PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

APELAÇÃO. AÇÃO DE ANULAÇÃO DE CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AUSÊNCIA DE PROVA. ALEGAÇÃO. AFASTAMENTO. ÔNUS PROBATÓRIO NÃO CUMPRIDO. ART. 373, I, DO CPC. RECURSO IMPROVIDO. SENTENÇAS MANTIDA.

1. Trata-se de Apelação interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em Ação de Anulação de Contrato de Compra e Venda, por ausência de comprovação do fato constitutivo do direito da parte Autora.

2. Não restou comprovada, nos presentes autos, a alegação da ora Apelante, formulada no sentido de que houve compromisso pela parte adversa em regularizar a escritura e assumir aluguéis enquanto não concluída a reforma no imóvel.

3. O art. 373, I, do CPC/15, diz que: "O ônus da prova incumbe ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito". Assim, no caso concreto, não merece reforma a sentença proferida pelo Juízo a quo ao julgar improcedentes os pedidos formulados na exordial.

4. APELAÇÃO CONHECIDA E NÃO PROVIDA. SENTENÇA MANTIDA.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO nº. 0507166-72.2017.8.05.0274, oriundo da comarca de Salvador, figurando como apelante MARIA APARECIDA CHIACHIO e apelados GIBRAN DE MATOS ANASTACIO e RENATA OLIVEIRA MAIA ANASTACIO.

ACORDAM os Desembargadores componentes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao Apelo, nos termos do voto da  Relatora.

Salvador, data registrada em sistema.

ANA CONCEIÇÃO BARBUDA FERREIRA

Juíza Convocada – Relatora

 (assinado eletronicamente)

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 9 de Dezembro de 2024.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Trata-se de APELAÇÃO CÍVEL interposta por MARIA APARECIDA CHIACHIO contra sentença (ID 71212733) proferida no Juízo da 3ª Vara dos Feitos das Relações de Consumo, Cível e Comerciais da Comarca de Vitória da Conquista, que julgou improcedentes os pedidos autorais.

A Apelante, em suas razões recursais (ID 71212738), pleiteia a concessão de efeito suspensivo, argumentando que o cumprimento imediato da sentença lhe causaria prejuízos irreversíveis, uma vez que os Apelados, GIBRAN DE MATOS ANASTACIO e RENATA OLIVEIRA MAIA ANASTACIO, teriam descumprido obrigações assumidas no contrato de compra e venda do imóvel, incluindo o pagamento de aluguel e a realização de reformas no apartamento.

A sentença apelada fundamentou-se na ausência de provas quanto aos compromissos adicionais alegados pela Apelante, como o pagamento de aluguel e a regularização de escritura, e considerou que não há evidências de vícios no imóvel que justifiquem o pedido indenizatório formulado.

Diante disso, a Apelante solicita a reforma da sentença para a condenação dos Apelados ao pagamento de indenização por danos materiais e morais, além da responsabilidade pelas despesas de regularização do imóvel e custas processuais. Em contrarrazões, os Apelados defendem a improcedência do recurso, apontando ausência de provas e litigância de má-fé.

Em contrarrazões (ID 71212742), os Apelados argumentam pela manutenção da sentença, destacando que a Apelante não demonstrou os defeitos alegados no imóvel nem as obrigações adicionais imputadas aos Apelados, além de alegarem que o objetivo da Apelante seria obter indenização indevida.

Elaborado o relatório, foram os autos restituídos à Secretaria para sua inclusão em pauta de julgamento, conforme preceitua o art. 931, do CPC.

Salvador, data registrada em sistema. 

ANA CONCEIÇÃO BARBUDA FERREIRA

Juíza Convocada – Relatora

 (assinado eletronicamente)

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso.  

A Apelante, Maria Aparecida Chiachio, celebrou em 2011 um contrato de compra e venda de um apartamento com o Apelado, Gibran de Matos Anastacio. Após anos de uso do imóvel, a Apelante demandou judicialmente alegando vícios estruturais no imóvel e descumprimento de obrigações por parte dos Apelados, incluindo um suposto compromisso de custeio de aluguel e regularização da escritura, para o qual pede indenização por danos morais e materiais.

Todavia, compulsando-se os autos, outra não pode ser a conclusão que não a mesma alcançada pelo juízo de piso, no sentido de que o feito carece de elementos de prova capazes de ensejar a anulação do contrato sub judice.

