PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Gabinete da Desa. Dinalva Gomes Laranjeira Pimentel

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. SENTENÇA EXTINTIVA. PRESCRIÇÃO TRIENAL. INCONFORMISMO. TESE RECURSAL. COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA. DESFALQUE DE FRAÇÃO IDEAL DE ÁREA RURAL. PRETENSÃO REPARATÓRIA DE CUNHO MATERIAL E MORAL. INSUBSISTÊNCIA. RECONHECIMENTO DE OFÍCIO DO PRAZO PRESCRICIONAL DECENAL CONTRATUAL. INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 205 DO CÓDIGO CIVIL. TEORIA DA ACTIO NATA EM SEU VIÉS SUBJETIVO. VISIBILIDADE E OSTENSIVIDADE DA POSSE DE TERCEIROS PREEXISTENTE AO PACTO. DEVER DE DILIGÊNCIA DO COMPRADOR. BOA-FÉ OBJETIVA. CONSUMAÇÃO DA PRESCRIÇÃO DECENAL INTEGRALIZADA ANTES DA PROPOSITURA DA DEMANDA. DESPROVIMENTO DO APELO.

I. Caso em exame

1. Cuida-se de recurso de apelação cível interposto contra sentença que pronunciou, de ofício, a ocorrência de prescrição trienal e julgou improcedentes os pedidos de abatimento proporcional do preço pago e indenização por danos morais decorrentes do desfalque de metade de área de imóvel rural de 22,20 hectares adquirido mediante escritura pública de compra e venda em 03 de março de 2004. O autor adquirente alegou que metade da propriedade estava ocupada de forma pública e cercada por terceiros possessores legítimos, o que inviabilizou a fruição integral do bem pactuado.

II. Questões em discussão

2. As questões em discussão consistem em: a) aferir a higidez da fundamentação fático-jurídica adotada pela sentença de origem para afastar a preliminar de nulidade por carência de motivação técnica; b) examinar a capitulação jurídica do prazo prescricional aplicável à pretensão indenizatória decorrente de descumprimento contratual por venda a non domino, sopesando o reenquadramento ex officio do lapso trienal extracontratual para o lapso decenal; e c) delimitar o termo inicial do prazo de prescrição sob a ótica da teoria da actio nata, considerando os deveres anexos de diligência e boa-fé imobiliária que incidem sobre o comprador.

III. Razões de decidir.

3. Não há falar em nulidade da sentença por ausência de motivação quando o julgador monocrático expõe com suficiência técnica os fundamentos de fato e de direito que sustentaram o reconhecimento da prejudicial de mérito da prescrição, amparando-se de forma satisfatória no acervo documental dos autos.

4. Tratando-se de pleito indenizatório decorrente de inadimplemento de obrigação assumida pelos alienantes na outorga de escritura imobiliária contendo desfalque de metade ideal pertencente a terceiro legítimo, resta configurada a venda a non domino contratual, circunstância que afasta o prazo trienal extracontratual e atrai a incidência do prazo prescricional decenal geral previsto no Código Civil.

5. Na esteira da teoria da actio nata, o termo inicial da fluência prescricional deve ser fixado a partir do registro do título de compra e venda imobiliária, haja vista que a ocupação física por terceiros possessores era dotada de notória visibilidade fática e ostensividade territorial anterior, restando cercada e georreferenciada antes mesmo de 2004.

6. O dever de diligência ordinária na condução de negócios de natureza imobiliária, pautado pela boa-fé objetiva, obsta a postergação indefinida do curso temporal da prescrição por mais de vinte e um anos sob o simples argumento de desconhecimento subjetivo do comprador, de sorte que a inércia prolongada do titular operou a perda da pretensão de agir pela integralização do decênio legal no ano de 2014, revelando-se correta a extinção com resolução de mérito diante do ajuizamento somente em 15 de julho de 2025.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso conhecido e desprovido. Adequação de ofício da fundamentação jurídica da sentença para declarar aplicável o prazo decenal de prescrição, restando mantida a extinção do processo com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso II, do Código de Processo Civil. Majorados os honorários sucumbenciais para o patamar de 12% sobre o valor atualizado da causa em sede de grau recursal, suspensa a exigibilidade pela assistência judiciária gratuita.

