PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM TUTELA ANTECIPADA. PROPRIEDADE E POSSE DE IMÓVEL. NULIDADE DA SENTENÇA POR AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

 1. Apelação cível contra sentença que julgou improcedente ação de obrigação de fazer cumulada com pedido de tutela antecipada, na qual o autor busca a declaração de propriedade sobre área de terras em Simões Filho-BA, onde foi registrado o empreendimento "Empresarial Park", bem como anulação dos documentos de posse da ré e indenização por perdas e danos.

 2. O conflito. Disputa entre Clécio Costa Carrah, que alega ter adquirido os lotes da empresa MDS Construção e Engenharia S/A com base na Matrícula nº 49.383, e Rezende Empreendimentos Participações e Administração Ltda., que sustenta ser legítima proprietária das áreas, adquiridas em 2007 e 2008.

 3. A complexidade fática. Superposição total do projeto "Empresarial Park" (oriundo da Fazenda Cobocó) sobre áreas da Fazenda Rancho Alegre, constatada em laudo pericial que atestou a "legalidade formal" da documentação de ambas as partes, mas concluiu que o empreendimento do autor foi projetado em local que não lhe pertencia.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

 4. A questão em discussão consiste em saber se a sentença deve ser anulada por ausência de fundamentação adequada, especificamente pela omissão quanto à questão prejudicial de mérito relativa à alegada nulidade do título dominial da apelada, fundamentada na nulidade da procuração utilizada na cadeia dominial.

 

 III. RAZÕES DE DECIDIR

 5. A sentença viola o artigo 489, § 1º, inciso IV, do Código de Processo Civil, ao não enfrentar o argumento central do autor sobre a nulidade absoluta do título da ré, baseada em procuração outorgada por mandante já falecido, questão que constitui verdadeira prejudicial de mérito cuja resolução é logicamente antecedente ao julgamento da pretensão principal.

 6. A omissão configura vício insanável na fundamentação, pois a alegação de que a escritura de compra e venda foi celebrada com base em procuração nula (mandante falecido em 19/05/2003, negócio realizado em 26/11/2007) não representa argumento secundário, mas questão que poderia invalidar toda a cadeia dominial da apelada.

 7. A disparidade 'é evidenciada pela comparação com outra sentença do mesmo juízo (autos nº 0002616-76.2011.8.05.0250), envolvendo a mesma área, na qual o magistrado dedicou 41 páginas analisando minuciosamente a cadeia dominial, enquanto a sentença ora recorrida ocupa meras 4 páginas e ignora completamente os argumentos centrais.

 8. O laudo pericial, embora tenha constatado superposição de áreas, não possui competência para analisar questões jurídicas fundamentais como validade de procurações e nulidade de negócios jurídicos, sendo insuficiente para fundamentar adequadamente a decisão sobre questões de direito registral e dominial.

IV. DISPOSITIVO E TESE

 9. Recurso de apelação conhecido e parcialmente provido. Sentença anulada por vício de fundamentação. Determinado o retorno dos autos ao juízo de origem para prolação de novo julgamento.

Tese de julgamento: "1. É nula a sentença que não enfrenta questão prejudicial de mérito arguida pela parte, especialmente quando se refere à nulidade de título dominial baseado em procuração outorgada por mandante falecido, configurando omissão que viola o artigo 489, § 1º, IV, do CPC. 2. A fundamentação judicial não pode se limitar a laudo pericial quando questões jurídicas fundamentais sobre validade de títulos dominiais são suscitadas, sendo indelegável ao perito a análise da validade de procurações e nulidade de negócios jurídicos."

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Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 93, IX; CPC, arts. 11, 489, § 1º, IV, e 503, § 1º; CC, arts. 166, IV e V, e 682, II.

Jurisprudência relevante citada: TJ-MG, AC nº 10394070745721001, Rel. Des. José Américo Martins da Costa, j. 29/07/2021; TJ-SP, AC nº 10041665720148260361, Rel. Des. Kleber Leyser de Aquino, j. 27/08/2024; TJ-PE, AC nº 00013326920218172280, Rel. Des. Evanildo Coelho de Araújo Filho, j. 23/04/2025; TJ-RJ, APL nº 00530055120198190038, Rel. Des. Lucia Helena do Passo, j. 03/08/2023.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 0301117-76.2014.8.05.0250, em que figuram como apelante Clécio Costa Carrah e como apelada Rezende Empreendimentos Participações e Administração Ltda.

ACORDAM os magistrados integrantes da Quinta Câmara Cível do Estado da Bahia, por unanimidade, em DAR PROVIMENTO PARCIAL AO RECURSO, nos termos do voto do relator. 

Salvador, data registrada no sistema.

Presidente

Des. Renato Ribeiro Marques da Costa

Relator

Procurador(a)

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Provido em parte. Unânime.

