PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Quinta Câmara Cível
| Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0541555-92.2018.8.05.0001 |
| Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível |
| APELANTE: RITA SIMONE BONFIM SANTOS |
| Advogado(s): LEONARDO OLIVEIRA CARRERA |
| APELADO: PFO VIAGENS E TURISMO LTDA |
| Advogado(s): AINAH HOHENFELD ANGELINI NETA, ANA BEATRIZ LISBOA PEREIRA, RAFAELA DA SILVA ARAUJO CASTILHO |
Presentes se encontram os pressupostos de admissibilidade do recurso em questão.
A análise do caso exige a devida contextualização dos fatos, permeados por um complexo cenário sucessório e de disputa pela posse e pelos frutos do imóvel locado, objeto da lide.
Conforme se extrai da detida análise dos documentos anexados aos autos, a relação contratual entre a Apelante, RITA SIMONE BONFIM SANTOS, e a Apelada, PFO VIAGENS E TURISMO LTDA, remonta a novembro de 2013, inicialmente por 12 meses, e renovada em 01/11/2014 por 60 meses, com previsão de término em 31/10/2019 (ID. 89543019, p. 361). O objeto da locação era uma área não residencial, composta de uma casa e o terreno do Lote 09, utilizado pela Apelada como garagem para sua frota.
A controvérsia central surge a partir de um fato complexo: o imóvel locado fazia parte do acervo de bens do Espólio de Claudino José dos Santos Garrido, falecido companheiro da Apelante, e era objeto de um Inventário judicial (Processo nº 0119740-27.2006.8.05.0001).
A Apelante ajuizou a presente ação em julho de 2018 (ID. 89541917), alegando que a Apelada cometeu infração contratual ao não comunicar formalmente o recebimento de uma intimação judicial expedida pelo Juízo do Inventário, que determinava o depósito dos aluguéis em conta judicial (ID. 89543019, fls. 349-350, datado de novembro de 2017 e maio de 2018).
A Apelada, em sua defesa (ID. 89542859), confirmou que, em cumprimento à ordem judicial, passou a depositar os aluguéis em juízo, e que a Apelante tinha ciência da situação litigiosa do imóvel e do processo de inventário, inclusive sendo parte interessada com representação processual desde 2016 (ID. 89542867, fl. 163). A Locatária alegou que a pretensão da Locadora de rescisão contratual e despejo era uma tentativa de burlar a determinação judicial que impedia o recebimento direto dos aluguéis.
Posteriormente, a Apelada informou nos autos que, devido à crise sanitária (pandemia de COVID-19), celebrou distrato e promoveu a entrega voluntária do imóvel em 22/02/2021 (ID. 89543036 e ID. 89543038).
A sentença de primeiro grau (ID. 89543067) enfrentou o mérito da infração contratual e da multa, mas extinguiu o pedido de despejo pela perda superveniente do objeto, reconhecendo a desocupação voluntária do imóvel pela Apelada. É justamente a ausência de declaração formal da rescisão contratual e a rejeição da multa que motivam o presente apelo.
A priori, cumpre de logo observar que a Apelada requer, em sede preliminar, a correção de erro material na parte dispositiva da sentença que, após extinguir o pedido de despejo e negar o pedido de multa, indicou ter julgado os pedidos iniciais parcialmente procedentes (ID. 89543067, ID. 89543118).
De fato, a parte dispositiva da sentença apresenta uma contradição lógica. O pedido de despejo foi extinto sem resolução do mérito por perda do objeto (desocupação voluntária), e o pedido de multa foi julgado improcedente na fundamentação, embora o dispositivo tenha, por engano, consignado a parcial procedência dos pedidos (ID. 89543067).
A sentença, ao extinguir o pedido de despejo por perda superveniente do objeto (art. 485, inciso VI, CPC) e, ato contínuo, julgar o mérito do pedido de multa contratual (art. 487, inciso I, CPC), indicou na sua fundamentação a improcedência da pretensão punitiva da multa. Contudo, o dispositivo de um julgamento que extingue um pedido sem mérito e julga outro improcedente não pode, logicamente, ser classificado como "julgamento parcialmente procedente", salvo se houvesse, no polo ativo, mais de um pedido autoral deferido ou acolhido, o que não é o caso.
