PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. EMBARGOS DE TERCEIRO. FRAUDE À EXECUÇÃO. NEGÓCIO JURÍDICO IMOBILIÁRIO. CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL COM VALOR SUPERIOR A TRINTA SALÁRIOS MÍNIMOS. AUSÊNCIA DE ESCRITURA PÚBLICA. NULIDADE ABSOLUTA. CONLUIO FAMILIAR. MÁ-FÉ DA ADQUIRENTE. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. MAJORAÇÃO DA MULTA. RECURSO DESPROVIDO.

I.  Caso em exame

1. Apelação Cível interposta por MARIA LÍCIA COMÉRCIO E TRANSPORTES LTDA. contra sentença que julgou improcedentes os Embargos de Terceiro opostos em face de EURÍPEDES RODRIGUES DE SOUZA, reconheceu a nulidade de contrato particular de compra e venda de imóvel urbano por vício de forma, declarou a ocorrência de fraude à execução, determinou o cancelamento do registro imobiliário e condenou a embargante ao pagamento de multa por litigância de má-fé.

II . Questão em discussão

2. Há três questões em discussão: (i) definir se incide decadência sobre o reconhecimento da nulidade do contrato particular de compra e venda de imóvel celebrado sem escritura pública; (ii) estabelecer se a apelante adquiriu o imóvel de boa-fé, afastando a configuração de fraude à execução; e (iii) analisar a adequada condenação por litigância de má-fé, com majoração da multa aplicada.

III . Razões de decidir

3. O reconhecimento da nulidade absoluta do negócio jurídico por inobservância da forma prescrita em lei não se submete a prazo decadencial, nos termos do art. 169 do Código Civil, por se tratar de matéria de ordem pública passível de reconhecimento a qualquer tempo.

4. O contrato particular de compra e venda de imóvel cujo valor real supera trinta salários mínimos exige escritura pública como requisito essencial de validade, conforme dispõe o art. 108 do Código Civil.

5. O conjunto probatório demonstra que o valor indicado no contrato foi artificialmente reduzido para afastar a exigência legal de escritura pública, uma vez que avaliações técnicas e judiciais evidenciam valor real muito superior ao declarado pelas partes.

6. A inobservância da forma solene exigida para a transferência de direitos reais sobre imóvel de elevado valor acarreta nulidade absoluta do negócio jurídico, nos termos dos arts. 104, III, 108 e 166, IV, do Código Civil.

7. A declaração de nulidade impede a produção de efeitos translativos da propriedade e legitima o cancelamento do registro imobiliário decorrente do negócio inválido.

8. A proteção conferida ao terceiro adquirente de boa-fé não se aplica quando demonstrada ciência da fraude à execução e participação em esquema de ocultação patrimonial.

9. A sucessão de transferências do imóvel entre integrantes da família do executado e a empresa embargante, aliada à prova testemunhal produzida, evidencia conluio destinado a frustrar a satisfação do crédito executado desde 1988.

10. A ausência de obtenção de certidões cíveis básicas em nome do alienante caracteriza negligência incompatível com a boa-fé objetiva exigida nas transações imobiliárias.

11. A prova oral confirma que a alienação do imóvel integrou estratégia deliberada para impedir a constrição patrimonial pelo credor exequente, afastando a incidência da Súmula nº 375 do STJ.

12. A utilização dos Embargos de Terceiro para sustentar versão incompatível com o acervo probatório, omitindo circunstâncias relevantes acerca da fraude patrimonial, configura litigância de má-fé, nos termos do art. 80, II e V, do CPC.

13. O caráter irrisório da multa inicialmente fixada autoriza sua adequação com fundamento no art. 81, §2º, do CPC, revelando-se proporcional a fixação em valor equivalente a dois salários mínimos nacionais vigentes.

IV. Dispositivo 

14. Apelo conhecido e não provido. 

Vistos, relatados e discutidos os presentes autos da Apelação nº 8002818-03.2022.8.05.0032, que tem como parte Apelante, MARIA LICIA COMERCIO E TRANSPORTES LTDA e, parte Apelada, EURIPEDES RODRIGUES DE SOUZA.

Acordam os Desembargadores componentes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em NEGAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto do Relator. 

Sala de Sessões, 

Marielza Maués Pinheiro Lima

Juíza Convocada/Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 7 de Julho de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

MM02

Trata-se de Apelação Cível interposta por MARIA LÍCIA COMÉRCIO E TRANSPORTES LTDA. contra a sentença proferida pelo Juízo de Direito da 1ª Vara de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Brumado - BA, que julgou improcedentes os pedidos formulados nos Embargos de Terceiro opostos pela Apelante em face de EURÍPEDES RODRIGUES DE SOUZA.

Honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa.

Na origem, a empresa ora Apelante opôs Embargos de Terceiro nos autos da Execução de Título Judicial nº 8002928-12.2016.8.05.0032, alegando ser legítima proprietária e possuidora do imóvel urbano situado na Rua Sargento Antenor, nº 159, Bairro das Flores, Brumado-BA, cadastrado sob o nº 01.03.041.0101.0001 e registrado sob o nº R-10-1.517. Afirmou ter adquirido o bem de boa-fé em 02 de outubro de 2014, de Altamir Correia de Souza, registrando-o em 09 de outubro de 2014, ocasião em que a certidão imobiliária apontava a inexistência de ônus. Relatou ter sido surpreendida com a intimação, em 25 de novembro de 2022, de que o bem havia sido penhorado e seria avaliado para hasta pública nos autos da Execução embargada. Sustentou que a restrição só foi determinada após a sua aquisição e que o antigo proprietário não era parte na execução. Por tais motivos, requereu a procedência dos embargos para o cancelamento definitivo da constrição judicial.

O Embargado apresentou contestação (ID 91338991) arguindo a ocorrência de fraude à execução e a ausência de boa-fé da adquirente, ressaltando que o vendedor Altamir Correia de Souza é filho do devedor executado, Lírio Florindo de Souza e que já pendiam ações judiciais contra o alienante antes do negócio. Destacou, outrossim, que a transação foi realizada de forma deliberada por instrumento particular no valor de R$ 7.750,00 para burlar a exigência de escritura pública prevista no artigo 108 do Código Civil, conquanto o valor real do imóvel superasse em muito o patamar legal de trinta salários mínimos. Pugnou pela declaração de invalidade do negócio e condenação por litigância de má-fé.

Após o trâmite processual, sobreveio sentença de improcedência dos Embargos, declarando, ainda, a invalidade do contrato particular de compra e venda por vício de forma, nos termos dos artigos 104, inciso III, 108 e 166, inciso IV, do Código Civil, ordenando o cancelamento do registro imobiliário R-10-1.517 e reconhecendo a fraude à execução diante do conluio familiar, impondo à Embargante multa de 5% sobre o valor da causa por litigância de má-fé.

Irresignada, a Embargante interpôs recurso de apelação (ID 91339032), sustentando a ocorrência da decadência do direito de anular o negócio jurídico, asseverando o decurso do prazo de quatro anos previsto no artigo 178, inciso II, do Código Civil. 

No mérito, alegou que adquiriu o imóvel de boa-fé com amparo em certidão de registro livre de ônus e defendeu o descabimento da multa por litigância de má-fé.

Custas recolhidas no ID 91339034.

O apelado Eurípedes Rodrigues de Souza apresentou contrarrazões (ID 91339038), defendendo a manutenção integral da decisão de primeiro grau e postulou a majoração da multa de litigância de má-fé para dez salários mínimos.

Instada a se manifestar sobre o pedido de ampliação da multa nas contrarrazões (ID 97728743), a apelante deixou escoar o prazo sem manifestação (ID 101642890).

Conclusos os autos, elaborei o presente relatório e solicitei a inclusão do feito em pauta para julgamento, salientando o direito à sustentação oral.

Salvador, 08 de junho de 2026.

Marielza Maués Pinheiro Lima

Juíza Convocada/Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Conheço do recurso, porquanto presentes os seus requisitos de admissibilidade. 

A sentença recorrida não merece reforma.

A apelante alega a ocorrência da decadência do direito de postular a invalidação do contrato de compra e venda imobiliária celebrado, sob o fundamento de que teria decorrido o prazo de quatro anos previsto no artigo 178, inciso II, do Código Civil. Sustenta que, havendo sido registrado o pacto em 09 de outubro de 2014, o lapso temporal para impugnações teria se exaurido em 08 de outubro de 2018.

A prejudicial carece de amparo legal.

O juízo de primeiro grau não promoveu a mera anulação do negócio por vício de consentimento (erro, dolo ou coação), tampouco por fraude contra credores, hipóteses que atrairiam a aplicação do prazo decadencial quadrienal. O Magistrado reconheceu a nulidade absoluta da avença em razão de manifesto vício de forma, aplicando o disposto nos artigos 104, inciso III, e 108 do Código Civil, combinados com o artigo 166, inciso IV, do mesmo diploma.