Salvador, 5 de Agosto de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Trata-se, na origem, de ação ordinária c/c obrigação de fazer ajuizada pelo ora Apelante, no bojo da qual aduziu que “é proprietário e possuidor da quase totalidade dos lotes oriundos do loteamento devidamente aprovado pela Prefeitura de Simões Filho – BA através do Decreto Municipal nº 2.145/89 e SUDIC (fls. 256/258), esse denominado “Empresarial Park” nas proximidades da “antiga” rotatória do CIA, na entrada da cidade de Simões Filho pela BA-526 (CIAAeroporto).”.

Destacou que “apesar dessa posse e propriedade dos imóveis por parte do Apelante, em meados de 2012 a apelada adotou atos ilegais no propósito de 'grilagem' sobre esses imóveis, atos esses que também afetara terceiros proprietários de outras áreas/imóveis.” e que “a apelada com claro propósito de GRILAGEM, mediante documentos fraudulentos sem qualquer validade, essa está “atirando para todos os lados” para ver onde esses “títulos ilegais” colam, por mais que esses títulos não correspondam a nenhum local exato, como asseverou o Sr. Perito Judicial, adiante a ser explanado.”.

Por ocasião da sentença, entendeu o douto magistrado por julgar improcedente a pretensão autoral, “admitindo a prova pericial emprestada produzida nos autos de n.º 0301194-56.2012.8.05.0250, que constatou a superposição das áreas, além da regularidade da documentação apresentada pelas partes, bem como a constatação do Perito de que o empreendimento do autor foi projetado em local não pertencente ao mesmo, afastando os pleitos de manutenção do autor como legítimo proprietário da área litigiosa, nem tampouco o reconhecimento da inautenticidade dos documentos apresentados pela ré, ou indenização por perdas e danos decorrentes da turbação, vez que inexistente turbação.”.

Inconformado, logrou o Apelante interpor, primeiramente, dois recursos, subscritos por advogados distintos. Tal inconformidade, no entanto, fora sanada no curso do feito, subsistindo, tão somente, o apelo de fls. 586/593, id nº 145932814, dos autos eletrônicos de primeiro grau, no bojo do qual aduz o recorrente a existência de indícios de ilegalidade na documentação da apelada, firme na tese segundo a qual a procuração outorgada para a concretização da aquisição da área objeto de litígio pela Recorrida não mais produzia efeitos na ocasião.

Destaca, neste particular, que “na citada perícia, em resposta aos quesitos explicativos formulados pela Apelada (fl. 334 da Ação Cautelar nº 0301194-56.2012.805.0250 – apensa) há expressa informação no sentido de que as plantas e documentos fornecidos por esta são inconsistentes e cheios de falhas técnicas, logo, sem qualquer credibilidade.”, e que “que as plantas fornecidas pela Rezende, através de seus representantes, apresentam, entre outras, as seguintes falhas técnicas: falta de coordenadas, coordenadas erradas, falta de assinaturas, erros gráficos, além de contradizer dados constantes documentos de titularidade”, portanto, essas afirmativas demonstram, claramente, que os documentos da Apelada NÃO são autênticos e NUNCA poderiam ser atestados como legítimos, tendo sido, venia concessa, induzido em erro o D. Juízo de Piso.”.

Lado outro, discorre sobre a comprovação e autenticidade dos documentos por si apresentados, aduzindo que “restou induvidoso que a área em litígio é de propriedade do Apelante, em sua quase totalidade, havendo uma pequena gleba que pertence a terceiros, reconhecido, inclusive, por sentença de mérito (processo nº 0002616-76.2011.805.0250), o que denota inexistir qualquer ingerência e/ou propriedade por parte da Apelada.”

Acrescenta que “na audiência de instrução (ata de fls. 309/310), mesmo sendo ouvido como informante, o Sr. Túlio Borges foi categórico em afirmar que tanto os seus dois lotes, como os lotes adquiridos pelo Apelante da MDS Construções, originados do empreendimento “Empresarial Park” eram desmembramentos rurais da Fazenda Bolandeira, o que foi ratificado pela testemunha Manuel Américo Miranda Passos, funcionário à época da SUDIC, autarquia estadual que acompanhou e realizou estudos e levantamentos topográficos para liberação/autorização deste empreendimento.”.

Pontuou, ademais, que “Ressalte-se, ainda, que a mesma situação delineada nestes autos restou evidenciada na área limítrofe ao do ora Apelante, na qual procurou a Apelada (Rezende) se apropriar indevidamente, tendo esse C. Tribunal, por meio da 4ª Câmara, nos autos do AI nº 0015678-60.2011.805.0000, deferido medida liminar outrora deferida, em razão de inexistir nos autos qualquer comprovação de propriedade/posse por parte da Apelada.”

Dispendendo argumentos nesse sentido, pugnou, ao cabo, pelo provimento do recurso, em ordem a que seja alterado o julgado, nos termos de suas razões.

