PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

A2

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUEIS JULGADA PROCEDENTE. RECONVENÇÃO ACOLHIDA PARA RECONHECER DEVIDA A RESTITUIÇÃO DAS BENFEITORIAS NECESSÁRIAS E ÚTEIS. CLÁUSULA CONTRATUAL DE EXIGÊNCIA DE AUTORIZAÇÃO EXPRESSA PARA REALIZAÇÃO DE MELHORIAS E RENÚNCIA À INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. VALIDADE DA CLÁUSULA CONTRATUAL. SÚMULA 335 DO STJ. AUSÊNCIA DE PROVA DE AUTORIZAÇÃO E DO CARÁTER DAS MELHORIAS REALIZADAS. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO RECONVENCIONAL. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

I. Caso em exame: Trata-se de apelação cível interposta por Hedda Miriam Leão Motta, inventariante do Espólio de José Motta Filho, contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na ação de despejo c/c cobrança de aluguéis e na reconvenção, reconhecendo o direito dos réus à indenização por benfeitorias realizadas em imóvel locado, com aferição dos valores em eventual liquidação. 

II. Questão em discussão: Discute-se se é cabível a indenização por benfeitorias alegadamente realizadas pelos locatários em imóvel objeto de contrato que expressamente veda a execução de obras sem autorização escrita e prevê renúncia ao direito de indenização e retenção.

III. Razões de decidir: O contrato de locação firmado entre as partes continha cláusula expressa de renúncia à indenização por benfeitorias e vedação à sua realização sem autorização escrita, nos termos do art. 35 da Lei nº 8.245/91 e da Súmula 335 do STJ. Os apelados, na qualidade de reconvinte, não comprovaram de forma suficiente a realização de benfeitorias necessárias ou úteis, tampouco a autorização ou ciência inequívoca do locador, ônus que lhes incumbia segundo o art. 373, I, do CPC. Fotografias e comprovantes de despesas juntados aos autos não se mostraram suficientes para comprovar a natureza jurídica das melhorias, nem sua autorização. A ausência de prova quanto à autorização, bem como a cláusula expressa de renúncia, inviabilizam o deferimento da indenização.

IV. Dispositivo e tese: Recurso conhecido e provido.

Tese de julgamento: "É válida a cláusula contratual que prevê a renúncia à indenização por benfeitorias e ao direito de retenção em contratos de locação. A ausência de prova da natureza das benfeitorias e da autorização do locador impede o reconhecimento do direito à indenização por parte do locatário."

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível de n. 8001937-80.2018.8.05.0124, da Comarca de Itaparica – BA, em que são Apelante e Apelado as partes acima nominadas.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em CONHECER e DAR PROVIMENTO AO RECURSO, e o fazem de acordo com o Voto do Relator.

PRESIDENTE

Des. Alberto Raimundo Gomes Dos Santos

Relator

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 4 de Fevereiro de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

A2

Trata-se de APELAÇÃO CÍVEL interposta por HEDDA MIRIAM LEÃO MOTTA, na qualidade de inventariante do ESPÓLIO DE JOSÉ MOTTA FILHO, em face de SENTENÇA (ID. 485766197) proferida no Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Itaparica, no sentido de julgar parcialmente procedentes os pedidos da petição inicial e da reconvenção, determinando o despejo dos apelados, nos seguintes termos:

“(...) No tocante ao pedido de indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel, embora a cláusula nona do contrato de locação (ID nº 17781631) proíba expressamente a execução de benfeitorias sem autorização prévia e por escrito do locador, a questão deve ser analisada à luz do princípio da vedação ao enriquecimento sem causa e da boa-fé objetiva.

É incontroverso nos autos que os réus efetuaram melhorias substanciais no imóvel, agregando-lhe valor e com a expectativa legítima de permanência, especialmente diante da alegação de uma promessa verbal de venda por parte do antigo locador.

O Código Civil, em seu art. 1.219, dispõe que: "O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis e, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, podendo ainda exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis."

Além disso, o art. 884 do Código Civil estabelece que ninguém pode enriquecer-se sem justa causa em detrimento de outrem.

Dessa forma, considerando a comprovação das melhorias realizadas, o acréscimo de valor ao imóvel e o benefício direto que a parte autora obterá com a sua restituição, é razoável e proporcional o deferimento da indenização pelas benfeitorias efetivamente comprovadas, vedada a retenção do imóvel. Negar tal ressarcimento configuraria enriquecimento sem causa da parte autora, que retomará o bem com melhorias significativas, o que é vedado pelo ordenamento jurídico (art. 884 e seguintes do Código Civil).

