PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

15JL

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E CONSUMERISTA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALEGAÇÃO DE VÍCIO DE INFORMAÇÃO. NÃO OBTENÇÃO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. RESCISÃO CONTRATUAL UNILATERAL. AUSÊNCIA DE VEROSSIMILHANÇA NAS ALEGAÇÕES DO CONSUMIDOR. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA NÃO CABÍVEL. APELANTE QUE NÃO DESINCUMBIU DO ÔNUS DA PROVA. VÍCIO DE INFORMAÇÃO NÃO COMPROVADO. AUSÊNCIA DE ATO ILÍCITO. RESCISÃO CONTRATUAL LEGÍTIMA. CULPA DO CONSUMIDOR. SÚMULA 543 DO STJ. DANO MORAL NÃO COMPROVADO. APELAÇÃO NÃO PROVIDA.

I. Caso em exame:

Consumidor firmou contrato para aquisição de imóvel no valor de R$ 128.000,00, dividido em 144 prestações, com financiamento pelo Programa Casa Verde Amarela. Alegou ter sido informado pela construtora para aguardar contato da instituição bancária para assinatura do contrato de financiamento, o que nunca ocorreu, culminando com a rescisão contratual. Pleiteou indenização por danos materiais e morais no valor total de R$ 161.284,00. A construtora sustentou que a responsabilidade pela obtenção do financiamento era exclusiva do promitente comprador. Sentença de improcedência em razão do consumidor não ter se desincumbido do ônus probatório.

II. Questão em discussão:

Definir se houve rescisão abusiva do contrato e se configuram danos indenizáveis decorrentes da não obtenção do financiamento imobiliário.

III. Razões de decidir:

A prova documental demonstra que a responsabilidade pela obtenção do financiamento bancário incumbia exclusivamente ao promitente comprador, conforme contrato celebrado. Inexiste prova de que a construtora tenha garantido a aprovação do financiamento ou assumido responsabilidade pelo sucesso da operação creditícia. Não há verossimilhança nas alegações quanto ao vício de informação, sendo incabível a inversão do ônus da prova. O desfazimento decorreu da impossibilidade de obtenção do financiamento pelo comprador, circunstância não imputável à vendedora.

IV. Dispositivo e tese:

Apelação conhecida e desprovida. Mantida a sentença de improcedência.

Teses aplicadas:

A responsabilidade pela obtenção de financiamento imobiliário em contratos de compra e venda é exclusiva do promitente comprador, salvo disposição contratual em contrário.

A rescisão contratual por não obtenção de financiamento pelo comprador não configura ato abusivo da construtora quando prevista contratualmente.

Não configuram danos morais a frustração da expectativa de aquisição quando decorrente de circunstância alheia à conduta da vendedora.

REFERÊNCIAS JURÍDICAS

Legislação: CDC, arts. 6º, VIII, 14, 51; CPC, Lei 13.105/15), arts. 370, 371, 373, 385.

Jurisprudência: STJ - AgInt no RMS 67614/CE, Rel. Min. Herman Benjamin, 1ª Turma, DJe 19/05/2022; TJ-DF 0713912-18.2018.8.07.0003, Rel. Des. Josapha Francisco dos Santos, 5ª Turma Cível, DJe 19/09/2019.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8123705-75.2023.8.05.0001, em que figuram como apelante KLEYTON DE JESUS CORREIA e como apelada CONSTRUTORA TENDA S/A.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO à apelação, mantendo-se a sentença de improcedência em todos os seus termos, nos termos do voto do eminente Relator.

Salvador/Ba,10 de setembro de 2025.

FRANCISCO DE OLIVEIRA BISPO

JUIZ CONVOCADO - SUBSTITUTO DO 2º GRAU

TITULARIDADE EM PROVIMENTO

RELATOR

PROCURADOR (A) DE JUSTIÇA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 6 de Outubro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível

 15JL 

Trata-se de apelação cível interposta pela parte autora, KLEYTON DE JESUS CORREIA, contra a r. sentença de improcedência proferida pelo Juízo da 17ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador/BA, nos autos do processo em epígrafe, oriunda da 17ª Vara de Relações de Consumo de Salvador/BA, referente à ação indenizatória por danos materiais e morais movida em desfavor de CONSTRUTORA TENDA S/A, ora apelada.

