PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Terceira Câmara Cível
| Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8105321-64.2023.8.05.0001 |
| Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível |
| APELANTE: LUIZE GEANE MARCELO DOS SANTOS |
| Advogado(s): |
| APELADO: BAHIANA REIS LTDA - EPP |
| Advogado(s): RAFAEL DA SILVA SANTANA, LUILE GADELHA PEREIRA |
O recurso de apelação é tempestivo, conforme se verifica da certidão de publicação da sentença (ID 87476181) e da data de interposição do apelo (ID 87476182), considerando-se o prazo em dobro para a Defensoria Pública, nos termos do art. 186 do Código de Processo Civil e art. 128, XI, da Lei Complementar Federal nº 80/94.
O preparo é dispensado, uma vez que a Apelante litiga sob o pálio da assistência judiciária gratuita, benefício deferido na decisão de ID 87476122 e mantido na sentença de mérito (ID 87476179), em conformidade com os arts. 98 e 1.007, §1º, do CPC.
Presentes os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, conheço do recurso.
Ausentes preliminares a serem decididas e nulidades a serem sanadas, avanço ao mérito.
A controvérsia recursal cinge-se à determinação da culpa pela rescisão do contrato de promessa de compra e venda do lote, e, consequentemente, aos consectários legais e contratuais decorrentes, como a restituição dos valores pagos, a incidência de retenções e a configuração de danos morais.
Inicialmente, é imperioso reafirmar que a relação jurídica estabelecida entre as partes é de consumo, nos termos dos arts. 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/90). A Apelante, na qualidade de adquirente de lote para fins residenciais, enquadra-se como consumidora, enquanto a Apelada, empresa que comercializa empreendimentos imobiliários, figura como fornecedora.
A aplicação do CDC impõe a proteção da parte mais vulnerável da relação, o consumidor (art. 4º, I, CDC), e a observância dos princípios da boa-fé objetiva e da transparência (art. 4º, III, CDC), que permeiam todas as fases do contrato, desde a sua formação até a sua execução.
Assim, o dever de informação adequada e clara sobre os produtos e serviços, suas características, preços e riscos é um direito básico do consumidor (art. 6º, III, CDC), visando assegurar uma escolha consciente e informada.
Com efeito, a sentença de primeiro grau concluiu que a rescisão contratual decorreu de motivação exclusiva da Apelante, em razão do inadimplemento das obrigações relativas ao custeio da infraestrutura do loteamento.
Por sua vez, a Apelada defendeu que o contrato era de regime de obra por administração ou a preço de custo, onde os adquirentes seriam responsáveis por tais custos, e que a Apelante estava inadimplente. Contudo, uma análise acurada dos elementos probatórios e das alegações das partes revela uma perspectiva distinta, que atribui a culpa exclusiva pela rescisão à Apelada, senão vejamos:
- Da Obscuridade Contratual e Violação do Dever de Informação:
A Apelante alegou que o contrato de compra e venda (ID 1200675, p. 5-6) não foi expresso quanto aos valores de cada custo de infraestrutura, nem especificou detalhadamente o empreendimento ou a localização exata dos terrenos.
Embora o contrato padrão (ID 1200675, p. 6, Item VII do Quadro Resumo e ID 87476146, p. 4, Cláusula 10ª, Parágrafo Primeiro, I) mencione que os custos de infraestrutura seriam rateados e indique um valor estimativo de R$ 17.081,48 por lote, a falta de clareza e detalhamento sobre a forma de cobrança, a gestão desses valores e a correlação com o preço total do imóvel pode, de fato, ter induzido a Apelante a erro.
Isso porque o dever de informação, previsto no art. 6º, III, do CDC, exige que o fornecedor preste informações completas, claras, precisas e ostensivas, de modo a permitir que o consumidor compreenda integralmente o negócio jurídico e suas implicações.
