PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

MAF 03

APELAÇÃO CÍVEL. CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZATÓRIA POR DANOS MORAIS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTEAMENTO IMOBILIÁRIO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. DIREITO À DEVOLUÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA DOS VALORES PAGOS. SÚMULA 543, DO STJ. CLÁUSULA PENAL. ABATIMENTO DE 5% ESTABELECIDO NA SENTENÇA. MANUTENÇÃO. DESINTERESSE POR PARTE TAMBÉM DO APELADO EM RAZÃO DO ATRASO PROVOCADO PELA APELANTE. MAJORAÇÃO VALOR HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. SENTENÇA MANTIDA. APELAÇÃO CONHECIDA E NÃO PROVIDA.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n.º 0509438-05.2018.8.05.0080, em que figuram como apelante ALPHAVILLE URBANISMO S/A e como apelado DENILSON NORBERTO DA SILVA FILHO.

ACORDAM os magistrados integrantes da Terceira Câmara Cível do Estado da Bahia, por UNANIMIDADE, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto do relator. 

Salvador, data registrada no sistema.

Presidente

Des. Antônio Maron Agle Filho

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Negou-se provimento. Por unanimidade.

Salvador, 1 de Outubro de 2024.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

MAF 03

Trata-se de Apelação Cível, interposta por ALPHAVILLE URBANISMO S.A., contra a sentença proferida pelo MM. Juízo de Direito da 6ª Vara de Feitos de Relação de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Feira de Santana, que julgou parcialmente procedente a ação declaratória de rescisão contratual cumulada com pedido de indenização por danos morais e materiais ajuizada por DENILSON NORBERTO DA SILVA FILHO, nos termos a seguir transcritos:

 

“...Ex positis, atento ao que mais dos autos consta e aos princípios de Direito aplicáveis à espécie JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a demanda para: a) declarar rescindido o compromisso de compra e venda por desinteresse do autor, condenando a acionada a restituir os valores desembolsados pelo promovente em decorrência do respectivo negócio, abatendo-se tão somente, a título de cláusula penal, o montante de 5% dos valores pagos, devendo dita restituição dar-se de forma corrigida pelo INPC, desde o efetivo desembolso, e acrescida de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação até o efetivo pagamento; b) condenar a acionada a restituir ao autor todos os valores por ele pagos a título de IPTU, corrigidos monetariamente a partir de cada desembolso e acrescidos de juros de 1% a partir da citação até o efetivo pagamento; c) determinar que a parte demandada proceda a todas as comunicações e alterações necessárias junto à Prefeitura Municipal, para que os débitos de IPTU passados, existentes e futuros, sejam excluídos da titularidade do autor.

Atendendo ao princípio da sucumbência, e considerando ter havido, por parte do acionante, sucumbência em relação a parte dos pedidos, imponho-lhe o pagamento de 50% das custas processuais, bem como honorários advocatícios à parte adversa, que ora fixo em R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais), mas cuja cobrança deverá ser suspensa em virtude da Assistência Judiciária gratuita.

Condeno a acionada ao pagamento de 50% das custas processuais e honorários advocatícios que ora arbitro em 15% sobre o valor da condenação, levando em consideração o trabalho desenvolvido, o grau de zelo e cuidado para com a causa...”

Alegou o Autor/Apelado, na exordial, que firmou contrato de compromisso de compra e venda de imóvel com a Apelante, localizado no empreendimento Alphaville Feira de Santana, pelo valor de R$ 195.529,50.

Argumentou que a Apelante se comprometeu a construir uma alça de acesso ao empreendimento, a qual não foi entregue, obrigando-o a percorrer uma via perigosa para acessar o local.

Alegou, também, que, diante do atraso na entrega do imóvel e das condições onerosas de financiamento, perdeu o interesse na continuidade do negócio, solicitando a rescisão contratual e a restituição dos valores pagos.

A sentença recorrida declarou rescindido o contrato, condenando a Apelante a restituir os valores pagos, com retenção de 5% a título de cláusula penal, bem como determinou a exclusão do Autor como responsável pelo pagamento do IPTU junto à Prefeitura Municipal daquele município.

Inconformada, a ALPHAVILLE URBANISMO S.A. interpôs recurso de apelação, arguindo, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva para responder pela devolução dos valores pagos a título de IPTU, alegando que o imóvel foi entregue antes do prazo pactuado e que a não construção da alça de acesso não impediu a utilização do imóvel.

Instado o Recorrido a apresentar contrarrazões, conforme consta da certidão de ID 22089702, não houve manifestação.

É, pois, o sucinto relatório.

Salvador/BA, 3 de setembro de 2024.

Des. Antônio Maron Agle Filho

 Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

MAF 03

Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso interposto.

Preparo recursal acostado ao ID 22089699.

Cinge-se a controvérsia, em suma, acerca das consequências do não cumprimento do contrato de promessa de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes, em razão do atraso na conclusão da obra e da entrega do loteamento imobiliário.

Inicialmente, cabe tecer considerações acerca da Preliminar de Ilegitimidade Passiva arguida.

Sustenta a Apelante a sua ilegitimidade passiva em relação ao pedido de devolução dos valores pagos a título de IPTU, argumentando que a obrigação de pagamento deste tributo foi transmitida ao autor no momento da celebração do contrato.

Todavia, conforme bem observado na sentença de primeiro grau, em caso de inadimplemento contratual por parte da vendedora, a jurisprudência dominante entende que a responsabilidade pelo pagamento de tributos, como o IPTU, somente se transfere ao comprador após a efetiva imissão na posse do imóvel.

No caso em análise, não houve a imissão na referida posse, considerando-se o anterior pedido de rescisão contratual formulado pelo Autor.

