PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Ementa: Direito civil e do consumidor. Agravo de instrumento. Promessa de compra e venda de imóvel. Tutela de urgência postergada. Inexistência de constituição de mora e consolidação da propriedade. Aplicação do CDC e da Lei nº 13.786/2018. Suspensão das cobranças e vedação de inscrição em cadastros de inadimplentes. Recurso provido.

I. Caso em exame

1.Agravo de instrumento interposto contra decisão que postergou a apreciação do pedido de tutela de urgência formulado em ação de rescisão contratual, na qual o agravante pleiteia a suspensão da exigibilidade das parcelas vincendas do contrato de promessa de compra e venda de lote urbano, bem como dos encargos decorrentes da posse e da inscrição de seu nome em cadastros de inadimplência, em razão de superveniente dificuldade financeira.

II. Questão em discussão

2.A questão em discussão consiste em definir se estão presentes os requisitos legais para a concessão de tutela de urgência para suspender a exigibilidade das obrigações contratuais e evitar a negativação do nome do consumidor, mesmo diante de pacto com cláusula de alienação fiduciária, quando ausente a constituição válida da mora e a consolidação da propriedade.

III. Razões de decidir

3.Nos termos do Tema 1.095 do STJ, aplica-se a Lei nº 9.514/1997 para resolução de contrato com cláusula de alienação fiduciária apenas quando regularmente registrada a garantia e constituída a mora do devedor, hipótese não verificada no caso concreto.

4.A ausência de consolidação da propriedade em nome da vendedora e de comprovação da constituição formal da mora afasta a incidência da Lei nº 9.514/1997 e atrai a disciplina do Código de Defesa do Consumidor e da Lei nº 13.786/2018.

5.O CDC assegura ao consumidor a proteção contra cláusulas abusivas e o direito à modificação das cláusulas contratuais desproporcionais, com fundamento nos princípios da boa-fé, função social do contrato e equilíbrio das prestações (arts. 6º, V, e 51, §1º, II e III; CC, arts. 421 e 422).

6.Nesse contexto, é cabível a concessão de tutela de urgência para suspender a exigibilidade das parcelas vincendas e encargos vinculados à posse do imóvel, enquanto não ocupado, de modo a evitar risco de dano irreparável ao consumidor hipossuficiente, nos termos do art. 300 do CPC.

7.O perigo de dano consiste na possibilidade de o agravante sofrer restrição de crédito e impactos patrimoniais decorrentes de obrigação que não consegue adimplir, sendo a reversibilidade da medida plenamente possível caso a pretensão autoral seja posteriormente rejeitada.

8.A jurisprudência reconhece a possibilidade de concessão da tutela de urgência para impedir a negativação do nome e suspender os efeitos do contrato em situações análogas, desde que não configurada a mora ou a consolidação da garantia fiduciária.

IV. Dispositivo e tese

9.Recurso provido, confirmando a liminar anteriormente deferida, para suspender a exigibilidade das parcelas vincendas e vencidas a partir da propositura da demanda, bem assim suspender a cobrança dos demais encargos atrelados à posse (condomínio, IPTU e seguros), enquanto não ocupados o imóvel e até ulterior deliberação. Vedada a inscrição do nome do agravante nos órgãos de proteção ao crédito. Frise-se que a suspensão das cobranças está condicionada à não ocupação do imóvel pelo agravante.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de agravo de instrumento nº. 8061510-86.2025.8.05.0000 em que é agravante GLAUBER ARAUJO MATOS e agravado JARDIM NOVA AMERICA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.

ACORDAM, os Desembargadores integrantes da Colenda Primeira Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade de votos em DAR PROVIMENTO ao agravo de instrumento, nos termos do voto do relator.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido Por Unanimidade

Salvador, 3 de Março de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Vistos, etc.