Em sede de contrarrazões, defendeu a Apelada que “houve uma perícia técnica acatada pelas partes e homologada e transitada em julgado a decisão, onde foram examinados todos estes documentos à exaustão e de forma expressa atestado pelo perito serem eles verdadeiros e que a área reivindicada pelo apelante foi de forma ilegal sobreposta sobre a área da apelada. Além do laudo pericial, a Prefeitura de Simões Filho, cancelou há mais de 30 anos o decreto que autorizou a edificação do loteamento denominado Empresarial Park que diz o apelante ser de sua propriedade e indica estar situado na área da apelada, o qual constatou o laudo pericial além de nunca ter sido implantado, vide documentos juntados na contestação, fls. 336- 341 e 342-354, ninguém nunca ouviu dele falar ou sabe sua localização.”.

Acrescenta que “vem a apelante modificando o pleito inicial em sede de recurso, por seu novo advogado […] afirmar de forma inconsequente ter ele “descoberto” que as escrituras e os registros públicos referentes à área da apelada são falsificados porque possuem intercessões e “letras diferentes” nelas inseridas por serventuários e auxiliares da justiça, em conluio criminoso com os representantes da apelada requerer do ilustre Desembargador a quem couber a relatoria do recurso, decretar as falsificações que aponta de forma estabanada, segundo ele, praticadas no correr de mais de 50 anos.”.

Dispendendo argumentos nesse sentido, combateu em suma a pretensão recursal, pugnando pela mantença do pronunciamento combatido.

Sanadas, como dito, as controvérsias alusivas à interposição de dois apelos pelo recorrente, e regularizada igualmente a representação processual da parte, e ainda o valor devido a título de preparo, o Apelado apresentou Embargos de Declaração no id nº 28961279.

Em seguida, aduziu o falecimento do Sr. Cleraldo Andrade Rezende, requerendo, outrossim, a intimação da viúva do de cujus para que promovesse a regularização da representação processual.

Por conduto da decisão de id nº 39671438 fora indeferido tal requerimento, haja vista que eventual falecimento de representante legal de pessoa jurídica, não implica na extinção do mandado validamente outorgado em favor dos patronos da referida empresa, inexistindo portanto, razões para se falar em ausência de regularidade da representação processual na hipótese.

Adiante, a parte Apelante colacionou aos autos, em id nº 41253653, documentos novos, aduzindo que se prestam a comprovar a notória ausência de localização dos imóveis da apelada; bem assim a nulidade das escrituras por esta apresentadas, reiterando, nestes termos, seu pleito de provimento do recurso.

Instada a tanto, a parte recorrida manifestou-se sobre os documentos coligidos ao feito, reiterando suas considerações acerca da duplicidade de recursos interpostos pela parte adversa, ainda que tal questão já tenha sido dirimida nestes fólios, e pugnando pela impossibilidade de acolhimento da tese recursal.

Em seguida, retornaram os autos à conclusão, e uma vez estando o feito em condições, lancei o presente relatório e determinei a inclusão do feito em pauta de julgamento.

Salvador/BA, data registrada no sistema

Des. Renato Ribeiro Marques da Costa

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

A controvérsia central do processo judicial nº 0301117-76.2014.8.05.0250, em trâmite na 1ª Vara de Feitos de Rel. de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Simões Filho-BA, gira em torno da propriedade e posse de uma área de terras localizada em Simões Filho, nas proximidades da rotatória e da via CIA-Aeroporto, onde foi registrado o empreendimento "Empresarial Park".

 O autor, Clécio Costa Carrah, ingressou com uma ação de obrigação de fazer cumulada com pedido de tutela antecipada, buscando a declaração de sua legítima propriedade sobre a área, a anulação dos documentos de posse da parte ré, e indenização por perdas e danos decorrentes de suposta turbação.

Ele alega ter adquirido a quase totalidade dos lotes do "Empresarial Park" da empresa MDS Construção e Engenharia S/A, com base na Escritura da Matrícula nº 49.383, datada de 20/10/1987, onde o empreendimento foi registrado em 27/09/1989 após aprovação municipal pelo Decreto 2145.

O autor sustenta que, desde então, manteve a propriedade da área de forma mansa e pacífica, sendo surpreendido em meados de 2012 por atos de turbação praticados por prepostos da ré, que iniciaram obras de aterramento para instalar um posto de combustível sem sua autorização.

Em contrapartida, a ré, Rezende Empreendimentos Participações e Administração Ltda., defende ser a legítima proprietária das áreas, alegando tê-las adquirido em 2007 e 2008, e que a disputa de posse sobre o mesmo imóvel já havia sido objeto de uma ação possessória anterior (nº 0002616-76.2011.8.05.0250).