Nesse trilhar, a jurisprudência do STJ é uníssona ao exigir que a informação integre o próprio conteúdo do contrato, assegurando ao consumidor um consentimento informado ou vontade qualificada:
APELAÇÕES CÍVEIS E RECURSO ADESIVO. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. CONSUMIDOR. REVISÃO DE CLÁUSULAS DE CONTRATO DE COMPRA/VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA . PRELIMINAR. NULIDADE DA SENTENÇA POR JULGAMENTO EXTRA PETITA. REJEITADA. - Verificado que a sentença obedeceu aos limites dos pedidos deduzidos na inicial, sem quebra do princípio da congruência, rejeita-se a preliminar de nulidade por julgamento extra petita . Preliminar afastada. PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA POR DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. REJEITADA - Se a sentença, em obediência ao comando do art. 93, IX, da CF/88, encontra-se amplamente fundamentada, possibilitando plena identificação das razões que levaram à formação do convencimento do julgador, rejeita-se a preliminar de nulidade por deficiência de fundamentação . Preliminar afastada. PRELIMINAR DE LITISPENDÊNCIA E COISA JULGADA ANTE ÀS AÇÕES INDIVIDUAIS PROPOSTAS PELOS ADQUIRENTES. REJEITADA - O art. 104 do CDC nega expressamente a possibilidade de litispendência ou coisa julgada entre ações individuais e coletivas . Faculta-se ao demandante individual, ao ter notícia do ajuizamento da demanda coletiva, pleitear a suspensão de sua ação, no prazo de 30 (trinta) dias, coibindo, assim, a interposição de demandas executivas com idêntico objeto. Preliminar rejeitada. PRELIMINAR DE NULIDADE DO PROCESSO POR AUSÊNCIA DE CITAÇÃO DE "LITISCONSORTES ATIVOS NECESSÁRIOS". REJEITADA - Se o Ministério Público tem legitimidade extraordinária para ingressar com ação em nome de uma coletividade de consumidores, na forma do art . 82, inc. I c/c art. 91 do CDC c/c art. 5º, inc . I, da Lei nº. 7.347/85, dispensa-se a inclusão dos particulares no polo ativo da demanda. Preliminar rejeitada . PRELIMINAR DE OFENSA AO PRINCÍPIO DA IDENTIDADE FÍSICA DO JUIZ. REJEITADA - O princípio da identidade física do juiz ( CPC/73, art. 132) não se reveste de caráter absoluto, excetuando-se nas hipóteses de afastamento do juiz da instrução em razão de criação de vara de competência especializada em direitos difusos e coletivos. Preliminar rejeitada . PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM DA IMOBILIÁRIA QUE INTERMEDIOU AS COMPRAS E VENDAS DAS UNIDADES IMOBILIÁRIAS EM NOME DA CONSTRUTORA - ACOLHIDA Para ser sujeito ativo ou passivo da relação processual o titular de um direito deve estar em condições de exigir do outro sujeito uma sujeição a uma pretensão, sem o que haverá falta de pertinência subjetiva para a ação e, consequentemente, a ilegitimidade de parte. Assim, se a empresa imobiliária não é titular de direitos ou obrigações em relação às cláusulas contratuais que são atacadas na ação civil pública, mas mera intermediadora da compra e venda das unidades imobiliárias cuja relação jurídica de direito material estará contida no contrato de compra e venda a ser assinado entre a construtora e o consumidor, aquela não se afigura parte legítima para figurar na relação processual da ação em que se objetiva a declaração de nulidade de algumas das cláusulas contidas no mesmo contrato. Preliminar acolhida para excluir a empresa imobiliária e seus sócios da relação processual e decretar a extinção do processo em relação às suas pessoas, prosseguindo-se exclusivamente em face da incorporadora/construtora, cujo contrato, por ela assinado, tem as cláusulas atacadas nesta ação civil pública. PRELIMINAR . ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM DOS SÓCIOS. AUSÊNCIA DE DESCONSIDERAÇÃO DA PERSONALIDADE DA PESSOA JURÍDICA. ACOLHIDA - Para que os sócios respondam por obrigações titularizadas pela pessoa jurídica, é imperioso que haja decisão judicial de desconsideração da personalidade jurídica desta, a partir do preenchimento dos requisitos legais que, no caso, seria a insolvência, na forma do art. 28 CDC . Sem a constatação da insolvência da empresa e conseguinte desconsideração da personalidade da pessoa jurídica, é de rigor a exclusão dos sócios do polo passivo da demanda, por eles ainda estarem protegidos pelo princípio da autonomia patrimonial. Preliminar acolhida para declarar a ilegitimidade passiva dos sócios da empresa remanescente no polo passivo (incorporadora/construtora) e julgar extinto o processo sem resolução do mérito com relação a eles. MÉRITO. AÇÃO CIVIL PÚBLICA PRETENSÃO DE ANULAÇÃO DE CLÁUSULAS DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADES IMOBILIÁRIAS EM CONSTRUÇÃO ALEGAÇÃO DE QUE A INFORMAÇÃO E PUBLICIDADE ANTECEDENTE À COMERCIALIZAÇÃO NÃO FORAM PRECISAS ALEGAÇÃO INFUNDADA . PEDIDO JULGADO IMPROCEDENTE. SENTENÇA, NO CAPÍTULO, REFORMADA. A finalidade da publicidade relativa à venda de unidades imobiliárias em construção, ou para futura construção, é a de levar ao conhecimento do possível adquirente a informação da existência do empreendimento, e não veicular preço, condições e forma de pagamento, que não são essenciais a essa espécie de ato, elementos esses a serem definidos pelas partes se o