PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Quinta Câmara Cível
| Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0508384-04.2018.8.05.0274 |
| Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível |
| APELANTE: INTERVITA FAST FOOD LTDA - ME |
| Advogado(s): JOAVAN EMIDIO SANTOS, JOSEANE SILVA BARBOSA |
| APELADO: BEMQ MALL PARTICIPACOES LTDA |
| Advogado(s): VICTOR BARBOSA DUTRA |
Presentes os requisitos de admissibilidade do recurso, passo à análise de suas razões.
Cinge-se a controvérsia do recurso a analisar se houve descumprimento contratual por parte da Acionada que justifique a rescisão pleiteada, com o consequente pedido de ressarcimento dos valores despendidos.
No caso em análise, a Requerente sustenta que houve descumprimento contratual pela Ré que justifica a rescisão indireta do contrato, tendo em vista que, antes da inauguração do shopping, fora anunciado que o empreendimento contaria com 8 (oito) salas de cinema e 6 (seis) lojas âncora, o que não teria sido cumprido pela Demandada.
Em razão da ausência das salas de cinema e das lojas âncora, a Autora sustenta que o fluxo de clientes no shopping era ínfimo, prejudicando diretamente as vendas no seu estabelecimento e lhe causando prejuízos financeiros, atribuindo a culpa à Requerida pela propaganda enganosa, razão pela qual entende ter direito à rescisão do contrato e restituição dos valores despendidos.
A situação jurídica ora em análise é regulamentada pela Lei 8.245/1991, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a ela pertinentes.
In casu, trata-se de locação de imóvel comercial em shopping center por uma rede de restaurante. Nesse cenário, o art. 54 do diploma legal supracitado preceitua:
Art. 54. Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei.
O dispositivo legal antecedente assegura a prevalência das condições livremente pactuadas no contrato de locação, refletindo a autonomia da vontade e autonomia contratual entre as partes, permitindo que os termos locatícios sejam ajustados conforme a necessidade e interesse de ambas, dentro dos limites legais.
É consabido, no entanto, que o princípio do pacta sunt servanda não ostenta caráter absoluto, e deve ser analisado conjuntamente com outros princípios que norteiam o direito obrigacional, a exemplo da proporcionalidade, razoabilidade e boa-fé objetiva (art. 422, CC), esta que deve ser observada inclusive na fase pré-contratual.
A propósito:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REVISÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL – MULTA RESCISÓRIA – VIABILIDADE – AUSÊNCIA DE LEGALIDADE – NECESSIDADE DE UTILIZAÇÃO DE PARÂMETROS DE PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE QUANTO AO MONTANTE DA MULTA – INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 413 DO CÓDIGO CIVIL – MITIGAÇÃO DO “PACTA SUNT SERVANDA” BEM COMO DO TEOR DA LEI N. 8.245/91 NO CASO CONCRETO – ABUSIVIDADE CONSTATADA – REDUÇÃO DO VALOR DA MULTA – POSSIBILIDADE – MANUTENÇÃO DA SENTENÇA – APELO DESPROVIDO. Não havendo falar em ilegalidade de cláusula contratual que prevê multa em caso de rescisão contratual; ainda assim, é viável a redução do valor da multa, nos termos do artigo 413 do CC, eis que o “princípio do pacta sunt servanda” não é absoluto e deve guardar estreita relação com os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, a fim de evitar o enriquecimento indevido, mesmo que a Lei de regência da matéria aponte para a eficácia do teor gravado na cláusula em questão. (TJ-MT - EMBDECCV: 10016118920178110002 MT, Relator: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Data de Julgamento: 05/05/2020, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 12/05/2020) (g.n)
A relação entre locador e locatário em um shopping center comercial é marcada por particularidades que diferem do aluguel de imóveis comuns. O locador, que é o administrador do shopping, tem interesse não apenas na ocupação das unidades comerciais, mas também na manutenção da atratividade do empreendimento como um todo.
Já o locatário, por sua vez, busca um espaço que proporcione um fluxo contínuo de clientes e boas condições para seu negócio prosperar.
Um dos aspectos fundamentais dessa relação é o conceito de "tenant mix", que se refere à composição estratégica dos lojistas dentro do shopping, garantindo diversidade e complementaridade entre os estabelecimentos para maximizar a experiência do consumidor e, consequentemente, os resultados do shopping.
Essa estratégia envolve a distribuição equilibrada de âncoras, lojas de nicho, estabelecimentos de alimentação e entretenimento, de forma a criar um ambiente que incentive a permanência e o consumo dos clientes.
Deste modo, é inconteste que parcela considerável do sucesso do empreendimento do pequeno lojista perpassa pelo êxito na gestão do shopping center.