A complexidade da controvérsia fática é evidenciada pela superposição total do projeto "Empresarial Park" (oriundo da Fazenda Cobocó, relacionada ao autor) sobre áreas da Fazenda Rancho Alegre (relacionada à ré), bem como de áreas remanescentes do "Park" sobre a área da Constrol Materiais para Construção Ltda., que também se originou da Fazenda Cobocó.

O laudo pericial topográfico, peça probatória crucial utilizada como prova emprestada no processo principal, embora tenha atestado a "legalidade formal" da documentação de ambas as partes, concluiu que o empreendimento do autor foi projetado em local que, de fato, não lhe pertencia e que não foi fisicamente executado.

Essa constatação da sobreposição de matrículas e a incongruência entre os registros e a realidade física da ocupação das terras constituem o cerne da disputa, que busca definir a real titularidade e, por consequência, a existência ou não da alegada turbação e o direito à indenização.

Realizada essa breve introdução, passo à apreciação do voto.

Nulidade da sentença por ausência de fundamentação (art. 489, § 1º, IV, do CPC)

O dever de fundamentação das decisões judiciais representa uma das mais importantes garantias do jurisdicionado em um Estado Democrático de Direito, conforme preceitua o artigo 93, inciso IX, da Constituição da República. Não se trata de um mero formalismo, mas da exteriorização da própria racionalidade do poder, permitindo às partes o controle da atividade jurisdicional e o pleno exercício do direito de defesa.

O Código de Processo Civil de 2015, em seu artigo 489, § 1º, conferiu densidade normativa a essa garantia constitucional, elencando, de forma minuciosa, as situações em que uma decisão judicial, a despeito de sua aparência, não pode ser considerada fundamentada. Dentre elas, destaca-se a previsão do inciso IV, que fulmina de nulidade a decisão que "não enfrentar todos os argumentos deduzidos no processo capazes de, em tese, infirmar a conclusão adotada pelo julgador".

É com base nesta premissa que a análise da sentença proferida nos autos de origem revela-se imperativa. Ao compulsar detidamente o processo, constato, com a devida vênia ao douto magistrado sentenciante, que o Apelante logrou êxito em demonstrar a ocorrência de omissão capital, que compromete a validade estrutural do decisum.

Omissão quanto à questão prejudicial de mérito – a nulidade do título dominial da apelada

A causa de pedir deduzida pelo Autor, ora Apelante, desde a petição inicial, é bifronte: sustenta, por um lado, a primazia de seu próprio título de domínio, originário da Fazenda Cobocó; por outro, e com igual ou maior veemência, ataca a própria existência do direito da Ré/Apelada, arguindo a nulidade absoluta de seu título, oriundo da Fazenda Rancho Alegre.

O argumento central de nulidade, apresentado desde a peça exordial e reiterado com renovado vigor em sede de alegações finais, assenta-se em fato grave e específico: a escritura de compra e venda que constituiu o domínio da Apelada teria sido lavrada com base em uma procuração manifestamente nula.

Na petição inicial, frise-se, o autor fundamenta sua pretensão não apenas na titularidade de seu domínio, mas, de forma central e exaustiva, na nulidade absoluta do título de propriedade da parte ré. A causa de pedir principal, portanto, reside no vício insanável de uma cadeia dominial que, segundo o autor, foi iniciada por meio de negócio jurídico celebrado com base em procuração outorgada por mandante já falecido.

Conforme alegado e documentado pelo Apelante (id.145932682/145932687), o mandato outorgado para a venda da Fazenda Rancho Alegre perdeu sua validade com o falecimento de um dos mandantes, anos antes da celebração dos negócios jurídicos que beneficiaram a Apelada. Tal fato, se comprovado, extingue o mandato e, por consequência, os poderes de representação, nos exatos termos do que dispõe o artigo 682, II, do Código Civil.

Esta alegação não representa um mero detalhe ou um argumento secundário. Constitui, em verdade, uma questão prejudicial de mérito, cuja resolução é logicamente antecedente e determinante para o julgamento da pretensão principal. Se o título da Apelada é nulo em sua origem, por violação direta ao artigo 166, IV e V, do Código Civil (negócio celebrado por quem não detinha poderes de representação), toda a cadeia dominial subsequente é igualmente inválida, e a Apelada, por conseguinte, jamais teria adquirido a propriedade da área em litígio.

Esta alegação de nulidade absoluta – insista-se – não constitui argumento periférico ou secundário, mas verdadeira questão prejudicial de mérito, cuja resolução é logicamente antecedente e determinante para o julgamento da pretensão principal. Recorde-se que, nos termos do artigo 503, §1º, do CPC, questão prejudicial é aquela de cuja resolução depende o julgamento do mérito, o que se verifica com absoluta clareza no caso em tela.

Disparidade entre sentenças do mesmo Juízo.

