PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE VALORES (15%). RESTITUIÇÃO EM PARCELA ÚNICA. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA.

I. Caso em exame:

Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto contra sentença que, em ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, fixou o percentual de retenção em 15% dos valores pagos pelo comprador e determinou a devolução em parcela única. A rescisão contratual ocorreu por iniciativa dos compradores devido à falta de condições financeiras, fato reconhecido em primeiro grau e transitado em julgado, não havendo interposição de recurso pelos autores quanto a este ponto. A Apelante busca a reforma da sentença para que o percentual de retenção seja de 30% e a devolução dos valores ocorra de forma parcelada.

II. Questão em discussão:

2. A questão em discussão consiste em: (i) saber se o percentual de retenção dos valores pagos pela rescisão do contrato de compra e venda de imóvel, por culpa do comprador, deve ser de 30%, conforme previsão contratual, ou de 15%, como fixado pela sentença; e (ii) saber se a restituição dos valores deve ocorrer de forma parcelada ou em parcela única.

III. Razões de decidir:

3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem admitido a retenção de percentual razoável, geralmente entre 10% e 25% dos valores pagos, em casos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, a título de ressarcimento pelos custos operacionais da vendedora. O percentual de 15% fixado na sentença está em conformidade com o entendimento jurisprudencial dominante, mesmo havendo cláusula contratual prevendo 30%.

4. A restituição dos valores pagos em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, quando a rescisão é causada pelo comprador, deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, conforme a Súmula 543 do STJ. As disposições da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) sobre a devolução parcelada não são aplicáveis a contratos celebrados antes de sua vigência, como é o caso dos autos (contrato firmado em 21/05/2015).

IV. Dispositivo e tese:

5. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: "1. É válida a retenção, pela promitente vendedora, de valores entre 10% e 25% do montante pago, em caso de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do promitente comprador. 2. A restituição das parcelas pagas deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, sendo inaplicáveis as disposições da Lei nº 13.786/2018 a contratos celebrados antes de sua vigência."

Dispositivos relevantes citados: Súmula 543/STJ; Lei nº 13.786/2018.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp: 1806095 CE 2019/0097461-6, Rel. Ministro Moura Ribeiro, T3 - Terceira Turma, j. 18.11.2019, DJe 21.11.2019; STJ, AgInt no REsp: 1816960 RJ 2019/0157609-1, Rel. Ministro Raul Araújo, T4 - Quarta Turma, j. 10.08.2020, DJe 26.08.2020; TJ-MT, APELAÇÃO CÍVEL: 1012341-52.2019.8.11.0015, Relator.: Não Informado, Quarta Câmara de Direito Privado, j. 27.03.2024, Publicação: 28.03.2024.

Acordam os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade de votos, em CONHECER e DESPROVER  o recurso, na esteira do voto condutor.

Sala de Sessões, data registrada no sistema.

Presidente

Des. Cássio Miranda

Relator

Procurador(a) de Justiça

01

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 12 de Agosto de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

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  Quinta Câmara Cível 

Trata-se de Apelação Cível interposta por OAS SPE-03 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. na qual busca a reforma da sentença proferida pelo Juízo da 7ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador, Bahia.

A demanda original foi ajuizada por Edmundo Lima Correia Filho, Valnaire Elza Santana Nascimento Correia e Clara Leticia Nascimento Correia (Apelados) em face da OAS SPE-03 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. (Apelante), objetivando a rescisão de contrato de compromisso de compra e venda de unidade imobiliária, com a devolução das quantias pagas e pedido de tutela provisória de urgência.

Os Apelados alegaram que firmaram contrato para aquisição da unidade nº 306, Torre 01, no Condomínio Horto São Rafael, no valor de R$ 184.983,00, tendo pago a quantia de R$ 43.992,78. Adicionalmente, informaram ter pago R$ 10.835,00 a título de intermediação imobiliária à LPS Bahia Consultoria de Imóveis Ltda. A rescisão contratual foi motivada pela impossibilidade de obtenção de financiamento bancário, alegadamente em razão de débitos da construtora junto à instituição financeira. Afirmaram que a Apelante propôs um distrato com retenção de 25% do valor pago e devolução do saldo remanescente em parcelas sem correção monetária, o que consideraram abusivo. Diante da recusa da Apelante em formalizar o distrato em termos considerados justos, e da notificação para purgação da mora com risco de negativação, os Apelados ajuizaram a ação para ver reconhecido o direito à rescisão e reaver parte dos valores pagos.

Em sede de tutela de urgência, foi deferida a exclusão dos nomes e CPFs dos autores dos órgãos de proteção ao crédito, o que foi cumprido pela Apelante.

A Apelante, em contestação, alegou ilegitimidade passiva quanto à devolução da comissão de corretagem, uma vez que o pagamento foi feito diretamente à empresa de consultoria imobiliária. No mérito, defendeu a legalidade da retenção do sinal e de até 30% dos valores pagos, conforme previsto contratualmente na cláusula 12.2.2.1, alínea "b", sustentando que a não concessão do financiamento bancário não é de sua culpa, mas sim decorrente da falta de condições financeiras dos Apelados. Argumentou que o habite-se foi expedido no prazo e que a retenção é necessária para cobrir custos administrativos e operacionais. Por fim, impugnou o pedido de inversão do ônus da prova.