Tese: "1. A pretensão indenizatória originada de venda a non domino, por registrar hipótese de responsabilidade decorrente de inadimplemento contratual, submete-se ao prazo prescricional decenal geral estabelecido no artigo 205 do Código Civil; 2. O termo inicial do prazo prescricional conta-se a partir da celebração e registro do contrato de compra e venda imobiliária quando o vício dominial consistia em ocupação por terceiros com limites cercados, edificações residenciais e georreferenciamento público preexistentes, atraindo o dever de diligência mínima e a boa-fé objetiva do comprador."

Referências:

Lei Ordinária 10.406 de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), Artigo 205 e Artigo 422.

Lei Ordinária 13.105 de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil), Artigo 85, § 11, e Artigo 489, § 1º.

        Vistos, relatados e discutidos estes autos, preambularmente identificados, ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, conforme certidão de julgamento, em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do quanto fundamentado no voto da excelentíssima Relatora, adiante registrado e que a este se integra.

Salvador, data registrada no sistema.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUARTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 12 de Agosto de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Gabinete da Desa. Dinalva Gomes Laranjeira Pimentel

Cuida-se de recurso de apelação cível interposto por SEBASTIÃO ASSIS PIRES contra sentença proferida pelo juízo da 1ª Vara dos Feitos Relativos às Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Ituaçu, Bahia, que, na açao de indenizaçao por danos morais e materiais, aforada pelo ora apelante contra PEDRO JOSÉ DOS SANTO e ANA ROSA ROCHA SANTOS, julgou extinto o processo com resolução do mérito, acolhendo a prejudicial de prescrição trienal, sob o fundamento de ser inverossímil que o comprador tenha permanecido por mais de duas décadas sem constatar que metade de sua propriedade rural encontrava-se fisicamente cercada e habitada por outra família.

Inconformado, o autor interpôs recurso de apelação visando à reforma do julgado para afastar a prescrição pela aplicação subjetiva da teoria da actio nata e, sucessivamente, obter a condenação dos réus (Id 104200897).

A apelada apresentou contrarrazões. Rechaça a tese recursal e requer a manutenção integral do decisum (Id 104200900). 

            Este é o relatório que encaminho à Secretaria da Quarta Câmara Cível, para oportuna inclusão em pauta de julgamento, nos termos dos artigos 931, caput e 934, caput, ambos do CPC.

Salvador, 26 de junho de 2026.

DESª. DINALVA GOMES LARANJEIRA PIMENTEL
Relatora

06

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Gabinete da Desa. Dinalva Gomes Laranjeira Pimentel

Preenchidos os requisitos, conheco do recurso.

Por meio da presente insurgencia, busca o apelante a condenação dos réus no abatimento proporcional do preço pago pelo imóvel adquirido, bem como no pagamento de indenização por danos morais no importe de R$ 15.000,00.

A demanda, contudo, foi extinta com julgamento do mérito, com base na prescriçao trienal.

Para melhor se situar, convém um breve resumo dos fatos.

Na exordial, o autor narra ter adquirido dos demandados, em 3 de março de 2004, por meio de escritura pública de compra e venda devidamente registrada na matrícula nº 1.362, a integralidade do imóvel rural denominado Fazenda São Bento, situado no município de Ituaçu, correspondente a uma área total de 22,20 hectares, pelo preço de R$ 10.000,00. Sustenta que, ao tentar exercer a posse plena da gleba, foi surpreendido pela ocupação de terceiros sobre metade da referida área (11,87 hectares), os quais inclusive já haviam erguido edificações no local de forma consolidada desde antes da concretização do negócio imobiliário.

A ré, por seu turno, defende a regularidade do negócio e a inexistência de dever indenizatório; aduz a ocorrência de mero erro de lavratura registral, uma vez que o autor tinha ciência de que estava adquirindo apenas a fração correspondente à herança dos réus, mantendo-se inerte por mais de vinte anos.

Traçados os contorno fáticos, antes, porém, de adentrar o meritum causae, passa-se a análise das preliminares aventadas.

