PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA. IMÓVEL COMERCIAL. INADIMPLÊNCIA. CONCESSÃO DE LIMINAR DESALIJATÓRIA. DESNECESSIDADE DE CAUÇÃO QUANDO O DÉBITO SUPERA TRÊS ALUGUÉIS. RECURSO NÃO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de Instrumento interposto por locatários contra decisão que, em sede de ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança, deferiu liminar de desocupação do imóvel comercial (Pousada Pé na Areia, situada em Maraú/BA), concedendo prazo de 15 dias para desocupação ou purgação da mora, nos termos da Lei do Inquilinato. 

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se estavam presentes os requisitos legais para concessão de liminar de despejo por inadimplemento contratual sem prévia audiência dos locatários; (ii) verificar se a ausência de caução no valor de três aluguéis inviabilizaria a ordem de desocupação.

III. RAZÕES DE DECIDIR 

3. O Agravo de Instrumento não comporta cognição exauriente do mérito da demanda principal, restringindo-se à análise da legalidade da decisão interlocutória impugnada e dos requisitos para a tutela de urgência. 

4. A inadimplência contratual dos agravantes, relativa a pelo menos três aluguéis vencidos (fevereiro parcialmente, março, abril e maio de 2024), é incontroversa e encontra respaldo documental nos autos principais. 

5. O art. 59, § 1º, IX, da Lei nº 8.245/91 autoriza a concessão de liminar para desocupação do imóvel em caso de inadimplemento, mesmo sem audiência prévia da parte contrária. 

6. A alegação de vício contratual por suposto faturamento irreal não encontra respaldo probatório robusto e não descaracteriza a obrigação contratualmente assumida. 

7. O risco alegado pelos agravantes (idade, enfermidades, dependência do imóvel para moradia e subsistência) não prevalece sobre o direito à proteção da propriedade e ao cumprimento dos contratos. 

8. A ausência de caução não invalida a decisão de despejo, tendo em vista que o valor do débito supera o montante que seria exigido como caução, sendo esta relativizada pela jurisprudência consolidada. 

9. A decisão recorrida assegurou o direito à purgação da mora no prazo legal, respeitando o contraditório e a ampla defesa.

IV. DISPOSITIVO E TESE 

 10. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: 

1. A inadimplência do locatário autoriza a concessão de liminar de desocupação do imóvel, nos termos do art. 59, § 1º, IX, da Lei nº 8.245/91, mesmo sem a prestação de caução, quando o valor da dívida supera o montante caucionável. 

2. A mera alegação de desequilíbrio econômico-financeiro do contrato, desacompanhada de prova robusta, não obsta a concessão da medida liminar de despejo. 

3. O Agravo de Instrumento não é via adequada para revisão exauriente de cláusulas contratuais em ação de despejo fundada na inadimplência.

Dispositivos relevantes citados: Lei nº 8.245/1991, arts. 59, § 1º, IX, e 62, II; CPC, art. 931; CC, art. 397.
Jurisprudência relevante citada: TJ-SP, AI nº 2168527-46.2021.8.26.0000, Rel. Des. Luís Fernando Nishi, j. 20.08.2021; TJ-SC, AI nº 5050266-91.2022.8.24.0000, Rel. Des. Carlos Roberto da Silva, j. 20.04.2023; TJ-MT, AI nº 1017928-61.2023.8.11.0000, Relª. Desª. Antônia Siqueira Gonçalves, j. 18.10.2023.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento nº 8074547-20.2024.8.05.0000, em que figuram, como agravantes, FERNANDO VERISSIMO DE MELLO CAMPELLO e OUTRA, e, como agravada, MARCIA CRISTINA VAZ QUEIROZ,

ACORDAM os Desembargadores integrantes Turma Julgadora da Segunda Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em conhecer e NEGAR PROVIMENTO ao Agravo de Instrumento, e assim o fazem pelas razões que integram o voto do Desembargador Relator.

Sala das Sessões, data registrada no Sistema.