Trata-se de agravo de instrumento interposto por GLAUBER ARAÚJO MATOS contra decisão interlocutória proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Barreiras que, nos autos da ação de rescisão contratual nº. 8009806-65.2025.8.05.0022, movida em face da JARDIM NOVA AMÉRICA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, postergou a análise do pedido de tutela de urgência formulado na inicial.

Em suas razões recursais, sustenta o agravante que preenche todos os requisitos previstos no artigo 300 do Código de Processo Civil para concessão da medida de urgência, notadamente a probabilidade do direito e o perigo de dano.

Argumenta que não pretende mais prosseguir no negócio, sendo seu direito potestativo a rescisão do contrato, razão pela qual não pode ser compelido a continuar arcando com parcelas e encargos relativos ao imóvel, tampouco ser penalizado com a inscrição de seu nome em cadastros de inadimplentes.

Afirma que a recusa da empresa agravada em formalizar o distrato e restituir os valores pagos revela conduta abusiva, violadora dos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato.

Alega, ainda, que a manutenção da exigibilidade das parcelas e a possibilidade de negativação acarretam-lhe grave prejuízo financeiro e moral, sendo imprescindível a imediata intervenção judicial para suspender tais cobranças até o julgamento final da ação principal.

Requer, por fim, o provimento do recurso, com a concessão de efeito suspensivo para determinar, de imediato, a suspensão da exigibilidade das parcelas contratuais, tributos e encargos incidentes sobre o imóvel, bem como a abstenção da agravada de incluir ou manter seu nome nos cadastros de restrição ao crédito, até ulterior decisão de mérito.

Ao final, pugna pelo provimento do recurso.

Concedido efeito suspensivo ao recurso, para suspender a exigibilidade das parcelas vincendas e vencidas a partir da propositura da demanda, bem assim suspender a cobrança dos demais encargos atrelados à posse (condomínio, IPTU e seguros), enquanto não ocupados o imóvel e até ulterior deliberação. Vedada a inscrição do nome do agravante nos órgãos de proteção ao crédito. Frise-se que a suspensão das cobranças está condicionada à não ocupação do imóvel pelo agravante (ID 92320316).

Sem contrarrazões do agravado.

Assim, examinados os autos, lancei o presente relatório, encaminhando-os à Secretaria da Primeira Câmara Cível, nos termos do art. 931, do CPC, salientando que o presente recurso é passível de sustentação oral, nos termos do art. 937, do CPC e art. 187, I, do RITJBA.

É o relatório.

Salvador, 29 de janeiro de 2026.

DESEMBARGADOR JOSÉ ARAS.

RELATOR

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Conheço do agravo de instrumento, presentes que se encontram os pressupostos de admissibilidade.

O cerne da inconformidade reside no pedido de reforma da decisão proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Barreiras que, nos autos da ação de rescisão contratual nº. 8009806-65.2025.8.05.0022, postergou a análise do pedido de tutela de urgência formulado na inicial.

Na origem, o agravante alega ter adquirido da empresa agravada o Lote nº 4 da Quadra nº 37, integrante do loteamento denominado “Residencial Jardim Nova América I”, localizado no município de Barreiras, mediante contrato de compra e venda regularmente assinado e registrado.

Sustenta que, em razão de dificuldades financeiras supervenientes, tornou-se inviável a continuidade do pagamento das parcelas contratadas, motivo pelo qual buscou a rescisão do contrato e a devolução dos valores pagos, pleito que não foi atendido pela vendedora, que vem, segundo afirma, retardando injustificadamente a restituição.

Diante da resistência da empresa, o agravante ajuizou a presente ação, requerendo, em sede de tutela de urgência, a suspensão da exigibilidade das parcelas vincendas e dos encargos decorrentes da propriedade do imóvel, como IPTU e taxas, bem assim a determinação para que a agravada se abstivesse de promover ou manter o nome do autor em cadastros de restrição ao crédito, como SERASA e SPC.