Assim, a presença de lojas âncoras em um shopping center é de suma importância, de modo que a promessa de sua instalação é essencial não apenas para o sucesso do empreendimento como um todo, mas também para o desempenho individual de cada lojista.
Ao analisar a viabilidade de seu negócio, o comerciante certamente levará em conta a existência ou não dessas lojas de grande porte, pois elas influenciam diretamente no fluxo de consumidores e na atratividade do local.
A propósito, convém citar julgado pertinente do Superior Tribunal de Justiça:
SHOPPING CENTER. Contrato de reserva. Res sperata. Exceção de contrato não cumprido. O lojista pode deixar de efetuar o pagamento das prestações previstas no "contrato de direito de reserva de área comercial para instalação de loja e de integração no 'tenant mix' do centro comercial" se o empreendedor descumpre com a sua obrigação de instalar loja âncora no local previsto, em prejuízo do pequeno lojista. Para isso, não há necessidade de também rescindir o contrato de locação da loja. Art. 1092 do Ccivil. Recurso conhecido e provido. (REsp 152.497/SP, Rel. Ministro RUY ROSADO DE AGUIAR, QUARTA TURMA, julgado em 15/08/2002, DJ 30/09/2002, p. 263)
Ademais, é relevante destacar que a solução do presente caso demanda a compreensão do alcance do princípio da boa-fé nas relações privadas, bem como da responsabilidade inerente à administração de shopping centers.
O princípio da boa-fé constitui um dos alicerces do direito privado contemporâneo, caracterizando-se como uma cláusula geral que impõe condutas pautadas na cooperação, lealdade, respeito e confiança mútua, ao mesmo tempo em que proíbe atitudes contraditórias, abusivas ou protelatórias.
Dessa forma, é de se concluir que as informações fornecidas pelo proprietário do shopping durante as negociações com os potenciais lojistas e na divulgação do empreendimento em lançamento (id. 76797468, fls. 3) possuem caráter vinculante, assegurando que os lojistas que firmaram contratos de cessão de direito de uso e locação de espaços possam exigir o cumprimento de todas as condições prometidas na publicidade.
Da oitiva da testemunha sr. Luciano Nascimento, ele relata que “o shop prometeu que viriam várias coisas, que deixaram de cumprir e outras que demoraram demais, como faculdades, bancos, lotéricas, etc. De quando foi inaugurada a loja que gerencio, demorou coisa de 3 anos para essas lojas virem”.
O sr. Altamirando Gusmão, que trabalhou como gerente administrativo-financeiro do shopping center, por sua vez, afirmou que as lojas âncora, durante o período de construção do shopping, demonstram interesse de fazer parte do empreendimento através da carta de intenção, mas que, muitas vezes, resolvem desistir de participar do shopping center por questões administrativas internas e de gestão de cada empresa.
Ato contínuo, a Magistrada questiona se essa desistência das lojas âncora é repassado aos pequenos lojistas, oportunidade em que foi afirmado que “é divulgado que eles viriam, como de fato vieram, a maioria deles veio”.
Transcreve-se trecho da sentença sobre esse ponto: “Questionado se essas possibilidades já repassadas aos lojistas menores ou se eles são informados que as lojas realmente virão para o shopping, disse que a divulgação aos lojistas é feita como se as grandes lojas realmente viriam.”
Entretanto, em que pese declarar que “de fato vieram”, e que “a maioria deles veio”, o que se constata é que a Ré, desde o início da construção do shopping center, divulgou que 8 (oito) lojas âncora estariam presentes no empreendimento, o que gerou a expectativa legítima dos pequenos lojistas de que a presença confirmada de tais lojas pela Ré geraria alto fluxo de consumidores no local, tendo em vista que as lojas âncora são fundamentais para atrair a clientela.
Contudo, conforme depoimento do sr. Luciano Nascimento, diversas promessas da Ré não foram cumpridas, de modo que algumas das lojas âncora teriam levado até mesmo cerca de 3 (três) anos para se instalarem no shopping center.
Dessa forma, considerando que a propaganda da Ré, de natureza vinculante, repise-se, divulgou a presença de 8 (oito) lojas âncora no empreendimento – fator que, indubitavelmente, influenciou pequenos lojistas a celebrarem contratos de locação no shopping center da Apelante –, mas que não se concretizou, resta configurada sua responsabilidade civil por ao menos parcela significativa do insucesso negocial da Autora, tendo em vista o alto grau de relevância entre a presença de tais lojas e o fluxo de potenciais consumidores no empreendimento.