A deficiência da fundamentação da sentença ora recorrida torna-se evidente quando confrontada com outra decisão proferida pelo mesmo juízo, nos autos nº 0002616-76.2011.8.05.0250 — ação de reintegração de posse movida pela mesma REZENDE EMPREENDIMENTOS contra TÚLIO FONSECA BORGES e AMÁLIA MARIA DA FONSECA BORGES, envolvendo exatamente a mesma área objeto do presente litígio.

Naquela sentença, o magistrado dedicou impressionantes 41 páginas para analisar minuciosamente:

a) A cadeia sucessória completa de cada título dominial, remontando às origens das Fazendas Cobocó e Rancho Alegre, identificando cada transmissão, cada escritura, cada registro;

b) O "desvio objetivo" na cadeia dominial, explicando detalhadamente como DELPHÉLIX ANTONIO DA ROCHA, ao criar a matrícula nº 49.383, indicou como sua uma área que fisicamente jamais poderia estar situada onde alegou, ultrapassando os limites da Fazenda Cobocó;

c) A análise pormenorizada de cada documento, incluindo procurações, substabelecimentos, escrituras de cessão de direitos hereditários, formais de partilha, cartas de adjudicação;

d) O enfrentamento específico de todos os argumentos das partes, respondendo a cada alegação, a cada documento juntado, a cada manifestação processual;

e) A evolução histórica das divisões e desmembramentos, traçando com precisão cartográfica como as áreas foram sendo subdivididas ao longo das décadas;

f) A fundamentação jurídica robusta, citando doutrina, jurisprudência e explicando as teorias possessórias aplicáveis.

Em contraste absoluto, a sentença ora recorrida, proferida pelo mesmo Juízo, ocupa meras 4 páginas e:

-Ignora completamente a alegação de nulidade da procuração;

-Não analisa a cadeia dominial de nenhuma das partes;

-Não examina os documentos juntados;

-Não enfrenta os argumentos deduzidos nas alegações finais;

-Limita-se a transcrever trechos do laudo pericial;

-Conclui genericamente que "os títulos são regulares”.

Esta disparidade de tratamento, por si só, já seria indicativa do déficit de fundamentação. Contudo, o vício se agrava quando se constata que a sentença, ao ignorar a questão prejudicial suscitada, acabou por subverter a própria lógica jurídica aplicável às ações reivindicatórias.

Como é cediço, a ação reivindicatória, fundada no jus vindicandi inerente ao domínio, exige a comprovação cumulativa de três requisitos para sua procedência: a) a titularidade do domínio pelo autor; b) a individualização do bem; e c) a posse injusta exercida pelo réu.

A análise da "justiça" ou "injustiça" da posse, no entanto, não pode ser realizada de forma abstrata ou desvinculada da validade dos títulos em confronto, especialmente quando a principal alegação do autor é justamente a nulidade do título que ampara a posse do réu.

Quando há sobreposição de áreas com duplicidade de matrículas, a solução deve ser buscada nos princípios de direito registral, especialmente pelo princípio da anterioridade, que confere a presunção de propriedade àquele que primeiro registrou seu título. Contudo, esta presunção é relativa e pode ser afastada mediante a comprovação de vícios ou irregularidades na cadeia dominial. A aplicação do princípio da anterioridade pressupõe a validade intrínseca dos títulos em confronto, o que demanda análise judicial da cadeia dominial completa, remontando à origem de cada matrícula, verificando a continuidade das transmissões e a existência de vícios.

 Nesse sentido, o TJMG:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO REIVINDICATÓRIA - GRATUIDADE DA JUSTIÇA - RECOLHIMENTO DE CUSTAS - ATO INCOMPATÍVEL - - PROPRIEDADE - COMPROVAÇÃO - REGISTRO - SOBREPOSIÇÃO DE ÁREA - SOLUÇÃO - DIREITO REGISTRAL - PRINCÍPIO DA ANTERIORIDADE - REGISTRO MAIS ANTIGO - POSSE INJUSTA - AUSÊNCIA. 1. O depósito de custas pela parte que requer os benefícios da gratuidade da justiça é ato incompatível com a declaração de pobreza. 2. A ação reivindicatória é ação de cognição plena que compete ao proprietário que deseja obter a posse da coisa sobre a qual possui domínio, admitindo a denomina excepcio proprietatis. 3. É ônus da parte autora comprovar a área reivindicada, de individualizar o imóvel e de demonstrar a posse injusta. 4 . Havendo a descrição da mesma área fática em mais de uma matrícula perante o cartório de registro de imóveis, deve-se dar preferência ao registro anterior. 5. Tendo o réu demonstrado que sua posse não é injusta, pois seu registro é o mais antigo, deve ser julgado improcedente o pedido inicial.