Consoante se depreende da petição inicial (ID. 75733829), o apelante alega ter firmado contrato para aquisição de imóvel no empreendimento Jardim dos Namorados, localizado na rua Viver Areia Branca, Lote 09, nº 155, Bairro Areia Branca, nesta Capital, pelo valor de R$ 128.000,00 dividido em 144 prestações, com financiamento e subsídio pelo Programa Casa Verde Amarela. Alega que foi informado pela apelada para aguardar contato da instituição bancária para assinatura do contrato de financiamento, o que nunca ocorreu. Permaneceu adimplente com os boletos até dezembro de 2022, quando cessaram. Ao buscar esclarecimentos, foi comunicado do distrato unilateral com fundamento na cláusula 4ª, itens 4.1 e 4.1.1, referente ao não pagamento da "parcela ato" de R$ 250,00, valor que comprovou ter quitado tempestivamente. Assim, ingressou com a presente demanda indenizatória visando a reparação de danos materiais e morais que alega ter sofrido no valor total de R$ 161.284,00, acrescido dos encargos legais

A apelada contestou (ID, 75733863) sustentando que a responsabilidade pela obtenção do financiamento era exclusiva do promitente comprador, sem ingerência da construtora no processo junto à Caixa Econômica Federal. Defendeu a regularidade do distrato por não concretização do financiamento.

Autor apresentou réplica no ID. 75734168.

Após intimação sobre o interesse na produção de outras provas (ID. 75734177), tendo a parte ré informado que não teria outas provas a produzir (ID. 75734178) e a parte autora requerido o depoimento pessoal das partes (ID. 75734179). 

Em sequência, foi proferida sentença (ID. 75734180), tendo o Exmo. Magistrado de origem julgado improcedentes os pedidos, sob o fundamento de culpa exclusiva do autor na não concretização do financiamento. Foram opostos embargos de declaração contra a referida decisão (ID. 75734183), mas que restaram rejeitados (ID. 75734190).

Irresignado, a parte autora interpôs apelação ID (75734191), alegando cerceamento de defesa pela não oitiva do autor e omissão no julgamento de violações consumeristas.

A parte apelada, em contrarazões (ID. 75734197),  impugnaram novamente a gratuidade da justiça e o valor da causa, e, no mérito, sustentaram a ausência de responsabilidade da construtora pela não obtenção do financiamento, defenderam a aplicação do princípio pacta sunt servanda e negaram a existência de danos materiais e morais indenizáveis.

Autos vieram conclusos.

É o relatório.

Elaborei o respectivo voto e peço inclusão em pauta para apreciação do colegiado desta Colenda Câmara.

Salvador (BA), 10 de Setembro de 2025.

FRANCISCO DE OLIVEIRA BISPO

Juiz Convocado – Substituto de 2° Grau

TITULARIDADE EM PROVIMENTO 19

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

15JL

Inicialmente, verifica-se que a apelação foi interposta dentro do prazo previsto no art. 1.003, § 5°, do Código de Processo Civil.

Depreende-se dos autos que o Juízo de origem deferiu o benefício da gratuidade da justiça à parte apelante, conforme decisão constante no ID. 75733845. Ocorre que, quando da interposição da apelação, o apelante pleiteou novamente a concessão da benesse legal, mas que, com base na análise de 03 (três) extratos bancários juntados pela parte no IDs. 75733841, 75733842 e 75733843, o benefício restou indeferido em grau recursal, tendo o Juízo fixado prazo para a comprovação do preparo, conforme ID. 80301468. 

 Ainda dentro do prazo judicial para a comprovação do preparo, o ora apelante atravessou petição no ID. 82547331 pleiteando a reconsideração da aludida decisão indeferitória do benefício, apresentando novas provas da sua alegada miserabilidade jurídica, a exemplo de comprovantes de algumas de suas despesas mensais, tais como gastos com filhos e aluguel mensal residencial. 

 Ora, uma vez que não foi oportunizado a prévia comprovação da miserabilidade jurídica antes do indeferimento do benefício legal, e tendo o apelante se manifestado tempestivamente no ID. 82547331, verifica-se ser o caso, data maxima venia, de ser revista a r. decisão proferida no ID. 80301468, para restabelecer o benefício da gratuidade da justiça antes deferido. decerto, as provas produzidas pelo apelante comprovam sobejamente que a sua situação financeira atual não lhe permite o recolhimento das custas recursais sem o comprometimento da sua subsistência mensal e a da sua respectiva família, motivo pelo qual faz jus, de fato e de direito, ao benefício da gratuidade da justiça.

Preenchidos os pressupostos de admissibilidade recursal, a apelação merece, pois, ser conhecida.

