reais), por representar um aumento de 92,3% sobre o aluguel provisório vigente. Alega ainda que a decisão agravada foi falha em demonstrar quais foram esses elementos e como o magistrado chegou à cifra de R$ 10.000,00, um valor que, segundo a realidade fática, não corresponde à estrutura e às condições do imóvel comercial.

Ressalta que a fixação de um valor "intermediário" não pode ser arbitrária, devendo-se ponderar o impacto financeiro sobre o locatário, especialmente quando se trata de pequena empresa familiar, cuja subsistência depende diretamente da continuidade do negócio.

Afirma ainda que realizou inúmeras melhorias e benfeitorias no imóvel ao longo dos anos, que foram cruciais para a consolidação de seu ponto comercial e para a atração de sua clientela, todavia tal circunstância não foi considerada, o que inviabiliza a continuidade das suas atividades.

Pugna, ao final, pelo provimento do Recurso para que seja reformada a decisão no sentido de manter o valor do aluguel provisório em R$ 5.200,00 (cinco mil e duzentos reais) ou, subsidiariamente, que seja fixado um novo valor, razoável e proporcional, que não implique onerosidade excessiva ao Agravante.

A decisão de ID 103064128 deferiu o pedido de atribuição de efeito suspensivo ao Recurso.

A Agravada apresentou contrarrazões de ID 105330785, refutando as razões recursais e pugnando pelo não provimento do Recurso.

É o Relatório que ora submeto aos demais integrantes da Quinta Câmara Cível.

Peço inclusão em pauta de julgamento.

Des. RAIMUNDO SÉRGIO SALES CAFEZEIRO

 Relator

SC05

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  Quinta Câmara Cível 

Requisitos de admissibilidade

Pondero, inicialmente, que o Enunciado Administrativo n.º 3 do Superior Tribunal de Justiça determina que os pressupostos de admissibilidade do presente Recurso de Agravo de Instrumento sejam verificados à luz do Código de Processo Civil de 2015, senão vejamos da ementa abaixo:

Enunciado Administrativo nº 3 - Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC.

Presentes os requisitos de admissibilidade extrínsecos e intrínsecos, conheço do Recurso.

Do mérito

De início, relevante observar que o Agravo de Instrumento é um recurso secundum eventum litis, ou seja, limita-se à análise do acerto ou desacerto do que restou decidido pelo juízo a quo, não sendo lícito à instância revisora antecipar-se ao julgamento do mérito da demanda, sob pena de suprimir um grau de jurisdição

Como se sabe, o deferimento ou denegação de tutelas antecipadas reside no poder discricionário do julgador, informado pelo princípio do livre convencimento motivado e ocorre após a análise e adequada avaliação dos elementos acostados aos autos, com o escopo de perquirir os requisitos autorizadores da medida. 

Destarte, compete ao órgão revisor o mister da aferição de tais requisitos e reformar a decisão que defere a tutela antecipada somente se for ilegal ou abusiva. 

Em sintonia com o exposto, o doutrinador Humberto Theodoro Júnior assinala com propriedade:

“(...) A matéria transferida ao exame do Tribunal é unicamente a versada no decisório recorrido. Não cabe à instância superior, a pretexto de julgamento do agravo, apreciar ou rever outros termos ou atos do processo”. (in Curso de Direito Processual Civil, vol. I, Rio de Janeiro: Editora Forense, 2007, p.674). 

Somado a isto, convém destacar que de acordo com a sistemática do atual Código de Processo Civil, a tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo (ex vi do art. 300, do CPC).

Pois bem.

Trata-se a demanda originária de Ação Renovatória de Locação, na qual foi proferida decisão fixando o aluguel provisório no valor de R$ 10.000,00 (Dez mil reais).

Em análise da decisão vergastada, verifico que o Magistrado se baseou, para fixação do aluguel provisório, em parecer técnico produzido unilateralmente pela parte Ré, então Agravada, no qual constou o valor de R$ 15.850,00 (quinze mil, oitocentos e cinquenta reais).

Verifico dos autos que, juntada a prova e efetuado o requerimento de alteração da tutela de urgência, visando a majoração do valor do aluguel provisório, a decisão foi proferida em seguida sem manifestação do Autor/Recorrente sobre o laudo e o pedido efetuado pela Ré/Agravada.

Embora seja permitida na ordem processual em vigor a juntada de prova unilateral, o seu valor probatório é relativo, devendo ser submetida ao contraditório da parte contrária para que tenha validade absoluta.

Assim, não pode o Magistrado modificar tutela de urgência anteriormente deferida sem prévia manifestação da parte contrária, sobretudo pelo claro prejuízo financeiro que pode ser causado ao Agravante, com o aumento do aluguel no montante correspondente ao dobro do valor inicial, podendo prejudicar, inclusive, a continuidade de sua atividade empresarial.