(TJ-MG - AC: 10394070745721001 Manhuaçu, Relator.: José Américo Martins da Costa, Data de Julgamento: 29/07/2021, Câmaras Cíveis / 15ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 24/08/2021)

A sentença recorrida, ao ignorar completamente a alegação de nulidade do título da Apelada – questão que poderia, por si só, resolver integralmente a lide –, incorreu em manifesto error in procedendo por violação ao dever de fundamentação adequada.

Não se trata, frise-se, de error in judicando, que seria a incorreta apreciação das provas ou equivocada aplicação do direito, mas de vício na própria atividade jurisdicional, por omissão quanto a ponto essencial da demanda.

Enquanto o error in judicando conduz à reforma da decisão, o error in procedendo leva à sua anulação, porque compromete a própria legitimidade do provimento judicial. No caso vertente, a omissão do magistrado sentenciante quanto à questão prejudicial suscitada compromete a legitimidade da própria decisão, tornando-a nula por afronta ao art. 489, §1º, IV, do CPC.

A falta de fundamentação, ou fundamentação insuficiente, significa ausência de motivação idônea para justificar o dispositivo, o que acarreta a nulidade absoluta e insanável da decisão. Esta nulidade é cognoscível de ofício e pode ser declarada a qualquer tempo, não se sujeitando à preclusão.

A inconsistência lógico-argumentativa da sentença revela-se ainda mais evidente quando se observa que o magistrado, mesmo ciente da complexidade da matéria e da relevância da questão prejudicial suscitada – como demonstra sua extensa fundamentação em caso similar –, optou por ignorar completamente o argumento central da demanda, atendo-se exclusivamente ao laudo pericial, que, por sua natureza estritamente técnica, não poderia adentrar na análise jurídica da validade dos títulos.

Cumpre registrar que, apesar de o Juízo a quo ter julgado a demanda improcedente por restar “(...) verificada a superposição das áreas, bem como que o empreendimento do autor foi projetado em local que não lhe pertencia (...)”, o próprio perito afirma que “"desconhece as especificações de georreferenciamento dos terrenos citados, imprescindíveis para responder sobre existência ou não de coincidências entre ambas" (id. 145932365, autos de origem):

Trecho do laudo pericial

8.1.3 * Existe coincidência entre as especificações de georreferenciamento do terreno do requerente com o terreno alegado peia requerida?

Resposta: este perito desconhece as especificações de georreferenciamento dos terrenos citados, imprescindíveis para responder sobre a existência ou não de coincidências entre ambas. 

Com efeito, o juízo a quo, ao não exigir ou aprofundar essa questão, deixou de analisar um elemento técnico que poderia trazer maior clareza sobre a precisão das demarcações formais e sua compatibilidade ou incompatibilidade. Embora o laudo tenha constatado a superposição fática, a ausência de análise do georreferenciamento de ambas as partes impede a compreensão completa das incongruências registrais e pode ser considerada uma omissão técnica na fundamentação.

O juiz não é mero espectador ou destinatário da prova, mas verdadeiro protagonista na sua produção e valoração, não podendo, portanto, delegar ao perito a análise de questões jurídicas fundamentais, como a validade de procurações, a nulidade de negócios jurídicos ou a legitimidade de cadeias dominiais.

Silêncio eloquente sobre questão central

Se o mandato estava extinto pelo falecimento do mandante ERASMO MARTINS PEDRO (ocorrido em 19/05/2003), e a venda do lote 4 ocorreu em 26/11/2007, todos os atos praticados com base nesse mandato são absolutamente nulos.

Observa-se, portanto, que o Juízo a quo tinha o dever de examinar: (i) a data do óbito do mandante; (ii) A natureza do mandato (se conjuntivo ou disjuntivo); (iii) A validade dos atos praticados após a morte; (iv) as consequências jurídicas para a cadeia dominial; (v) o impacto dessa nulidade na propriedade alegada pela Ré.

Nada disso foi feito. A sentença simplesmente ignorou a questão, como se ela não existisse, como se não tivesse sido arguida desde a inicial e reiterada nas alegações finais.

Insuficiência da análise meramente pericial

Ainda que o laudo pericial fosse suficiente para resolver a questão (e não é), o próprio expert apontou inconsistências que demandavam análise jurídica aprofundada:

-Reconheceu a sobreposição de áreas;

-Identificou o "desvio objetivo" na cadeia dominial;

-Apontou que o empreendimento foi projetado em local diverso;

-Mas não tinha competência para analisar a validade jurídica dos títulos.

O magistrado não pode se esconder atrás do laudo pericial quando questões jurídicas fundamentais são suscitadas. O perito é auxiliar da justiça para questões técnicas; a análise da validade de procurações, da nulidade de negócios jurídicos, da legitimidade de cadeias dominiais é atribuição exclusiva e indelegável do juiz.