interessado estiver realmente disposto a promover a aquisição, quando então entabulará pré-contrato e contrato, regidos também pelo CDC, mas submetido a outro regramento que não o da publicidade, exclusivamente. Constado que os folhetos publicitários dos empreendimentos da construtora não traziam preço dos respectivos empreendimentos, muito menos estabeleciam as condições de pagamento, que só foram materializados por atos posteriores, que são o pré-contrato (a proposta) e o contrato, não se pode declarar a nulidade da publicidade relativa a esses empreendimentos . Sentença, no capítulo, reformada, para julgar improcedente o pedido de declaração de nulidade dos encartes publicitários que antecederam à venda das unidades imobiliárias em construção pela corré PROGEMIX. ITEM 3 DO PRÉ-CONTRATO. CLÁUSULA DE DECAIMENTO. PREVISÃO DE PERDA DAS IMPORTÂNCIAS PAGAS NO CASO DE DESISTÊNCIA OU ARREPENDIMENTO . ABUSIVIDADE. A cláusula que prevê, como consequência de desistência ou de arrependimento, a perda total das importâncias pagas (cláusula de decaimento) é abusiva, pois esbarra na regra inserta no art. 53 do CDC, além de violar os ditames da boa-fé objetiva e da equidade, propiciando desvantagem exagerada ao consumidor. Jurisprudência pacífica do STJ . Sentença mantida quanto à nulidade da cláusula de decaimento. CLÁUSULA QUARTA DO CONTRATO PADRÃO AJUSTE QUANTO AO SALDO RESIDUAL PREVISÃO DE PAGAMENTO EM PARCELAS MENSAIS, LIMITADAS AO VALOR DE 03 (TRÊS) SALÁRIOS MÍNIMOS, INCIDINDO SOBRE O SALDO DEVEDOR O ÍNDICE INCC DURANTE A CONSTRUÇÃO E, AO FINAL, COM A ENTREGA, PAGAMENTO DO SALDO RESIDUAL, TAMBÉM LIMITADO A 3 (TRÊS) SALÁRIOS MÍNIMOS, CORRIGIDO POR ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA. CORREÇÃO MONETÁRIA. MERA RECOMPOSIÇÃO DO VALOR DA MOEDA, SEM CONSTITUIR UM PLUS . SALÁRIO MÍNIMO. UTILIZAÇÃO TÃO SOMENTE COMO TETO DAS PRESTAÇÕES, E NÃO COMO CRITÉRIO DE CORREÇÃO MONETÁRIA. LEGALIDADE. A LEI N . 9.069/1995 NÃO VEDA A COBRANÇA DE RESÍDUO, AO FINAL DO PERÍODO DE FINANCIAMENTO FEITO PELA PRÓPRIA CONSTRUTORA DO IMÓVEL, CONTANTO QUE A CORREÇÃO SEJA ANUAL E HAJA EXPRESSA PREVISÃO CONTRATUAL. Saldo/débito residual é aquele decorrente da diferença da diferença entre o valor da prestação acordado em 03 (três) salários mínimos, e o valor da prestação incluída a correção monetária contratada (INCC) e que deixou de ser paga em razão da limitação do valor da parcela a ser paga pelo adquirente. Não há que se falar em nulidade da cláusula pelo fato de que a previsão de saldo residual não estava previsto no pré-contrato eis que, neste, as partes apenas dispuseram sobre elementos essenciais do acordo de vontades, em que se estabeleceu tão-somente o preço da aquisição, o número de parcelas a serem pagas, o índice de correção monetária e a limitação do valor da parcela mensal a três salários mínimos, notadamente quando se infere do pré-contrato que as partes dispuseram que o contrato definitivo haveria de ser celebrado, nele vindo as ser veiculada, em conformidade com as disposições do CDC, a cláusula relativa ao saldo residual . A simples correção monetária plena é mecanismo mediante o qual se empreende a recomposição da efetiva desvalorização da moeda, com o escopo de preservar o poder aquisitivo original, não constituindo um plus que se acrescenta ao crédito, mas um minus que se evita. A vedação à cobrança de resíduo inflacionário implicaria reconhecer o enriquecimento sem justa causa do comprador do imóvel, pois, na hipótese, não poderia a incorporadora (ou construtora) repassar ao consumidor a majoração dos preços de insumos utilizados na construção civil. Em conclusão, a previsão contratual que outorga ao vendedor o direito de exigir o resíduo inflacionário não constitui manobra ilícita e nem frustra os fins da Lei n. 9 .069/1995, mas, ao contrário, visa manter o equilíbrio econômico-financeiro das partes contratantes, como expressamente prevê o § 6º do art. 28 da referida Lei. Não é razoável o entendimento de que a cobrança do valor residual decorrente da correção monetária - que visa apenas recompor o poder aquisitivo da moeda -, previsto no contrato celebrado entre as partes, precisaria de qualquer outro demonstrativo de prejuízo para que não fosse considerada iníqua e abusiva. Recurso provido, no ponto, para reformar a r . sentença e julgar improcedente o pedido de declaração de nulidade da cláusula quarta do contrato tipo (padrão) apresentado pela construtora. CLÁUSULA QUARTA. COBRANÇA DÚPLICE NO MÊS DE DEZEMBRO. ABUSIVIDADE - É abusiva a cobrança dúplice em dezembro da parcela mensal avençada entre as partes, sob pretexto de ser mês de pagamento de 13º . Além de ofender a periodicidade mensal e sucessiva pactuada inicialmente, deve-se considerar que nem todo trabalhador recebe o 13º salário nesse mesmo mês, em sua integralidade e que a finalidade, para quem é contemplado, é justamente tornar o final/início de ano mais suave, época de aumento de gastos das famílias em geral. Sentença, no capítulo, mantida. CLÁUSULA SEXTA. CRITÉRIO ADOTADO PARA ORDEM DA ENTREGA DOS APARTAMENTOS . COMPRADOR COM MENOR SALDO DEVEDOR. ABUSIVIDADE CONSTATADA. Não é razoável o critério de entrega das unidades imobiliárias construídas