PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REVISÃO DE CONTRATO IMOBILIÁRIO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS POR DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. RECONVENÇÃO - ADIMPLEMENTO DE SALDO DEVEDOR. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS AUTORAIS E PROCEDÊNCIA DO PEDIDO DE RECONVENÇÃO.

IMPUGNAÇÃO AO PEDIDO DE ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA. REJEITADA.

CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. PAGAMENTO POR RECURSOS PRÓPRIOS E FINANCIAMENTO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. INOCORRÊNCIA. LUCROS CESSANTES. INOCORRÊNCIA. CONTRATO DE FINANCIAMENTO PELO SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO CELEBRADO. AUSÊNCIA DE SALDO DEVEDOR. INADIMPLÊNCIA NÃO VERIFICADA. IMPROCEDÊNCIA DA RECONVENÇÃO. OBSERVÂNCIA. CONDENAÇÃO EM HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS ARBITRADOS EM 10% (DEZ POR CENTO) SOBRE O VALOR DA CAUSA, NOS TERMOS DOS §§1º, 2º E §6, DO ART. 85, DO CPC. VALORES PAGOS A MAIOR QUE DEVEM SER RESTITUÍDOS, NA FORMA SIMPLES. RETENÇÃO DAS CHAVES DO IMÓVEL POR PERÍODO SUPERIOR AO DEVIDO. DANO MORAL CONFIGURADO. QUANTUM INDENIZATÓRIO FIXADO EM R$10.000,00 (DEZ MIL REAIS). SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 0513029-91.2013.8.05.0001, em que figuram como parte Apelante MARCOS PITHON ROLIM e como parte Apelada REMBRANDT EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Quarta Câmara Cível do Estado da Bahia, por unanimidade, em REJEITAR A IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE E DAR PROVIMENTO, EM PARTE, AO RECURSO, nos termos do voto da Relatora.

Sala das Sessões,          de                  de 2024.

Des(a). Presidente

DESA. CYNTHIA MARIA PINA RESENDE

Relatora

Procurador(a) de Justiça

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUARTA CÂMARA CÍVEL

Rejeitada a preliminar e, no mérito, dado parcial provimento por unanimidade. Sustentaram os Béis. Carlos Rosseto Júnior e David Roldan Vilasboas Lama.

Salvador, 20 de Agosto de 2024.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Cuida-se de Recurso de Apelação Cível interposto por MARCOS PITHON ROLIM contra sentença (ID 45393423), integrada pela sentença de embargos de declaração (ID 45393439), proferidas pelo Juízo da 6ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador, que, nos autos da ação de revisão de contrato imobiliário c/c indenização por danos morais e materiais, distribuída sob o nº 0513029-91.2013.8.05.0001, julgou improcedentes os pedidos autorais e procedente o pedido de reconvenção, nos seguintes termos:

[...] Isto posto, e considerando o que mais dos autos consta, julgo IMPROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, ao tempo em que julgo PROCEDENTE o pedido reconvencional, com espeque no artigo 389 do Código Civil, condenando o autor ao pagamento da quantia de R$ 100.440,39 (cem mil, quatrocentos e quarenta reais e trinta e nove centavos), corrigido monetariamente desde janeiro de 2014. Vencido, arcará o autor/reconvindo ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios arbitrados em 10% sobre o valor de sua condenação, com fulcro no artigo 85, § 2º, do CPC, para ambas demandas. Por fim, declaro extinto o processo, com resolução de mérito, nos termos do artigo 487, I, do CPC. PRI. Oportunamente arquivem-se os autos e dê-se baixa.”

Em suas razões, ID 45393442, alega que não pode ser considerado inadimplente na relação em comento, uma vez que as partes acordaram que a parcela final seria paga mediante financiamento bancário, e que a parte Apelada estaria incumbida de providenciar o documento necessário para tanto, a ser assinado pela parte Apelante.

Afirma que a Caixa Econômica Federal, instituição responsável pelo financiamento, somente financiaria o imóvel após a parte Apelada celebrar contratos de promessa de compra e venda de imóvel para entrega futura que representassem no mínimo 60% (sessenta por cento) do total das unidades imobiliárias, fato este que não era conhecido pela parte Apelante.

Sustenta que o contrato somente lhe foi encaminhado para assinatura em 05/2013, posteriormente, à concessão do “habite-se”, que ocorreu em 12/2012. E que a construtora somente devolveu o contrato assinado em 10/2013.