Essa responsabilidade se torna ainda mais evidente diante do fato de que a Ré, apesar de ter sido informada por algumas das referidas lojas âncora acerca da desistência de se instalarem no shopping center, omitiu tal circunstância dos pequenos lojistas, indo de encontro ao princípio da boa-fé objetiva que norteia o direito obrigacional, inclusive na fase pré-contratual.
Tal omissão revelou-se de extrema relevância, pois a presença dessas lojas âncora constituía fator determinante na decisão de locação do espaço comercial.
Acerca da possibilidade de responsabilização civil do empreendimento de Shopping Center para com os pequenos lojistas, o Superior Tribunal de Justiça já teve a oportunidade de se manifestar, inclusive em caso similar, conforme aresto abaixo ementado:
DIREITO CIVIL. SHOPPING CENTER. INSTALAÇÃO DE LOJA. PROPAGANDA DO EMPREENDIMENTO QUE INDICAVA A PRESENÇA DE TRÊS LOJAS-ÂNCORAS. DESCUMPRIMENTO DESSE COMPROMISSO. PEDIDO DE RESCISÃO DO CONTRATO. 1. Conquanto a relação entre lojistas e administradores de Shopping Center não seja regulada pelo CDC, é possível ao Poder Judiciário reconhecer a abusividade em cláusula inserida no contrato de adesão que regula a locação de espaço no estabelecimento, especialmente na hipótese de cláusula que isente a administradora de responsabilidade pela indenização de danos causados ao lojista. 2. A promessa, feita durante a construção do Shopping Center a potenciais lojistas, de que algumas lojas-âncoras de grande renome seriam instaladas no estabelecimento para incrementar a frequência de público, consubstancia promessa de fato de terceiro cujo inadimplemento pode justificar a rescisão do contrato de locação, notadamente se tal promessa assumir a condição de causa determinante do contrato e se não estiver comprovada a plena comunicação aos lojistas sobre a desistência de referidas lojas, durante a construção do estabelecimento. 3. Recurso especial conhecido e improvido. (REsp 1259210/RJ, Rel. Ministro MASSAMI UYEDA, Rel. p/ Acórdão Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/06/2012, DJe 07/08/2012) (g.n)
Oportuno destacar ainda julgado pertinente do Tribunal da Cidadania a respeito da boa-fé objetiva na fase pré-contratual e a expectativa legítima das partes:
CIVIL E EMPRESARIAL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. FRANQUIA. BOA-FÉ OBJETIVA. ART. 422 DO CC/02. DEVERES ANEXOS. LEALDADE. INFORMAÇÃO. DESCUMPRIMENTO. FASE PRÉ-CONTRATUAL. EXPECTATIVA LEGÍTIMA. PROTEÇÃO. PADRÕES DE COMPORTAMENTO (STANDARDS). DEVER DE DILIGÊNCIA (DUE DILIGENCE). HARMONIA. INADIMPLEMENTO. CONFIGURAÇÃO. PROVIMENTO.
1. Cuida-se de ação de resolução de contrato de franquia cumulada com indenização de danos materiais, na qual se alega que houve descumprimento do dever de informação na fase pré-contratual, com a omissão das circunstâncias que permitiriam ao franqueado a tomada de decisão na assinatura do contrato, como o fracasso de franqueado anterior na mesma macrorregião.
2. Recurso especial interposto em: 23/10/2019; conclusos ao gabinete em: 29/10/2020; aplicação do CPC/15.
3. O propósito recursal consiste em definir se a conduta da franqueadora na fase pré-contratual, deixando de prestar informações que auxiliariam na tomada de decisão pela franqueada, pode ensejar a resolução do contrato de franquia por inadimplemento 4. Segundo a boa-fé objetiva, prevista de forma expressa no art. 422 do CC/02, as partes devem comportar-se de acordo com um padrão ético de confiança e de lealdade, de modo a permitir a concretização das legítimas expectativas que justificaram a celebração do pacto.
5. Os deveres anexos, decorrentes da função integrativa da boa-fé objetiva, resguardam as expectativas legítimas de ambas as partes na relação contratual, por intermédio do cumprimento de um dever genérico de lealdade, que se manifesta especificamente, entre outros, no dever de informação, que impõe que o contratante seja alertado sobre fatos que a sua diligência ordinária não alcançaria isoladamente.
9. O princípio da boa-fé objetiva já incide desde a fase de formação do vínculo obrigacional, antes mesmo de ser celebrado o negócio jurídico pretendido pelas partes. Precedentes.
10. Ainda que caiba aos contratantes verificar detidamente os aspectos essenciais do negócio jurídico (due diligence), notadamente nos contratos empresariais, esse exame é pautado pelas informações prestadas pela contraparte contratual, que devem ser oferecidas com a lisura esperada pelos padrões (standards) da boa-fé objetiva, em atitude cooperativa.