Como cediço no ordenamento jurídico pátrio, os atos eivados de nulidade absoluta não se sujeitam a prazos prescricionais ou decadenciais. Trata-se de aplicação cogente da regra esculpida no artigo 169 do Código Civil, segundo a qual o negócio jurídico nulo não convalesce pelo decurso do tempo, nem é suscetível de confirmação.

Nesse sentido, sendo a invalidade arguida de ordem pública, passível de reconhecimento de ofício a qualquer tempo pelo julgador, torna-se descabida a alegação de consumação da decadência. 

Portanto, afasto a prejudicial arguida.

No mérito, a controvérsia gravita em torno da higidez do contrato particular de compra e venda celebrado entre a apelante e o Sr. Altamir Correia de Souza.

O art. 108 do Código Civil estabelece, de forma clara, que a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

Na hipótese vertente, as partes celebraram contrato denominado "Escritura Particular de Compra e Venda de Imóvel Urbano" em 02 de outubro de 2014, fixando o preço da transação em R$ 7.750,00 (ID 91338979). À época da contratação, vigia o salário mínimo nacional no valor de R$ 724,00, de modo que o patamar limitador para a dispensa da solenidade pública correspondia a R$ 21.720,00 (equivalente a trinta salários mínimos).

Ocorre que o conjunto probatório coligido revela que o valor real do imóvel superava amplamente o teto legal de dispensa da escritura pública, demonstrando ter sido adotado valor fictício e vil na avença particular.

Com efeito, a própria avaliação judicial realizada nos autos da execução originária (8002928-12.2016.8.05.0032) em 19 de novembro de 1990 já estimava o imóvel em 10.556,36 BTNs (ID 2927586 – pg. 27). Considerando que, em novembro de 1990, cada BTN equivalia a Cr$ 75,7837, o bem foi avaliado em Cr$ 800.000,01. À época, o salário-mínimo vigente era de Cr$ 8.329,55, de modo que o valor do imóvel correspondia a aproximadamente 96,04 salários-mínimos.

Atualizado para o período da transação (outubro de 2014), tal indexador técnico projetava o valor de R$ 69.532,96.

Ademais, o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (ID 91339000) indicou que o valor médio estimado do metro quadrado apenas para a porção territorial do lote, sem considerar as edificações ali existentes, remontava a R$ 500,00 no ano de 2013, o que perfazia um montante global de R$ 71.835,00 para a área de 143,67m², admitindo-se uma variação de até 5% (cinco por cento), para cima

ou para baixo. O referido valor estimado para o terreno representava 99,21 salários mínimos em outubro de 2014.

Assim, por todas as referências disponibilizadas, o valor de venda informado no contrato da Apelante equivaleria a menos de do valor estimado como real para o imóvel transacionado.

A inobservância da forma solene em negócios jurídicos cujo valor real ultrapasse o limite imposto pela lei – e, no caso, evidente que o valor real do imóvel ultrapassaria disparadamente os 30 salários mínimos – atrai a sanção de nulidade absoluta do ato, com base no artigo 166, inciso IV, do Código Civil. 

A declaração de nulidade atua de pleno direito, impedindo que o instrumento particular produza efeitos translativos da propriedade. Desse modo, agiu com acerto o magistrado primevo ao declarar a invalidade do ato e ordenou o cancelamento do registro R-10-1.517 na matrícula de fls. 81 do Livro 2-O do Cartório de Registro de Imóveis de Brumado - BA.

Não obstante a evidente nulidade formal do contrato, impõe-se a análise da alegada boa-fé da apelante, tese sobre a qual se assenta sua insurgência recursal.

A recorrente afirma que adquiriu o imóvel amparada em certidão imobiliária isenta de ônus de penhora, sustentando a aplicação da Súmula nº 375 do Superior Tribunal de Justiça, que condiciona o reconhecimento da fraude à execução ao registro da penhora ou à prova da má-fé do terceiro adquirente.

Ocorre que exsurge dos autos que o imóvel foi objeto de sucessivas transmissões de caráter eminentemente burlatório. 

Explica-se. O bem pertencia originariamente ao devedor executado Lírio Florindo de Souza, que responde a processo executivo movido pelo apelado desde o longínquo ano de 1988 (8002928-12.2016.8.05.0032, ID 2927586, Pg. 1). 