Aduz que o registro da alienação fiduciária se encontra nos autos (ID 45393370), bem como que não há saldo devedor desde 08/2013, quando pagou a diferença entre o valor do financiamento, no importe de R$94.000,00 (noventa e quatro mil reais), e o saldo residual atualizado.

Assevera que a afirmação feita pela parte Apelada, na reconvenção, de que não recebeu o pagamento referente à parcela final, o que ensejou a retenção das chaves do imóvel, é improcedente e configura litigância de má-fé, tendo ocasionado danos morais e materiais à parte Apelante.

Ao final, pugna pela reforma da sentença para “julgar improcedente o pedido reconvencional, uma vez que o contrato se encontra quitado, foi Registrado o contrato de financiamento, condenando ainda a ré a restituição em dobro do valor cobrado indevidamente ou sucessivamente às penas de litigante de máfé, por segundo, julgar procedente o pedido inicial para condenação da apelada por danos morais e lucros cessantes nos termos do pedido inicial por ter retido indevidamente as chaves por quase dois anos da data da quitação e somente entregue após o cumprimento de medida judicial determinada no processo 0560970- 03.2014.8.05.0001.”

Intimada (ID 45393443), a parte Apelada apresentou contrarrazões (ID 45393444), nas quais argui impugnação à assistência judiciária gratuita, sob o fundamento de que não acostou aos fólios qualquer documentação da alegada hipossuficiência financeira.

No mérito, afirma que não houve atraso na entrega do empreendimento, dado que o contrato entabulado entre as partes concede prazo de 24 (vinte e quatro) meses para conclusão da obra a partir da contratação do financiamento com a CEF, iniciada com o fechamento do grupo de compradores que representem, no mínimo, 60% (sessenta por cento) do total das unidades imobiliárias, podendo haver prorrogação por 180 (cento e oitenta) dias.

Sustenta que o contrato foi assinado em 06/2011 e que as obras foram finalizadas em 09/2012, com expedição do “habite-se” em 11/2012, de modo que não teria havido atraso no prazo contratado.

Argumenta que houve negligência da parte Apelante, pois esta não buscou, em tempo razoável, obter o financiamento, cujo contrato somente foi assinado em 05/2013. Por conseguinte, a construtora ainda não recebeu o valor referente à última parcela que deveria ter sido paga desde a concessão do “habite-se”.

Diz que a parte Apelante “somente procurou a construtora Ré para quitar seu saldo devedor em abril de 2013”.

Em relação ao pedido reconvencional, alega que a parte Apelante não demonstrou o efetivo pagamento da parcela cobrada pela construtora nos presentes autos.

Por fim, pugna pelo não provimento do recurso de apelação, bem como pela majoração dos honorários advocatícios para o percentual de 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da condenação.

Intimação (ID 46896024) da parte Apelante para comprovar a alegada hipossuficiência financeira.

Decisão (ID 51649135), concedendo a gratuidade de justiça, ora requerida.

É o relatório.

Salvador, 29 de maio de 2024. 

DESA. CYNTHIA MARIA PINA RESENDE

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Deferida a gratuidade da justiça (ID 51649135), fica a parte Apelante dispensada do preparo recursal, nos moldes do art. 98, § 1º, inciso VIII, do Código de Processo Civil.

Assim, tendo a parte Apelante demonstrado (ID 47425801 e 47425802) sua condição de hipossuficiência financeira quando inquirida, rejeito a preliminar de impugnação à gratuidade de justiça.

Devidamente analisados, encontram-se regularmente preenchidos os pressupostos de admissibilidade recursal, pelo que conheço do recurso.

Cuida-se de ação de revisão de contrato imobiliário c/c indenização por danos morais e materiais por descumprimento contratual, ajuizada pela parte Autora, ora Apelante, face à construtora da qual adquiriu um imóvel, de porta nº 1.102, do Empreendimento Rembrant Life Quality, em 10/06/2011 (ID 45392614).

Cinge-se a controvérsia recursal em aferir o acerto da sentença (ID 45393423), que julgou improcedentes os pedidos autorais e julgou procedente o pedido reconvencional, condenando a parte Autora, ora apelante, ao pagamento da quantia de R$100.440,39 (cem mil quatrocentos e quarenta reais e trinta e nove centavos) à parte Ré, ora apelada, bem como ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios.