O erro apontado pela Apelada reside na inexatidão da terminologia utilizada pelo Juízo monocrático na conclusão (dispositivo) da sentença. Se o Juízo não acolheu a multa contratual e extinguiu sem resolução do mérito o despejo, a consequência lógica seria a sucumbência total da parte Autora em relação ao mérito, e extinção quanto ao pedido de despejo.
Contudo, a correção de um erro material deve ser feita para ajustar o dispositivo à fundamentação, e a fundamentação da sentença é clara ao rejeitar a pretensão da multa. Este ponto será abordado no julgamento de mérito do apelo, notadamente na análise da sucumbência. Deixa-se, portanto, de acolher a preliminar de erro material para correção imediata, pois a discussão sobre a exata distribuição da sucumbência faz parte do mérito do recurso interposto pela Apelante.
Ademais, a Apelada reitera a preliminar de ilegitimidade ativa, sob a alegação de que o imóvel pertence ao Espólio de Claudino José dos Santos Garrido, e não à Apelante, fato que seria de ordem pública.
Esta preliminar já foi expressamente rejeitada na Decisão Saneadora (ID. 89543065 e ID. 89543066), na qual o Juízo de 1º Grau asseverou, corretamente, que "A autora firmou o contrato de locação com a ré e figura formalmente como locadora. Ainda que a propriedade plena esteja submetida à partilha futura, a autora é detentora da posse direta do bem e exerceu a condição de locadora no contrato firmado, o que a legitima para propor ação visando à defesa da relação obrigacional dela decorrente".
A recorrida, ao interpor as contrarrazões, não apresentou recurso autônomo nem adesivo para impugnar o saneamento do processo que resolveu a questão preliminar. O Código de Processo Civil estabelece que as questões resolvidas na fase de conhecimento, se a decisão a respeito não comportar agravo de instrumento, não são preclusas e podem ser suscitadas em preliminar de apelação ou em contrarrazões (art. 1.009, § 1º, do CPC). No caso, a decisão que rejeitou a preliminar de ilegitimidade ativa (ID. 89543065) tem natureza interlocutória e, por não se enquadrar nas hipóteses do art. 1.015 do CPC, deveria ser objeto de impugnação nas contrarrazões.
A questão da legitimidade ativa do locador que não é proprietário para propor ação de despejo, baseada na posse e no contrato, é amplamente aceita, conforme a jurisprudência invocada pela própria Apelante na Réplica, cujos excertos demonstram a desnecessidade do Locador ser proprietário para defender o contrato de locação. O contrato de locação foi firmado entre a Apelante e a Apelada, estabelecendo uma relação jurídica pessoal entre as partes. A Apelada anuiu em contratar com a Apelante na condição de Locadora, não lhe sendo lícito, em sede de defesa do contrato, questionar a titularidade dominial do imóvel.
Portanto, a Apelante detém sim legitimidade para pleitear a rescisão do contrato e a multa dele decorrente. Rejeita-se a preliminar de ilegitimidade ativa.
No mérito, o primeiro ponto de insurgência recursal se refere à extinção do pedido de despejo por perda superveniente do objeto (art. 485, inciso VI, CPC), o que resultou na falta de declaração formal da rescisão contratual por infração, conforme pleiteado na inicial.
A Apelante buscou a rescisão contratual com base no art. 9º, inciso II, da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato), que autoriza a dissolução da locação "em decorrência da prática de infração legal ou contratual". A infração alegada é o descumprimento da Cláusula 10ª, "b", do contrato, que impunha à Locatária o dever de comunicar a Locadora sobre intimações judiciais referentes ao imóvel.
É inegável que, tendo a Apelada desocupado o imóvel voluntariamente em 22/02/2021 (ID. 89543036 e ID., 89543038), o pedido de despejo compulsório perdeu sua utilidade e, consequentemente, o interesse processual, justificando a extinção terminativa pelo art. 485, inciso VI, do CPC.
Contudo, a ação de despejo foi cumulada com o pedido de declaração de rescisão contratual por culpa da Locatária, sendo esta declaração o pressuposto fático e jurídico para a cobrança da multa (Cláusula 11ª). A entrega voluntária do bem não tem o condão de sanar a infração contratual pretérita, nem de prejudicar o direito da Apelante de ver reconhecida a culpa da Apelada pelo fim do contrato.