O magistrado de primeiro grau, contudo, postergou a apreciação do pedido liminar, o que ensejou a interposição do presente recurso.

Trata-se de promessa de compra e venda, subsumida à disciplina consumerista (CDC, arts. 2º e 3º) e, quando aplicável, aos parâmetros da Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018, que inseriu os arts. 67-A e seguintes na Lei nº 4.591/1964).

Ao fixar a tese inserta no Tema 1.095/STJ, a Corte Superior entendeu que, havendo contrato de compra e venda com garantia de alienação fiduciária regularmente registrado e constituída a mora do devedor, a resolução por inadimplemento deve observar o rito especial da Lei nº 9.514/1997, afastando-se o CDC.

Vejamos:

“Tema 1.095. Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.”

A contrario sensu, ausentes o registro/averbação da garantia ou a constituição válida da mora, não incide o procedimento especial, prevalecendo a disciplina geral do CDC e a possibilidade de resolução/distrato por iniciativa do consumidor, com devolução dos valores pagos sujeita a retenção moderada a título de despesas do empreendimento.

Nesse sentido, a Súmula 543/STJ fixou o entendimento de que “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

No caso concreto, não houve consolidação da propriedade em favor das vendedoras, nem se demonstrou a constituição regular da mora nos moldes do art. 26 da Lei nº 9.514/1997, abaixo transcrito:

“Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.”

Esse cenário afasta, por ora, a incidência do rito especial da Lei nº 9.514/1997 e legitima a desistência pelo adquirente, sem frustração da garantia, porque a própria garantia não se perfectibilizou segundo as exigências formais e materiais da lei especial.

Lado outro, sob a ótica consumerista, a solução prestigia os princípios da boa-fé objetiva, do equilíbrio contratual e da função social do contrato, todos previstos no art. 6º do CDC c/c arts. 421 e 422 do CC, in verbis:

“Art. 6º São direitos básicos do consumidor:

I - a proteção da vida, saúde e segurança contra os riscos provocados por práticas no fornecimento de produtos e serviços considerados perigosos ou nocivos;

II - a educação e divulgação sobre o consumo adequado dos produtos e serviços, asseguradas a liberdade de escolha e a igualdade nas contratações;

III - a informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços, com especificação correta de quantidade, características, composição, qualidade, tributos incidentes e preço, bem como sobre os riscos que apresentem;             (Redação dada pela Lei nº 12.741, de 2012)   Vigência

IV - a proteção contra a publicidade enganosa e abusiva, métodos comerciais coercitivos ou desleais, bem como contra práticas e cláusulas abusivas ou impostas no fornecimento de produtos e serviços;

V - a modificação das cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais ou sua revisão em razão de fatos supervenientes que as tornem excessivamente onerosas;

VI - a efetiva prevenção e reparação de danos patrimoniais e morais, individuais, coletivos e difusos;

VII - o acesso aos órgãos judiciários e administrativos com vistas à prevenção ou reparação de danos patrimoniais e morais, individuais, coletivos ou difusos, assegurada a proteção Jurídica, administrativa e técnica aos necessitados;

VIII - a facilitação da defesa de seus direitos, inclusive com a inversão do ônus da prova, a seu favor, no processo civil, quando, a critério do juiz, for verossímil a alegação ou quando for ele hipossuficiente, segundo as regras ordinárias de experiências;

IX - (Vetado);

X - a adequada e eficaz prestação dos serviços públicos em geral.

XI - a garantia de práticas de crédito responsável, de educação financeira e de prevenção e tratamento de situações de superendividamento, preservado o mínimo existencial, nos termos da regulamentação, por meio da revisão e da repactuação da dívida, entre outras medidas;       (Incluído pela Lei nº 14.181, de 2021)

XII - a preservação do mínimo existencial, nos termos da regulamentação, na repactuação de dívidas e na concessão de crédito;        (Incluído pela Lei nº 14.181, de 2021)

XIII - a informação acerca dos preços dos produtos por unidade de medida, tal como por quilo, por litro, por metro ou por outra unidade, conforme o caso.      (Incluído pela Lei nº 14.181, de 2021)

Parágrafo único.  A informação de que trata o inciso III do caput deste artigo deve ser acessível à pessoa com deficiência, observado o disposto em regulamento.”