11. O incumprimento do contrato distingue-se da anulabilidade do vício do consentimento em virtude de ter por pressuposto a formação válida da vontade, de forma que a irregularidade de comportamento somente é revelada de forma superveniente; enquanto na anulação a irregularidade é congênita à formação do contrato.
12. Na resolução do contrato por inadimplemento, em decorrência da inobservância do dever anexo de informação, não se trata de anular o negócio jurídico, mas sim de assegurar a vigência da boa-fé objetiva e da comutatividade (equivalência) e sinalagmaticidade (correspondência) próprias da função social do contrato entabulado entre as partes.
12. Na hipótese dos autos, a moldura fática delimitada pelo acórdão recorrido consignou que: a) ainda na fase pré-contratual, a franqueadora criou na franqueada a expectativa de que o retorno da capital investido se daria em torno de 36 meses; b) apesar de transmitir as informações de forma clara e legal, o fez com qualidade e amplitude insuficientes para que pudessem subsidiar a correta tomada de decisão e as expectativas corretas de retornos; e c) a probabilidade de que a franqueada recupere o seu capital investido, além do caixa já perdido na operação até o final do contrato, é mínima, ou quase desprezível.
11. Recurso especial provido.
(REsp n. 1.862.508/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, relatora para acórdão Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 24/11/2020, DJe de 18/12/2020.) (g.n)
Destarte, tenho que o pedido constante na alínea “c” merece acolhimento, declarando rescindido o contrato de locação entre as partes por culpa exclusiva da Ré, com a consequente inexigibilidade de qualquer multa contratual em desfavor da Autora.
Em relação ao pedido de alínea “d”, qual seja, condenação da Ré ao pagamento de multa rescisória, observo que no contrato de locação celebrado entre as partes, disponível em ID. 76797471, consta na cláusula 13 que “o locatário se obriga a pagar à locadora as multas estabelecidas nas normas gerais pelas infrações contratuais discriminadas naquelas mesmas normas gerais ou neste contrato”.
Por seu turno, as normas gerais do contrato (id. 76797477) estabelecem, na cláusula 16, alínea “c”, que fica obrigado o locatário a pagar multa ao locador multa por infração contratual “Equivalente a 1/10 (hum décimo) e até 10 (dez) vezes o valor do maior aluguel devido nos últimos 12 (doze) meses, pela infração de qualquer disposição destas Normas Gerais, do contrato de locação ou de qualquer outro documento a ele vinculado, quando não passível a infração de sanção específica”.
Assim, considerando que a Requerida foi quem deu causa à rescisão do contrato de locação, impõe-se a condenação da Apelada ao pagamento da multa prevista na cláusula e alínea supracitada, que se arbitra no valor de 5 (cinco) vezes o valor do maior aluguel devido nos últimos 12 (doze) meses.
A propósito:
LOCAÇÃO DE IMÓVEL – FINS COMERCIAIS - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA – Quiosque/Loja em 'shopping' – Empreendimento não entregue – Contrato firmado durante a pandemia – Caso fortuito e força maior – Inaplicabilidade – Renúncia à indenização da 'res sperata' - Irrelevância – Restituição devida – Multa pela rescisão do contrato – Possibilidade de inversão da cláusula em favor do autor - (…) No que concerne à multa pela rescisão do contrato, a despeito da alegação que referida penalidade somente se aplica em caso de rescisão por culpa do locatário, vislumbra-se na espécie a culpa exclusiva da apelante pela rescisão antecipada, o que justifica a imposição da penalidade em favor do apelado, sem caracterizar abusividade. Incontroverso que o contrato previa a entrega da loja em 15/08/2020, o que não ocorreu. E embora a apelante afirme que o atraso se deu em virtude da pandemia, não se mostra crível e razoável que, ao celebrar o contrato cerca de um mês antes da data prevista para a entrega do empreendimento, a apelante não tivesse conhecimento de possíveis entraves que pudessem vir a acarretar atraso na conclusão da obra, deixando de comunicar o apelado. (…) Ação procedente – Recurso desprovido, com observação. (TJ-SP - Apelação Cível: 1018705-94 .2021.8.26.0001 São Paulo, Relator.: Melo Bueno, Data de Julgamento: 13/11/2023, 35ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 16/11/2023) (g.n)
O pedido constante na alínea “e”, qual seja, declaração de inexigibilidade de valores que eventualmente venham a ser alegados pela Requerida em desfavor da Requerente merece parcial acolhimento.