aquele comprador que apresenta o menor saldo devedor dentre todos os adquirentes do mesmo prédio. Essa forma de convenção desrespeita o consumidor, por força-lo a promover quitação antecipada de saldo devedor para poder obter o direito de imissão na posse do imóvel adquirido, o que o coloca em desvantagem exagerada . O critério a ser adotado é o da ordem de celebração dos contratos relativamente ao mesmo empreendimento, segundo a data em que os contratos definitivos foram assinados entre o adquirente e a construtora. Recurso, no ponto, improvido, para manter a sentença nesse capítulo. CLÁUSULA OITAVA. MULTA MORATÓRIA . LIMITAÇÃO DE 2% (ART. 52 § 1º DO CDC) QUE SE APLICA APENAS AOS CONTRATOS CELEBRADOS POSTERIORMENTE À LEI Nº. 9.298/96 . REITERADA JURISPRUDÊNCIA DO STJ. De acordo com a reiterada jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, "a limitação da multa contratual de 10% para 2%, estabelecida no art. 52, § 1º, CDC, somente se aplica aos contratos celebrados em data posterior à vigência da Lei 9.298, em 1º .8.1996; Sentença reformada para estabelecer que, para os contratos antecedentes a 1º de agosto/1996, aplica-se o limite de 10%, ao passo que, para os posteriores a essa data, incide o limite de 2%. CLÁUSULA NONA. TAXA DE CESSÃO, DE TRANSFERÊNCIA OU DE REPASSE . ABUSIVIDADE. Considera-se abusiva a taxa de cessão, também conhecida por taxa de transferência ou de repasse, cobrada pela construtora se, antes da conclusão da obra, o adquirente vender o imóvel a um terceiro. Permite-se condicionar a revenda à concordância da construtora, pois é dado à esta o direito de escolher com quem irá se relacionar e se essa pessoa preenche requisitos como capacidade financeira, hábito de bom pagador etc.. No entanto, a cobrança da referida taxa não se justifica, pois eventuais custos administrativos para transferência da titularidade do contrato, além de não comprovados, consistem em algo rotineiro para qualquer incorporadora ou construtora. Precedentes jurisprudenciais. Sentença mantida quanto à nulidade da cobrança de taxa de transferência. CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA . CLÁUSULA PENAL. RECIPROCIDADE E REDUÇÃO DO VALOR DE 30% PARA 10%. À luz das premissas estabelecidas pelo Código de Defesa do Consumidor, dos princípios da boa-fé, da função social e do equilíbrio entre as partes, é"abusiva a cláusula contratual que impõe penalidade exclusivamente ao consumidor nos casos de impontualidade, sem que igual pena seja imputada à fornecedora"(STJ. AREsp 834681 . Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA. j: 04/03/2016). Sentença mantida para estabelecer a reciprocidade da cláusula penal, de modo que atinja tanto o consumidor, como o fornecedor. É abusiva, outrossim, a cláusula penal prevista em percentual elevado à vista de sua finalidade, que é cobrir despesas meramente operacionais, administrativas e comerciais, tendo em conta que o imóvel se manterá na posse da vendedora, podendo ser comercializado novamente . Sentença inalterada para manter a redução do percentual da cláusula penal, de 30% para 10%. Recurso, no ponto, improvido. CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA - DESPESAS DE COBRANÇA E HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS JUDICIAIS. ABUSIVIDADE . É abusiva a cobrança à parte das chamadas" despesas de cobrança ", cujos custos já estão englobados na cláusula penal, que serve ao propósito de recompor os prejuízos administrativos que decorram do inadimplemento. E, da mesma forma, é abusiva a previsão de honorários advocatícios judiciais, porque só serão devidos se houver determinação judicial nesse sentido, e não por força de cláusula contratual. Sentença mantida para declarar a abusividade das" despesas de cobrança "e da previsão de honorários advocatícios judiciais. Sentença, nesse capítulo, mantida . CLÁUSULA 11ª - HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS EXTRAJUDICIAIS. ADMISSIBILIDADE. SENTENÇA, NO CAPÍTULO, REFORMADA - De acordo com entendimento recente do Superior Tribunal de Justiça, admite-se a cobrança de honorários advocatícios devidos por força de cobrança extrajudicial de saldo devedor" Inexiste abuso na exigência, pelo credor, de honorários advocatícios extrajudiciais a serem suportados pelo devedor em mora em caso de cobrança extrajudicial "(STJ. REsp 1002445/DF, Rel . p/ Acórdão Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, j: 25/08/2015). Essa admissibilidade está, contudo, atrelada ao direito de reciprocidade, valendo também para o consumidor, e, ainda, limitada ao percentual de 10%, desde que provada a respectiva despesa. Sentença reformada para admitir a cobrança de honorários advocatícios extrajudiciais, cujo pagamento será devido desde que comprovada a respectiva despesa, limitado a 10%, assegurado igual direito ao consumidor; CLÁUSULA DÉCIMA QUARTA. RETENÇÃO DE VALOR PELA CONSTRUTORA EM CASO DE EFETIVA FRUIÇÃO DO IMÓVEL . QUANTIA EXCESSIVA. REDUÇÃO. Nas hipóteses em que há efetiva fruição da unidade pelo consumidor, admite-se a retenção de um percentual maior pelo fornecedor, além daquele a título de cláusula penal, a fim de que sejam devidamente compensados o benefício da moradia e