Des. JORGE BARRETTO

Relator

 (Assinado eletronicamente)

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 27 de Maio de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Trata-se de Agravo de Instrumento, com pedido de efeito suspensivo (ID 74623229 – p. 03/17), interposto por FERNANDO VERÍSSIMO DE MELLO CAMPELLO e OUTRA, onde figura como agravada MÁRCIA CRISTINA VAZ QUEIROZ, contra decisão interlocutória (ID 475359614 – p. 88/90 dos autos de origem), proferida pela MM. Juíza de Direito da 1ª Vara de Feitos de Rel. de Cons. Cível e Com. da Comarca de Ipiaú, que nos autos Ação de Despejo por Falta de Pagamento c/c Cobrança e Pedido Liminar de Desocupação nº 8001728-61.2024.8.05.0105, deferiu a tutela de urgência vindicada, determinando que a parte requerida desocupe o imóvel do contrato de locação, sendo a POUSADA PÉ NA AREIA, SITUADA NA AV. VASCO NETO, 23 - BARRA GRANDE - MUNICÍPIO DE MARAÚ/BA, CEP: 45520000, em 15 (quinze) dias, cabendo em mesmo prazo a parte requerida de purgar a mora, na forma do art. 59, § 3º, da Lei nº 8.245/1991, efetuando o depósito judicial da totalidade dos valores dos aluguéis, somado aos acessórios e demais encargos conforme o art. 62, inciso II, da Lei nº 8.245/91, e independentemente de cálculo prévio, sob pena de execução do mandado liminar de despejo, ressaltando que a mora somente será considerada purgada com o pagamento integral de todas as parcelas devidas até a data do depósito.

Em suas razões, alegam os agravantes, em síntese, que o despejo causará danos irreparáveis, uma vez que os recorrentes são idosos e portadores de enfermidades, e o imóvel serve como moradia e fonte de subsistência, por meio da atividade da pousada. Aduzem que o contrato de arrendamento firmado em 10/10/2022 foi baseado em faturamento irreal apresentado pela agravada, resultando em desequilíbrio econômico, o que inviabilizou o adimplemento integral das parcelas, e que até março de 2024 efetuaram os pagamentos, utilizando-se de empréstimos e venda de bens pessoais, mas as dificuldades financeiras impediram a continuidade dos pagamentos.

Sustentam que realizaram investimentos significativos no imóvel, como a construção de piscina e melhorias na estrutura da pousada, acreditando nas promessas de faturamento feitas pela recorrida. Pontuam que a agravada teria agido com abuso de direito, chegando a invadir o imóvel de forma intimidatória, acompanhada de terceiros, situação que causou grave constrangimento, especialmente à Sra. Helena (agravante), que se encontrava sozinha no local.

Alegam, ainda, que não se verifica dos autos o depósito em juízo da caução no valor de três aluguéis por parte da agravada, e que assim não haveria lastro para fundamentar a decisão de despejo em desfavor dos agravantes.

Ao final, pugnaram pela atribuição do efeito suspensivo ao recurso, alegando estar presentes os requisitos autorizadores da sua concessão, a fim de obstar a desocupação do imóvel até o julgamento final do recurso. Outrossim, pelo provimento do Agravo de Instrumento, com reforma definitiva da decisão, para cassar a liminar concedida e autorizar a permanência dos agravantes no imóvel até o julgamento da demanda principal, nos termos requeridos.

Recurso próprio, tempestivo. Preparo recolhido (ID 74623233 – p. 22 e ID 74623234 – p. 23).

O pleito de efeito suspensivo ao recurso foi indeferido (ID 75203933 – p. 134/141), determinando a intimação da agravada para oferta de contrarrazões.

Sem contrarrazões, devidamente certificado (ID 77381238 – p. 154).

Conclusos os autos, elaborei o presente Relatório e solicitei inclusão em pauta de julgamento, na forma do art. 931 do CPC c/c art. 173, § 1º, do RITJBA, salientando que caberá sustentação oral, nos termos do art. 187, inciso I, do Regimento Interno.

Salvador/BA, data registrada no Sistema.