DAS PRELIMINARES

DA NULIDADE SENTENCIAL POR AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO

Suscita o apelante preliminar de nulidade da decisão recorrida, argumentando que o magistrado originário teria incorrido em carência de motivação técnica ao se valer de mera presunção abstrata para fixar o termo inicial da contagem do prazo prescricional. Sustenta que a decisão carece de base nas provas documentais e de manifestação explícita sobre a impossibilidade de aferição imediata do desfalque dominial pelo adquirente ordinariamente diligente.

Todavia, a insurgência preliminar do recorrente não merece prosperar. O juiz de primeiro grau motivou adequadamente o seu convencimento fático e jurídico ao contrastar a data da lavratura e registro da escritura pública de compra e venda com as características visíveis e a ostensividade fática do desfalque de área em questão. A motivação encontra-se amparada na realidade dos autos, especificando que a ocupação física por terceiros com construções consolidadas sobre 11,87 hectares afasta a verossimilhança de que o autor tenha permanecido de boa-fé em estado de total desconhecimento por mais de duas décadas.

A rejeição da nulidade se impõe porque a sentença expôs de forma clara os fundamentos de fato e de direito que ampararam o acolhimento da prejudicial de mérito, observando os limites legais impostos ao julgador.

Não se confunde a ausência de fundamentação com a adoção de conclusão contrária ao interesse do recorrente, uma vez que o magistrado singular sopesou as provas carreadas de forma percuciente e lógica, apresentando fundamentação jurídica hígida em relação às peculiaridades da causa.

O artigo 489, § 1º, do Código de Processo Civil define os parâmetros de fundamentação das decisões judiciais, servindo para afastar a preliminar de nulidade. Não se vislumbra, no caso vertente, qualquer das hipóteses de nulidade do dispositivo processual correspondente, restando evidenciado que a lide foi dirimida com motivação sólida quanto ao dever de diligência possessória do comprador. Portanto, REJEITO A PRELIMINAR DE NULIDADE POR SUPOSTO VÍCIO DE FUNDAMENTAÇÃO.

DO MÉRITO

DA VENDA A NON DOMINO

DO PRAZO DECENAL

A controvérsia de fundo versa sobre ao eventual desfalque imobiliário correspondente a 50% da área da Fazenda São Bento, adquirida pelo apelante no ano de 2004. O recorrente sustenta que os fatos se enquadram nas regras de evicção parcial clássica. Contudo, as provas documentais coligidas revelam que o autor jamais deteve a posse ou a propriedade da fração ideal de 11,87 hectares, que sempre esteve sob a posse histórica e mansa da legítima titular dominial Sra. Jovenília Alves Rocha Conceição e de seus herdeiros, com base em doação datada de 1959 e escriturada em 1974 (Id 104200794, p. 1).

Diante desse cenário, a alienação realizada pelos apelados ao recorrente configura hipótese típica de venda a non domino, porquanto transferiram ao adquirente direito de propriedade sobre fração ideal que sabidamente não possuíam, ante o evidente erro registral material ocorrido na lavratura do Registro nº 02 da Matrícula nº 1.362 do Cartório de Registro de Imóveis de Ituaçu (ID 104198316, p. 2). A venda a non domino importa em descumprimento de obrigação de outorgar escritura válida e imaculada de transmissão de propriedade pelo alienante, resolvendo-se pelo inadimplemento contratual.

Consequentemente, a pretensão de restituição proporcional do preço pago combinada com indenização extrapatrimonial ostenta natureza de responsabilidade civil de cunho eminentemente contratual – circunstancia que afastada a incidência do prazo trienal aplicável à reparação extracontratual, que havia sido fixado pelo magistrado de primeiro grau. A capitulação jurídica correta impõe a aplicação do prazo geral de prescrição de dez anos.

O artigo 205 do Código Civil estabelece o prazo prescricional geral de dez anos, aplicável às pretensões decorrentes de inadimplemento contratual.

Art. 205. A prescrição ocorre em dez anos, quando a lei não lhe haja fixado prazo menor.