A rescisão contratual buscada pela Apelante decorreu de notificação extrajudicial datada de 31/05/2018 (ID. 89541917), ou seja, a resolução do contrato foi pleiteada pela Locadora logo após a descoberta da suposta infração, antes da desocupação voluntária de 2021. Portanto, a Apelante mantém interesse de agir na declaração da rescisão por infração contratual.
A Sentença, ao extinguir o processo sem resolver o mérito quanto ao despejo, deveria ter prosseguido na análise do mérito da rescisão por infração contratual, de modo a fundamentar a análise do pedido de multa. A omissão nesse ponto constitui omissão meritória e merece reforma para se declarar a rescisão do contrato de locação em data anterior à entrega voluntária, em razão da infração contratual.
Impende ressaltar que a infração à Cláusula 10ª, "b", restou objetivamente configurada. Embora a Apelada tenha argumentado que a Apelante já tinha ciência do Inventário (autos de nº 0119740-27.2006.8.05.0001), e que a ordem judicial foi cumprida (depósito em Juízo), a obrigação contratual exigia o encaminhamento da intimação ou aviso recebido, de forma expressa e escrita (ID. 89541917). Note-se que a Apelada justifica sua conduta no cumprimento da ordem judicial do Juízo de Sucessões, mas isso não a eximia do cumprimento do dever contratual acessório de comunicação à Locadora, parte com quem mantinha o vínculo obrigacional.
Deste modo, forçoso reconhecer a configuração da infração contratual objetiva, razão pela qual deve ser reformada a sentença, para declarar a rescisão do contrato de locação com fundamento na culpa da Apelada, nos termos do art. 9º, inciso II, da Lei 8.245/91, a partir do transcurso do prazo concedido na notificação extrajudicial (julho de 2018).
Na sequência, a Apelante busca a condenação da Apelada ao pagamento integral da multa prevista na Cláusula 11ª, no valor de R$ 18.198,88 (dezoito mil, cento e noventa e oito reais e oitenta e oito centavos), com fundamento no art. 416 do Código Civil, que dispensa a alegação de prejuízo para sua exigência.
A Cláusula 11ª do contrato de locação estabelece, in verbis: "A parte que infringir qualquer das cláusulas deste instrumento ficará obrigada a pagar à outra multa por infração contratual, no importe de 10% (dez por cento) sobre o valor total do presente contrato, ressalvando-se à parte inocente a faculdade de considerar simultaneamente rescindida a locação, independentemente de qualquer formalidade." (ID. 89541917 e ID. 89543019).
O Parágrafo segundo da mesma cláusula define o "valor total do contrato" como a multiplicação do tempo de vigência (60 meses) pelo valor do aluguel mensal vigente à época da infração, de modo que o importe de R$ 18.198,88 (dezoito mil, cento e noventa e oito reais e oitenta e oito centavos) corresponde exatamente ao cálculo de 10% sobre o valor remanescente do contrato (R$ 3.424,94 * 60 meses * 10%).
Conforme assentado no item anterior, a infração contratual (descumprimento da Cláusula 10ª) foi objetivamente demonstrada. A argumentação da Apelante no sentido de que a cláusula penal é devida independentemente de prova de prejuízo é correta, segundo o art. 416 do Código Civil: "Para exigir a pena convencional, não é necessário que o credor alegue prejuízo".
Veja-se sa jurisprudência pátria acerca do tema:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONSÓRCIO DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL . DESISTÊNCIA DO CONSORCIADO. DEVOLUÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA PENAL. COMPROVAÇÃO DE PREJUÍZO . DESNECESSIDADE. TAXA DE ADMINISTRAÇÃO. COBRANÇA PROPORCIONAL AO SERVIÇO. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS . BASE DE CÁLCULO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO. (TJ-DF 07487459220238070001 1903693, Relator.: GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA, Data de Julgamento: 07/08/2024, 7ª Turma Cível, Data de Publicação: 21/08/2024)
Contudo, a alegação da Apelada de que cumpriu a obrigação principal (pagamento dos aluguéis) através do depósito judicial por ordem de Juízo e que a infração era meramente formal, é relevante para a modulação da penalidade, à luz do princípio da boa-fé objetiva (art. 422 do CC) e da função social do contrato (art. 421 do CC).
