PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. IMISSÃO NA POSSE. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

O recurso versa sobre ação de imissão na posse movida por arrematantes de imóvel adquirido em leilão extrajudicial da Caixa Econômica Federal. A parte autora comprovou a propriedade mediante registro na matrícula imobiliária. A ré, ex-mutuária, ocupava o bem e alega nulidade do leilão em ação autônoma na Justiça Federal, bem como direito a indenização por benfeitorias realizadas ao longo de 30 anos. A sentença confirmou a liminar de imissão, condenou a ré ao pagamento de taxa de ocupação e rejeitou o pedido de indenização por benfeitorias, tanto pela inadequação da via (ausência de reconvenção) quanto pela ilegitimidade passiva dos autores.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há cinco questões em discussão: (i) se a existência de ação anulatória na Justiça Federal suspende a imissão na posse (prejudicialidade externa); (ii) se houve cerceamento de defesa e julgamento extra petita pela não realização de perícia sobre as benfeitorias; (iii) se a ex-mutuária tem direito de retenção ou indenização por benfeitorias em face dos arrematantes; (iv) se é cabível a compensação entre benfeitorias e taxa de ocupação; (v) se é devida a taxa de ocupação e qual seu termo inicial.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A ação anulatória de leilão extrajudicial, em trâmite na Justiça Federal, não gera suspensão automática da ação de imissão na posse na Justiça Estadual. Inexiste prejudicialidade externa quando não há decisão judicial concreta suspendendo os efeitos do leilão ou da consolidação da propriedade.

O indeferimento de prova pericial não configura cerceamento de defesa quando a questão é eminentemente de direito ou quando a prova é inútil para o deslinde da causa. No caso, a perícia para avaliar benfeitorias era desnecessária, pois o pedido indenizatório é juridicamente impossível contra os arrematantes.

O arrematante de imóvel em leilão extrajudicial (Lei nº 9.514/97) adquire a propriedade originária, livre e desembaraçada. As discussões sobre o contrato de financiamento anterior e eventuais benfeitorias devem ser travadas entre a ex-mutuária e a instituição financeira (credora fiduciária).

O artigo 27, § 4º, da Lei nº 9.514/97 estabelece mecanismo específico de acertamento de contas, onde as benfeitorias são consideradas no saldo do leilão. O terceiro adquirente de boa-fé não responde por indenização de melhorias realizadas pelo antigo devedor fiduciante, descabendo direito de retenção.

A taxa de ocupação é devida pelo fiduciante que permanece no imóvel após a consolidação da propriedade e o leilão, conforme o artigo 37-A da Lei nº 9.514/97. A verba tem natureza indenizatória pelo uso indevido do bem alheio, fixada legalmente em 1% sobre o valor do imóvel, incidindo desde a transcrição da carta de arrematação até a efetiva imissão na posse.

IV. DISPOSITIVO

Recurso desprovido.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8066542-11.2021.8.05.0001, em que figuram como apelante ROMILZA DE ARAUJO BENTO e outros e como apelada GILVANDO SANTANA DE JESUS e outros.

ACORDAM os magistrados integrantes da Quarta Câmara Cível do Estado da Bahia, por unanimidade, em negar provimento ao recurso, nos termos do voto do relator. 

Salvador, .

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUARTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 4 de Fevereiro de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por ROMILZA DE ARAÚJO BENTO (ID 88369457) contra a sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador (ID 88369 450), nos autos da Ação de Imissão na Posse movida por GILVANDO SANTANA DE JESUS e JOSETE SILVA DOS SANTOS.

A sentença julgou procedente o pedido autoral para: confirmar a decisão liminar que deferiu a imissão dos autores na posse do imóvel; condenar a ré ao pagamento de taxa de ocupação mensal no importe de 1% (um por cento) sobre o valor de aquisição do imóvel (R$ 159.000,00), devida desde a data do registro da carta de arrematação (28/05/2021) até a data da efetiva imissão na posse (20/11/2021); rejeitar o pedido de indenização e retenção por benfeitorias formulado pela ré em sede de contestação.