Ao julgarem questões semelhantes, o TJSP, o TJPE e o TJRJ decidiram:

APELAÇÃO – AÇÃO DE REIVINDICATÓRIA c.c. ANULATÓRIA DE REGISTRO PÚBLICO – Pretensão dos apelantes à anulação do procedimento administrativo de retificação de área, bem como a restituição do imóvel com o desfazimento das construções realizadas no local, ou, alternativamente, ao pagamento de indenização – Sentença de improcedência – Pleito de anulação ou reforma da sentença – Cabimento PRELIMINAR de nulidade da sentença, por ausência de fundamentação adequada, suscitada pelos apelantes – Acolhimento – A área do imóvel registrado sob a matrícula nº 39.376 não contém a precisa aferição da metragem, fato esse que compromete a verificação da existência ou não de sobreposição dos imóveis e eventual erro de medição originária, ponto central da presente controvérsia – Metragem correta dos imóveis das partes que deveria ter sido apurada com exatidão por laudo pericial – Laudo pericial tecnicamente insuficiente, além de não ter respondido a todos os quesitos apresentados pelas partes – Provimento jurisdicional que deve ser amparado por provas robustas e indene de dúvidas, hábeis a fornecer a tutela adequada aos litigantes – Diante da insuficiência do laudo pericial, não poderia o Juízo "a quo" tê-lo simplesmente desconsiderado, proferindo sentença deficiente de elementos materiais de convicção, imprópria para a resolução da controvérsia, mas sim determinado a produção de nova prova pericial, ou, ao menos, a complementação do laudo constante dos autos – Sentença anulada – APELAÇÃO provida, para ANULAR a r . sentença, determinando o retorno dos autos à 1ª instância para que se proceda à produção de novo laudo pericial, ou à complementação do laudo pericial de fls. 642/717 – Sucumbência a ser fixada quando do novo julgamento do feito.

(TJ-SP - Apelação Cível: 10041665720148260361 Mogi das Cruzes, Relator.: Kleber Leyser de Aquino, Data de Julgamento: 27/08/2024, 3ª Câmara de Direito Público, Data de Publicação: 27/08/2024)

DIREITO PROCESSUAL CIVIL E URBANÍSTICO. APELAÇÃO CÍVEL. SENTENÇA SEM FUNDAMENTAÇÃO ADEQUADA. INOBSERVÂNCIA DO ART. 489, §1º, IV, DO CPC. NULIDADE RECONHECIDA.

I. Caso em exame

1. Apelação interposta pelo Município de Bezerros contra sentença que julgou procedente pedido de registro de loteamento, sem enfrentamento dos argumentos relativos ao descumprimento do Plano Diretor Municipal. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em saber se a sentença deve ser anulada por ausência de fundamentação e necessidade de produção de prova pericial sobre a regularidade urbanística do empreendimento. III. Razões de decidir 3. A sentença limitou-se a acolher parecer ministerial, sem analisar os argumentos técnicos e jurídicos do Município sobre descumprimento do Plano Diretor, configurando hipótese de nulidade por ausência de fundamentação (art. 489, §1º, IV, CPC/2015). 4. A controvérsia envolve questões urbanísticas e ambientais relevantes, exigindo análise técnica especializada, o que justifica o retorno dos autos para realização de perícia e nova decisão fundamentada. IV. Dispositivo e tese 5 . Apelação provida. Sentença anulada. Retorno dos autos ao juízo de origem para realização de perícia e nova decisão. Tese de julgamento: "É nula a sentença que não enfrenta os argumentos centrais da parte, especialmente em controvérsias urbanísticas e ambientais que demandam exame técnico, impondo-se a anulação do decisum e o retorno dos autos para instrução complementar com perícia técnica." Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 93, IX; CPC/2015, arts. 11 e 489, § 1º, IV.Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1 .698.774/SP, Rel. Min. Mauro Campbell Marques, Segunda Turma, j . 24/04/2018. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos os presentes autos da Apelação Cível nº 0001332-69.2021.8 .17.2280; Apelante: Município de Bezerros; Apelado: Incorporadora Flor da Serra Ltda - EPP: ACORDAM os Desembargadores que integram a 2ª Turma da Primeira Câmara Regional de Caruaru do Tribunal de Justiça de Pernambuco, à unanimidade, em conhecer e dar provimento ao recurso, para anular a sentença e determinar o retorno dos autos à origem, para realização de perícia técnica e prolação de nova decisão, na conformidade do relatório e dos votos proferidos neste julgamento. Caruaru, na data da assinatura eletrônica. Evanildo Coelho de Araújo Filho Desembargador em substituição.