Em resumo, trata-se de demanda que tem por objeto a existência de contrato de compra e venda de imóvel no valor de R$ 128.000,00, mas que, em razão de vício de informação que imputa à construtora apelada, o consumidor apelante não logrou obter financiamento imobiliário, e, por isso, teve o contrato rescindido unilateralmente, causando-lhe prejuízos materiais e morais no importe total de R$ 161.284,00, acrescido dos encargos legais. 

O Juízo sentenciante julgou os pedidos do autor improcedentes por entender que o mesmo não se desincumbiu do seu respectivo ônus probatório.

Em suas razões de apelação, preliminarmente, o apelante suscita nulidade da sentença sob a alegação de cerceamento de defesa pela não oitiva do autor. Ocorre que, na verdade, o depoimento pessoal constitui direito do adversário, não da própria parte requerente da referida prova, conforme pacífico entendimento do Superior Tribunal de Justiça: 

PROCESSUAL CIVIL. ADMINISTRATIVO. AGRAVO INTERNO EM RECURSO EM MANDADO DE SEGURANÇA. DECISÃO JUDICIAL . DEPOIMENTO PESSOAL DO AUTOR. AUSÊNCIA DE REQUERIMENTO DA PARTE CONTRÁRIA. CONVENIÊNCIA E OPORTUNIDADE DO MAGISTRADO. CERCEAMENTO DE DEFESA . INEXISTÊNCIA. 1. É firme o entendimento desta Corte no sentido de que, "nos termos do art. 343 do CPC/1973 (atual artigo 385 do NCPC/2015), o depoimento pessoal é um direito conferido ao adversário, seja autor ou réu", de modo que "não cabe à parte requerer seu próprio depoimento" ( REsp 1 .291.096/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, DJe 7/6/2016). 2 . Conquanto o art. 385, caput, parte final, do CPC autorize ao magistrado, de ofício, determinar a oitiva pessoal das partes litigantes, trata-se de uma faculdade a ser exercida segundo seu juízo de conveniência e oportunidade. Isso porque "compete ao magistrado, como destinatário final da prova, avaliar a pertinência das diligências que as partes pretendem realizar, segundo as normas processuais, e afastar o pedido de produção de provas, se estas forem inúteis ou meramente protelatórias, ou, ainda, se já tiver ele firmado sua convicção, nos termos dos arts. 370 e 371 do CPC/2015 (arts . 130 e 131 do CPC/1973)", razão pela qual "Não configura cerceamento de defesa o julgamento da causa sem a produção da prova solicitada pela parte, quando devidamente demonstradas a instrução do feito e a presença de dados suficientes à formação do convencimento" ( AgInt no AREsp 1.885.054/SP, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, DJe 4/11/2021) . 3. Agravo interno não provido.(STJ - AgInt no RMS: 67614 CE 2021/0309736-4, Data de Julgamento: 16/05/2022, T1 - PRIMEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 19/05/2022)

Portanto, fica rejeitada a arguição de nulidade processual suscitada pela parte ora apelante.

De igual sorte, fica rejeitada a preliminar renovada em contrarrazões pela parte apelada, referente ao valor da causa, visto que se percebe facilmente que o valor indicado na exordial corresponde ao somatório dos pedidos do autor e mais uma estimativa da incidência juros de mora e correção monetária, o que não desnatura o comando do art. 291 do CPC, que diz: "A toda causa será atribuído valor certo, ainda que não tenha conteúdo econômico imediatamente aferível". 

Analisando o mérito da controvérsia, a prova documental carreada aos autos (ID. 75733864) demonstra de forma inequívoca que a responsabilidade pela obtenção do financiamento bancário incumbia exclusivamente ao promitente comprador, nos termos da avença celebrada entre as partes. Vem a calhar, a propósito, a transcrição de trecho da irretocável sentença apelada:

Nada há nos autos a indicar que tenha algum representante da Requerida garantido a obtenção do financiamento ao Autor, uma vez que não possue qualquer ingerência nos contratos aprovados pela Caixa Econômica Federal, esta com suas próprias regras para aprovação ou não de financiamentos imobiliários. 

Não apenas a Caixa Econômica Federal (como é o caso dos autos) disponibiliza linhas de crédito para financiamento imobiliário, como diversos outros bancos, sendo obrigação contratante a obtenção de sua aprovação. 

Saliente-se que o pagamento do preço é obrigação exclusiva do comprador, quer por meio de recursos próprios, quer por meios obtidos via financiamento. Se, por qualquer razão, deixar o comprador de efetuar o pagamento do valor pactuado, o descumprimento contratual deve ser imputado tão somente ao adquirente, nunca a terceiros. 