Isto porque, eventuais alugueres em atraso devem ser considerados, in casu, como exceção do contrato não cumprido, previsto no art. 476, do Código Civil, ante a inadimplência da Ré para com o cumprimento da promessa de instalação das lojas âncora no shopping center, rememorando que, na forma do art. 422 daquele mesmo diploma legal, os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé objetiva.
O mencionado art. 476 preceitua:
Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.
Porém, devido pela Autora o pagamento das contas de consumo, tais como água e energia, eis que ausente suporte para restituição desses valores.
Acerca do pedido de alínea “f” de restituição dos valores pagos a título de res sperata (luvas), no valor de R$ 119.976,12 (cento e dezenove mil, novecentos e setenta e seis reais e doze centavos), entendo que há fundamento para seu acolhimento.
Isto porque, para além das razões já mencionadas nos parágrafos anteriores, a ausência das lojas âncora reduz as expectativas de êxito dos pequenos comerciantes, uma vez que impacta diretamente o fluxo de consumidores.
O planejamento prévio do empreendedor, incluindo a definição e pré-seleção das lojas, confere valor ao espaço, beneficiando os lojistas que aderem ao empreendimento mediante contrato de cessão de uso.
Assim, o empreendedor assume a obrigação de viabilizar a estrutura prometida dentro do prazo pactuado, incluindo a instalação das lojas âncora previstas. Caso descumpra essa obrigação, frustrando a expectativa legítima dos lojistas, conforme veiculado nas propagandas do shopping center, deve o valor da res sperata ser restituído.
Nesse sentido:
LOCAÇÃO - SHOPPING CENTER - "RES SPERATA" - DEVOLUÇÃO - PONTO COMERCIAL - INSUCESSO DO LOJISTA - DESCABIMENTO. Res sperata é uma prestação retributiva das vantagens de se estabelecer num complexo comercial que possui já uma clientela constituída, sendo lícita sua cobrança em face do art. 54 da Lei 8.245/91. Em princípio, referido valor, porque pertinente a reserva feita pelo lojista interessado em participar do empreendimento, não é devolvido quando de sua saída, salvo se comprovado que a frustração da "res sperata" se deveu a culpa do empreendedor do shopping. Inexistindo inadimplemento contratual por parte do empreendedor do shopping, não tendo sido demonstrada sua culpa pelo insucesso do lojista locatário que desse causa à rescisão do contrato de locação, incabível a indenização reclamada ou abatimento do referido valor com os débitos locatícios. (TJ-SP - APL: 990092402129 SP, Relator: Clóvis Castelo, Data de Julgamento: 20/09/2010, 35ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 23/09/2010) (g.n)
Por fim, acerca do pedido de alínea “g” para que a Ré seja condenada ao pagamento de indenização no valor de R$ 262.000,00 (duzentos e sessenta e dois mil reais), que corresponde aos valores gastos para concretização do empreendimento, entendo que o pedido deve ser parcialmente acolhido.
Isto porque, ainda que evidenciada a responsabilidade civil da Ré acerca dos prejuízos narrados na inicial, certo é que não se pode olvidar que ao empreendedor também cabe assumir o risco do empreendimento.
Logo, considerando que a parte Ré contribuiu em parcela significativa pelo insucesso do empreendimento da Requerente, vislumbra-se a necessidade da Acionada arcar com parte dos prejuízos materiais suportados pela Apelante na construção do seu negócio, arbitrado por equidade no percentual de 50% (cinquenta por cento) sobre os valores efetivamente despendidos e comprovados, que deve ser apurado em sede de liquidação de sentença.
