PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Ementa. DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE REVISÃO DE ALUGUEL. FIXAÇÃO DE ALUGUEL PROVISÓRIO INAUDITA ALTERA PARS. ESTUDO UNILATERAL FEITO PELO RECORRENTE. NECESSIDADE DE CONTRADITÓRIO, AMPLA DEFESA E INSTRUÇÃO PROBATÓRIA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. DECISÃO MANTIDA

I. CASO EM EXAME

Trata-se de agravo de instrumento interposto por LOJAS LE BISCUIT S/A contra decisão proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível da Comarca de Salvador (BA), que indeferiu o pedido de fixação de aluguel provisório formulado em ação revisional de aluguel.

O pedido de fixação de aluguel provisório baseou-se em estudo de mercado realizado unilateralmente, que indicou valor inferior ao praticado.

A decisão agravada indeferiu o pedido, sob o argumento da necessidade de oitiva da parte contrária antes de eventual fixação de aluguel provisório.

A agravante pleiteou a reforma da decisão, argumentando onerosidade excessiva, desequilíbrio contratual e enriquecimento sem causa do locador, além de requerer a antecipação dos efeitos da tutela recursal.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO
Há duas questões em discussão:
(i) saber se é possível a fixação de aluguel provisório com base exclusivamente em laudo unilateral de avaliação apresentado pela parte locatária;
(ii) verificar se a ausência de fixação do aluguel provisório configura violação ao direito da parte agravante.

III. RAZÕES DE DECIDIR
O art. 68 da Lei n. 8.245/91 estabelece a possibilidade de fixação de aluguel provisório, desde que baseada em elementos submetidos ao contraditório.
A ausência de contraditório e de prova pericial impede a configuração de prova inequívoca acerca da incompatibilidade do aluguel vigente com o valor de mercado.
Precedente relevante do Tribunal de Justiça de São Paulo corrobora a tese de que laudo unilateral não é suficiente para a fixação de aluguel provisório, sendo imprescindível a oitiva da parte contrária e a produção de provas técnicas.
"CIVIL E PROCESSUAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUÉIS. INSURGÊNCIA DA AUTORA CONTRA DECISÃO QUE INDEFERIU PRETENDIDA FIXAÇÃO DE ALUGUÉIS PROVISÓRIOS. NÃO TENDO SIDO OFERECIDOS SUBSÍDIOS SUFICIENTES À FIXAÇÃO DOS ALUGUÉIS PROVISÓRIOS, SALVO LAUDO UNILATERAL, NOS TERMOS DO ARTIGO 68, INCISO II, DA LEI N. 8.245/1991, BEM ANDOU O MAGISTRADO AO DETERMINAR QUE SE AGUARDASSE O CONTRADITÓRIO. RECURSO DESPROVIDO." (TJ-SP - Agravo de Instrumento: 2134930-81.2024.8.26.0000, Relator: Mourão Neto, 35ª Câmara de Direito Privado, Data de Julgamento: 31/05/2024).
Nesse contexto, inexiste fumus boni iuris a justificar a concessão de tutela provisória nos moldes pretendidos pela agravante.

IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso conhecido e desprovido.
Tese de julgamento: "A fixação de aluguel provisório em ação revisional exige o contraditório e a produção de prova pericial apta a comprovar a incompatibilidade do valor vigente com o mercado, sendo insuficiente laudo unilateral apresentado pela parte requerente."

Dispositivos relevantes citados:

Lei n. 8.245/91, art. 68.

Jurisprudência relevante citada:

TJ-SP - Agravo de Instrumento: 2134930-81.2024.8.26.0000, Relator: Mourão Neto, 35ª Câmara de Direito Privado, Data de Julgamento: 31/05/2024.

Vistos, relatados e discutidos os presentes autos do Agravo de Instrumento nº 8011527-55.2024.8.05.0000, originário da Comarca de Salvador (BA), agravante LOJAS LE BISCUIT S/A e agravado TRILUZ EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA. 

Acordam os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO AGRAVO DE INSTRUMENTO, pelas razões alinhadas no voto da Relatora.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Negou-se provimento ao Agravo de Instrumento, à unanimidade.