As partes celebraram contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção para entrega futura (ID 45392614, Condições Contratuais, fls. 1/6), no valor de R$195.543,40 (cento e noventa e cinco mil quinhentos e quarenta e três reais e quarenta centavos).

Alega a parte Apelante que houve atraso na entrega do imóvel, a qual ocorreu em 07/2013, cerca de um ano e meio após a data prevista, que seria em 01/2012.

Da análise dos fólios, verifica-se que a Cláusula 7 do contrato (ID 45392614, fls.2) prevê o período de 24 (vinte e quatro) meses para entrega do empreendimento, podendo haver prorrogação do prazo por 180 (cento e oitenta dias), totalizando 30 (trinta) meses, consoante excerto abaixo:

“[...] 7. PRAZO DE CONCLUSÃO DA OBRA:

O prazo para conclusão da obra é de 24 (vinte e quatro) meses contados da contratação do financiamento do Empreendimento com a CEF, após o fechamento do grupo de compradores que representem, no mínimo, 60% (sessenta por cento) do total das unidades imobiliárias, podendo ser prorrogado em caso fortuito, força maior, ou outros fatos extraordinários, admitindo-se, no entanto, uma tolerância máxima de 180 (cento e oitenta) dias de atraso. [...]”  (grifos nossos)

Importante destacar que a respectiva prorrogação não é abusiva, uma vez que constitui previsão que atenua fatores de imprevisibilidade, que integram a própria atividade econômica da construtora, conforme a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

 Confira-se:

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DE OBRA. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. VALIDADE. LUCROS CESSANTES. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA N. 83 DO STJ. DANO MORAL. SÚMULA N. 284/STF. VALOR DA INDENIZAÇÃO. SÚMULA N. 7/STJ. ALÍNEA "C". AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. "Não pode ser reputada abusiva a cláusula de tolerância no compromisso de compra e venda de imóvel em construção desde que contratada com prazo determinado e razoável, já que possui amparo não só nos usos e costumes do setor, mas também em lei especial (art. 48, § 2º, da Lei nº 4.591/1964), constituindo previsão que atenua os fatores de imprevisibilidade que afetam negativamente a construção civil, a onerar excessivamente seus atores, tais como intempéries, chuvas, escassez de insumos, greves, falta de mão de obra, crise no setor, entre outros contratempos" (REsp 1.582.318/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/9/2017, DJe 21/9/2017). […] 6. Agravo interno a que se dá parcial provimento, a fim de considerar válida a cláusula de tolerância prevista no contrato. (AgInt no AREsp 1419022/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 06/10/2020, DJe 09/10/2020) (grifei)

A partir da leitura da supracitada cláusula contratual, é possível observar que foi estabelecido como início da contagem do prazo de 24 (vinte e quatro) meses a data da contratação do financiamento do empreendimento imobiliário com a Caixa Econômica Federal, que se deu em junho/2011 (ID 45393279 e 45393280, fl. 4).

Assim, havendo previsão expressa de tais condições no contrato entabulado entre os litigantes, não cabe à parte Apelante alegar o desconhecimento ou ausência de informação acerca das disposições ajustadas.

Nesse sentido, embora a parte Apelante afirme que houve atraso aproximado de um ano e meio para entrega do imóvel, nota-se, como bem asseverado pelo juízo a quo, que a presente demanda foi ajuizada antes mesmo do término do prazo previsto, em 23/09/2013.

Isso porque o contrato firmado entre a construtora e a CEF foi assinado em junho/2011, e, contados 24 (vinte e quatro) meses, o prazo para entrega do empreendimento ficou previsto para junho/2013, que acrescido da cláusula de tolerância (180 dias), passaria para dezembro/2013, não havendo, portanto, superação do período avençado.

Desta forma, restando incontroversa a ausência de atraso quanto à entrega do imóvel, não há que se falar em indenização por danos materiais na modalidade de lucros cessantes.

No que se refere à inadimplência da parte Apelante, convém rememorar o que dispõe a Cláusula 4 do contrato celebrado (ID 45392614, fl. 2):

“[...] 4. PREÇO:

O preço da presente PROMESSA DE COMPRA E VENDA é de R$ 195.543,40 (cento e noventa e cinco mil e quinhentos e quarenta e três reais e quarenta centavos) com base em 01 de Junho de 2011, sendo certo que será pago pelo COMPRADOR nas condições abaixo especificadas:

4.1 - 01 (uma) parcela de R$ 95.000,00 (noventa e cinco mil reais) correspondente ao sinal, com vencimento para a data da assinatura deste contrato.