Colaciono jurisprudência nesse teor:
E M E N T A – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO, RESTITUIÇÃO DE VALORES, PERDAS E DANOS E PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA – REJEITADA – MÉRITO – TÉCNICA DE JULGAMENTO DO ART. 942, DO CPC – CONTRATO DE LOCAÇÃO DE ESPAÇO PARA USO COMERCIAL EM SHOPPING CENTER – RESPONSABILIDADE CIVIL PRÉ-CONTRATUAL – ADMISSIBILIDADE NO ORDENAMENTO JURÍDICO – ARTIGO 422 DO CÓDIGO CIVIL – VENDA DE ESPAÇO EM SHOPPING CENTER – PROMESSA DE INSTALAÇÃO DE LOJAS ÂNCORAS NO LOCAL, ATRAINDO O COMÉRCIO – FATO NÃO PRATICADO PELO EMPREENDEDOR – FRUSTRAÇÃO DO NEGÓCIO MONTADO PELO ADQUIRENTE – DIREITO À RESCISÃO DO CONTRATO, RESTITUIÇÃO DOS VALORES E INDENIZAÇÃO PELOS DANOS MATERIAIS – DANO MORAL – MERO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (…) Já quanto aos danos decorrentes da frustração da realização do empreendimento, com contratação de serviços e mão-de-obra para instalação dos equipamentos destinados a colocar em funcionamento sua atividade empresarial no Shopping 26 de Agosto, a autora alegou a existência do dano no importe de R$ 34.055,71 dos gastos efetuados com a instalação da loja , que efetivamente existiu, consoante documentos de f. 71-122. Ora, a autora chegou a exercer a atividade comercial no Shopping 26 de Agosto e o próprio réu não nega. O exercício dessa atividade comercial, que foi posteriormente frustrada pelos motivos acima indicados, é prova suficiente de que a autora despendeu valores para colocar em prática o seu comércio, fazendo projeto arquitetônico, comprando e aplicando equipamentos, e realizando outras despesas vinculadas e necessárias para que seu comércio fosse posto em prática. O dispêndio de valores, assim, é certo, e torna induvidoso o dever de indenizar pela frustração dessa mesma atividade, em razão dos fatos já antes indicados. A autora, com efeito, teve despesas para instalação de seu comércio no Shopping 26 de Agosto e ali chegou a iniciar suas atividades, como deixa claro, inclusive, o próprio apelado em sua contestação, quando afirma que aos 24 de fevereiro de 2012, seis meses depois, a requerente lhe notificou acerca da desocupação dos imóveis e entrega das chaves (f. 180 e f. 18). Os valores despendidos foram relacionados em memorial descritivo às f. 39-40 e detalhado os gastos um a um, de modo a possibilitar a efetiva ponderação com os documentos probatórios dos gastos efetivamente realizados, de tal sorte que demonstrados os danos materiais.
(TJ-MS 00162412220128120001 MS 0016241-22 .2012.8.12.0001, Relator.: Des . Odemilson Roberto Castro Fassa, Data de Julgamento: 09/11/2017, Mutirão - Câmara Cível III - Provimento nº 391/2017) (g.n)
Por fim, oportuno registrar que o raciocínio ora explanado guarda sintonia com o entendimento adotado por este Tribunal de Justiça da Bahia no julgamento de casos análogos, onde restou decidido pela responsabilização civil do empreendimento dono do shopping center, conforme se observa dos arestos abaixo ementados:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quarta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0505725-86.2016.8 .05.0146 Órgão Julgador: Quarta Câmara Cível APELANTE: RICARDO RIBEIRO MONTEIRO e outros Advogado (s): ANAQUELE GONCALVES LIMA, SEBASTIAO JOSE LEITE DOS SANTOS FILHO, JULIO DE CARVALHO PAULA LIMA APELADO: TSC JUAZEIRO SHOPPING CENTER S.A. e outros Advogado (s):JULIO DE CARVALHO PAULA LIMA, ANAQUELE GONCALVES LIMA, SEBASTIAO JOSE LEITE DOS SANTOS FILHO DIREITO CIVIL . APELAÇÕES SIMULTÂNEAS. AÇÃO REPARATÓRIA. REJEITADAS AS PRELIMINARES DE IMPUGNAÇÃO À JUSTIÇA GRATUITA E AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE RECURSAL SUSCITADAS PELO RÉU EM CONTRARRAZÕES. MÉRITO . CONTRATO DE LOCAÇÃO DE LOJA EM SHOPPING CENTER. RELAÇÃO JURÍDICA DE NATUREZA COMPLEXA, REUNINDO CARACTERÍSTICAS DOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO COMERCIAIS TÍPICOS COM CLÁUSULAS DE REGULAMENTAÇÃO GERAL DISCIPLINANDO A PARTICIPAÇÃO E O ENQUADRAMENTO NO