a depreciação do imóvel, que, antes, era novo e passa a ser usado. Contudo, em cotejo a parâmetro adotado pelo STJ em caso similar, verificada a contratação de valor excessivo, mantém-se a redução imposta na sentença . Sentença mantida quanto à redução do valor de retenção nos casos de fruição do bem. Recurso, no capítulo, improvido. CLÁUSULA DÉCIMA QUINTA. SEGURO HABITACIONAL . PAGAMENTO DOS PRÊMIOS A PARTIR DA ASSINATURA DAQUELE CONTRATO. SENTENÇA MANTIDA. Só a partir da assinatura do contrato de seguro habitacional é que passa a ser exigível o pagamento dos prêmios pelo consumidor, pois não se pode obrigar alguém a pagar por algo que nem sabe se adquiriu. Sentença mantida para declarar a nulidade da cláusula contratual que prevê, como termo inicial do pagamento dos prêmios, a assinatura do contrato de compra e venda; contraprestação que será exigível a partir da assinatura do contrato de seguro . CLÁUSULA DÉCIMA SÉTIMA. USO DA EXPRESSÃO GENÉRICA" OUTROS ENCARGOS "NA ESTIPULAÇÃO DAS DESPESAS A SEREM ARCADAS PELO ADQUIRENTE APÓS A CONCESSÃO DO" HABITE-SE ". OFENSA AOS PRINCÍPIOS DA INFORMAÇÃO E DA TRANSPARÊNCIA. ABUSIVIDADE . É imprescindível que o consumidor receba informações precisas e claras acerca de todos os encargos contratados, sendo vedado o uso da expressão genérica"outros encargos"na estipulação das despesas a serem por ele arcadas após a concessão do"habite-se". Prestígio aos princípios da informação e da transparência. Sentença mantida para excluir a expressão" outros encargos "da cláusula 17ª. CLÁUSULA DÉCIMA OITAVA . TOLERÂNCIA DE 180 DIAS APÓS ULTRAPASSADO O PRAZO PROMETIDO PARA ENTREGA DA OBRA LEGALIDADE - Não se reveste de ilegalidade ou abusividade a cláusula que prevê a prorrogação de 180 (cento e oitenta) dias do prazo de entrega do imóvel em construção (cláusula de tolerância), eis que, sabidamente, as atividades da construção civil estão sujeitas a fatores que, conquanto previsíveis, não estão sob controle da construtora, tais como intempéries climáticas, falta de mão-de-obra e de materiais e maquinários, que podem implicar em atraso no cronograma, legitimando que a construtora se acautele e estabeleça a prorrogação/tolerância como fórmula de viabilizar a conclusão do empreendimento dentro do prazo estimado e participado ao adquirente. Sentença reformada para declarar legal a cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias justificada em caso fortuito/força maior. Mantida, todavia, a declaração de abusividade que justifica a prorrogação da obra na inadimplência em" mais de 25% (vinte e cinco por cento) do total de adquirentes ". CLÁUSULA VIGÉSIMA . RENÚNCIA AO DIREITO DE INDENIZAÇÃO E/OU RETENÇÃO POR BENFEITORIAS. INCOMPATIBILIDADE COM O DIREITO DO CONSUMIDOR. ABUSIVIDADE. É abusiva a cláusula contratual que prevê a incorporação à hipoteca de todas as benfeitorias acrescidas à unidade imobiliária . A renúncia à indenização e/ou à retenção por benfeitorias, embora seja admitida em contratos entre particulares, pautado no equilíbrio entre as partes, é prática incompatível com o Direito do Consumidor, de modo a prevalecer a inteligência do art. 1.219 do CC/02 (art. 516 CC/16) . Sentença mantida no tocante à nulidade da renúncia do direito à indenização e/ou retenção pelas benfeitorias acrescidas ao imóvel. CLÁUSULA VIGÉSIMA SEGUNDA. FIXAÇÃO, APÓS A INSTALAÇÃO DO CONDOMÍNIO, DE PLACAS PROMOCIONAIS PARA VENDA DAS ÚLTIMAS UNIDADES. PODER DE ESCOLHA QUE NÃO SE DÁ LIVREMENTE PELA CONSTRUTORA . NECESSIDADE DE DELIBERAÇÃO EM ASSEMBLEIA CONDOMINIAL. Após a entrega da obra, é permitido que se use o espaço do empreendimento para publicidade (ex. fixação de placas promocionais), até concluir a venda das últimas das unidades. No entanto, a forma de utilização do espaço para essa finalidade não se dá ao livre arbítrio dos fornecedores, tratando-se de questão a ser deliberada em assembleia condominial . Sentença mantida para afastar o livre arbítrio dos fornecedores e dispor que se trata de questão a ser resolvida em estipulação conjunta. CLÁUSULA VIGÉSIMA QUINTA. RESPONSABILIZAÇÃO DOS HERDEIROS E SUCESSORES EM CASO DE MORTE DO PROMITENTE COMPRADOR. INADMISSIBILIDADE . CONTRATAÇÃO DE SEGURO QUE GARANTE A INTEGRALIZAÇÃO DO SALDO DEVEDOR. RESSALVA, CONTUDO, QUANTO AO REFINANCIAMENTO, SE NÃO COBERTO PELO SEGURO. Havendo, na celebração da compra e venda do imóvel, contratação de seguro habitacional, no caso de morte do promitente comprador, não há transferência de responsabilidade a herdeiros e sucessores, já que a finalidade do seguro é justamente assegurar a quitação do débito. Sentença mantida para afastar a responsabilização de herdeiros e sucessores, ressalvando-se, contudo, a peculiar situação em que, promovido o refinanciamento do saldo devedor ou acordado a forma de pagamento por ajuste entre as partes, não tiver ocorrido contratação de seguro, caso em que os herdeiros ou sucessores responderão pelo remanescente do débito em aberto . CLÁUSULA VIGÉSIMA SEXTA. ELEIÇÃO DE FORO. INEXISTÊNCIA DE ABUSIVIDADE DIFICULDADE DO DIREITO DE AÇÃO OU DE DEFESA A SER AFERIDA CASO A CASO, PELO JUIZ DA AÇÃO EM QUE REFERIDA ARGUIÇÃO FOR FORMULADA. Em casos regidos pelo Código de Defesa do Consumidor, prepondera