4.2 - 01 (uma) parcela de R$ 100.543,40 (cem mil e quinhentos e quarenta e três reais e quarenta centavos), correspondente às chaves e ao saldo devedor, a ser liquidado através de financiamento bancário com a Caixa Econômica Federal no prazo e condições por ela estipulados. [...]” (grifos nossos)

Observa-se da referida cláusula que a entrega das chaves do imóvel está condicionada ao pagamento do montante de R$100.543,40 (cem mil quinhentos e quarenta e três reais e quarenta centavos), que deveria ser liquidado através de financiamento bancário.

Entretanto, a parte Apelante somente assinou o contrato de financiamento junto à CEF em 07/05/2013 (ID 45393292, fl. 8). Após essa etapa, o documento deveria ser encaminhado à parte Apelada para assinatura, cuja devolução ocorreu em 16/05/2013 (ID 45393293), cabendo à parte Apelante registrar o contrato no 6º Ofício de Registro de Imóveis de Salvador/BA para posterior entrega das chaves.

Assim, considerando-se que houve celebração do contrato - Contrato por Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel Residencial Quitado, Mútuo e Alienação Fiduciária em Garantia, Carta de Crédito com Recurso do SBPE no Âmbito do Sistema Financeiro de habitação (SFH) -  junto à CEF com assinatura de ambas as partes e o registro no 6º Ofício de Registro de Imóveis de Salvador/BA em 07/02/2014 (ID 45393298 / ID 45393297, fl. 8, e 45393302, fl. 3), restou, portanto, consolidado o financiamento do imóvel.

Registre-se, ainda, que o valor total da aquisição do imóvel foi de R$195.543,40 (cento e noventa e cinco mil e quinhentos e quarenta e três reais e quarenta centavos), tendo a parte Apelante realizado o pagamento do sinal, no importe de R$ 95.000,00 (noventa e cinco mil reais), restando pagar a segunda parcela, no montante de R$100.543,40 (cento e um mil quinhentos e quarenta e três reais e quarenta centavos), o qual seria  financiado pela CEF, conforme pactuado (ID 45393290, fl. 2).

Nesse panorama, impende ressaltar que a parte Apelante realizou o pagamento do sinal (ID 45392615, fls. 13 e 14), e, posteriormente, as quantias de R$22.000,00 (vinte e dois mil reais) em 22/08/2013 e R$8.231,46 (oito mil duzentos e trinta e um reais e quarenta e seis centavos) em 29/08/2013, consoante documentos acostados aos autos (ID 45392615, fls. 15 e 16), perfazendo o total de R$125.231,46 (cento e vinte e cinco mil duzentos e trinta e um reais e quarenta e seis centavos), conforme reconhecido pela parte Apelada, na reconvenção (ID 45393284, fls. 8).

Todavia, a esse valor deve ser acrescida a quantia financiada pela parte Autora, ora recorrente, de R$94.000,00 (noventa e quatro mil reais), conforme contrato de financiamento celebrado com a CEF em 07/05/2013 (ID 45393290, fl. 2).

Desta forma, tendo a parte Apelada recebido o valor correspondente ao sinal (R$ 95.000,00), as quantias anteriormente referidas (R$ 22.000,00 e R$ 8.231,46) e o valor do financiamento (R$ 94.000,00), totalizando o montante de R$ 219.231,46 (duzentos e dezenove mil duzentos e trinta e um reais e quarenta e seis centavos), não há que se falar em inadimplência da parte Apelante, ao contrário, esta é credora da importância de R$ 23.688,06 (vinte e três mil seiscentos e oitenta e oito reais e seis centavos). 

Logo, a improcedência do pedido reconvencional é medida que se impõe, e, em contrapartida, deve a parte Apelada restituir à parte Apelante os valores pagos a maior, na forma simples.

Já no tocante à retenção das chaves do imóvel, esta reputa-se indevida desde 07/02/2014 (ID 45393302, fl. 3), quando o contrato de financiamento foi registrado junto ao cartório de registro de imóveis, ficando, portanto, quitado o contrato e cessada a inadimplência da parte Apelante.

A partir dessa data, deveria a parte Apelante ser imitida na posse do imóvel, o que somente ocorreu em agosto/2015, quando, por força de decisão judicial proferida nos autos de n.º 0560970-03.2014.8.05.0001, ID 252694733 e 252695677, as chaves lhe foram entregues.