Rejeito, portanto, dita preliminar de ilegitimidade passiva.

Avanço ao mérito.

Na hipótese, os litigantes firmaram contrato, por meio do qual o autor/apelado adquiriu um lote integrante do Loteamento Alphaville, restando entabulada a entrega das obras para dezembro de 2013, com possibilidade de extensão até junho de 2014, em razão da cláusula contratual de tolerância de 06 (seis) meses.

É sabido que é a promitente vendedora quem informa o prazo de duração da obra, sendo que o seu atraso configura manifesto inadimplemento, e, neste sentido, pode justificar a resolução do negócio jurídico, conforme entendimento ratificado recentemente pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), no julgamento do Recurso Especial nº. 1.294.101/RJ.

No caso em tela, restou incontroverso o atraso, vez que a Apelante não logrou êxito em comprovar a efetiva entrega do empreendimento no prazo previamente estabelecido contratualmente.

Sim, porque, em sede de contestação, a Apelante não negou o atraso na entrega das obras, justificando, apenas, que a demora se deu por culpa das exigências burocráticas e atrasos dos órgãos responsáveis pelas vistorias e que estiveram impossibilitadas de concluir a obra de acesso ao empreendimento, em razão da necessidade de análise e parecer pela Concessionária de Rodovias Viabahia à Agência Nacional de Transportes Terrestres (ANTT).

Deste modo, em que pese a justificativa da recorrente, é pacífico na jurisprudência que os supostos obstáculos administrativos na conclusão das obras não retiram da fornecedora a responsabilidade por cumprir os prazos determinados na legislação consumerista, uma vez que tais acontecimentos decorrem do risco da atividade exercida, reconhecidos como fortuito interno.

Acerca do tema, leciona SERGIO CAVALIERI FILHO:

 

“...Assim entendido o fato imprevisível e, por isso, inevitável, não exclui a responsabilidade do fornecedor porque faz parte da sua atividade, liga-se aos riscos do empreendimento (...)”; se o fato se deu durante a prestação do serviço, “não importa saber o motivo que determinou o defeito; o fornecedor é sempre responsável pelas suas consequências, ainda que decorrente de fato imprevisível e inevitável...”

Configurado o atraso por responsabilidade da Empreendedora/Apelante, é indiscutível que o consumidor, que não contribuiu para o inadimplemento da promitente vendedora, faz jus à devolução integral dos valores pagos, devidamente corrigidos desde o desembolso e acrescidos de juros de mora.

Neste sentido, definiu a 2ª seção do STJ que o consumidor tem direito de receber o pagamento imediato de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel firmado entre o comprador e uma construtora.

Vejamos:

 

“RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. MOMENTO.

Para efeitos do art. 543-C do CPC: em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

2. Recurso especial não provido”. (STJ - RECURSO ESPECIAL Nº 1.300.418 - SC (2012/0000392-9) RELATOR : MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO, DJe: 10/12/2013 ).

Inclusive, este entendimento restou pacificado por meio da Súmula 543, do STJ, a qual prevê que “na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador -integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. (destaquei)

O MM. Juízo a quo determinou o abatimento de 5% a título de cláusula penal, considerando que o Autor/Apelado também demonstrou desinteresse em prosseguir com o contrato celebrado. Tal desinteresse decorreu tanto do atraso na entrega do imóvel por parte da Apelante, quanto da ausência da construção do acesso prometido, a qual, conforme informado pelo Recorrido, era parte integrante da infraestrutura do condomínio.

Diante disso, o Magistrado entendeu não haver fundamento para reconhecer o direito do Apelado à indenização por danos morais, além de fixar o abatimento de 5% sobre o valor total pactuado.

Deve tal decisão ser mantida, a meu ver.

Acerca da condenação da apelante ao pagamento do IPTU e das taxas condominiais relativas ao imóvel em questão, tem-se que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) já firmou posicionamento no sentido de que tais pagamentos que recaiam sobre o imóvel devem ser arcadas pela construtora até a entrega efetiva do bem ao comprador, revelando-se, portanto, abusiva quaisquer disposições em sentido contrário.

Neste sentido:

 

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. 1. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. PRESUNÇÃO DE PREJUÍZO. 2. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 282 E 356 DO STF. 3. PREQUESTIONAMENTO FICTO (ART. 1.025 DO CPC/2015). NECESSIDADE DE APONTAMENTO DE CONTRARIEDADE AO ART. 1.022 DO CPC/2015. 4. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS COM COTAS CONDOMINIAIS E IMPOSTOS ANTES DA IMISSÃO NA POSSE. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. ACÓRDÃO EM SINTONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. 5. AGRAVO IMPROVIDO. (...) 4. Segundo a jurisprudência do STJ, as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente. Isso porque, apesar de o IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente Rua Aloísio Resende, nº 400, Nunes Centro Empresarial, 1º andar, Sala 12, Centro, Feira de Santana, Bahia, CEP: 44050-054. Telefones: (75) 3221-3821; 9165-3778; 8269-8118 ao período em que não haviam sido imitidos na posse. 5. Agravo interno a que se nega provimento”. (AgInt no REsp 1697414/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/12/2017, DJe 15/12/2017).

Deste modo, então, com estas considerações, tenho que acertadamente desfechou a lide o Juízo a quo, devendo a sentença questionada ser integralmente mantida.

Ante o exposto, destarte, voto no sentido de conhecer e negar provimento ao recurso interposto por ALPHAVILLE URBANISMO S.A., mantendo-se a sentença recorrida em todos os seus termos, majorando-se os honorários sucumbenciais para 20% sobre o valor da condenação.

É, pois, como voto.

Salvador/BA, data registrada no sistema.

Des. Antônio Maron Agle Filho

 Relator