Nesse sentido, colaciono jurisprudência:

APELAÇÃO CÍVEL. REGIME DE EXCEÇÃO. LOCAÇÃO COMERCIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO E RETENÇAO POR BENFEITORIAS. ACESSÃO INDUSTRIAL. CONTRATO ESCRITO. AUSENCIA DE AUTORIZAÇÃO EXPRESSA. CONSENTIMENTO E AQUIESCENCIA TÁCITA. INDENIZAÇÃO E DIREITO DE RETENÇÃO. Trata-se de ação de indenização e retenção por benfeitoria de imóvel adquirido por contrato escrito de locação comercial, julgada parcialmente procedente na origem. Relação locatícia contrato escrito (fl.87) locação de natureza comercial. A cláusula oitava do contrato prevê expressamente que o locatário não poderia fazer qualquer obra ou benfeitoria sem prévio e expresso consentimento do locador. Todavia, a prova coligida aos autos infirmou que o locador rotineiramente visitava o imóvel e avistava a construção acessão industrial de tal modo que a vedação contratual restou superada pela prática em sentido contrário do réu. As acessões artificiais são modos de aquisição originária da propriedade imóvel, consistentes em obras com a formação de coisas novas que se aderem à propriedade preexistente (superficies solo cedit), aumentando-a qualitativa ou quantitativamente. O Código Civil (art. 1.219), baseado no princípio da vedação do enriquecimento sem causa, conferiu ao possuidor de boa-fé o direito de se ressarcir das... benfeitorias necessárias/acessões, com direito ao exercício de retenção pelo valor até a respectiva indenização. APELAÇÃO DESPROVIDA ( Apelação Cível Nº 70077210086, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Niwton Carpes da Silva, Julgado em 08/11/2018). (TJ-RS - AC: 70077210086 RS, Relator: Niwton Carpes da Silva, Data de Julgamento: 08/11/2018, Décima Sexta Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 13/11/2018)

APELAÇÃO CÍVEL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. COMODATO. INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS ÚTEIS E NECESSÁRIAS. POSSIBILIDADE. 1. Dispõe o art. 584 do CC que o comodatário não poderá recobrar do comodante as despesas feitas com o uso e gozo da coisa emprestada. 2. Ocorre que, por ser o comodatário possuidor de boa-fé, em regra, terá direito à indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis, conforme o art. 1.219 do CC. Tal entendimento é o mais condizente com a proteção do possuidor de boa-fé e com a vedação do enriquecimento indevido, bem como com a própria principiologia adotada pela norma civil. 3. Inexistência de impeditivo legal ao pedido. 4. Prova oral e documental indicativa das benfeitorias realizadas, as quais deverão ser apuradas em liquidação de sentença. 5. Recurso provido. (TJ-RJ - APL: 00306369220218190038 202300114887, Relator: Des(a). TEREZA CRISTINA SOBRAL BITTENCOURT SAMPAIO, Data de Julgamento: 20/04/2023, DECIMA PRIMEIRA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA, Data de Publicação: 25/04/2023)

A indenização deverá ser apurada em liquidação de sentença, considerando os valores efetivamente comprovados nos autos, com base em critérios de mercado e perícia, se necessário. Ademais, considerando que ambas as partes possuem créditos recíprocos, os valores devidos a título de indenização poderão ser compensados com o montante inadimplido de aluguéis e encargos locatícios, conforme previsto no art. 368 do Código Civil. Eventual saldo remanescente, se houver, será pago pela parte devedora.

Diante do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS FORMULADOS NA PETIÇÃO INICIAL E NA RECONVENÇÃO, nos seguintes termos:

a) Determino o despejo dos réus do imóvel objeto da lide, concedendo-lhes o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, sob pena de expedição de mandado de imissão na posse, com o auxílio de força policial, se necessário, nos termos do art. 63, § 1º, da Lei nº 8.245/91.

b) Condeno os réus ao pagamento dos aluguéis vencidos, encargos locatícios e demais despesas contratuais, os quais deverão ser apurados em fase de liquidação de sentença, acrescidos de correção monetária pelo INPC e juros de 1% ao mês, contados a partir do vencimento de cada parcela até o efetivo pagamento.

c) Defiro a indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis, cujo valor será apurado em liquidação de sentença, vedado o direito de retenção do imóvel. Os valores da indenização, se houver, deverão ser compensados com o montante devido a título de aluguéis e encargos locatícios, conforme previsão do art. 368 do Código Civil.

Em consequência, EXTINGO O PROCESSO, COM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

Condeno ambas as partes ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa, no caso do requerido/reconvinte, e sobre o valor da reconvenção, no caso do autor/reconvindo, conforme §§1º e 2º do art. 85 do CPC. No entanto, suspende-se a exigibilidade da cobrança pelo prazo de cinco anos, de acordo com o §3º do art. 98 do CPC, uma vez que foram deferidos os benefícios da assistência judiciária gratuita.