o chamado princípio da facilitação da defesa do consumidor . Nem por isso, todavia, deve-se declarar abusiva a cláusula de eleição de foro. A nulidade poderá advir in concreto, em cada caso, porque o juiz haverá de examinar se a propositura da ação no foro de eleição é prejudicial à defesa do consumidor, o que não é possível se presumir e vincular o juiz da causa individual para exame dessa matéria à luz dos elementos concretos contidos naquela ação. Sentença reformada para admitir a cláusula de eleição de foro, sem prejuízo do exame da matéria pelo juízo da ação individual, se proposta pelo consumidor ou em face dele, nos termos do contrato firmado entre consumidor e construtora. DEVOLUÇÃO E/OU COMPENSAÇÃO SIMPLES, NÃO EM DOBRO, DOS VALORES COBRADOS COM BASE EM CLÁUSULA CONTRATUAL DECLARADA ABUSIVA . Eventual pretensão de devolução de valores em ação individual a ser movida pelo consumidor, deve ser apurada no caso concreto e segundo a causa de pedir contida na inicial da ação eventualmente assim movida pelo consumidor, por razões várias (que não a questão relativa ao saldo residual, já resolvida anteriormente, tomando-se em consideração os fatos e fundamentos jurídicos do pedido do autor e o exame da própria defesa da construtora. Não se pode impor que haja, sempre, devolução de importâncias em dobro, porque a devolutividade sob essa forma depende da análise comportamental das partes na execução do contrato, em especial a boa ou má-fé em relação ao fato litigioso. Impossível declaração prévia, assim, de devolução em dobro, fato a ser aferido, reafirmo, caso a caso, concretamente, à vista do direito litigioso, Sentença reformada parcialmente para determinar que a devolução/compensação de valores, se de forma simples ou se em dobro, seja apurada pelo juízo da ação individual movida pelo consumidor ou pela construtora em face dele. TUTELA DE OBRIGAÇÃO DE FAZER E NÃO FAZER MANTIDAS, PORÉM, FRENTE AOS PARÂMETROS DEFINIDOS NESTE ACÓRDÃO - Mantém-se a sentença com relação às obrigações de fazer e não fazer, tendo por parâmetro, porém, o que restou decidido neste acórdão . TUTELA INIBITÓRIA. PROIBIÇÃO DE INCLUSÃO DAS CLÁUSULAS DECLARADAS ABUSIVAS EM CONTRATOS FUTUROS. MANUTENÇÃO. A tutela inibitória visa impedir que o ilícito ocorra; atua, pois, no intuito de obstar, prevenir a prática de ato contrário ao direito ou, quando antes já praticado, impedir sua reiteração ou continuação . Trata-se da tutela preventiva que encontra respaldo constitucional no inciso XXXV do art. 5º da CF/88, que garante o acesso à justiça em razão de"ameaça de violação de direito"Tendo em vista que os contratos entre a construtora ré e os consumidores seguem um padrão que serve de modelo para todas as suas negociações, a tutela inibitória é admissível no presente caso, com o escopo de evitar que as cláusulas aqui declaradas abusivas continuem sendo inseridas em contrato futuros da mesma construtora. Trata-se da denominada sentença condenatória para o futuro, admitida em nosso ordenamento jurídico - Sentença mantida quanto à tutela inibitória, inclusive a incidência de multa para caso de descumprimento, na forma do § 4º do art. 461 do CPC/73 . EFEITOS DA COISA JULGADA. DIREITO INDIVIDUAL HOMOGÊNEO. ALCANCE AOS CONSUMIDORES PREJUDICADOS POR ALGUMA DAS CLÁUSULAS DECLARADAS NULAS OU ABUSIVAS EM CONTRATOS DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL FIRMADOS COM A PROGEMIX. A ação civil pública que visa obter a declaração de cláusulas em contrato padrão de compra e venda de imóvel cuida de direitos individuais homogêneos, categoria de direito coletivo latu sensu em que a coisa julgada tem efeito erga omnes ( CDC, inc . III, art. 103), mas com titulares individualizados, ou seja, a sentença alcançará todos os consumidores prejudicados por algumas das cláusulas declaradas abusivas, em contratos de compra/venda de imóvel firmados tão somente com a PROGEMIX, não atingindo outras construtoras ou empreendedores, à vista da diversidade de base factual entre as diversas modalidades encontradas na construção civil. Sentença reformada para afastar o alcance do julgado a todos os consumidores de Mato Grosso do Sul que celebrarem contrato de compra/venda de imóvel com outras construtoras que não, exclusivamente, a PROGEMIX, limitando-se àqueles prejudicados com alguma (s) das cláusulas declaradas abusivas, nos contratos de compra e venda firmados com referida empresa, exclusivamente. RECURSO ADESIVO DO MINISTÉRIO PÚBLICO . PRETENSÃO DE OBTER HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. INADMISSIBILIDADE. RECURSO IMPROVIDO, DE ACORDO COM O PARECER, RETIFICADO ORALMENTE NA SESSÃO. De acordo com entendimento do STF, há vedação constitucional expressa quanto ao recebimento de honorários advocatícios pelo Ministério Público, disposta no art . 128, § 5º, inciso II, alínea a, da CF. E, de acordo com o STJ, a condenação em honorários advocatícios em Ação Civil Pública viola o artigo 18 da Lei nº. 7.347/85, que, por força do princípio da simetria, se estende também ao demandado . Recurso improvido, com a manutenção da sentença neste ponto, de acordo com o Parecer Oral da Procuradoria Geral de Justiça, retificado na sessão de julgamento.