EMPREENDIMENTO COMO UM TODO. DESENVOLVIMENTO DO COMÉRCIO INDIVIDUAL DE CADA LOJISTA QUE SOFRE INFLUÊNCIA COM A COMPOSIÇÃO ORGÂNICA E A GESTÃO ESTABELECIDAS PELO SHOPPING. INAUGURAÇÃO E FUNCIONAMENTO COM ESTRUTURAS VAZIAS, SEM INSTALAÇÃO DAS LOJAS ÂNCORAS ANUNCIADAS . CIRCUNSTÂNCIAS QUE AFETAM DIRETAMENTE A ATRAÇÃO DO PÚBLICO E A CLIENTELA DAS LOJAS MENORES (LOJAS SATÉLITES). ENCERRAMENTO DAS ATIVIDADES DE DIVERSOS ESTABELECIMENTOS NO PRIMEIRO ANO DE FUNCIONAMENTO, DENTRE ELES A LOJA DO AUTOR. PREVALÊNCIA DA AUTONOMIA DA VONTADE DAS PARTES QUE NÃO SE REVESTE DE CARÁTER ABSOLUTO. NECESSIDADE DE OBSERVÂNCIA DO PRINCÍPIO DA BOA-FÉ EM TODAS AS FASES CONTRATUAIS . INFORMAÇÕES DIVULGADAS OSTENSIVAMENTE PELO SHOPPING POR OCASIÃO DO LANÇAMENTO. CARÁTER VINCULATIVO. RESPONSABILIDADE DO EMPREENDIMENTO CONFIGURADA. ASSUNÇÃO DOS PREJUÍZOS QUE, POR SEU TURNO, NÃO PODE SER IMPUTADA EXCLUSIVAMENTE AO SHOPPING, PORQUANTO CABE AO LOJISTA AS DECISÕES ATINENTES À ATIVIDADE E OS RESPECTIVOS RISCOS A ELA INERENTES. (…) DANOS EMERGENTES. CONDENAÇÃO DO RÉU AO PAGAMENTO DE 50% (CINQUENTA POR CENTO) DOS VALORES RELATIVOS ÀS DESPESAS COM INSTALAÇÃO DA LOJA . PAGAMENTOS DE TRIBUTOS E SALÁRIOS DOS EMPREGADOS DA LOJA. OBRIGAÇÃO INTRÍNSECA AO FUNCIONAMENTO NORMAL DE QUALQUER COMÉRCIO, DESCABENDO A CONFIGURAÇÃO DE TAIS GASTOS COMO DANOS EMERGENTES CAUSADOS POR TERCEIROS. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS . MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA EM SEDE RECURSAL. SENTENÇA MANTIDA. ACORDÃO Vistos, relatados e discutidos os presentes autos da Apelação n.º 0505725-86 .2016.8.05.0146 da Comarca de Juazeiro, na qual figura como Apelantes e Apelados Ricardo Ribeiro Monteiro e TSC Juazeiro Shopping Center S .A. Acordam os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em rejeitar as preliminares suscitadas em contrarrazões, conhecer e negar provimento aos recursos, majorando-se os honorários de sucumbência em sede recursal, nos termos do voto condutor. Sala de Sessões, de de 2023. Des . Roberto Maynard Frank Relator (TJ-BA - Apelação: 05057258620168050146, Relator.: ROBERTO MAYNARD FRANK, QUARTA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 31/01/2024) (g.n)
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quarta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0504706-45.2016.8 .05.0146 Órgão Julgador: Quarta Câmara Cível APELANTE: EMANUELLA RIBEIRO DA SILVA - ME Advogado (s): MARLA GEORGIA TEIXEIRA SANTOS APELADO: TSC JUAZEIRO SHOPPING CENTER S.A. Advogado (s):IGOR GOES LOBATO ACORDÃO APELAÇÃO . AÇÃO DE DESPEJO E AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DANOS MORAIS E MATERIAIS JULGADAS EM CONJUNTO. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE LOJA EM SHOPPING. PROMESSA DE INSTALAÇÃO DE LOJAS ÂNCORAS. DESCUMPRIMENTO . PROPAGANDA ENGANOSA CARACTERIZADA. RESCISÃO DO CONTRATO. POSSIBILIDADE. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS DEVIDA . CONCESSÃO DO BENEFÍCIO DE CARÊNCIA REFERENTE À COBRANÇA DE ALUGUÉIS PELO PERÍODO DE 06 MESES. RESCISÃO CONTRATUAL DENTRO DO PERÍODO DE CARÊNCIA. IMPOSSIBILIDADE DE SE REALIZAR O DESPEJO. APELO IMPROVIDO . SENTENÇA MANTIDA. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos da APELAÇÃO CÍVEL No 0503123-25.2016.8 .05.0146, em que figuram, como apelante, TSC JUAZEIRO SHOPPING CENTER S.A., e, como apelada EMANUELA RIBEIRO DA SILVA - ME . A C O R D A M os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em NEGAR PROVIMENTO ao apelo. Sala das Sessões do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, Desa. Gardênia Pereira Duarte Relatora (TJ-BA - Apelação: 05047064520168050146, Relator.: GARDENIA PEREIRA DUARTE, QUARTA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 31/01/2024) (g.n)