Em caso de interposição de recurso de apelação, intime-se a parte contrária para, querendo, apresentar contrarrazões no prazo de 15 (quinze) dias úteis. Decorrido o prazo, remetam-se os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça, com as homenagens de estilo.

Transitada em julgado, cumpram-se as determinações, incluindo o despejo, se necessário, com o auxílio de força policial.

Publique-se. Registre-se. Intimem-se.”

A sentença foi integrada em decisão que julgou Embargos de Declaração:

“(...) Posto isso, conheço dos embargos de declaração opostos pelo réu e os rejeito, e conheço e acolho em parte os embargos de declaração da parte autora, na forma acima fundamentada, CONFERINDO EFEITOS INFRINGENTES AOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO INTERPOSTOS pelo ESPÓLIO DE JOSÉ MOTTA FILHO para CORRIGIR O DISPOSITIVO DA SENTENÇA proferida em ID Num. nº. 485766197, em sua alínea “a”, por ter sido exarado com flagrante erro material. Assim, onde lê-se “a) Determino o despejo dos réus do imóvel objeto da lide, concedendo-lhes o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, sob pena de expedição de mandado de imissão na posse, com o auxílio de força policial, se necessário, nos termos do art. 63, § 1º, da Lei nº 8.245/91”, leia-se “a) Determino o despejo dos réus do imóvel objeto da lide, concedendo-lhes o prazo de 15 (quinze) dias para a desocupação voluntária, sob pena de expedição de mandado de imissão na posse, com o auxílio de força policial, se necessário, nos termos do art. 63, § 1º, da Lei nº 8.245/91”. Mantenha-se a sentença em seus demais termos.”

Em suas razões recursais (ID. 90062155), a apelante defende a necessidade de reforma da sentença vergastada para que seja indeferido o pedido reconvencional de indenização pelas benfeitorias supostamente realizadas no imóvel locado.

Aduz que a sentença reconheceu o direito dos apelados à indenização por benfeitorias úteis e necessárias, a serem apuradas em liquidação, sem, contudo, existir nos autos qualquer prova específica de tais intervenções. Argumenta que o pedido reconvencional foi formulado de forma genérica, com fundamento apenas em fotografias de uma piscina, sem indicação precisa das melhorias realizadas, tampouco anuência prévia do locador, exigida contratualmente.

Pontua que, nos termos do art. 373, I, do CPC, incumbia aos apelados a prova do fato constitutivo do direito à indenização, ônus do qual não se desincumbiram. Ressalta, ainda, que o contrato de locação (ID. 17781631) contém cláusula expressa de renúncia ao direito de indenização e retenção por benfeitorias, conforme permitido pelo art. 35 da Lei nº 8.245/91 e consolidado na Súmula 335 do STJ.

Alega violação à cláusula contratual que veda a execução de obras sem autorização por escrito do locador, inclusive benfeitorias necessárias ou úteis. 

Com isso, pede que seja dado provimento ao recurso para indeferir o pedido de indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias formuladas pelos apelados, através de reconvenção de Id. n° 104333352, no valor declarado de R$ 179.149,23 seja pela existência de cláusula contratual expressa, seja pela ausência de demonstração das supostas benfeitorias realizadas.

Recurso desacompanhado de preparo, sendo o recorrente beneficiário da gratuidade da justiça.

As partes apeladas apresentaram contrarrazões conforme id.90062159.

É o Relatório que ora submeto aos demais integrantes da Terceira Câmara Cível.

Peço inclusão em pauta de julgamento.

Salvador – BA,    de    de 2025.

Des. Alberto Raimundo Gomes dos Santos

Relator

PODER JUDICIÁRIO

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  Terceira Câmara Cível 

A2

Preenchidos os requisitos, conheço do recurso e passo à análise de seu mérito.

A controvérsia central do presente recurso reside em verificar se os apelados possuem direito à restituição pelas benfeitorias necessárias ou úteis supostamente realizadas no imóvel objeto da ação de despejo c/c cobrança de alugueis. 

O art. 35 da Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato) é cristalino ao dispor que:

"Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção."

No mesmo sentido é o Código Civil:

Art. 578. Salvo disposição em contrário, o locatário goza do direito de retenção, no caso de benfeitorias necessárias, ou no de benfeitorias úteis, se estas houverem sido feitas com expresso consentimento do locador.