A sentença de primeira instância rejeitou a preliminar de ilegitimidade passiva da incorporadora em relação à comissão de corretagem. No mérito, declarou rescindido o contrato por iniciativa dos autores, determinando a devolução das quantias pagas em parcela única, com abatimento de 15% a título de multa, corrigidas monetariamente pelo INPC desde o desembolso e com juros de 1% ao mês a partir da citação. A sentença indeferiu o pedido de devolução da taxa de corretagem.

A Apelante opôs Embargos de Declaração, alegando omissão e premissa equivocada na sentença quanto ao percentual de retenção (que deveria ser de 30% conforme o contrato) e à distribuição dos honorários de sucumbência. Os embargos foram parcialmente providos para ajustar a distribuição dos honorários de sucumbência, condenando a parte autora ao pagamento integral das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da condenação, com eficácia suspensa em razão da gratuidade de justiça.

Inconformada, a OAS SPE-03 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. interpôs a presente Apelação Cível, reiterando a validade da retenção de 30% dos valores pagos e a impossibilidade de devolução imediata e em parcela única, com base no princípio da autonomia privada, custos operacionais e precedentes do STJ (Súmula 543).

A parte apelada devidamente intimada, não apresentou contrarrazões, conforme certidão id 85393575.

É o relatório.

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  Quinta Câmara Cível 

Inicialmente, verifica-se a tempestividade do recurso, interposto dentro do prazo legal.

Do Mérito Recursal

A controvérsia principal reside no percentual de retenção dos valores pagos em caso de rescisão contratual por iniciativa do comprador e na forma de devolução desses valores (parcela única ou parcelada).

Da Premissa Fática Transitada em Julgado

Cumpre salientar que a sentença de primeiro grau reconheceu expressamente que "não resta evidenciado que a culpa pela decisão em realizar o distrato se deu por responsabilidade da acionada, mas sim por falta de condições financeiras dos demandantes". Essa premissa fática, que atribui a culpa pela rescisão aos próprios Apelados (compradores), transitou em julgado, uma vez que não houve interposição de recurso por parte dos autores para impugnar este ponto específico da decisão. A ausência de recurso dos Apelados corrobora a estabilidade da premissa de que o distrato ocorreu por sua iniciativa e por ausência de condições financeiras.

Da Retenção dos Valores Pagos 

A Apelante busca a reforma da sentença para que o percentual de retenção dos valores pagos seja de 30%, conforme previsto no contrato, e não de 15% como fixado.

É cediço que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, especialmente em casos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, tem admitido a retenção de um percentual razoável dos valores pagos a título de ressarcimento pelos custos operacionais da vendedora. Tal percentual, em regra, varia entre 10% e 25% da quantia adimplida.

Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA - APLICAÇÃO DA LEI N. 9.514/1997 – AUSÊNCIA DE PROVA DO REGISTRO DO CONTRATO – GARANTIA FIDUCIÁRIA NÃO CONSTITUÍDA – LEI ESPECÍFICA INAPLICÁVEL - RESOLUÇÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR – SÚMULA 543 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA – RESTITUIÇÃO COM RETENÇÃO DE 15% DO VALOR PELO ADQUIRENTE - RECURSO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO. Na ausência de prova do registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis, como determina o art . 23 da Lei 9.514/97, não se aplica o regramento desta lei para o caso de inadimplemento por parte do adquirente do imóvel. O enunciado da Súmula de n. 543 do Superior Tribunal de Justiça, dispõe que a culpa do comprador enseja o reconhecimento do direito de retenção parcial das prestações pagas às vendedoras antes da resolução do contrato de compra e venda de imóvel . A jurisprudência do Superior Tribunal e Justiça considera válida a retenção de 10% a 25% do montante adimplido pelo comprador, a depender das circunstâncias evidenciadas no caso concreto. (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 1012341-52.2019.8 .11.0015, Relator.: NÃO INFORMADO, Data de Julgamento: 27/03/2024, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/03/2024)