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quinta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0551263-40.2016.8 .05.0001 Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível APELANTE: AMERICA MALLS PARTICIPACOES LTDA e outros Advogado (s): PAULA DEDA CATHARINO GORDILHO, LUCAS ANDRADE KREJCI APELADO: HANARA CASTRO SILVA e outros Advogado (s):LUCAS ANDRADE KREJCI, PAULA DEDA CATHARINO GORDILHO ACORDÃO DIREITO CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS SIMULTÂNEAS EM AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. CONTRATO DE ALUGUEL EM SHOPPING CENTER . NÃO CUMPRIMENTO DAS OBRIGAÇÕES POR PARTE DA LOCADORA. AUSÊNCIA DE MEGALOJA E LOJA ÂNCORA. OMISSÃO QUE AFETA O FATURAMENTO DAS LOJAS PEQUENAS. SITUAÇÃO QUE FOGE AO RISCO DO NEGÓCIO, CONFIGURANDO ATO ILÍCITO DA LOCADORA RESPONSÁVEL PELO SHOPPING . PREVISÃO CONTRATUAL. RECLAMAÇÃO CONJUNTA DE LOJISTAS. QUEIXAS REITERADAS. PREJUÍZOS CAUSADOS À AUTORA/LOCATÁRIA . INVIABILIZAÇÃO DO SEU ESTABELECIMENTO. NEXO DE CAUSALIDADE CONFIGURADO. DANOS MATERIAIS. DEMONSTRAÇÃO . VALORES DESPENDIDOS COM A REFORMA DA LOJA. RES SPERATA. VALOR PAGO PELOS LOCATÁRIOS. DEVOLUÇÃO DEVIDA . DANOS MORAIS. CONFIGURAÇÃO. SENTENÇA REFORMADA NESSE PARTICULAR. RECURSO DA RÉ IMPROVIDO . APELO DA AUTORA PROVIDO. Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 0551263-40.2016 .8.05.0001, em que figuram como apelante AMERICA MALLS PARTICIPACOES LTDA e outros e como apelada HANARA CASTRO SILVA e outros. ACORDAM os magistrados integrantes da Quinta Câmara Cível do Estado da Bahia, em conhecer e negar provimento ao apelo da ré e conhecer e dar provimento ao recurso da autora, nos termos do voto do relator . JR21 (TJ-BA - APL: 05512634020168050001 3ª Vara Cível e Comercial - Salvador, Relator.: JOSE EDIVALDO ROCHA ROTONDANO, 2ª VICE-PRESIDÊNCIA, Data de Publicação: 15/03/2022) (g.n)
APELAÇÃO. DIREITO DO CONSUMIDOR, DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DANOS MORAIS E MATERIAIS. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE LOJA EM SHOPPING . PROMESSA DE INSTALAÇÃO DE LOJAS ÂNCORAS. DESCUMPRIMENTO. PROPAGANDA ENGANOSA CARACTERIZADA. RESCISÃO DO CONTRATO . POSSIBILIDADE. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS DEVIDA. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS.DESCABIMENTO .APELAÇÃO IMPROVIDA.SENTENÇA MANTIDA (TJ-BA - APL: 05000914120188050146, Relator.: JOAO AUGUSTO ALVES DE OLIVEIRA PINTO, QUARTA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 10/02/2021) (g.n)
Destarte, convenço-me da necessidade de dar parcial acolhimento ao recurso de apelação da parte Autora, com a consequente reforma da sentença e inversão dos ônus sucumbenciais.
Conclusão
Ante o exposto e por tudo o mais que dos autos transparece, voto no sentido de CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO, para reformar a sentença e declarar rescindido o contrato de locação por culpa exclusiva da Ré, inexigível a cobrança de qualquer multa em desfavor da Autora, bem como condená-la ao pagamento de multa contratual no valor de 5 (cinco) vezes o valor do maior aluguel devido nos últimos 12 (doze) meses, consoante cláusula 16, alínea “c”, das normas gerais do contrato.
Declara-se ainda a inexigibilidade de eventuais débitos locatícios devidos pela Autora, tendo em vista a aplicação do instituto da exceção do contrato não cumprido, previsto no art. 476, do Código Civil.
Ademais, condena-se a Ré a restituir os valores pagos a título de res sperata no valor de R$ 119.976,12 (cento e dezenove mil, novecentos e setenta e seis reais e doze centavos), bem como indenizar a Autora por danos materiais pelos custos para a instalação da loja, arbitrados por equidade no percentual de 50% (cinquenta por cento) dos valores despendidos e efetivamente comprovados, a ser apurado em sede de liquidação de sentença.
Os valores objeto da condenação devem ser corrigidos desde a data do prejuízo pelo INPC, com incidência de juros de mora de 1% desde a citação (art. 405, CC).
Em decorrência da reforma da sentença, impõe-se a inversão do ônus sucumbencial para condenar a Ré ao pagamento das custas e honorários de sucumbência, este no percentual de 10% (dez por cento) do valor da condenação.
Des. RAIMUNDO SÉRGIO SALES CAFEZEIRO
Relator