O Juízo singular, ao fundamentar a improcedência do pedido de multa, utilizou o argumento de que a infração não se revestiu de gravidade, e que a Apelante já tinha conhecimento do fato. Embora a conclusão pela improcedência total da multa seja equivocada, dada a literalidade do art. 416 do CC e da Cláusula 11ª, a análise da proporcionalidade e equidade é imperativa, conforme o disposto no art. 413 do Código Civil, que permite ao juiz reduzir equitativamente a penalidade, in verbis:
"Art. 413. A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio."
No caso concreto, o contrato de locação é de natureza comercial, e o interesse principal do Locador é o recebimento dos aluguéis e a manutenção da posse direta do bem (ou a retomada).
A infração cometida pela Apelada foi o descumprimento de um dever de informação acessório (Cláusula 10ª), não afetando a continuidade do pagamento do aluguel (que passou a ser depositado em juízo) e não resultando em perda de posse do bem para a Apelante (que, inclusive, teve o bem restituído voluntariamente em 2021). A ausência de comunicação não impediu a Apelante de se manifestar nos autos do Inventário, conforme se depreende das suas próprias petições (ID. 89541917).
Assim, a multa de R$ 18.198,88 (dezoito mil, cento e noventa e oito reais e oitenta eoito centavos), calculada sobre o valor total do contrato (60 meses), se mostra manifestamente excessiva em face da natureza do descumprimento, que foi apenas formal (falta de comunicação escrita), e em um contexto de cumprimento da obrigação principal de pagar (mesmo que em Juízo, por ordem judicial).
Deste modo, forçoso reconhecer que a Apelada cumpriu o contrato substancialmente, inclusive celebrando, posteriormente, um novo contrato com a Inventariante do Espólio, o que demonstra sua intenção de manter a regularidade da locação e continuar pagando os valores devidos, ainda que a Apelante questione a validade desse novo contrato.
Considerando a natureza formal e acessória da obrigação violada (comunicação), e que a Apelada cumpriu a obrigação principal do contrato (pagamento dos aluguéis) e restituiu o imóvel voluntariamente (embora tardiamente em relação à notificação de despejo), o montante de 10% sobre o valor total do contrato se revela desproporcional e excessivo. A doutrina e a jurisprudência pátrias, mesmo reconhecendo a autonomia da vontade para fixação da cláusula penal, impõem a intervenção judicial para evitar o enriquecimento sem causa e promover a justiça contratual (Art. 413, CC), senão vejamos:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE EXECUÇÃO. CLÁUSULA PENAL. LIMITAÇÃO . OBRIGAÇÃO PRINCIPAL. ARTS. 412 E 413 DO CC/2002. CONSONÂNCIA DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE . SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e dos arts . 412 e 413 do Código Civil/2002, é possível a redução da cláusula penal se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo. 2. O entendimento adotado no acórdão recorrido coincide com a jurisprudência assente desta Corte Superior, circunstância que atrai a incidência da Súmula 83/STJ. 3 . Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no AREsp: 658605 ES 2015/0018399-7, Relator.: RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 08/05/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/05/2023).
Diante do exposto, impõe-se a reforma da sentença, para reconhecer a infração contratual da Apelada, e julgar procedente o pedido de cobrança da multa, mas com a redução equitativa do valor, nos termos do art. 413 do Código Civil.
Importante salientar que a Cláusula 10ª remete a prejuízos como "perda de descontos, os juros de mora, as multas e outras despesas decorrentes de sua demora", e que não houve demonstração de tais prejuízos, razão pela qual, tendo em vista a duração e o valor do contrato, entende-se que a redução da multa para o equivalente a um valor simbólico e punitivo, correspondente a 01 (um) aluguel mensal vigente à época da infração (R$ 3.424,94 – ID. 89541917), mostra-se suficiente para cumprir a função punitiva da cláusula penal, observando a proporcionalidade e a boa-fé objetiva no cumprimento da obrigação.
Portanto, reforma-se a sentença para condenar a Apelada ao pagamento da multa contratual, reduzida equitativamente, fixando-a em R$ 3.424,94 (três mil, quatrocentos e vinte e quatro reais e noventa e quatro centavos), acrescidos de correção monetária pelo INPC/IBGE a partir da data da notificação extrajudicial (31/05/2018) e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação válida.