Com efeito, constou na sentença recorrida, ipsis litteris:

“[...] entendo que o direito constitutivo da parte autora não restou provado durante a instrução em juízo. Os litigantes lograram êxito em comprovar que o contrato de compra e venda de imóvel fora realmente pactuado, com pagamento dos valores avennçados. Assim, reputo ser incontroverso e existente o negócio jurídico em questão. Lado outro, o instrumento contratual constante em ID 229414840 confirmam a realização do negócio jurídico em 2011, referente a compra e venda do apartamento residencial, n. 203, Bloco B, localizado na Rua Jesiel Norberto, n. 27, Condomínio Estrela D'alva, no Bairro Candeias, Município de Jequié/BA, com Gibran Matos Anastácio e Renata Oliveira Maia Anastácio figurando como vendedores e Maria Aparecida Chiachio figurando como compradora do referido bem. Os elementos de convicção indicam que não existe registro formal sobre eventual compromisso dos réus em pagarem aluguel em favor da requerente, tampouco sobre eventual obrigação remanescente acerca de reformas a serem realizadas pelos requeridos, decorrente de vícios porventura existentes no apartamento, havendo a parte autora, inclusive, confirmado que tais fatos não foram inseridos no instrumento contratual de compra e venda entabulado entre as partes, dinâmica que restou pendente de comprovação durante a instrução cível em juízo. De fato, a própria autora assevera, na exordial, que "apesar de não constar no Contrato, o promissário vendedor GIBRAN se comprometeu (inclusive na presença de testemunhas) a pagar a locação de um apartamento ou casa para a Autora, até a completa recuperação das instalações do apartamento objeto do negócio. O que chegou acontecer apenas por um mês, interrompendo-o em seguida (...)." Com efeito, é certo o entendimento que o comprador possui obrigação em promover a quitação dos valores atinentes ao registro do imóvel, competindo a si, o pagamento das despesas de escritura e registro. Contudo, observo a parte autora manteve-se inerte por 6 (seis) anos, desde a assinatura do contrato até o ajuizamento da presente demanda, sem que tenha regularizado a escrita pública da unidade residencial em comento. Consta dos autos, inclusive condenação proferida em face da parte autora, em processo diverso, ao pagamento referente às taxas condominiais desde o ano de 2011 (ID 362128734), contexto que indica, inclusive, que o(a) Acionante permaneceu usando e fruindo do bem imóvel, desde que formalizou o contrato de compra e venda com os requeridos. Tal dinâmica afasta eventual pretensão de anulação do contrato e o pretenso reconhecimento de fraude do negócio jurídico, notadamente diante da ausência de comprovação acerca de eventual dolo ou culpa dos réus que tenha provocado vício contratual, tampouco sobre a existência de vícios na instalação hidráulica e elétrica do apartamento que pudessem levar à impossibilidade de habitação, pela parte autora, na unidade residencial adquirida em 2011. Diante da ausência de provas, entendo também que carece de plausibilidade a declaração de nulidade do negócio jurídico que trata sobre a compra e venda da casa localizada na Bairro Santa Cecília, ofertada como parte da contraprestação pela compra do apartamento, sob pena de patente malferimento aos princípios da segurança jurídica, liberdade contratual e autonomia das relações privadas[...]”. (grifado).

A parte apelante deixou, como visto, de demonstrar os fatos que constituem o seu direito, ônus que lhe cabia, por força do art. 373, inciso I, do CPC, a seguir transcrito:

Art. 373. O ônus da prova incumbe:

I - ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito

Em casos análogos, assim decidiu este Egrégio Tribunal de Justiça:

