PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

EMENTA

Apelação cível. Ação indenizatória. Publicidade enganosa. Localização de empreendimento imobiliário. Informações amparadas em documentos oficiais. Ausência de ilicitude. Inovação recursal. Desprovimento. Sentença que julgou improcedentes os pedidos de indenização por danos morais e materiais fundados em suposta publicidade enganosa quanto à localização de unidade imobiliária adquirida no Condomínio Residencial Reserva Buriti, em Feira de Santana. A inversão do ônus da prova, deferida na origem com fundamento no art. 6º, VIII, do CDC, não altera o resultado do julgamento. O apelado produziu conjunto probatório robusto — alvará de construção, certidão do cadastro imobiliário municipal e carta de viabilidade da COELBA —, todos indicando o endereço do empreendimento no bairro SIM à época da contratação, afastando a presunção decorrente da inversão. A tese de vício do produto, fundada no art. 18 do CDC, não foi deduzida na petição inicial, constituindo inovação recursal inadmissível nos termos do art. 1.014 do CPC. Ainda que superado esse óbice, o laudo pericial confirmou que o imóvel foi entregue na localização prevista no contrato, o que afasta a configuração de vício. A divergência entre a denominação "bairro SIM" constante dos documentos oficiais à época da contratação (2017) e a denominação "bairro Registro" apontada pela perícia decorre de alteração posterior da cartografia administrativa municipal. A definição de perímetros de bairros é de competência exclusiva do ente municipal, não sendo exigível do fornecedor conduta diversa daquela pautada nos atos administrativos que o habilitaram a construir e comercializar o empreendimento. O laudo pericial apurou diferença de valor entre os bairros de apenas R$ 2.362,32, referente exclusivamente à parcela do terreno, e ressalvou expressamente que a localização, isolada, não determina desproporção de valorização. Ausente ato ilícito imputável ao apelado, não há suporte ao dever de indenizar, seja a título de danos materiais, seja de danos morais. Recurso improvido.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Improvido. Unânime.

Salvador, 7 de Julho de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Trata-se de Apelação Cível interposta por PAULO RICARDO CARNEIRO DE OLIVEIRA contra Sentença prolatada pelo MM. Juízo de Direito da 3ª Vara dos Feitos de Relação de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Feira de Santana/Ba, que, nos autos da Ação Indenizatória tombada sob o nº 8000417-18.2021.8.05.0080, ajuizada pelo ora apelante em face de L. MARQUEZZO CONSTRUCOES E EMPREENDIMENTOS LTDA., julgou improcedente o pedido autoral.

Irresignado, PAULO RICARDO CARNEIRO DE OLIVEIRA interpôs recurso de apelação no ID 97063239.

Aduz que “A conduta das Apeladas, ao divulgar materiais promocionais que associavam o empreendimento ao bairro SIM, criou no espírito do consumidor uma legítima expectativa de valorização, localização privilegiada e retorno do investimento.”

Acrescenta que “Essa expectativa foi rompida quando, após a concretização do negócio, o Apelante tomou conhecimento de que o imóvel situava-se no bairro Registro, região de menor visibilidade, atratividade e valor imobiliário, gerando evidente frustração e prejuízo financeiro”.

Aponta que “Ao induzir o Apelante a acreditar que o imóvel localizava-se no bairro SIM, as Apeladas violaram não apenas esse direito fundamental do consumidor, como também a função social do contrato, frustrando o consentimento informado e maculando a própria origem da relação obrigacional.”

Enfatiza que “A conduta das Apeladas, ao divulgar publicidade que induziu o Apelante a erro quanto à localização do imóvel, enquadra-se como falha na prestação da informação e vício do produto, nos moldes previstos pelo artigo 18 do CDC. Além disso, o artigo 6º, inciso VIII, do CDC, assegura ao consumidor a inversão do ônus da prova, sempre que, a critério do juiz, for verossímil a alegação ou quando ele for hipossuficiente, técnica ou economicamente”.

Destaca que “Cumpre ressaltar que o próprio laudo pericial confirmou que a unidade adquirida pelo Apelante está localizada no bairro Registro, e não no bairro SIM como amplamente divulgado nas campanhas publicitárias e materiais promocionais das Apeladas.”

Reforça que “Essa diferença, ainda que em alguns momentos seja minimizada pelas Recorridas como mera imprecisão de nomenclatura, reflete uma realidade objetiva de mercado: o bairro Registro possui menor visibilidade, infraestrutura mais limitada e menor valorização quando comparado ao SIM.”

Firme nestas razões, requer a procedência dos pedidos autorais para que seja reconhecida a publicidade enganosa e o enriquecimento indevido da apelada, bem como que esta seja condenada ao pagamento de indenização por danos morais e materiais.

Devidamente intimado, L. MARQUEZZO CONSTRUCOES E EMPREENDIMENTOS LTDA. apresentou contrarrazões ao recurso de apelação no ID 97063247.

Afirma que “Conforme o histórico processual, a gratuidade de justiça foi concedida à parte Autora em 2021 sob a presunção de sua hipossuficiência à época da propositura da ação. Nesse sentido, é permitido que a Apelada apresente impugnação da referida gratuidade, devido ao decurso de tempo, nos termos do art. 100 do Código de Processo Civil.”

Defende que “A L. Marquezzo e a Bom Sucesso, na qualidade de empreendedoras, tinham a obrigação de construir o imóvel no local exato vendido e autorizado, e essa obrigação foi cabalmente cumprida. O imóvel sempre esteve situado no prolongamento da Avenida Artêmia Pires, um vetor de crescimento reconhecido e o ponto geográfico que o Apelante aceitou ao assinar o contrato.”

Esclarece que “É crucial ressaltar que a aquisição do imóvel se deu por consumidor que tinha pleno conhecimento da localização física do empreendimento. Antes de concretizar a compra e durante a fase de construção, o Apelante teve a oportunidade de realizar visitas e vistorias no local. A localização física do imóvel é um fato público e notório que se sobrepõe à nomenclatura administrativa.”

Ressalta que “O laudo pericial, embora mencione a denominação "Registro" (uma questão meramente cadastral/administrativa), é claro e definitivo ao confirmar o ponto que realmente importa para a validade do negócio: o fato do imóvel estar na localização prevista no contrato de compra e venda.”

Ratifica que “Conforme bem pontuado na sentença recorrida, a Prefeitura de Feira de Santana emitiu o Alvará de Construção em 2016 atestando que o empreendimento se localizava no "Prolongamento Av. Artêmia Pires, no SIM". Se o próprio ente municipal, que detém a competência constitucional para legislar sobre zoneamento urbano, classificou a área como bairro SIM, não poderiam as construtoras divulgar endereço diverso.”

Acrescenta que “O fato de uma perícia técnica posterior constatar que, segundo a cartografia atual ou técnica, o local pertence ao bairro "Registro", não altera o fato de que o Apelante visitou o local (ou teve acesso ao mapa), viu a vizinhança e aceitou a localização geográfica. A frustração alegada decorre de uma alteração de "rótulo" administrativo, e não de uma entrega de produto em local diverso do contratado.”

Contrapõe que “[...] embora o Laudo Pericial (Id. 497980177) tenha constatado que, tecnicamente, o imóvel está no bairro Registro, o expert fez uma ressalva crucial destacada na sentença: "a localização real do imóvel corresponde àquela prevista no contrato de compra e venda". Ou seja, o perito confirmou que o prédio foi construído fisicamente no exato local prometido (Prolongamento da Av. Artêmia Pires).”

Diante disso, requer o improvimento do recurso interposto para que seja mantida a r. sentença.

Desta feita, com fulcro no art. 931 do CPC/2015, restituo os autos, com o presente relatório, à Secretaria, para inclusão em pauta de julgamento; oportunidade na qual será facultada às partes a sustentação oral, na forma prevista no art. 937, do CPC/2015.

Salvador, 20 de março de 2026.

DES. JOSÉ CÍCERO LANDIN NETO

                    Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Preliminarmente, mantém-se o benefício da justiça gratuita concedida ao apelante pelo juízo a quo, uma vez que o ora apelado não apresentou qualquer elemento probatório capaz de elidir a alegação de hipossuficiência financeira, limitando-se a impugná-la de forma genérica sem apresentar documentos que comprovassem a alteração da condição econômica do beneficiário.

Ainda em caráter preliminar, registro que a inversão do ônus da prova em favor do apelante, requerida desde a petição inicial com fundamento no art. 6º, VIII, do CDC, foi deferida pelo juízo a quo na decisão saneadora (ID 463939968), na qualidade de regra de instrução que orientou toda a fase probatória.

Tal medida, contudo, não é suficiente para alterar o resultado do julgamento: ainda sob o influxo da inversão, o apelado produziu conjunto probatório robusto — composto por documentos oficiais emitidos pelos órgãos públicos competentes e pelo laudo pericial (ID 497980177) —, capaz de demonstrar a ausência de ilicitude em sua conduta.

A inversão do ônus, como bem delineado pelo STJ (REsp 720.930/RS), tem por finalidade transferir ao fornecedor o encargo de elucidar fatos a respeito dos quais detém melhores condições técnicas e informacionais, mas não importa presunção absoluta de procedência, nem dispensa o autor de apresentar lastro probatório mínimo dos fatos constitutivos do seu direito — o que, como se demonstrará, não se verificou na espécie.

Superadas tais considerações, passo à análise do mérito recursal.

Conforme delineado anteriormente, a controvérsia dos autos cinge-se ao exame da responsabilidade civil do apelado frente à configuração de publicidade enganosa em decorrência da suposta veiculação de informação capaz de induzir o consumidor a erro quanto à localização do imóvel adquirido.

In casu, o ora apelante sustenta ter sido induzido por publicidade que vinculava o empreendimento ao “bairro SIM”, levando-o a crer que o imóvel adquirido situava-se neste, quando, na realidade, encontra-se localizado em bairro diverso, acarretando prejuízos de ordem material e moral em decorrência da alegada desvalorização do bem.

Antes de adentrar o núcleo da controvérsia, impõe-se rejeitar a tese de vício do produto, formulada com base no art. 18 do CDC nas razões de apelação. Referido fundamento não foi deduzido na petição inicial, que estruturou a pretensão exclusivamente em torno da publicidade enganosa (arts. 30, 31 e 37 do CDC).

Cuida-se, portanto, de inovação recursal inadmissível, a teor do art. 1.014 do CPC, que veda a alegação, em sede recursal, de questões novas não suscitadas perante o juízo de origem, salvo as de ordem pública.

Ainda que superado esse óbice processual, a tese seria improcedente no mérito: o vício do produto, nos termos do art. 18, caput, do CDC, pressupõe desconformidade entre o bem efetivamente entregue e aquele objeto do contrato — premissa que, como se demonstrará, o próprio laudo pericial afasta ao confirmar que o imóvel foi edificado na localização prevista no instrumento contratual.

Em consonância com o disposto no caput do art. 31 do CDC, “a oferta e apresentação de produtos ou serviços devem assegurar informações corretas, claras, precisas, ostensivas e em língua portuguesa sobre suas características, qualidades, quantidade, composição, preço, garantia, prazos de validade e origem, entre outros dados, bem como sobre os riscos que apresentam à saúde e segurança dos consumidores”.

Nesse contexto, o § 1º do art. 37 do mesmo diploma legal define a publicidade enganosa como toda forma de informação ou comunicação que tenha potencial de induzir a erro o consumidor quanto aos aspectos relevantes do produto ou serviço.

Portanto, dos aludidos dispositivos, infere-se que ao ofertar um produto deve o fornecedor conceder todas as informações relativas àquele bem, de modo que estas correspondam à realidade. Logo, veda-se a publicidade enganosa desde o momento da oferta, visando impedir que o consumidor seja induzido a erro, adquirindo um produto diverso daquele que ele realmente deseja.

Na hipótese vertente, observa-se que, embora o apelante sustente a ocorrência de indução a erro quanto à localização do imóvel, os elementos constantes dos autos indicam que as informações veiculadas pelo apelado estavam amparadas em dados oficiais fornecidos pelos órgãos públicos competentes, os quais apontavam a localização do empreendimento conforme divulgado à época da contratação.

Com efeito, o Alvará de Construção (ID 97063089) demonstra que o empreendimento foi regularmente aprovado pelos órgãos municipais competentes, constando expressamente como endereço “Prolongamento da Av. Artemia Pires, Cond. Reserva Buriti, Faz. Bom Sucesso, Bairro Sim”, elemento que evidencia que a localização do imóvel divulgada pela ora apelada seguiu os registros oficiais existentes à época.

Somado a isso, consta na Declaração emitida pelo Departamento de Administração Tributária de Feira de Santana - Setor de Cadastro Imobiliário (ID 97063094) e na Carta de Viabilidade Técnica emitida pela COELBA (ID 97063113) a indicação do empreendimento como situado no “Bairro Sim”, o que reforça a consistência das informações divulgadas.

Ademais, resta inequívoco o pleno conhecimento do apelante acerca da localização do imóvel quando analisado o Contrato de Compra e Venda (ID 97063093), uma vez que nele consta a descrição detalhada do bem com todos os elementos necessários para identificação e eventual conferência. Veja-se:

“02.01 - TERRENO: A PROMITENTE VENDEDORA é legítima proprietária, em mansa e pacifica posse, de uma área de terra para construção, medindo 99.964,35 m2, situada neste município de Feira de Santana — Ba., no prolongamento da Av. Artemia Pires, bairro SIM, limitando-se ao Norte com a Gleba 02, Leste com Iracema Silva e Sul e Oeste com a Gleba 04 [...] CONSTRUÇÃO: sobre a área de terreno acima descrito e caracterizado, nos termos das disposições da Lei n° 4.591/64, a Vendedora promoveu a incorporação do empreendimento denominado "CONDOMÍNIO RESIDENCIAL RESERVA BURITI", localizado no prolongamento da Av. Artemia Pires, sin. bairro SIM, Feira de Santana-BA”. (grifos aditados).

A conclusão acima encontra amparo na análise do laudo pericial (ID 497980177). O expert confirmou que o imóvel objeto encontra-se, de fato, situado no bairro Registro, conforme averbação AV-6 lavrada em 28/11/2019 no 2° Ofício de Registro de Imóveis de Feira de Santana, que atualizou o endereço cadastral após a criação do referido bairro pela Lei Complementar Municipal nº 75/2013. Contudo, a mesma perícia foi categórica ao registrar que a localização física do imóvel corresponde àquela prevista no contrato de compra e venda — ou seja, antes da averbação de 2019, o próprio Cartório de Registro de Imóveis consignava como endereço o "Prolongamento da Avenida Artêmia Pires Freitas, s/n, bairro Sim", em perfeita consonância com os documentos oficiais que embasaram a publicidade do empreendimento.

É esse o ponto central: a divergência entre a denominação "bairro SIM" constante dos documentos oficiais à época da contratação (2017) e a denominação "bairro Registro" apontada pela perícia em 2025 não decorre de conduta enganosa do apelado, mas sim de alteração posterior da cartografia administrativa municipal.

A matéria de zoneamento e definição de perímetros de bairros é de competência exclusiva do ente municipal, de modo que a construtora não poderia, razoavelmente, veicular informação diversa daquela constante do alvará de construção e das demais certidões oficiais expedidas pelo Poder Público. Exigir o contrário importaria em criar para o fornecedor um dever de questionar os próprios atos administrativos que o habilitaram a construir e comercializar o empreendimento, o que extrapola os limites da boa-fé objetiva e da razoabilidade.

No que concerne especificamente à pretensão de indenização por danos materiais, a prova pericial revela dado que não pode ser ignorado: a diferença de valor do imóvel decorrente do fator de localização — calculada pelo perito mediante a aplicação do Fator de Transposição (Ft = 1,056524036) entre os valores fiscais dos bairros Registro e SIM, conforme Planta Genérica de Valores da Prefeitura Municipal de Feira de Santana — totaliza apenas R$ 2.362,32 (dois mil, trezentos e sessenta e dois reais e trinta e dois centavos), valor referente exclusivamente à parcela do terreno.

O perito, de forma expressa, afastou a possibilidade de afirmar que a localização, isoladamente, seria causa de desproporção na valorização do imóvel, indicando que outros fatores — como padrão construtivo, crescimento residencial e comercial do entorno e execução de obras urbanas — concorrem para a formação do valor de mercado. De todo modo, ainda que se cogitasse de tal diferença, a ausência de ato ilícito imputável ao apelado — pressuposto inafastável ao dever de indenizar — é suficiente para afastar qualquer pretensão reparatória, seja a título de danos materiais, seja a título de danos morais.

Infere-se, portanto, a inexistência de propaganda enganosa, uma vez que as informações veiculadas à época correspondiam aos dados oficiais então vigentes, razão pela qual resta inquestionável o fato de que as informações relativas à localização do imóvel foram apresentadas de forma clara e suficiente.

Nesse mesmo sentido, esta Quinta Câmara Cível já pacificou entendimento, no julgamento de demandas análogas envolvendo o mesmo empreendimento, no sentido de que a localização deste foi corretamente divulgada pela ora apelada, conforme documentos fornecidos pela administração pública que indicam sua inserção no “bairro SIM”, afastando a alegação de que estaria formalmente situado no “bairro Registro” à época da contratação e, por conseguinte, a configuração de publicidade enganosa, sobretudo diante da imutabilidade da localização geográfica do imóvel.

Veja-se:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. COMPRA E VENDA. IMÓVEL RESIDENCIAL. LOCALIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO. DISCUSSÃO SOBRE O NOME DO BAIRRO EM QUE SE LOCALIZA O BEM. INEXISTÊNCIA DE PUBLICIDADE ENGANOSA. ETAPA PRÉ-CONTRATUAL BASEADA EM DOCUMENTOS FORNECIDOS PELA ADMINISTRAÇÃO PÚBLICA. RESPONSABILIDADE DO ENTE MUNICIPAL PELA ESCOLHA DO NOME DO BAIRRO. INEXISTÊNCIA DE EQUÍVOCO, DOLO, CULPA OU INDUZIMENTO A ERRO POR PARTE DOS RÉUS. ATENDIMENTO DO ARTIGO 32 DA LEI. 4.591/64 PELOS APELADOS . IMUTABILIDADE DA LOCALIZAÇÃO GEOGRÁFICA DO IMÓVEL. CONHECIMENTO PRÉVIO DO LOCAL. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível, à unanimidade de votos, CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO APELO, e o fazem de acordo com o voto do Relator. PRESIDENTE Des. RAIMUNDO SÉRGIO SALES CAFEZEIRO RELATOR PROCURADOR DE JUSTIÇA. (TJ-BA – Apelação: 80004085620218050080, Relator.: RAIMUNDO SERGIO SALES CAFEZEIRO, 2ª VICE-PRESIDÊNCIA, Data de Publicação: 26/01/2022) (grifos aditados).

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA POR DANO MORAL E MATERIAL. EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALEGAÇÃO AUTORAL DE PUBLICIDADE ENGANOSA QUANTO À LOCALIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA. CORRETA LOCALIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO VEICULADA PELA CONSTRUTORA. ALVARÁ DE CONSTRUÇÃO E CERTIDÃO DO CARTÓRIO DE IMÓVEIS QUE INDICAM A LOCALIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO NO BAIRRO “SIM” E NÃO NO BAIRRO “REGISTRO” . FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO NÃO DEMONSTRADA. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. SENTENÇA MANTIDA [...] 2 . O Alvará de Construção emitido pela Secretaria de Desenvolvimento Urbano do Município de Feira de Santana em 2016, bem como a certidão emitida pelo 2º Ofício de Registro de Imóveis e Hipotecas de Feira de Santana, comprovam que o Condomínio Residencial Reserva Buriti localiza-se no Bairro SIM e não no bairro Registro, como afirma o apelante. 3. A celebração do Contrato de Promessa de Compra e Venda entre as partes se deu em 25/11/2017, constando como endereço da unidade imobiliária a Av. Artemia Pires, s/n, Bairro SIM, tal como consta dos documentos emitidos pelo órgão Municipal, não havendo que se falar em publicidade enganosa, já que as informações prestadas pelas Construtoras são fidedignas, inexistindo indução a erro do apelante . [...] 6. Evidencia-se que não houve por parte das acionadas publicidade capaz de induzir em erro o recorrente a respeito da localização do empreendimento, inexistindo falha na prestação dos serviços, não havendo que se falar em dever de reparação. (TJ-BA - Apelação: 80004033420218050080, Relator.: ALDENILSON BARBOSA DOS SANTOS, Data de Julgamento: 25/10/2022, 2ª VICE-PRESIDÊNCIA, Data de Publicação: 26/10/2022) (grifos aditados)

Assim, considerando que as informações prestadas à época da contratação estavam em conformidade com os dados oficiais, bem como o entendimento já pacificado por esta Corte acerca da matéria, não há falar em publicidade enganosa ou falha na prestação do serviço por parte do apelado, afastando-se, por conseguinte, o dever de indenizar.

Ante o exposto, nega-se provimento ao recurso interposto por PAULO RICARDO CARNEIRO DE OLIVEIRA, mantendo-se a r. sentença em seus exatos termos.

Ante a sucumbência recursal, majora-se a verba honorária para 20% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, restando suspensa a exigibilidade em razão da concessão da gratuidade da justiça deferida ao apelante (art. 98, § 3º, do CPC).

Sala das Sessões da 5ª Câmara Cível,         de                       2026.

PRESIDENTE

DES. JOSÉ CÍCERO LANDIN NETO

                    RELATOR

PROCURADOR DE JUSTIÇA