A interpretação mais acertada desses dispositivos legais é no sentido de que é plenamente válida a cláusula contratual que prevê a renúncia ao direito de indenização e retenção por benfeitorias. 

Tal entendimento encontra-se inclusive sumulado no verbete nº 335 do STJ, que preceitua:

"Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção."

A autonomia da vontade das partes, princípio basilar do direito contratual, permite que os contratantes estabeleçam livremente as condições que regerão a relação locatícia, desde que não contrariem a lei ou a ordem pública. 

No caso em tela, a Cláusula Nona do Contrato de Locação colacionado ao id.90061821, reflete essa autonomia ao estipular que quaisquer obras ou modificações no imóvel dependeriam de prévia autorização escrita do locador. 

A ausência de tal autorização, aliada à renúncia expressa ou implícita à indenização por benfeitorias, afasta o direito dos locatários ao ressarcimento.

A jurisprudência do STJ tem reiteradamente afirmado a validade dessa cláusula.

Nesse sentido:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS E DIREITO DE RETENÇÃO . INDENIZAÇÃO. RENÚNCIA EXPRESSA EM CONTRATO. POSSIBILIDADE. SÚMULA 335/STJ . 1. Ação de despejo c/c cobrança. 2. As cláusulas contratuais que dispõem sobre a renúncia à indenização das benfeitorias e ao exercício do direito de retenção encontram respaldo na Súmula 335/STJ, segundo a qual "nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção .". Precedentes. 3. Agravo interno não provido . (STJ - AgInt no AREsp: 2359619 BA 2023/0148452-9, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 02/10/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 04/10/2023)

Portanto, a cláusula contratual que veda a realização de benfeitorias sem autorização escrita e que prevê a renúncia à indenização por elas deve ser integralmente observada. 

Ainda que se pudesse cogitar da invalidade da cláusula ou mesmo de que o fundamento da pretensão dos apelados é o enriquecimento sem causa, como fez o juízo primevo, importante notar que não há qualquer prova da autorização dos locatários para realização de construções da piscina, de muros ou de quaisquer outros reparos no imóvel.

Frise-se que por essa linha de raciocínio, apenas as benfeitorias necessárias seriam indenizáveis sem o consentimento dos locadores. Entretanto, no caso concreto, não houve a especificação de obras dessa natureza.

Menos ainda há nos autos prova da existência de benfeitorias úteis ou do consentimento dos locadores.

Nada obstante as fotos anexadas aos autos demonstrem a modificação do imóvel alugado, não se pode confundir o seu aformoseamento com benfeitorias necessárias.

Acrescenta-se que os apelados não trouxeram qualquer prova de autorização para as benfeitorias que dizem ter realizado.

As notas fiscais e comprovantes de serviços juntados pelos Apelados, embora indiquem gastos, não são suficientes para comprovar a natureza "necessária" ou "útil" das benfeitorias, nem a autorização dos locadores.

O silêncio de forma alguma pode ser interpretado como anuência no presente caso, já que a lei exige a declaração de vontade expressa, nos termos do artigo 111 do Código Civil.

Conforme o art. 373, inciso I, do Código de Processo Civil, o ônus da prova incumbe ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito. Na reconvenção, os Réus/Apelados assumiram a posição de autores, cabendo-lhes, portanto, comprovar a realização das benfeitorias, sua natureza (necessária ou útil) e, crucialmente, a autorização do locador para sua execução, ou, no mínimo, a ciência inequívoca e a aquiescência tácita que pudesse mitigar a cláusula de renúncia.

Nesses lindes, cientes de que o imóvel não lhes pertencia, realizaram obras sem anuência dos locadores, de modo que os apelantes não estão obrigados a indenizar gastos que nem sequer foram notificados.

O apelo merece portanto provimento, apenas para afastar o pedido dos apelados, julgando-se improcedentes os pedidos reconvencionais.

Por todo o exposto, voto no sentido de CONHECER E DAR  PROVIMENTO AO RECURSO, reformando a sentença objurgada apenas para julgar improcedentes os pedidos reconvencionais, mantendo-a em seus demais termos pelos seus próprios fundamentos. 

Restringindo-se o recurso de apelação ao debate da reconvenção e diante do resultado que tornou os réus reconvintes integralmente sucumbentes, inverto o ônus da sucumbência apenas em relação a reconvenção, devendo os requeridos arcarem com a integralidade das custas processuais e honorários de sucumbência estabelecidos em 10% sobre o valor atualizado da causa, em observância ao disposto no art. 85, §§ 1º e 2º, do Código de Processo Civil, mantida a suspensão da exigibilidade em razão da justiça gratuita.

Salvador – BA,   de    de 2025.

Des. Alberto Raimundo Gomes dos Santos

Relator