Em 06 de junho de 2013, o executado transmitiu o imóvel para o seu próprio filho, Altamir Correia de Souza (ID 91338982). 

Um ano depois, o filho do executado repassou o bem para a empresa embargante (ID 91338979), tendo a prova testemunhal revelado que o sócio administrador da empresa Apelante, Sr. Edmundo Silva Luz (ID 91338968, p. 2), possuía pleno conhecimento dos negócios e da insolvência da família alienante.

Em prova oral colhida em audiência (certificada no ID 91339020 e com arquivo audiovisual disponibilizado no sistema PJE Mídias), a testemunha Valdionor Pereira de Lima ratificou a existência do estratagema de ocultação patrimonial, mencionando expressamente “que Edmundo mais Altamir deu calote em Eurípedes" e que sabia disso “porque Botinha, que é Antônio, o filho dele, falava pra gente, saía comentando" (minuto 1:59 a 2:06). “Botinha” (Antônio) é identificado como filho de Lírio Florindo (o executado) e irmão de Altamir.

A referida testemunha também confirmou que o alienante Altamir e o sócio administrador da embargante realizaram um negócio de permuta envolvendo uma carreta com o escopo consciente de burlar a cobrança do credor Eurípedes Rodrigues de Souza, como se nota especialmente entre os minutos 2:26 e 3:08: "deu calote em Eurípedes porque Edmundo sabia mais Altamir, que ele deu golpe em Eurípedes"; "porque vendeu pra Edmundo e Eurípedes ficou com o prejuízo né" "foi a carreta em troca do imóvel".

Ademais, a adquirente agiu com desídia ao dispensar a obtenção de certidões cíveis básicas em nome do alienante de quem adquiriu o imóvel. Caso tivesse atuado com cautela inerente à praxe das transações imobiliárias, a apelante teria constatado que, à época do negócio, tramitavam contra Altamir Correia de Souza duas ações judiciais de expressivo valor nesta Comarca, distribuídas nos anos de 2012 e 2013 (ID 91338995).

A dispensa deliberada de certidões cíveis essenciais afasta a proteção outorgada ao terceiro adquirente de boa-fé. 

A boa-fé objetiva pressupõe a adoção de conduta diligente e precavida por parte do comprador. 

A negligência na verificação da idoneidade patrimonial e financeira do alienante, aliada à prova oral de inconteste ciência da manobra burlatória da penhora do imóvel, obsta a aplicação da Súmula nº 375 do STJ, restando caracterizada a fraude à execução capitulada no artigo 792, inciso IV, do Código de Processo Civil.

Neste cenário de evidente má-fé e conluio para frustrar a atividade executiva, impõe-se a declaração de ineficácia do negócio jurídico perante o credor exequente, mantendo-se hígida a constrição judicial realizada nos autos principais.

O Juiz de primeiro grau condenou a apelante ao pagamento de multa por litigância de má-fé, fixando-a em 5% sobre o valor atualizado da causa, com esteio nos artigos 80, incisos II e V, e 81, caput, do Código de Processo Civil.

A conduta da embargante de acionar a máquina judiciária alterando a verdade dos fatos e omitindo de forma deliberada que adquiriu imóvel penhorado pertencente à família de devedores, em nítido intuito de fraudar a execução, amolda-se com precisão às hipóteses desabonadoras previstas no art. 80 do CPC, especialmente havendo insistência no presente recurso, sem informar as provas já demonstradas nos autos e postergando execução que remonta ao ano de 1988. 

A litigância de má-fé exsurge inafastável e constata-se que o valor atribuído à causa (o valor venal cadastrado de R$ 7.728,79) resulta em um valor de multa manifestamente irrisório, correspondendo a aproximadamente R$ 386,43.

O art. 81, §2º, do CPC dispõe expressamente que, quando o valor da causa for irrisório ou inestimável, a multa poderá ser fixada em até dez vezes o valor do salário mínimo.

Portanto, em atenção à razoabilidade e sopesando a gravidade da conduta processual temerária perpetrada pela apelante, fixo a multa por litigância de má-fé no valor equivalente a dois salários mínimos nacionais vigentes, montante que se revela adequado e suficiente para reprimir a atuação ímproba e preservar a dignidade da Justiça.

Honorários sucumbenciais majorados para 20% do valor da causa.

Posto isso, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO ao recurso, majorando a multa por litigância de má-fé para o valor equivalente a dois salários mínimos nacionais vigentes.

Sala de Sessões,

Marielza Maués Pinheiro Lima

Juíza Convocada/Relatora