Des. JORGE BARRETTO

Relator

 (Assinado eletronicamente)

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Como visto, trata-se de Agravo de Instrumento interposto com o objetivo de reformar a decisão que deferiu a tutela de urgência vindicada na exordial, determinando que a parte requerida desocupe o imóvel objeto contrato de locação, ou purgue a mora, nos termos consignados no Relatório.

O recurso não clama por provimento.

Cumpre assinalar que o Agravo de Instrumento, modalidade de recurso secundum eventum litis, não é a sede adequada para cognição exauriente da questão posta à apreciação judicial através da Ação de Despejo por falta de pagamento cumula\da com cobrança de fundo, competindo, por ora, a análise perfunctória acerca da legalidade das questões decididas, da verossimilhança das alegações e do receio de dano irreparável ou de difícil reparação, nos termos da decisão interlocutória combatida.

Nesta linha de intelecção, sem adentrar no mérito da ação proposta na origem, cotejando a prova documental e as informações postas nos autos, convicto estou que as pretensões dos agravantes não merecem acolhimento, devendo a decisão agravada subsistir.

A decisão proferida pela magistrada de origem encontra-se devidamente fundamentada e em perfeita consonância com os dispositivos da Lei nº 8.245/91. O art. 59, § 1º, inciso IX, da referida legislação prevê expressamente a possibilidade de concessão de liminar para desocupação do imóvel, independentemente de audiência da parte contrária, nos casos de inadimplemento, in verbis:

“Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário. 

§ 1º Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

[…]

IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

[...]”

No caso dos autos, a inadimplência é incontroversa, uma vez que os agravantes não realizaram os pagamentos das parcelas vencidas em março, abril e maio de 2024, conforme expressamente demonstrado pela agravada nos autos principais (ID 457081964 e ID 457081965 dos autos originários). Soma-se a isso que a parcela do mês de fevereiro (10/02/2024) foi paga apenas parcialmente, restando ainda pendente da referida parcela o saldo de R$ 2.100,00, ultrapassando a pendência das três parcelas vencidas, o que se sobrepõe à discussão quanto a ausência de pagamento das contas de consumo de energia elétrica, impugnado em sede recursal.

Com relação à alegação dos agravantes de suposto desequilíbrio econômico-financeiro no contrato carece, neste momento processual, de elementos probatórios robustos. A simples alegação de projeções econômicas frustradas não tem o condão de afastar a obrigação contratual livremente assumida, especialmente quando não há demonstração cabal de vícios contratuais, estes inclusive não passíveis de discussão em sede de ação de despejo.

Quanto ao periculum in mora, embora os agravantes aleguem que o imóvel constitui sua moradia e fonte de renda, tal circunstância não é suficiente para afastar os efeitos da inadimplência contratual. A proteção ao direito de propriedade e a garantia do cumprimento das obrigações contratuais devem ser igualmente observadas, não havendo que se falar em desprezar o vindicado direito da locatária.

 Nesse sentido, a jurisprudência é clara ao determinar que a inadimplência do locatário autoriza a desocupação do imóvel, desde que observados os requisitos legais. Nestes lindes:

AGRAVO DE INSTRUMENTO – LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL – AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO – Decisão agravada que concedeu a liminar de despejo – Insurgência do réu – Descabimento – Ação que, pese o fato de envolver relação locatícia não residencial, traz como fundamento exclusivo para o pedido liminar a falta de pagamento dos alugueis e encargos de locação – Desnecessidade de notificação premonitória do locatário – Hipótese de ocorrência da mora ex re – Inteligência do art. 59, § 1º, IX, da Lei 8.245/91 e do art. 397, do CC – Liminar de despejo corretamente concedida – Decisão mantida – RECURSO IMPROVIDO. (TJ-SP, Agravo de Instrumento nº 2168527-46.2021.8.26.0000, Relator: Des. LUÍS FERNANDO NISHI, 32ª Câmara de Direito Privado, Data de Julgamento: 20/08/2021, Data de Publicação: 20/08/2021)

No que tange à alegação de não foi comprovado o depósito em juízo da caução no valor de três aluguéis por parte da agravada, e que assim não haveria lastro para fundamentar a decisão desalijatória, sabe-se que muito embora o art. 59, § 1º, inciso IX, da Lei nº 8.245/91 estabeleça a possibilidade de exigência de caução equivalente a três meses de aluguel como requisito para concessão da liminar de desocupação, tal exigência tem sido afastada pela jurisprudência consolidada nos casos em que o valor do débito locatício supera o montante caucionado.