Salvador, 1 de Abril de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Trata-se de Agravo de Instrumento com pedido de efeito suspensivo, interposto por LOJAS LE BISCUIT S/A, irresignada com a decisão proferida pelo MM. Juiz da 4ª Vara Cível da Comarca de Salvador (BA), na Ação de Revisão de Aluguel, tombada sob o nº 8006379-60.2024.8.05.0001, nos seguintes termos:

"Cuida-se de decidir sobre pedido de fixação de aluguel provisório formulado por LOJAS LE BISCUIT S/A nos autos de uma ação revisional de aluguel movida em face de TRILUZ EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA, ambas qualificadas na inicial. Nos termos do artigo 68 da Lei n. 8.245/91, o juiz fixará aluguel provisório "(...) com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário (...)". Examinando-se os autos, constata-se que o autor instruiu a petição inicial com um "laudo de avaliação imobiliária" (cf. ID n. 427581685) firmado por um engenheiro civil. Nesse laudo, o que o engenheiro, utilizando o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, indicou o valor médio de R$ 79,50 por metro quadrado, donde resultaria um aluguel mensal mínimo de R$ 88.800,00 (oitenta e oito mil e oitocentos reais) para o imóvel identificado na petição inicial. Salvo melhor juízo, o laudo referido acima não pode servir, por si só, como suporte a uma decisão que venha a fixar o aluguel provisório no patamar proposto pela autora, isto é, 80% (oitenta por cento) de R$ 126.322,24 (ou seja, R$ R$ 101.057,79 (cento e um mil, cinquenta e sete reais e setenta e nove centavos). Embora aparentemente regular do ponto de vista formal, o laudo analisado deve ser submetido ao contraditório antes que sirva de fundamento de uma decisão provisória como a prevista no artigo 68 da Lei n. 8.245/91. Do exposto, determino seja o réu citado para responder á demanda em 15 (quinze) dias, sob as penas da revelia. Publique-se e intimem-se. Salvador(BA), 23 de janeiro de 2024. GEORGE JAMES COSTA VIEIRA. Juiz de Direito Titular da 4ª Vara Cível da Comarca de Salvador." (ID 57503422 – fls. 02).

Alega, em síntese: “A decisão contra a qual a agravante se opõe, decidiu por negar o pedido de fixação de aluguel provisório – inaudita altera parte - pleiteado na petição inicial, em que pese o disposto nos artigos 19 e 68, II, b, da Lei 8.245/91, causando à agravante dano de grande monta e, quiçá, irreversível. Explica-se: através da ação principal, a agravante pretende a revisão do aluguel, com respaldo nos artigos 19 e 68, da Lei de Locações, tendo em vista que o montante vigente está muito distante do real valor de mercado. Como comprovado na petição inicial, a diferença é gritante – mais de 37 (trinta e sete) mil reais, mensais, e a ausência de fixação de aluguel provisório possivelmente não permitirá que a agravante siga no imóvel, pagando aluguel irreal, explorando sua mercancia, gerando empregos e tributos. Em síntese, agosto de 2019, foi firmado contrato de locação de espaço comercial denominado A4-B, no pavimento L-2 do Setor Sul do empreendimento Shopping Barra, localizado na Avenida Centenário, nº 2.992, Bairro Chame-Chame, Salvador – Bahia. Foi previsto prazo de duração de 10 (dez) anos, com início em 11/09/2019 (condicionado à desocupação do espaço pela antiga locatária), sendo estipulado, consoante cláusula quinta, aluguel percentual de 3% sobre o faturamento bruto, com garantia do aluguel mínimo mensal no importe inicial de R$ 100.000,00 (cem mil reais), valor este corrigido anualmente pela variação do IGP-DI, da FGV, nos termos do item 6.2 da avença.” (ID 57502600 – fls. 04/05).

Salienta: “Por conta da postura inflexível da agravada, a agravante contratou empresa qualificada para apuração do valor locativo da loja objeto da ação principal, com base no método comparativo de mercado. Conforme anexo, o estudo realizado por engenheiro apontou que o valor locativo da loja objeto da apresente demanda corresponde a R$ 88.800,00 (oitenta e oito mil e oitocentos reais). Trata-se, como diz o artigo 68, da Lei 8.245/91, de elemento mais que hábil para demonstrar a incompatibilidade do aluguel com o valor de mercado atual, sendo, portanto, medida de rigor o deferimento do aluguel provisório, conforme pleiteado na inicial e, data vênia, equivocadamente indeferido pelo MM. Juízo a quo. Ou seja, Excelências, o valor vigente – R$ 126.322,24 – está muito distante da realidade mercadológica, como comprova o laudo de avaliação também anexado ao presente agravo de instrumento.” (ID 57502600 – fls. 06/07).

Acrescenta: (…) “a fixação de aluguel provisório, além de prevista em lei, nos termos do artigo 68, II, b, da Lei de Locações é essencial para a permanência da locatária no ponto comercial, tendo em vista o desequilíbrio contratual e onerosidade excessiva, como comprovado no laudo de avaliação juntado pela agravante, sem falar no enriquecimento sem causa do locador.” (ID 57502600 – fls. 09).