(TJ-MS - Apelação Cível: 0003877-09.1998.8 .12.0001 Campo Grande, Relator.: Des. Dorival Renato Pavan, Data de Julgamento: 29/06/2016, 4ª Câmara Cível, Data de Publicação: 30/06/2016).
Vê-se, assim, que a omissão de detalhes cruciais sobre a composição do preço e a responsabilidade pelos custos de infraestrutura em um contrato de adesão, onde o consumidor não tem margem para negociação, configura uma prática abusiva, nos termos do art. 39, IV, VI e XII, e art. 51, IV, do CDC.
- Da Cobrança de Infraestrutura Durante Período de Paralisação Judicial das Obras:
A Apelante apontou que as parcelas relativas às obras de infraestrutura começaram a ser cobradas a partir de 15/02/2021, conforme extrato de infraestrutura (ID 87476143). Contudo, a própria Apelada, em comunicação aos adquirentes (ID 1200681, p. 16-17), informou que, em 28/04/2022, tomou conhecimento de uma decisão judicial no processo nº 1007492-25.2018.4.01.3300 que havia determinado a suspensão do processo movido pela comunidade quilombola e, implicitamente, a paralisação das obras. A decisão que suspendeu os efeitos da paralisação das obras foi proferida apenas em 27/05/2022 (ID 1200681, p. 12-15).
Essa cronologia é crucial, uma vez que a Apelada iniciou a cobrança das parcelas de infraestrutura em 15/02/2021, mas a ordem judicial que permitiu a continuidade das obras só foi emitida em 27/05/2022. Isso significa que, por um período de mais de um ano (de fevereiro de 2021 a maio de 2022), a Apelada estava cobrando por obras que, por força de decisão judicial, deveriam estar paralisadas.
Tal conduta representa uma manifesta falha na prestação do serviço, violando o dever de boa-fé objetiva e o direito à informação do consumidor, que estava sendo compelido a pagar por um serviço que não estava sendo executado ou que estava sob impedimento judicial.
- Da Gestão Inadequada da Obra pela Ré:
A própria sentença de primeiro grau (ID 87476179) reconheceu que "os valores destinados à execução da obra não era gerido pelos condôminos, mas pela própria Apelada, sendo vertidos para conta por ela titularizada, ainda que com posterior prestação de contas. Não se observou, portanto, o que dispõe o acima mencionado art. 58 da Lei nº 4.591/64.
Embora a sentença tenha mitigado a relevância dessa constatação para a culpa da rescisão, a gestão dos recursos da obra de forma diversa do previsto legalmente para o regime de administração, mesmo que com prestação de contas, denota uma irregularidade na conduta da Ré como empreendedora.
- Da Questão Quilombola e Atraso na Entrega:
A Apelada alegou, ainda, que o terreno pertencia a um quilombo e que isso gerou entraves. A Apelada, embora tenha refutado o embargo específico do Parque III, reconheceu a existência de uma decisão judicial de paralisação, cujos efeitos foram suspensos posteriormente.
A incerteza jurídica gerada pela localização do empreendimento em área com pendências relacionadas a comunidades quilombolas, somada ao atraso na entrega do loteamento (previsto inicialmente para o primeiro semestre de 2022 e prorrogado para 2026 pelo Decreto Municipal nº 433/2022, ID 87476154), contribuiu para a frustração da legítima expectativa da consumidora.
Diante do exposto, conclui-se que a rescisão contratual não se deu por culpa exclusiva da Apelante. Ao revés, a conduta da Apelada, ao apresentar um contrato com informações insuficientes sobre os custos de infraestrutura, ao cobrar por obras que estavam judicialmente paralisadas por um período significativo, e ao gerir os recursos da obra em desacordo com a legislação específica, configura falha na prestação do serviço e violação dos princípios da boa-fé objetiva e do dever de informação, justificando a rescisão por sua culpa exclusiva.
Assim, reconhecida a culpa exclusiva da Apelada pela rescisão contratual, a restituição dos valores pagos pela Autora deve ser integral, sem qualquer retenção, conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça, cristalizado na Súmula 543, a saber:
"Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento".
Portanto, a sentença de primeiro grau merece reforma neste ponto, para que a Apelada seja condenada a restituir à Apelante a totalidade dos valores desembolsados, sem qualquer abatimento a título de cláusula penal ou outras despesas.