Com tal conduta, contrariou o Juiz os princípios do contraditório e da vedação a decisão surpresa, erigidos como normas fundamentais pelo Novo Código de Processo Civil, consoante se vê dos dispositivos normativos abaixo:

Art. 9º Não se proferirá decisão contra uma das partes sem que ela seja previamente ouvida.

Art. 10. O juiz não pode decidir, em grau algum de jurisdição, com base em fundamento a respeito do qual não se tenha dado às partes oportunidade de se manifestar, ainda que se trate de matéria sobre a qual deva decidir de ofício.

Ademais, notório que o processo demanda dilação probatória, tanto assim o é que o Magistrado determinou a produção de prova pericial para apuração concreta do valor do aluguel, circunstância que configura mais um impeditivo para o aumento do valor do aluguel provisório com base em prova produzida por somente uma das partes sem o efetivo contraditório da parte contrária.

Acerca do tema, cite-se o julgado abaixo, no qual houve o posicionamento de o laudo contábil apresentado por uma das partes é prova unilateral, não submetida ao contraditório, sendo insuficiente para evidenciar a verossimilhança das alegações, sendo necessária a dilação probatória.

Nesse sentido, confira-se:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO REVISIONAL DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER E DEPÓSITO JUDICIAL. TUTELA DE URGÊNCIA . INDEFERIMENTO. INEXISTÊNCIA DE PROBABILIDADE DO DIREITO. PROVA UNILATERAL. DILAÇÃO PROBATÓRIA NECESSÁRIA . DECISÃO MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame 1 . Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu tutela de urgência em ação revisional de contrato bancário c/c obrigação de fazer e depósito judicial, visando suspender a consolidação da propriedade fiduciária, impedir protesto e negativação, e autorizar depósito do valor incontroverso apurado em laudo contábil unilateral. II. Questão em discussão 2. Há três questões em discussão: (i) saber se a alegação de abusividades contratuais, com base em laudo técnico unilateral, permite o deferimento de tutela provisória; (ii) se o risco de consolidação da propriedade fiduciária, protesto e negativação caracteriza perigo de dano irreparável; (iii) se a autorização para depósito judicial do valor que a parte entende incontroverso deve ser concedida em cognição sumária . III. Razões de decidir 3. A concessão de tutela de urgência exige a demonstração simultânea da probabilidade do direito e do perigo de dano, nos termos do art. 300 do CPC . 4. O laudo contábil apresentado pela agravante é prova unilateral, não submetida ao contraditório, sendo insuficiente para evidenciar, neste momento, a verossimilhança das alegações, impondo-se a necessidade de dilação probatória. 5. A jurisprudência do STJ (Súmula 380 e Tema 54) é firme no sentido de que a propositura de ação revisional, desacompanhada de prova inequívoca de abusividade contratual, não afasta os efeitos da mora . 6. O perigo de dano alegado, consubstanciado na eventual consolidação da propriedade fiduciária e outras restrições patrimoniais, não se presume nem se demonstra como irreversível, sendo reversível por meio de compensação futura. 7. O pedido de depósito judicial do valor supostamente incontroverso deve ser examinado após a manifestação da parte contrária e a apresentação dos documentos contratuais, conforme corretamente decidido pelo juízo a quo . IV. Dispositivo e tese 8. Recurso de agravo de instrumento conhecido e desprovido. Tese de julgamento "1 . A concessão de tutela de urgência em ação revisional exige demonstração robusta da abusividade contratual, não suprida por laudo contábil unilateral. 2. O perigo de dano deve ser concreto e irreversível, não se presumindo de forma automática pela existência de execução ou cobrança extrajudicial. 3 . A autorização para depósito judicial do valor reputado incontroverso depende da análise do contraditório e da instrução adequada."

Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 300; CDC, arts. 6º, VIII, e 14 .

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 380; TJMT, AI 1032170-54.2025.8.11 .0000, Rel. Des. Marcos Regenold Fernandes, j. 05 .11.2025; TJMT, AI 1020327-92.2025.8 .11.0000, Rel. Des. Sebastião de Arruda Almeida, j . 24.07.2025

(TJ-MT - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 10348328820258110000, Relator.: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, Data de Julgamento: 26/11/2025, Quinta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/11/2025). g.n.

Diante das considerações acima delineadas, concluo que a decisão vergastada deve ser reformada por este Juízo no sentido de manter o valor do aluguel provisório em R$ 5.200,00 (cinco mil e duzentos reais) até realização da prova pericial.

Conclusão

Ante o exposto e por tudo o mais que dos autos transparece, voto no sentido de CONHECER E DAR PROVIMENTO ao Recurso de Agravo de Instrumento para reformar a decisão no sentido de manter o valor do aluguel provisório em R$ 5.200,00 (cinco mil e duzentos reais) até realização da prova pericial.

Des. RAIMUNDO SÉRGIO SALES CAFEZEIRO

Relator