No presente caso, o contrato de locação de imóvel comercial não possui garantia e a ação de despejo se funda na ausência de pagamento, ao passo que os agravantes deixaram de efetuar o pagamento de três meses de aluguel, referentes às parcelas vencidas em março, abril e maio de 2024, totalizando R$ 17.100,00, bem como a retromencionada diferença do saldo da parcela de fevereiro, o que, por si só, ultrapassaria a caução, ainda que relativizando a discussão acerca do débito com a concessionária de energia elétrica, pois.

Assim, não se justifica a exigência da caução prevista na Lei do Inquilinato, uma vez que o montante em atraso constitui, por si só, prova suficiente do descumprimento contratual e do risco concreto suportado pela parte locadora. Registre-se:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO. DECISÃO QUE INDEFERIU A LIMINAR DESALIJATÓRIA. INSURGÊNCIA DA PARTE AUTORA. PLEITO DE DEFERIMENTO DE ORDEM DE DESPEJO EM RAZÃO DE INADIMPLEMENTO DO LOCATÁRIO. SUBSISTÊNCIA. CONTRATO GARANTIDO POR CAUÇÃO. SALDO DEVEDOR QUE SUPERA O VALOR IRRISÓRIO PRESTADO COMO GARANTIA. EXTINÇÃO TÁCITA DA GARANTIA CONTRATUAL. RELATIVIZAÇÃO DA REGRA DO ART. 59, § 1º, IX, DA LEI N. 8.245/1991. PRECEDENTES DESTE TRIBUNAL. DECISÃO REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. (TJ-SC, Agravo de Instrumento nº 5050266-91.2022.8.24.0000, Relator: Des. CARLOS ROBERTO DA SILVA, Sétima Câmara de Direito Civil, julgado em 20/04/2023)

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO COM PEDIDO LIMINAR C/C COBRANÇA POR FALTA DE PAGAMENTO, RESCISÃO CONTRATUAL E DANOS MORAIS – LIMINAR DE DESPEJO INDEFERIDA POR AUSÊNCIA DE CAUÇÃO – INADIMPLÊNCIA SUPERIOR À CAUÇÃO EXIGIDA – DECISÃO REFORMADA – RECURSO PROVIDO. Mostra-se possível, em situações excepcionais, a dispensa da caução prevista no art. 59, § 1º da Lei nº 8.245/91 para a concessão da liminar de despejo, especialmente quando o valor da dívida ultrapassar consideravelmente o valor de 3 meses de aluguel, como ocorre no presente caso. (TJ-MT, Agravo de Instrumento nº 1017928-61.2023.8.11.0000, Relatora: Desª. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Julgamento: 18/10/2023, Data de Publicação: 25/10/2023)

Ressalta-se, ainda, que a decisão recorrida assegurou o direito de purgação da mora no prazo legal, possibilitando aos agravantes a regularização do débito, nos termos do art. 62, inciso II, da Lei do Inquilinato, não havendo nenhuma violação ao contraditório ou à ampla defesa.

Por conseguinte, não constatada a coexistência dos requisitos necessários a ensejar a reversão da decisão combatida, não tendo os agravantes sequer direcionado sua pretensão uma modulação ou purgação da mora.

Assim, hei por bem ratificar o entendimento enlaçado na decisão relatorial inicial (ID 75203933 – p. 134/141), que não atribuiu efeito suspensivo ao recurso, mantendo a decisão proferida pelo Juízo a quo.

Diante do exposto, voto no sentido de conhecer e NEGAR PROVIMENTO ao Agravo de Instrumento, mantendo incólume a decisão combatida.

Des. JORGE BARRETTO

Relator

 (Assinado eletronicamente)