Com efeito, o prazo geral decenal incide diretamente sobre o pleito sob análise, porquanto a lide não versa sobre reparação civil de natureza extracontratual, mas sobre inadimplemento das obrigações contratuais assumidas pelos alienantes ao outorgarem escritura pública eivada de erro material.

Embora a retificação de ofício do lapso prescricional de três para dez anos amplie teoricamente o espectro de proteção do comprador, tal providência não possui o condão de elidir a consumação da prescrição, dado que o interregno temporal transcorrido supera as duas décadas. A adequação da capitulação da prejudicial de mérito revela-se imperativa, redefinindo o enquadramento do direito à luz do inadimplemento contratual da venda a non domino.

DO TERMO INICIAL DA PRESCRIÇÃO

DA APLICAÇÃO DA TEORIA DA ACTIO NATA

O apelante defende que a contagem do prazo prescricional deve observar de forma estrita o viés subjetivo da teoria da actio nata, iniciando-se tão somente quando terceiros se opuseram formalmente ao exercício de sua posse, em momento recente. Aduz que o desfalque dominial consistia em vício oculto insuscetível de constatação fática imediata, restando afastada a alegação de negligência do adquirente.

Sem embargo dos argumentos expendidos, a pretensão recursal não merece prosperar. A aplicação do aspecto subjetivo da teoria da actio nata somente se justifica em hipóteses de vícios verdadeiramente ocultos ou de impossível detecção pelo homem médio. No caso em apreço, as características físicas da área rural de 11,8738 hectares evidenciam que a ocupação por terceiros era pública, notória, georreferenciada e demarcada com cercas e edificações consolidadas muito antes da concretização do negócio de compra e venda em 2004 (Id 104200796).

Ademais, o próprio autor declarou reiteradamente ao Fisco a exploração da área total do imóvel em suas declarações anuais de Imposto Territorial Rural, demonstrando que agiu sem o zelo necessário para averiguar as reais dimensões e a posse fática da gleba que alegou possuir por mais de duas décadas (ID 104200768, p. 1). A tolerância por 21 anos sem qualquer contestação possessória atesta negligência grave incompatível com a alegação de desconhecimento.

O artigo 422 do Código Civil consagra os princípios de probidade e boa-fé contratual, balizando os deveres anexos de diligência do comprador na actio nata. A probidade impõe ao comprador o dever ético de diligência ordinária na condução de seus negócios imobiliários, não sendo juridicamente tolerável que permaneça inerte por mais de duas décadas para somente então arguir desconhecimento de ocupação amplamente visível em metade do terreno.

Portanto, o termo inicial do prazo decenal correu no dia subsequente ao registro da escritura pública de compra e venda ocorrido em 3 de março de 2004 (Id 104198316, p. 2), momento em que a lesão tornou-se manifesta. O lapso prescricional de dez anos consumou-se integralmente em março de 2014, revelando-se flagrante a prescrição da pretensão indenizatória com o ajuizamento da ação originária apenas em 15 de julho de 2025 (ID 104198305, p. 1).

Diante de todo o exposto, voto no sentido de REJEITAR A PRELIMINAR de nulidade da sentença por vício de fundamentação e, no mérito, NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO, retificando de ofício a fundamentação jurídica da sentença de origem para declarar aplicável o prazo prescricional decenal geral, restando plenamente extinto o processo com resolução do mérito, com fulcro no artigo 487, inciso II, do Código de Processo Civil.

Em face do desprovimento do recurso e com fulcro no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro a verba honorária sucumbencial fixada anteriormente na origem para o patamar de 12% sobre o valor atualizado da causa, sopesando o trabalho adicional realizado pelo patrono da apelada nesta instância. Fica, contudo, suspensa a exigibilidade da referida condenação processual em desfavor do apelante, em virtude dos benefícios da assistência judiciária gratuita anteriormente deferidos pelo juízo de primeiro grau (ID 104200778, p. 1).

Registre-se que a suspensão processual anterior em face do polo passivo restou superada com a análise de mérito ora empreendida, a qual aproveita integralmente a ambos os demandados pela indivisibilidade da prejudicial de prescrição.

Publique-se. Intime-se.

Salvador, data registrada no sistema.

DESª. DINALVA GOMES LARANJEIRA PIMENTEL
Relatora