A manutenção da retenção das chaves após o período em que esta medida não era mais cabível configura abalo moral que ultrapassa o mero dissabor, uma vez que a situação se prolongou por mais de um ano, e somente cessou após ajuizamento de demanda junto ao Poder Judiciário.

Desse modo, imperiosa a condenação da parte Apelada ao pagamento de indenização pelos danos morais suportados pela parte Apelante, conforme entendimento consolidado nos Tribunais pátrios.

Veja-se:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE PROCEDIMENTO COMUM - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ATRASO NO PAGAMENTO - PENALIDADES CONTRATUAIS - RECUSA NA ENTREGA DAS CHAVES - DANO MORAL - QUANTUM INDENIZATÓRIO - APLICAÇÃO DE MULTA À COOMPRADORA - INOVAÇÃO RECURSAL. Condicionada a imissão na posse do imóvel à assinatura do contrato de financiamento, dever ser a realizada a entrega das chaves desde logo seja o financiamento formalizado. Assinado o instrumento, não pode a promitente vendedora recusar-se a entregar as chaves do imóvel sob o fundamento de inadimplemento pela promitente compradora das penalidades contratuais decorrentes do atraso no pagamento das parcelas do contrato de compra e venda. A retenção das chaves pela promitente vendedora não pode ser usada como forma de coagir a promitente compradora a realizar o pagamento das penalidades contratuais. "O atraso na entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda enseja condenação ao pagamento de indenização por danos morais, quando a demora injustificada cause transtornos extraordinários ao promitente comprador, que transcendem o mero dissabor cotidiano" (STJ, AgInt no REsp 1738475/PR). A indenização por dano moral arbitrada com razoabilidade e proporcionalidade ao abalo moral vivenciado não comporta alteração, pois atende às finalidades compensatória e pedagógica que lhe são inerentes. Apenas serão objeto de exame e julgamento pelo tribunal as questões suscitadas e discutidas no processo, não se admitindo inovação recursal.  (TJMG -  Apelação Cível  1.0000.21.032394-5/001, Relator(a): Des.(a) Habib Felippe Jabour , 12ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 28/04/2021, publicação da súmula em 03/05/2021)

No tocante ao arbitramento do quantum indenizatório, recomenda-se que seja feito com moderação, de modo proporcional ao grau da culpa, ao nível socioeconômico da vítima e, ainda, à capacidade econômica do réu, orientando-se o julgador pelos critérios sugeridos pela doutrina e pela jurisprudência, com razoabilidade, valendo-se de sua experiência e bom senso, atento às peculiaridades de cada caso.

Logo, a reparação do dano moral em comento não pode ser simbólica, pois deve cumprir seu importante papel preventivo-pedagógico, objetivando compensar a dor moral suportada pela vítima, punir o ofensor e desestimulá-lo a cometer novos atos dessa natureza. Não deve, todavia, transformar-se em objeto de enriquecimento sem causa devido à fixação de valor desproporcional para o caso concreto.

Desta forma, fixo o valor da indenização em R$10.000,00 (dez mil reais), montante que entendo justo e proporcional para reparar os danos morais suportados pela parte Apelante face à manutenção da retenção indevida das chaves do imóvel no período compreendido entre fevereiro/2014 e agosto/2015.

Ante o exposto, DOU PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO, para: a) julgar improcedente o pedido reconvencional, declarando quitado o contrato de compra e venda do imóvel, condenando a parte reconvinte ao pagamento de honorários advocatícios arbitrados estes em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, com fulcro no art. 85, §§1º, 2º e 6º, do CPC; b) determinar a restituição dos valores pagos a maior pelo autor, na forma simples, devidamente corrigidos; c) condenar o réu ao pagamento de indenização por danos morais, no importe de R$10.000,00 (dez mil reais), devidamente atualizado, a partir da presente decisão (Súmula 362 do STJ), acrescido de juros legais de 1% ao mês, incidentes a partir da citação.

Considerando a sucumbência recíproca, na ação principal, condeno as partes ao pagamento de metade das custas processuais e honorários advocatícios, fixados estes em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação (Art. 85, §2º, do CPC), na proporção de 60% (sessenta por cento) pelo apelado/réu e 40% (quarenta por cento) pelo apelante/autor, restando suspenso o pagamento, deste último, por força do § 3º do art. 98 do CPC.

Sala das Sessões,          de                de 2024.

DESA. CYNTHIA MARIA PINA RESENDE

Relatora