Requer: “que V.Exa. conceda a antecipação de tutela requerida acima, nos termos do artigo 1.019, I do CPC, para que seja fixado aluguel provisório no valor de R$ 101.057,79 (cento e um mil, cinquenta e sete reais e setenta e nove centavos), em atenção ao disposto no artigo 68, II, b, da Lei 8.245/91. No mérito, requer o provimento do agravo para que seja reformada a decisão agravada, com a confirmação da tutela de urgência ora requerida.” (ID 57502600 – fls. 11).

Anexou os documentos de ID 57502603 e seguintes).

O efeito suspensivo foi indeferido na decisão monocrática de ID 57756540.

A parte apelada apresentou contrarrazões pugnando o desprovimento do recurso (ID 69678292). Anexou os documentos de ID 69678297, 69678884 e 69679113.

O presente feito encontra-se em condições de proferir voto, portanto, solicito sua inclusão em pauta. Ressalta-se a possibilidade de sustentação oral, conforme dispõem os artigos 937 do CPC e 187 do RITJ/BA.

É o que importa relatar.

Salvador, data certificada eletronicamente no sistema.

Desa. Maria de Fátima Silva Carvalho

RELATORA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Verifica-se que o recurso atende aos requisitos de admissibilidade, devendo, portanto, ser conhecido.

Trata-se de Agravo de Instrumento com pedido de efeito suspensivo, interposto por LOJAS LE BISCUIT S/A, irresignada com a decisão proferida pelo MM. Juiz da 4ª Vara Cível da Comarca de Salvador (BA), na Ação de Revisão de Aluguel, tombada sob o nº 8006379-60.2024.8.05.0001, que indeferiu pedido inaudita altera pars de pedido de fixação de valor provisório de aluguel .

Vale mencionar que, no âmbito do agravo de instrumento, o julgamento deve ater-se à matéria devolvida à apreciação pelo Tribunal, qual seja, o acerto ou não decisão objurgada, sob pena de supressão de instância – acaso procedida alguma análise meritória derredor do objeto final da lide.

Cinge-se a controvérsia sobre possibilidade de fixação de aluguel provisório, em razão de estudo de mercado realizado unilateralmente pelo agravante, antes de realizada a instrução probatória na lide de origem.

Compulsando os autos, verifica-se que o feito de origem se trata de Ação de Revisão de Aluguel. As partes firmaram contrato locatício, em 2019, com duração de 10 (dez) anos (ID 57503373). Foi avençado valor percentual de 3% (três por cento), com garantia de importe mensal mínimo de R$100.000,00 (cem mil reais), que será corrigido anualmente pela variação do IGP-DI da FGV, conforme preceitua a cláusula quinta.

Observa-se ainda que a recorrente juntou, ao ingressar com a ação na origem, Laudo de Avaliação Imobiliária, com o fito de indicar o valor de mercado para locação do imóvel locado (ID 57503404). O pedido foi indeferido, o que ensejou a interposição deste recurso.

É cediço que para se constatar a necessidade de revisão do valor avençado em locação de imóveis, é imprescindível a realização da oitiva da parte contrária, consoante art. 68, II da Lei nº 8.245/91, a saber:

“Art. 68.  Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário, observar-se-á o seguinte:”

(...)

“II – ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, que será devido desde a citação, nos seguintes moldes:”

Além disto, a designação de perícia técnica é fundamental para apurar eventual excessividade do importe entabulado a título de aluguel.

Neste sentido necessário trazer à baila a seguintes ementa de julgamento:

“Civil e processual. Contrato de locação comercial. Ação revisional de aluguéis. Insurgência da autora contra decisão que indeferiu pretendida fixação de aluguéis provisórios. Não tendo sido oferecidos subsídios suficientes à fixação dos aluguéis provisórios, salvo laudo unilateral, nos termos do artigo 68, inciso II, da Lei n. 8.245/1991, bem andou o magistrado ao determinar que se aguardasse o contraditório. RECURSO DESPROVIDO. (TJ-SP - Agravo de Instrumento: 2134930-81.2024.8.26.0000 São João da Boa Vista, Relator: Mourão Neto, Data de Julgamento: 31/05/2024, 35ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 31/05/2024).”

Destaque-se que na origem, a ação não havia sido sequer contestada, no momento da interposição deste Agravo de Instrumento. Atualmente, já foi apresentada a réplica pelo agravante. 

Nestas condições, inexiste prova inequívoca de que o montante está realmente em desacordo com o importe praticado no mercado imobiliário da região, em condições análogas à contratada.

Impossível auferir o fumus boni iuris do quanto alegado nesta fase processual, ainda em sede de cognição sumária, mostrando-se necessária a realização da instrução probatória.

Ante o exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO ao recurso de Agravo de Instrumento, mantendo a decisão agravada em todos os seus termos.

Sala de sessões, Salvador/BA, data certificada eletronicamente no sistema.

DESA. MARIA DE FÁTIMA SILVA CARVALHO

RELATORA