No que pertine à sucumbência, com a declaração de rescisão contratual por culpa da Apelada e a condenação desta ao pagamento da multa contratual (embora reduzida), verifica-se que a Apelante obteve êxito na maior parte de seus pedidos. O pedido de despejo foi extinto por fato superveniente que não se confunde com sucumbência da Apelante, e os pedidos de mérito (rescisão por culpa da Apelada e multa) foram acolhidos.
A sucumbência deve ser readequada para impor a integralidade do ônus à Apelada, nos termos do art. 85, caput, do CPC, razão pela qual esta deverá arcar integralmente com as custas processuais e os honorários advocatícios.
Impende salientar que o Código de Processo Civil estabelece uma ordem de enumeração para a base de cálculo dos honorários advocatícios no Artigo 85, § 2º, qual seja: primeiro, o valor da condenação; segundo, o proveito econômico obtido; e terceiro, o valor atualizado da causa, somente nesta ordem. O § 8º do mesmo artigo permite a fixação por apreciação equitativa nas causas em que for inestimável ou irrisório o proveito econômico ou quando o valor da causa for muito baixo.
Na hipótese vertente, embora tenha havido condenação, esta se traduziu em uma quantia manifestamente ínfima, incapaz de remunerar o extenso trabalho desenvolvido no processo. Sendo assim, caracterizada a irrisoriedade do valor da condenação pecuniária (R$ 3.424,94), torna-se imperiosa a aplicação da regra subsidiária prevista no Artigo 85, § 2º, in fine, recorrendo-se ao valor atualizado da causa, o qual, uma vez atualizado monetariamente desde o ajuizamento, constitui uma base de cálculo mais justa e objetiva para a remuneração do trabalho advocatício.
O Superior Tribunal de Justiça já assentou que, não sendo possível mensurar o proveito econômico obtido ou sendo este irrisório, a base de cálculo deve ser o valor atualizado da causa, salvo quando este for muito baixo, o que ensejaria a equidade (Tema 1.076), o que não é necessário no caso sub judice.
Dessa maneira, a fixação dos honorários advocatícios no patamar de 20% (vinte por cento) sobre o valor atualizado da causa é medida razoável, levando-se em conta o grau de zelo do profissional, o lugar de prestação do serviço, a natureza e a importância da causa, além do trabalho realizado e o tempo despendido, critérios que, na presente demanda, impõem a fixação do honorário no patamar máximo.
Com o provimento parcial do apelo, o dispositivo da sentença deve ser reformado para refletir o julgamento de mérito, reconhecendo a extinção sem resolução do mérito quanto ao despejo, declarando a rescisão contratual por culpa da Apelada, e julgando procedente em parte o pedido de multa, para condenar a recorrida ao pagamento do valor reduzido equitativamente.
Ante o exposto, rejeitam-se as preliminares arguidas em contrarrazões pela Apelada, dando-se parcial provimento ao Recurso de Apelação interposto, para declarar a rescisão do Contrato de Locação não residencial, por culpa da Apelada (PFO VIAGENS E TURISMO LTDA), em razão da infração da Cláusula 10ª, "b", nos termos do art. 9º, inciso II, da Lei nº 8.245/91; condenar a Apelada (PFO VIAGENS E TURISMO LTDA) ao pagamento da multa contratual, prevista na Cláusula 11ª do contrato de locação, reduzida equitativamente (art. 413 do Código Civil), fixando-a no valor de R$ 3.424,94 (três mil, quatrocentos e vinte e quatro reais e noventa e quatro centavos), correspondente a um aluguel mensal à época da infração, acrescido de correção monetária pelo INPC/IBGE a partir de 31/05/2018 (data da notificação extrajudicial) e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação válida; oportunidade na qual redistribui-se a sucumbência, para condenar a Apelada (PFO VIAGENS E TURISMO LTDA) ao pagamento da integralidade das custas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais, estes fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor atualizado da condenação (multa fixada), mais 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa. Mantém-se a extinção do processo sem resolução do mérito do pedido de despejo compulsório, nos termos do art. 485, inciso VI, do Código de Processo Civil, em face da perda superveniente do objeto, decorrente da desocupação voluntária do imóvel pela Apelada.
Salvador, de de 2026.
Datado eletronicamente
Des. JOSÉ CÍCERO LANDIN NETO
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