Assim, a extinção anômala da avença deu-se por desistência do Autor, não havendo descumprimento contratual imputável à Requerida, razão pela qual não há falar-se em restituição integral das prestações, sob pena de enriquecimento indevido do devedor faltoso. (...)

Outrossim, a alegação de informações erráticas não encontra amparo nos elementos probatórios (ID. 75733838, 75733839 e 75733840), inexistindo qualquer prova de que a apelada tenha garantido a aprovação do financiamento ou assumido responsabilidade pelo sucesso da operação creditícia. Na verdade, das provas colacionadas aos autos, não se extrai verossimilhança nas alegações do consumidor apelante quanto ao suscitado vício de informação, por conseguinte sendo incabível a inversão do ônus da prova no caso concreto. Nesse sentido, cite-se:

CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. COMPRAS COM CARTÃO DE CRÉDITO. ALEGAÇÃO DE FRAUDE. AUSÊNCIA DE VEROSSIMILHANÇA E DE HIPOSSUFICIÊNCIA PROBATÓRIA . NÃO COMPROVAÇÃO MÍNIMA DOS FATOS CONSTITUTIVOS DO DIREITO. IMPOSSIBILIDADE DE INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. RESPONSABILIDADE OBJETIVA DO FORNECEDOR NÃO VERIFICADA. AUSÊNCIA DE DANO . SENTENÇA MANTIDA. 1. Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor às relações estabelecidas entre as instituições financeiras e seus clientes. 2 . In casu, verifica-se contradições entre a narrativa exposta na inicial e as provas colacionadas pela própria requerente. 3. A inversão do ônus da prova tem o condão de facilitar a defesa do consumidor, mas não ocorre de forma automática, ficando a critério do julgador nas hipóteses de verossimilhança das alegações ou hipossuficiência probatória. 4 . A responsabilidade objetiva do fornecedor não enseja, por si só, a procedência de todo e qualquer pleito consumerista, sendo necessária a comprovação do nexo de causalidade entre o defeito do serviço prestado e o dano experimentado pelo consumidor. 5. A ausência de verossimilhança nas alegações da consumidora e de prova mínima dos fatos constitutivos do seu direito elidem a responsabilidade objetiva, por não ser possível constatar a ocorrência de dano. 6 . Recurso desprovido. (TJ-DF 07139121820188070003 DF 0713912-18.2018.8 .07.0003, Relator.: JOSAPHA FRANCISCO DOS SANTOS, Data de Julgamento: 04/09/2019, 5ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 19/09/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada )

Ao contrário do que sustenta o apelante, não se configura, portanto, rescisão abusiva ou unilateral, mas decorrência natural do não atendimento de condição essencial para aperfeiçoamento definitivo do negócio jurídico.

A aplicação da Súmula 543 do STJ é pertinente ao caso: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento".

No caso concreto, o desfazimento decorreu da impossibilidade de obtenção do financiamento pelo promitente comprador, circunstância que não pode ser imputada à promitente vendedora. Logo, a retenção parcial dos valores pagos, no importe de 20% (vinte por cento) do valor pago a título de cláusula penal, consoante cláusula 9.2, "a", do contrato sub judice (ID. 75733864), encontra amparo contratual e jurisprudencial.

Por fim, há de se observar que não se configuram danos morais indenizáveis, uma vez que a frustração da expectativa de aquisição do imóvel decorreu de circunstância alheia à conduta da apelada, não se caracterizando ato ilícito ensejador do dever de indenizar.

A sentença de improcedência atacada apreciou adequadamente a controvérsia, aplicando corretamente os princípios contratuais e consumeristas à espécie, razão pela qual deve ser mantida em todos os seus termos.

Diante do exposto, voto no sentido de CONHECER e NEGAR PROVIMENTO à apelação do ID n° 75733864, mantendo-se a irretocável sentença de improcedência.

Com fundamento no § 11, art. 85, CPC, honorários advocatícios de sucumbência majorados em 05% (cinco por cento), observado o disposto no § 3°, art. 98, CPC.

É como voto.

Salvador/Ba,10 de setembro de 2025.

FRANCISCO DE OLIVEIRA BISPO

JUIZ CONVOCADO - SUBSTITUTO DO 2º GRAU

TITULARIDADE EM PROVIMENTO

RELATOR

PROCURADOR (A) DE JUSTIÇA