(TJ-PE - APELAÇÃO CÍVEL: 00013326920218172280, Relator.: EVANILDO COELHO DE ARAUJO FILHO, Data de Julgamento: 23/04/2025, Gabinete do Des. Evio Marques da Silva 2ª TCRC)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA. SENTENÇA QUE JULGA IMPROCEDENTE O PEDIDO COM FUNDAMENTO NA USUCAPIÃO DO IMÓVEL PELO RÉU. MATÉRIA NÃO SUSCITADA EXPRESSAMENTE EM DEFESA. IMPOSSIBILIDADE DE RECONHECIMENTO DE OFÍCIO DA USUCAPIÃO. ABSOLUTA DEFICIÊNCIA NA FUNDAMENTAÇÃO DA SENTENÇA QUE, PARA ALÉM DE DESTOAR DOS ARGUMENTOS E PROVAS TRAZIDOS PELAS PARTES, CONTÉM UMA SERIE DE ERROS MATERIAIS QUE TORNAM DIFÍCIL A COMPREENSÃO. EXISTÊNCIA DE INÚMEROS PONTOS CONTROVERTIDOS NÃO APRECIADOS PELO JUÍZO A QUO. NULIDADE INSANÁVEL RECONHECIDA. INOBSERVÂNCIA DOS PARÂMETROS DO ARTIGO 489, § 1º, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. VIOLAÇÃO DO ARTIGO 93, IX, DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL. CAUSA QUE NÃO SE ENCONTRA MADURA PARA IMEDIATO JULGAMENTO. RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM PARA EXAME DAS QUESTÕES AINDA NÃO APRECIADAS, SOB PENA DE CERCEAMENTO DE DEFESA E SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA . ANULAÇÃO DA SENTENÇA, DE OFÍCIO, RESTANDO PREJUDICADO O RECURSO.

(TJ-RJ - APL: 00530055120198190038 202300100511, Relator.: Des(a). LUCIA HELENA DO PASSO, Data de Julgamento: 03/08/2023, VIGÉSIMA SÉTIMA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 07/08/2023)

Com efeito, apesar de o caso dos autos não exigir, a priori, reabertura da fase de instrução, considerando a complexidade da lide, cabia ao douto juízo a quo analisar detidamente todos os argumentos técnicos e jurídicos, a fim de resguardar a efetividade da tutela jurisdicional.

Prejuízo ao Direito de Defesa

A ausência de fundamentação não é mera irregularidade formal. Ela impede que a parte saiba exatamente por que perdeu, quais argumentos foram acolhidos ou rejeitados, como o juiz valorou as provas. No caso concreto, o Apelante sequer sabe se sua alegação de nulidade foi considerada e rejeitada ou simplesmente ignorada.

Essa omissão viola frontalmente:

• O artigo 93, IX, da Constituição Federal;

• O artigo 11 do Código de Processo Civil;

• O artigo 489, § 1º, IV, do CPC;

• O princípio do contraditório substancial;

• O direito fundamental à decisão justa e fundamentada.

A não elucidação completa de questões técnicas cruciais (georreferenciamento) e a ausência de enfrentamento de teses sérias sobre a origem dos documentos (fraude/levantamento irreal) configuram falhas que comprometem a completude e a validade da motivação, em descumprimento aos requisitos legais da fundamentação das decisões judiciais. 

A alegação de que uma cadeia dominial inteira está viciada por um negócio jurídico nulo não é trivial — é gravíssima e merece análise detida, especialmente quando acompanhada de documentação probatória.

Impossibilidade de análise do mérito por este Tribunal

Constatada a nulidade da sentença, não pode este Tribunal adentrar no mérito da questão omitida. Fazê-lo importaria em supressão de instância e violação ao princípio do juiz natural.

Com efeito, é dever do juiz decidir não só todos os pedidos formulados pela parte autora, como também apreciar suas teses, decidindo as preliminares e as prejudiciais de mérito, seja para afastar, acolher, ou declarar a impossibilidade do manejo da tese pela via eleita.

O artigo 1.013, § 3º, do CPC (teoria da causa madura) não se aplica quando há omissão sobre questão prejudicial de mérito não apreciada em primeiro grau. Com efeito, a causa madura" pressupõe que o processo esteja em condições de imediato julgamento, ou seja, que a instrução probatória sobre a questão omitida esteja completa.

No caso, a questão da nulidade não está "madura", pois os fatos que a circundam não foram debatidos sob o crivo do contraditório em primeiro grau nem foram objeto de decisão saneadora que fixasse os pontos controvertidos a esse respeito. Aplicar a teoria da causa madura seria uma clara e indevida supressão de instância, pois privaria as partes do direito de ter a principal controvérsia fático-jurídica do processo analisada e julgada pelo juiz natural da causa.

DISPOSITIVO

 Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER DO RECURSO DE APELAÇÃO E DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO, para, em acolhimento à preliminar de nulidade por vício de fundamentação (error in procedendo), ANULAR A SENTENÇA e, por conseguinte, determinar o retorno dos autos ao juízo de origem para que profira novo julgamento.

É como voto.

Salvador, data registrada no sistema

Des. Renato Ribeiro Marques da Costa

Relator