APELAÇÃO CIVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO E/OU ANULAÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALEGAÇÃO DE QUE O BEM FOI ALIENADO A TERCEIRO, SEM O CONSENTIMENTO DA AUTORA/APELANTE. PEDIDO DE ANULAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO CELEBRADO.  ÔNUS DA PROVA. O CONTRATO DE COMPRA E VENDA EM NOME DA AUTORA/APELANTE REFERE-SE AO INÍCIO DAS TRATATIVAS DA VENDA DO IMÓVEL. O CONTRATO QUE MENCIONA A INTEGRALIDADE DO NEGÓCIO COM INDICAÇÃO DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO PELO BEM É O QUE CONSTA O NOME DO PRIMEIRO RÉU/APELADO COMO ADQUIRENTE. ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA. TITULAR DO DOMÍNIO (ÚNICA PESSOA APTA A TRANSFERIR A PROPRIEDADE DO BEM). ARTS. 1.227 E 1.245 DO CÓDIGO CIVIL. VALIDADE E EFICÁCIA DO NEGÓCIO JURÍDICO CELEBRADO ENTRE O PRIMEIRO E SEGUNDO RÉUS/APELADOS. PRETENSÃO DA AUTORA/APELANTE DE COMPROVAR A TITULARIDADE DO IMÓVEL COM DOCUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA, CELEBRADO COM TERCEIRO QUE NÃO POSSUÍA O DOMÍNIO DO BEM. INADMISSIBILIDADE. SENTENÇA MANTIDA. NÃO PROVIMENTO DO RECURSO. (Classe: Apelação,Número do Processo: 0002411-36.2009.8.05.0244,Relator(a): ILONA MARCIA REIS,Publicado em: 17/06/2020) (G.N.).

APELAÇÃO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. ANULAÇÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RESIDENCIAL. ALEGADO VÍCIO DE CONSENTIMENTO NA ASSINATURA DOS RECIBOS DE PAGAMENTO. ART, 104 E INCISOS DO CC/02. ÔNUS DA PROVA. ART. 373, INCISO I, DO CPC/15. AUTORA/APELANTE QUE NÃO SE DESINCUMBIU DO ENCARGO DE COMPROVAR A CAUSA DA NULIDADE ARGUÍDA. PEDIDOS DE PAGAMENTO DE ALUGUEL POR OCUPAÇÃO INDEVIDA DE IMÓVEL E DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS PREJUDICADOS ANTE À NATUREZA SUCESSIVA EM RELAÇÃO AO PLEITO PRINCIPAL DE NULIDADE CONTRATUAL. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS AUTORAIS QUE NÃO MERECE REPAROS. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. 1. Trata-se de Apelação interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos veiculados em Ação de Anulação de Contrato de Promessa de Compra e Venda, face à ausência de comprovação do fato constitutivo do direito do Autor. 2. Mérito. A alegação formulada pela ora Apelante, no sentido de que houve vício de consentimento quando da assinatura dos recibos de pagamento, não restou comprovada nos presentes autos, hipótese que enseja a improcedência do pedido principal de anulação do contrato, bem como acarreta a prejudicialidade da análise dos demais pleitos sucessivos (pagamento de aluguel e indenização reparatória). 3. Nesse sentido, leciona o art. 373, caput e inciso I, do CPC/15, que "O ônus da prova incumbe ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito". Tal premissa legal possui aplicação sobremaneira pertinente no caso concreto, agindo com acerto o Douto Juízo a quo ao julgar improcedentes os pedidos formulados no bojo da inicial. 4. Honorários Recursais (Art. 85, § 11, do CPC/15). Assim, fixados em 15% (quinze por cento) os honorários sucumbenciais, majoro-os em 5% (cinco por cento), com base na legislação já mencionada, totalizando 20% (vinte por cento), sobre o valor da condenação, cuja exigibilidade resta suspensa, face à concessão da gratuidade da Justiça. 5. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA EM SUA INTEGRALIDADE. (Classe: Apelação,Número do Processo: 0136899-75.2009.8.05.0001,Relator(a): ANTONIO CUNHA CAVALCANTI,Publicado em: 28/01/2020). (G.N.).

Sobre o tema, seguem julgados de outros tribunais em consonância com o quanto aqui disposto:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE ANULAÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE – ALEGAÇÃO DE SIMULAÇÃO – NÃO COMPROVAÇÃO DO VÍCIO MUITO MENOS DA POSSE EXERCIDA – ÔNUS QUE COMPETIA À AUTORA – SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA - RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1-A simulação é matéria que deve ser cabalmente provada nos autos, e assim sendo, se alegação da apelante acerca de simulação do contrato de compra e venda do imóvel sub judice não se encontra amparada em qualquer prova, inafastável a sua rejeição, sendo de notar que lhe competia, por força de lei, produzir prova de fato constitutivo do seu direito, nos termos do art. 373, I, do CPC. 2-A prova produzida nos autos em nada contribuiu para o deslinde do feito, haja vista que não comprovou a ocorrência de simulação do negócio jurídico e muito menos a alegada posse exercida. 3-Recurso conhecido e desprovido. Vistos, relatados e discutidos, acordam os Excelentíssimos Desembargadores, Membros da 2ª Turma de Direito Privado deste Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade, em CONHECER DO RECURSO E NEGAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto da Excelentíssima Desembargadora-Relatora. Belém (PA), datado e assinado eletronicamente. LUANA DE NAZARETH A. H. SANTALICES Desembargadora –Relatora (TJ-PA - APELAÇÃO CÍVEL: 00087119320088140051 22585639, Relator: LUANA DE NAZARETH AMARAL HENRIQUES SANTALICES, Data de Julgamento: 01/10/2024, 2ª Turma de Direito Privado) (G.N.).

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. ANULAÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DOS VÍCIOS NA AVENÇA. ÔNUS DA PROVA DO AUTOR. RECURSO DESPROVIDO. I- CASO EM EXAME 1.Apelação cível objetivando a reforma de sentença que julgou improcedente o pedido de anulação do contrato de compra e venda do imóvel ao fundamento da ausência de comprovação dos vícios na avença. II- QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2.A questão em discussão consiste em saber se há vícios no contrato de compra e venda celebrado entre as partes a ensejar sua nulidade. III-RAZÕES DE DECIDIR 3. Não comprovado nos autos a existência de vícios, simulação ou coação, na celebração da avença, a apelante descumpriu o ônus da prova que lhe incumbia nos termos do art. 373, I, do Código de Processo Civil. IV- DISPOSITIVO E TESE 5.Recurso desprovido. Tese de julgamento: "Para a configuração de nulidade ou anulabilidade do negócio jurídico, é imprescindível a comprovação da existência dos vícios na avença". Dispositivos relevantes citados: CC, art. 166, 167 e 171; CPC, art. 373, I. Jurisprudência relevante citada: TJAM, Apelação Cível Nº 0220459-68.2011.8.04.0001; Rel. Desa. Joana dos Santos Meirelles, Primeira Câmara Cível, j. 09/11/2020. (TJ-AM - Apelação Cível: 04249606120238040001 Manaus, Relator: Airton Luís Corrêa Gentil, Data de Julgamento: 14/10/2024, Terceira Câmara Cível, Data de Publicação: 14/10/2024) (G.N.).

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA - VÍCIO DE CONSENTIMENTO - NÃO COMPROVAÇÃO - COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL - FORMALIDADE ESSENCIAL - ESCRITURA PÚBLICA - INOBSERVÂNCIA - VENDA A NON DOMÍNIO - INVALIDADE - RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS - PROCEDÊNCIA - PERDAS E DANOS - AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. - A prova da existência de vício de consentimento, fato constitutivo do direito alegado, recai sobre a parte autora - O contrato/promessa de compra e venda de bem imóvel realizado sem a observância da forma solene, exigida em lei, carece de validade e eficácia - A realização de negócio jurídico de compra e venda por quem não é proprietário da coisa caracteriza venda a "non domínio" - A venda a "non domínio" impõe a rescisão do contrato e restituição das partes ao "status quo ante" - A rescisão do contrato de compra e venda de bem imóvel assegura ao comprador a restituição dos valores pagos, corrigidos monetariamente desde cada desembolso e acrescidos de juros de mora, estes a contar da citação - Recurso ao qual se dá parcial provimento. (TJ-MG - AC: 10611160004325001 MG, Relator: Lílian Maciel, Data de Julgamento: 12/02/2020, Data de Publicação: 18/02/2020) (G.N.).

Assim, incabível revela-se a irresignação da parte autora/apelante, que não merece acatamento, devendo, assim, ser mantida a sentença hostilizada.

Diante do exposto, voto no sentido de ser NEGADO PROVIMENTO ao recurso de apelação, mantendo-se, na íntegra, a sentença hostilizada, em todos os seus termos e pelos seus próprios fundamentos.

Por fim, quanto aos honorários advocatícios, dispõe o §11, do art. 85, do CPC, o dever de majorar os honorários anteriormente fixados, levando em conta o trabalho adicional realizado em sede recursal.

Assim, restam majorados em 5% (cinco por cento) os honorários recursais, totalizando 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa, restando suspensa a exigibilidade por ser a parte apelante beneficiária da gratuidade judiciária (IDs 71212497 e 71212733).

É o voto.

Salvador, data registrada em sistema.

ANA CONCEIÇÃO BARBUDA FERREIRA

Juíza Convocada – Relatora

 (assinado eletronicamente)