“Art. 421. A liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato. (Redação dada pela Lei nº 13.874, de 2019)

Parágrafo único. Nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual.”

“Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.”

Portanto, impedir o distrato, nas circunstâncias delineadas, equivaleria a aprisionar o consumidor a um vínculo excessivamente oneroso ou inexequível, mesmo sem a regularização da garantia fiduciária, o que afronta a lógica protetiva do Código de Defesa do Consumidor.

Nesse sentido:

ACORDÃO PROCESSO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO . COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. TUTELA DE URGÊNCIA. DEVEDOR QUE NÃO FOI CONSTITUÍDO EM MORA . SUSPENSÃO DA EXIGIBILIDADE DAS PARCELAS VINCENDAS. ABSTENÇÃO DE INSCRIÇÃO NOS CADASTROS DE RESTRIÇÃO. AGRAVO PROVIDO. DECISÃO MODIFICADA . Entende-se que a alienação fiduciária não impede o distrato, desde o adquirente não tenha sido constituído em mora. Neste sentido, o tema 1.095 do STJ afasta a possibilidade de rescisão contratual, sem observância do procedimento da Lei 9514/97, apenas nas hipóteses em que o devedor tenha sido constituído em mora. No caso dos autos não houve a consolidação da propriedade em favor das credoras, permitindo, assim, que o adquirente desista sem que a garantia contratual reste frustrada . Neste particular, o extrato que acompanham a exordial mostra que, até o momento do ajuizamento da ação, as parcelas estavam quitadas. A consequência de impedir o distrato por iniciativa do adquirente seria atrelá-lo indefinidamente a um compromisso que não lhe é mais interessante ou que não pode mais pagar. Já o risco de dano irreparável se dá pelo impacto que adquirente pode sofrer, caso não consiga arcar com as parcelas vincendas. Assim, deve-se conceder a tutela de urgência. (TJ-BA - Agravo de Instrumento: 80471609820228050000, Relator.: MARIO AUGUSTO ALBIANI ALVES JUNIOR, Data de Julgamento: 19/01/2024, PRIMEIRA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 26/03/2024)

Nos termos do artigo 300 do CPC, “A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.”

No presente caso, a parte autora instruiu os autos com elementos que, em juízo de cognição sumária, revelam, ao menos neste momento processual, indícios suficientes de verossimilhança quanto à sua dificuldade financeira de arcar com o custo das parcelas objeto do contrato em comento.

Tal circunstância, por sua própria natureza, evidenciam o perigo de dano irreparável ou de difícil reparação, caso não assegurada desde já a suspensão da exigibilidade do débito referente às parcelas vincendas.

Outrossim, quanto ao perigo de irreversibilidade da medida, em verdade este praticamente inexiste, eis que, comprovado o direito da agravada à preservação dos termos do contrato, poderá ser restabelecida a cobrança das parcelas.

Diante do exposto, voto no sentido de DAR PROVIMENTO, confirmando a liminar anteriormente deferida, para suspender a exigibilidade das parcelas vincendas e vencidas a partir da propositura da demanda, bem assim suspender a cobrança dos demais encargos atrelados à posse (condomínio, IPTU e seguros), enquanto não ocupados o imóvel e até ulterior deliberação. Vedada a inscrição do nome do agravante nos órgãos de proteção ao crédito. Frise-se que a suspensão das cobranças está condicionada à não ocupação do imóvel pelo agravante.

É o voto.

Sala de Sessões,              de                       de 2026.

PRESIDENTE

DESEMBARGADOR JOSÉ ARAS

Relator

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA