PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Ementa: Direito civil e do consumidor. Apelação cível. Contrato de compra e venda de imóvel financiado. Quitação comprovada. Retenção indevida das chaves por parte da construtora. Lucros cessantes e danos morais configurados. Parcial provimento.

I. Caso em exame

1. Apelação interposta contra sentença que julgou improcedentes pedidos de indenização por danos materiais e morais decorrentes de retenção indevida de imóvel adquirido da construtora MRV Engenharia e Participações S/A, reconhecendo a perda do objeto quanto ao pedido de imissão na posse.
II. Questão em discussão
2. Discute-se: (i) se houve adimplemento integral das obrigações contratuais pela apelante; (ii) se a construtora poderia reter as chaves do imóvel; e (iii) se são devidas indenizações por danos materiais, lucros cessantes e danos morais.

III. Razões de decidir
3. Comprovada a quitação integral do imóvel mediante contrato de financiamento bancário, em que a vendedora declarou plena e irrevogável quitação, com transmissão da posse e domínio ao comprador.
4. Restou demonstrada a retenção indevida do imóvel pela construtora por mais de dez anos após a conclusão das obras, situação que caracteriza ilícito contratual e enseja indenização.
5. As despesas de condomínio e IPTU, relativas ao período de privação da posse, são de responsabilidade da construtora, conforme entendimento consolidado do STJ.
6. Os lucros cessantes, presumidos em casos de privação do uso do imóvel, fixam-se em 0,5% do valor atualizado do bem por mês, desde a data prevista para entrega até a efetiva imissão na posse.
7. Configurados os danos morais, diante da privação injusta do uso do imóvel residencial por período superior a uma década, fixando-se a indenização em R$15.000,00, conforme parâmetros jurisprudenciais.
8. Indevida, contudo, a indenização por perda de chance de venda, por ausência de prova da relação entre o distrato apresentado e o imóvel litigioso.

IV. Dispositivo e tese
9. Recurso parcialmente provido para reformar a sentença e julgar parcialmente procedentes os pedidos, condenando a apelada à restituição das despesas condominiais, de IPTU e de demais despesas relacionadas ao imóvel, ao pagamento de lucros cessantes e de indenização por danos morais, nos termos do voto.
Tese de julgamento:

1. A comprovação da quitação integral do imóvel e a ausência de débito legítimo impedem a construtora de reter a posse do bem.
2. A privação indevida da posse do imóvel gera direito à restituição das despesas incidentes, ao pagamento de lucros cessantes e à indenização por danos morais.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 1.975.034/SP, Rel. Min. Humberto Martins, T3, j. 25/09/2023; TJ-BA, Apelação 0579306-50.2017.8.05.0001, Rel. Des. José Soares Ferreira Aras Neto, j. 29/08/2013.

Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação  n. 0562160-93.2017.8.05.0001, em que figuram como apelante DEYSE LOPES CAETANO e OUTRA e, como apelada, MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A.

ACORDAM os magistrados integrantes da Primeira Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade,  em conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto da relatora. 

Sala de Sessões, data registrada em sistema.

 Desa. Maria da Purificação da Silva 

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido em parte Por Unanimidade

Salvador, 16 de Dezembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Trata-se de recurso de apelação interposto por DEYSE LOPES CAETANO e DILMARA LOPES CAETANO contra sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara dos Feitos Relativos às Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Lauro de Freitas que, nos autos da ação de tutela provisória antecipada em caráter antecedente n.º 0562160-93.2017.8.05.0001, proposta em face de MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A, julgou improcedentes os pedidos formulados, nos seguintes termos:

"[...] Diante das razões expostas, EXTINGO O PROCESSO SEM JULGAMENTO DE MÉRITO EM RELAÇÃO AO PEDIDO DE IMISSÃO NA POSSE, com fulcro no art.  485, IV e VI, do Código de Processo Civil e JULGO IMPROCEDENTES os demais pedidos formulados por DEYSE LOPES CAETANO contra MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A, qualificadas nos autos, e, em consequência,  extingo o processo com resolução de mérito, com fulcro no art. 487, I, do CPC. 

Condeno a autora nas custas e demais despesas processuais, se houver,  e honorários advocatícios que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, que suspendo a teor da decisão da Corte (CPC, art. 98, § 3.º).[...]" (ID 71165926)

Na origem (ID 71165821), as autoras alegaram ter adquirido imóvel da ré mediante financiamento da Caixa Econômica Federal, tendo quitado todas as obrigações contratuais e a ré recebido todos os valores devidos desde 17.09.2013. Sustentaram que, apesar disso, a ré retinha indevidamente o imóvel, utilizando-o como depósito de materiais, sob a alegação de existência de débitos não especificados relativos à instalação de pisos e outros serviços. Pediram, em tutela de urgência, a imediata entrega das chaves e, em definitivo, a condenação da ré em danos materiais no valor de R$ 18.331,27, lucros cessantes correspondentes a 1% do valor atualizado do imóvel por mês, além de indenização por danos morais de R$ 50.000,00.

Em suas razões recursais (ID 71165929), as apelantes sustentam que (i) o juízo a quo deixou de considerar a narrativa da inicial e o acervo probatório, especialmente a confirmação documental de quitação de todas as obrigações contratuais; (ii) conseguiram promover o financiamento do imóvel, com recebimento pela apelada de todos os valores exigidos, pagos diretamente pela Caixa Econômica Federal; (iii) que a apelada não comprovou a origem dos eventuais débitos imputados injustamente; (iv) que a retenção do imóvel foi indevida e injusta, só cessando com a propositura da ação; e (v) que fazem jus à reparação integral dos danos sofridos.

Por fim, requerem a reforma da sentença para julgar procedentes todos os pedidos formulados na inicial.

Em contrarrazões (ID 71165933), a apelada alega preliminarmente a necessidade de revogação da gratuidade da justiça. No mérito, sustenta que (i) o imóvel estava liberado para entrega desde 15.06.2015, condicionada à quitação total do contrato; (ii) as apelantes permaneceram inadimplentes com diversas parcelas contratuais; (iii) notificou as apelantes sobre a inadimplência; (iv) aplicável a exceção do contrato não cumprido; (v) houve perda superveniente do objeto quanto ao pedido de imissão na posse; (vi) inexistem danos materiais comprovados; e (vii) não há dano moral indenizável por mero inadimplemento contratual.

Requer o não provimento do recurso, mantendo-se a sentença de improcedência.

Instadas a se manifestar sobre documentos juntados pela apelada e eventual perda do objeto recursal (ID 72414978), as apelantes informaram que não entabularam acordo e que o feito deve prosseguir para reparação dos danos morais e materiais (ID 76007659).

Elaborado o voto, devolvem-se os autos à Secretaria da Câmara, nos termos do art. 931 do CPC, com a ressalva da possibilidade de sustentação oral, conforme o art. 187 do Regimento Interno deste Tribunal.

Salvador, data registrada em sistema.

 Desa. Maria da Purificação da Silva 

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Presentes os requisitos de admissibilidade do recurso, dele conheço.

Inicialmente, rejeito a preliminar de impugnação ao benefício da gratuidade de justiça suscitada pela apelada. O benefício foi deferido por este Egrégio Tribunal em sede de agravo de instrumento (ID 71165877), após análise detida dos elementos probatórios, não havendo nos autos elementos novos aptos a infirmar tal decisão. Mantém-se, portanto, a gratuidade processual deferida às apelantes.

Superada a questão preliminar, adentra-se ao mérito.

Conforme relatado, cuidam os autos de recurso de apelação interposto contra sentença que extinguiu o processo, sem resolução do mérito, em relação ao pedido de imissão na posse, em razão da perda do objeto, e julgou improcedentes os pedidos de restituição de valores e indenização por danos materiais e morais, formulados pelas apelantes em face da MRV Engenharia e Participações S/A.

As apelantes sustentam ter adquirido imóvel da apelada e quitado todas as obrigações contratuais, alegando retenção indevida do bem pela construtora. Pugnam pela reforma da sentença para condenar a apelada ao pagamento de indenizações por danos materiais e morais.

Compulsando detidamente os autos, verifica-se que a pretensão recursal merece acolhimento.Senão, vejamos.

Cinge-se a controvérsia à verificação do cumprimento das obrigações contratuais pela apelante.

Conforme se extrai do contrato de compra e venda acostado aos autos (ID 71165825, p. 2), em seu item 4.1, a apelante assumiu o compromisso de pagar: (i) R$ 1.084,12, em duas parcelas nos valores de R$ 542,16 e R$ 541,96; (ii) R$ 17.342,72 em 32 parcelas mensais de R$ 541,96; e (iii) R$ 86.911,16, através de financiamento bancário.

Entretanto, o contrato de financiamento bancário firmado com a Caixa Econômica Federal (ID 71165825, p. 16-21, ID 71165826 e ID 71165827, p. 1-12), indica o valor de aquisição do imóvel em R$ 108.000,00, integralizado mediante pagamento de R$10.800,00 com recursos próprios e de R$ 97.200,00 através de financiamento bancário.

Elemento crucial para o deslinde da controvérsia encontra-se na cláusula primeira, parágrafo primeiro, do referido contrato de financiamento, que estabelece expressamente que o vendedor (MRV) dá plena e irrevogável quitação ao contrato e transmite ao comprador toda posse, domínio e direito de ação sobre o imóvel (ID 71165825, p. 19):

CLÁUSULA PRIMEIRA - COMPRA E VENDA - O VENDEDOR declara-se senhor e legítimo possuidor do imóvel descrito e caracterizado neste Instrumento, livre e desembaraçado de quaisquer ônus, e, assim, o vende pelo preço constante da letra "B" também deste contrato; e o COMPRADOR declara aceitar a presente compra e venda nos termos em que é efetivada.

Parágrafo Primeiro - Satisfeito o preço da venda, o VENDEDOR dá ao COMPRADOR plena e irrevogável quitação e, por força deste instrumento e da cláusula constituti, transmite ao COMPRADOR toda a posse, domínio, direito e ação sobre o imóvel ora vendido, obrigando-se por si e seus sucessores, a fazer a presente venda sempre firme, boa e valiosa e ainda, a responder pela evicção de direito.

Portanto, da análise sistemática dos elementos de prova carreados aos autos, depreende-se que, a despeito do contrato inicial de compra e venda (ID 71165825, p. 2), firmado entre a apelante (compradora) e a apelada (vendedora), no seu item 4.1.1, discriminar o pagamento de determinada forma (R$17.342,72 em 32 parcelas mensais de R$ 541,96 e mais R$86.911,16, através de financiamento bancário), na ocasião da assinatura do contrato de financiamento bancário, o acerto financeiro se concretizou de outro modo  (R$10.800,00 com recursos próprios e de R$ 97.200,00 através de financiamento bancário). 

Tais circunstâncias são corroboradas pelo documento de ID 71165895, colacionado pela própria apelada, que demonstra a quitação de parcelas mensais e sucessivas até 20/07/2013, as quais, por simples cálculo matemático, verifica-se que totalizaram R$9.076,20, e mais uma parcela no valor de R$94.315,38, quitada em 17/09/2013, data que coincide com a assinatura do contrato de financiamento bancário.

Com efeito, à toda evidência, a planilha de ID 71165895, através da qual a apelada pretendia comprovar a inadimplência da apelante, acaba por demonstrar o adimplemento contratual por parte da apelante, nos termos pactuados no contrato de financiamento bancário.

Logo, resta comprovada a quitação integral do imóvel junto à construtora apelada, conclusão reforçada pela averbação na matrícula do imóvel da venda da unidade para a apelante e a respectiva alienação fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal (ID 71165828, p. 10-11).

Sendo assim, uma vez constatado que a apelante cumpriu suas obrigações contratuais, adimplindo o pagamento do valor na forma pactuada, não há fundamento jurídico que justifique a retenção das chaves do imóvel pela apelada após o fim das obras,  encontrando-se o imóvel pronto para entrega desde 15/06/2015, conforme informado pela própria apelada (ID 71165891, p. 5).

Registre-se que chama atenção o fato de que, mesmo sem o deferimento de tutela antecipada, a apelada resolveu, espontaneamente, entregar as chaves (ID 71165905) e imitir a apelante na posse do imóvel, o que ocorreu apenas em 01/11/2024 (ID 72414987), ou seja, mais de 10 anos após o fim das obras. É possível concluir que tal comportamento evidencia o reconhecimento tácito pela própria apelada da inexistência de débitos que justificassem a retenção.

No que se refere ao pedido de indenização por danos materiais, considerando que a apelante não deu causa ao não recebimento do imóvel, não pode ser obrigada a arcar com as despesas condominiais e de IPTU referentes ao período em que não estava imitida na posse do ímovel. 

Sobre o tema, o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que “[...] as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente. Isso porque, apesar de o IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse. [...]” (STJ - AgInt no REsp: 1975034 SP 2021/0367957-8, Relator.: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 25/09/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 27/09/2023)

É dizer,  a apelante foi injustamente privada da posse por ato exclusivo da apelada, razão pela qual deve ser restituída de todos os valores comprovadamente pagos pela apelante ou em aberto a título de taxas condominiais, IPTU e demais despesas relacionadas ao imóvel durante o período de retenção indevida do imóvel, excetuadas as parcelas do financiamento bancário, visto que a apelante foi imitida na posse do imóvel.

Quanto aos lucros cessantes, é cediço que são presumidos, dado que a compradora ficou privada do uso e fruição do imóvel, para moradia própria ou obtenção de renda durante o período de atraso na entrega da chave. Sendo assim, é devida a indenização correspondente ao valor locatício mensal do imóvel durante o período de privação de uso, desde a data em que o imóvel deveria ter sido entregue (15/06/2015) até a efetiva imissão na posse (novembro/2024), o qual se fixa em 0,5% (meio por cento) do valor atualizado do imóvel por mês, percentual adotado pela jurisprudência para casos similares. Veja:

APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. LUCROS CESSANTES NO PERCENTUAL DE 0,5% SOBRE O VALOR DO IMÓVEL . POSSIBILIDADE. DANOS MORAL. CONFIGURADO. SENTENÇA MANTIDA . APELAÇÃO IMPROVIDA. I – Atraso na entrega de imóvel. Sentença que condenou a apelante ao pagamento de indenização por lucros cessantes, correspondentes ao valor mensal de 0,5% (meio por cento) do valor do imóvel, acrescidos de juros e correção monetária. II - Não há caso fortuito externo a afastar a responsabilidade pelo atraso da obra, pois as circunstâncias alegadas não fogem, ou não deveriam fugir, ao poder de absorção e reação da construtora, à luz da teoria do risco empresarial. Os lucros cessantes, no caso de atraso na entrega de obra, são presumidos e, com eles, busca-se compensar o comprador pela falta ou impossibilidade de uso, gozo e disposição da coisa. Correta a fixação do valor dos lucros cessantes, equivalente a 0,5% do valor do imóvel pois, havendo atraso na entrega de imóvel, é cabível a condenação da construtora ao pagamento de alugueres, a fim de compensar os adquirentes pela não disponibilidade do imóvel e pela impossibilidade de exercerem todos os direitos inerentes à propriedade. [...]

(TJ-BA - Apelação: 05793065020178050001, Relator.: JOSE SOARES FERREIRA ARAS NETO, Data de Julgamento: 29/08/2013, SEGUNDA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 11/06/2024)

APELOS SIMULTÂNEOS. AÇÃO INDENIZATÓRIA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. APELO DA CONSUMIDORA: CONGELAMENTO DO SALDO DEVEDOR. IMPOSSIBILIDADE. ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA . ICC-SALVADOR ATÉ A ENTREGA. IGPM APÓS A ENTREGA ATÉ O PAGAMENTO. ÍNDICES PREVISTOS EM CONTRATO. CORRETA A SENTENÇA. DANOS MORAIS. CONDENAÇÃO POSSÍVEL. QUANTUM FIXADO EM R$ 7.000,00 (SETE MIL REAIS). REFORMA NO PONTO. LUCROS CESSANTES FIXADOS PELO JUÍZO A QUO EM 0,5% (MEIO POR CENTO). RAZOABILIDADE. MANTIDA A SENTENÇA. [...]

(TJ-BA - Apelação: 03012947920128050001, Relator.: GARDENIA PEREIRA DUARTE, QUARTA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 22/11/2022)

No tocante aos danos morais, entende-se configurados os requisitos para sua caracterização. A privação injusta do uso de imóvel residencial por mais de uma década ultrapassa o mero descumprimento contratual, causando angústia, frustração e transtornos que excedem os dissabores ordinários.

Considerando as circunstâncias do caso, o tempo de privação do imóvel, a capacidade econômica das partes e os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, fixo a indenização por danos morais em R$15.000,00 (quinze mil reais), valor que está em consonância com a jurisprudência desta Corte de Justiça em casos análogos. Confira-se:

APELAÇÕES CÍVEIS SIMULTÂNEAS. DIREITO DO CONSUMIDOR. REVISÃO DE CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE RESIDENCIAL. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARCIAL. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS PARA ENTREGA DA UNIDADE HABITACIONAL . LEGALIDADE. MORA NA ENTREGA DO IMÓVEL. CONFIGURAÇÃO DA CULPA DA CONSTRUTORA PELO ATRASO NA ENTREGA. INOCORRÊNCIA DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. FALTA DE PROVA. ÔNUS DA CONSTRUTORA. DANOS MORAIS. OCORRÊNCIA . EXTRAPOLAÇÃO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA. DESGASTE PSICOLÓGICO. CONDENAÇÃO PELO JUÍZO A QUO EM R$10.000,00 (DEZ MIL REAIS) MAJORAÇÃO PELO JUÍZO AD QUEM PARA R$15.000,000,00 (QUINZE MIL REAIS). ADEQUAÇÃO AOS PRECEDENTES DO TJBA.[...]

(TJ-BA - APL: 05247041720148050001 8ª Vara Cível e Comercial - Salvador, Relator.: RAIMUNDO SERGIO SALES CAFEZEIRO, 2ª VICE-PRESIDÊNCIA, Data de Publicação: 16/02/2022)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL, MATERIAL C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER . CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DEMORA NA ENTREGA. PRAZO DE 180 DIAS ULTRAPASSADO. TAXA DE EVOLUÇÃO DA OBRA. REPASSE PARA O CONSUMIDOR. ILÍCITO. ENTENDIMENTO FIRMADO NO RECURSO ESPECIAL Nº 1.729 .593 – SP. DEVOLUÇÃO EM DOBRO. DESCABIMENTO. NÃO COMPROVAÇÃO DE MÁ-FÉ . LUCROS CESSANTES CUMULAÇÃO COM CLÁUSULA PENAL. IMPOSSIBILIDADE. TESES FIRMADAS PELA SEGUNDA SEÇÃO DO STJ - TEMA 970/STJ E TEMA 971/STJ. DANO MORAL CARACTERIZADO. TRANSTORNOS QUE ULTRAPASSAM O MERO DISSABOR. APELO PROVIDO PARCIALMENTE. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. [...] 5. Quanto a condenação ao pagamento de indenização por danos morais, não se olvida que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou-se no sentido de que o simples descumprimento contratual, por si só, não é capaz de gerar danos morais, fazendo-se necessária a existência de uma consequência fática capaz de acarretar dor e sofrimento indenizável por sua gravidade, todavia, a situação vivenciada pelos apelantes justifica a condenação de danos morais . [...] 7. Com base nos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, bem como nos parâmetros jurisprudenciais, arbitro o quantum indenizatório em R$ 15.000,00 (quinze mil reais), quantia que não se mostra excessiva, a ponto de acarretar o enriquecimento sem causa da apelante (art. 884, CC/02), e muito menos de abalar a saúde financeira das apeladas, encontrando-se em harmonia com o princípio da reparação integral dos danos causados ao consumidor (art. 6º, VI, do CDC). [...]

(TJ-BA - Apelação: 05760385620158050001, Relator.: ROSITA FALCÃO DE ALMEIDA MAIA, TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 21/06/2022)

Quanto ao pedido de indenização, no importe de R$18.331,27,  pela perda da chance de venda por estar o imóvel na posse da apelada, tem-se que não há como ser acolhido. Com efeito, em que pese a apelante tenha juntado prova de distrato de contrato original de financiamento em favor de terceiros (ID 71165843), o referido distrato não discrimina o imóvel ao qual se refere, pelo que não resta comprovado que o cancelamento da venda do imóvel objeto desta lide, não havendo suporte jurídico para a indenização pleiteada.  

Conclusão

Ante o exposto, voto no sentido de conhecer, rejeitar a preliminar arguida e dar parcial provimento ao recurso, para REFORMAR a sentença e JULGAR PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados pela autora/apelante, condenando a apelada MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A a:

a) Restituir todos os valores pagos pela apelante a título de taxas condominiais, IPTU, taxas e demais despesas relacionadas ao imóvel, excetuadas as parcelas do financiamento bancário, comprovadamente pagas pela apelante ou em aberto, durante o período de retenção indevida do imóvel (junho/2015 a novembro/2024), devidamente corrigidos pelo INPC desde cada desembolso e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês desde a citação;

b) Pagar indenização por lucros cessantes correspondente a 0,5% (meio por cento) do valor atualizado do imóvel por mês, desde junho/2015 até novembro/2024, corrigidos pelo INPC e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês desde a citação;

c) Pagar indenização por danos morais no valor de R$15.000,00 (quinze mil reais), corrigidos pelo INPC desde a data deste julgamento (Súmula 362 do STJ) e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês desde a citação.

Inverto os ônus sucumbenciais, condenando a ré/apelada ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 12% sobre o valor da condenação.

Sala de Sessões, data registrada em sistema.

 Desa. Maria da Purificação da Silva 

Relatora