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC . COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. DESFAZIMENTO DA AVENÇA POR INTERESSE EXCLUSIVO DO ADQUIRENTE. RESTITUIÇÃO PARCIAL E IMEDIATA DOS VALORES PAGOS. SÚMULA Nº 543 DO STJ . PERCENTUAL DE RETENÇÃO. ACÓRDÃO EM CONFORMIDADE COM A ORIENTAÇÃO FIRMADA NO STJ (ENTRE 10% E 25%). APLICAÇÃO DA SÚMULA Nº 568 DO STJ. COMISSÃO DE CORRETAGEM . VALIDADE DA CLÁUSULA QUE TRANSFERE A OBRIGAÇÃO AO ADQUIRENTE DO IMÓVEL (TEMA 938). CONTUDO, REFERIDA VERBA JÁ SE ACHA INCLUÍDA NO PERCENTUAL DE RETENÇÃO (15%) FIXADO NA ORIGEM. RECURSO MANIFESTAMENTE IMPROCEDENTE. APLICAÇÃO DA MULTA DO ART . 1.021, § 4º, DO NCPC. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO, COM IMPOSIÇÃO DE MULTA. 1 . Aplica-se o NCPC a este julgamento ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC. 2. A jurisprudência desta Corte Superior firmou o entendimento de ser possível a retenção do índice entre 10% e 25% dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por interesse exclusivo do promitente comprador, bem como veda a revisão do valor estabelecido nesta circunstância, por implicar reexame de matéria fático-probatória. No caso concreto, o Tribunal cearense fixou o percentual em 15% dos valores pagos, com base na suficiência reparatória do montante arbitrado . 3. Esta Corte reconhece a "validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem". (REsp 1.599 .511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Segunda Seção, j. 24/8/2016, DJe 6/9/2016, julgado sob o rito dos recursos repetitivos - Tema 938). 4 . O Magistrado, ao fixar o percentual a ser retido pelas vendedoras no caso do desfazimento do contrato por iniciativa do promitente comprador, deve avaliar os prejuizos suportados, notadamente com "as despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem, o pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e a eventual utilização do bem pelo comprador" (REsp nº 1.224.921/PR, Relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, j.26/4/2011, DJe 11/5/2011) . Caso em que a pretensão de retenção dos valores pagos a título de comissão de corretagem, além do percentual já fixado na origem (15% dos valores pagos), configuraria inegável enriquecimento ilícito da parte, o que é inadmissível. 5. Em razão da improcedência do presente recurso, e da anterior advertência em relação a incidência do NCPC, incide ao caso a multa prevista no art. 1 .021, § 4º, do NCPC, no percentual de 3% sobre o valor atualizado da causa, ficando a interposição de qualquer outro recurso condicionada ao depósito da respectiva quantia, nos termos do § 5º daquele artigo de lei. 6. Agravo interno não provido, com imposição de multa. (STJ - AgInt no REsp: 1806095 CE 2019/0097461-6, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 18/11/2019, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 21/11/2019)

Embora a cláusula contratual 12.2.2.1, alínea "b", preveja a retenção de 30% do total pago, o percentual de 15% fixado na sentença de primeiro grau encontra-se dentro do patamar considerado razoável pela jurisprudência dominante do STJ.

Da Devolução em Parcela Única

A Apelante pleiteia que a devolução dos valores seja feita de forma parcelada, e não em parcela única, como determinado pela sentença.

Nos termos da Súmula 543/STJ, "na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento".

A Segunda Seção do STJ, no julgamento do REsp 1.723.519/SP, de relatoria da em. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, em 28/08/2019, DJe de 02/10/2019, assentou o entendimento de que as disposições da Lei 13.786/2018 (lei do distrato) sobre a devolução dos valores pagos e o percentual a ser retido pelo fornecedor em caso de rescisão contratual, por parte do consumidor, sem culpa do fornecedor, são inaplicáveis aos contratos celebrados anteriormente à sua vigência, como ocorreu no caso em concreto, cujo contrato de compra e venda foi firmado em 21/05/2015.

Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DEVOLUÇÃO IMEDIATA DO PREÇO EM RESCISÃO CAUSADA PELO COMPRADOR. SÚMULA 543/STJ . IRRETROATIVIDADE DA LEI 13.786/2018. AUTORIZAÇÃO LEGAL E CONTRATUAL PARA A RESCISÃO UNILATERAL IMOTIVADA. PREQUESTIONAMENTO AUSENTE . AGRAVO INTERNO A QUE SE NEGA PROVIMENTO. 1. Nos termos da Súmula 543/STJ, "na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento". 2 . A Segunda Seção desta Corte, no julgamento do REsp 1.723.519/SP, de relatoria da em. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, em 28/08/2019, DJe de 02/10/2019, assentou o entendimento de que as disposições da Lei 13 .786/2018 sobre a devolução dos valores pagos e o percentual a ser retido pelo fornecedor em caso de rescisão contratual, por parte do consumidor, sem culpa do fornecedor, são inaplicáveis aos contratos celebrados anteriormente à sua vigência. 3. Para conhecimento do recurso especial, é indispensável o prequestionamento da matéria de direito federal, que ocorre quando o Tribunal de origem se manifesta inequivocamente acerca da tese, condição não verificada em relação à tese de inexistência de autorização legal ou contratual para a rescisão unilateral e imotivada do contrato. 4 . Agravo interno a que se nega provimento.

(STJ - AgInt no REsp: 1816960 RJ 2019/0157609-1, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 10/08/2020, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 26/08/2020)

Dispositivo

Diante do exposto, o voto é no sentido de CONHECER e NEGAR PROVIMENTO à Apelação Cível, mantendo-se integralmente a sentença de primeiro grau, inclusive no tocante ao percentual de retenção e à forma de devolução dos valores, bem como à distribuição dos ônus sucumbenciais, já alterada pelos embargos de declaração.

É o voto.