Os valores a serem restituídos incluem:
Valor do Terreno: R$ 5.540,00 (cinco mil, quinhentos e quarenta reais), conforme Cláusula 4ª do contrato (ID 1200675, p. 5);
Comissão de Corretagem: R$ 664,80 (seiscentos e sessenta e quatro reais e oitenta centavos), expressamente discriminada no contrato (ID 1200675, p. 5). Embora a sentença de primeiro grau tenha rejeitado a restituição com base no Tema 938 do STJ, tal tese se aplica à validade da cláusula de transferência da obrigação de pagar a comissão ao comprador, desde que haja prévia informação e destaque do valor. Contudo, se a rescisão do contrato principal ocorre por culpa exclusiva do vendedor, a comissão de corretagem, que é um custo inerente à concretização do negócio, deve ser restituída ao comprador, pois o serviço de intermediação, embora prestado, não resultou em um negócio duradouro por falha do vendedor;
Tributos e Taxas: ITIV (R$ 282,50), registro em cartório (R$ 333,22) e IPTU de 2018 a 2023 (R$ 310,36), conforme alegado na inicial e comprovantes (ID 1200681). Esses valores foram pagos pela Autora em função de um contrato que se tornou inviável por culpa da Ré. A obrigação de arcar com esses encargos, que recaem sobre a propriedade ou a transmissão do bem, deve ser imputada à parte que deu causa à rescisão, a fim de restabelecer o status quo ante;
A restituição deverá ocorrer de forma imediata e em um único pagamento, com correção monetária pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) a partir de cada desembolso e juros de mora pela taxa Selic a partir da citação, conforme o entendimento do STJ (Tema 577 da Sistemática dos Recursos Repetitivos):
Tema 577: "Em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de qualquer dos contratantes".
No que se relaciona aos Danos Morais, a decisão de origem rejeitou o pedido de indenização por danos morais, sob o pálio de que a rescisão do contrato decorreu de conduta imputável à própria consumidora. Contudo, uma vez reconhecida a culpa exclusiva da Apelada pela rescisão contratual, a análise da ocorrência de danos morais deve ser revista.
A frustração da legítima expectativa da consumidora em adquirir um imóvel, o atraso na entrega do empreendimento, a incerteza jurídica gerada pela localização do loteamento em área com pendências relacionadas a comunidades quilombolas, e, sobretudo, a cobrança de parcelas de infraestrutura durante um período de paralisação judicial das obras, extrapolam o mero aborrecimento e configuram dano moral in re ipsa.
A aquisição de um imóvel representa, para a maioria das pessoas, a concretização de um projeto de vida e um investimento significativo. A conduta da Apelada, que resultou na inviabilidade do negócio por sua culpa, gerou à Apelante angústia, ansiedade e desassossego, afetando sua esfera psíquica e emocional. A situação foi agravada pela negativa administrativa de distrato e pela necessidade de buscar o Poder Judiciário para fazer valer seus direitos.
Nesse contexto, a indenização por danos morais tem dupla função: compensar a vítima pelo sofrimento experimentado e punir o ofensor, desestimulando a reiteração de condutas lesivas. Para a fixação do quantum indenizatório, devem ser observados os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, considerando a extensão do dano, a capacidade econômica das partes e o caráter pedagógico da medida.
Considerando a gravidade da conduta da Apelada, a duração do problema, a frustração da expectativa da consumidora, entendo razoável e proporcional fixar a indenização por danos morais em R$20.000,00 (vinte mil reais).
Em virtude do provimento integral dos pedidos da Apelante, a sucumbência deve ser atribuída exclusivamente à Apelada. Assim, a Recorrida deverá arcar integralmente com as custas processuais e os honorários advocatícios.
Os honorários advocatícios, com arrimo no art. 85, § 2º, do CPC, devem ser fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, considerando o grau de zelo do profissional, o lugar de prestação do serviço, a natureza e importância da causa, e o trabalho realizado pelo advogado/defensor.
Conforme pleiteado na inicial e na apelação, os honorários deverão ser revertidos em favor do Fundo de Assistência Jurídica da Defensoria Pública do Estado da Bahia (FAJDPE/BA), devendo ser depositados/recolhidos na conta corrente nº 991.843-4, agência nº 3832-6 do Banco do Brasil S/A, CNPJ 07.778.585/0001-14, nos termos da Lei Estadual nº 11.045/2008.
Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER e DAR PROVIMENTO ao recurso de Apelação interposto por LUIZE GEANE MARCELO DOS SANTOS para REFORMAR INTEGRALMENTE a sentença de ID 87476179, e, em consequência:
DECLARAR a rescisão do contrato de promessa de compra e venda do lote 26, quadra 11B, no Loteamento Parque das Margaridas 3, por culpa exclusiva da Ré BAHIANA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA;
CONDENAR a Apelada BAHIANA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA a restituir à Autora LUIZE GEANE MARCELO DOS SANTOS a integralidade dos valores pagos, sem qualquer retenção, que incluem:
O valor do terreno de R$ 5.540,00 (cinco mil, quinhentos e quarenta reais);
A comissão de corretagem de R$ 664,80 (seiscentos e sessenta e quatro reais e oitenta centavos);
Os tributos e taxas pagos, a saber: ITIV (R$ 282,50), registro em cartório (R$ 333,22) e IPTU de 2018 a 2023 (R$ 310,36);
Os valores deverão ser corrigidos monetariamente pelo IPCA a partir de cada desembolso e acrescidos de juros de mora pela taxa Selic a partir da citação.
CONDENAR a Apelada BAHIANA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), a ser corrigido monetariamente pelo IPCA a partir da data deste acórdão e acrescido de juros de mora pela taxa Selic a partir da citação.
CONDENAR a Ré BAHIANA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA ao pagamento integral das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, a serem revertidos em favor do Fundo de Assistência Jurídica da Defensoria Pública do Estado da Bahia (FAJDPE/BA), mediante depósito na conta corrente nº 991.843-4, agência nº 3832-6 do Banco do Brasil S/A, CNPJ 07.778.585/0001-14.
É como voto.
Salvador(BA), 27 de novembro de 2025
FRANCISCO DE OLIVEIRA BISPO
Juiz Convocada - Substituto de 2º Grau
Titularidade em Provimento 19
Relator
19DJ