Em suas razões recursais, a Apelante sustenta, preliminarmente, a necessidade de suspensão do processo (prejudicialidade externa) em razão da existência de Ação Anulatória tramitando perante a Justiça Federal (Proc. nº 1053055-37.2021.4.01.3300), na qual discute a nulidade da consolidação da propriedade pela Caixa Econômica Federal (CEF) por ausência de notificação pessoal e questões relativas ao seguro prestamista.

Ainda em sede preliminar, argui nulidade da sentença por cerceamento de defesa e julgamento extra petita. Argumenta que o magistrado de piso adentrou o mérito das benfeitorias, julgando-as improcedentes por falta de provas, ao mesmo tempo em que indeferiu a produção da prova pericial necessária para avaliá-las e afirmou ser inadequada a via eleita (ausência de reconvenção). Alega que tal contradição impede o ajuizamento de ação autônoma futura.

No mérito, defende:

a) O direito de retenção e indenização por benfeitorias necessárias e úteis realizadas ao longo de 30 anos de ocupação, com fulcro no art. 1.219 do Código Civil e no princípio da vedação ao enriquecimento sem causa;

b) A necessidade de compensação entre o valor das benfeitorias e a taxa de ocupação arbitrada;

c) A improcedência da taxa de ocupação, alegando posse de boa-fé amparada na discussão judicial sobre a validade do leilão e sua condição de hipossuficiência financeira.

Devidamente intimados, os Apelados apresentaram contrarrazões (ID 88369 459), pugnando pela manutenção integral da sentença. Sustentam que são terceiros adquirentes de boa-fé, que a propriedade está devidamente registrada em seus nomes e que as questões contratuais da antiga mutuária com a CEF lhes são inoponíveis. Refutam o pedido de benfeitorias e reafirmam a legalidade da taxa de ocupação.

Os autos subiram a esta Corte e foram distribuídos a esta Quarta Câmara Cível.

É o relatório.

 Des. Ricardo Regis Dourado 

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

I. JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

Presentes os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal, notadamente a tempestividade, o interesse e a legitimidade. A Apelante é beneficiária da Gratuidade da Justiça (deferida na sentença - ID 88369 450), estando dispensada do preparo.

Conheço do recurso.

II. DAS QUESTÕES PRELIMINARES

Para fins de organização lógica e exaustiva do julgamento, adoto a metodologia de análise estruturada por questões controversas.

II.1. DA PREJUDICIALIDADE EXTERNA (AÇÃO NA JUSTIÇA FEDERAL)

A primeira questão controvertida consiste em saber se a ação anulatória ajuizada pela Apelante contra a Caixa Econômica Federal (CEF) na Justiça Federal tem o condão de suspender a presente ação de imissão na posse movida pelos arrematantes.

A resposta é negativa.

A suspensão do processo por prejudicialidade externa, prevista no art. 313, V, "a", do Código de Processo Civil, não é automática e exige demonstração concreta de dependência lógica entre os julgamentos. No âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), a jurisprudência pátria consolidou o entendimento de que a discussão sobre a validade do procedimento expropriatório extrajudicial entre mutuário e banco não atinge, a priori, o direito do arrematante de boa-fé.

O arrematante é terceiro na relação jurídica processual estabelecida na Justiça Federal. Tendo adquirido o imóvel em leilão público e registrado a Carta de Arrematação no Cartório de Registro de Imóveis competente (conforme comprova o documento de ID 88368102, R-5 da Matrícula 14.780), o arrematante goza da proteção conferida ao direito de propriedade (art. 1.228 do Código Civil) e da presunção de legitimidade do registro público (art. 1.245, §2º, do CC).

No caso concreto, não há notícia nos autos de qualquer decisão liminar ou tutela provisória emanada da Justiça Federal determinando a suspensão dos efeitos do leilão ou impedindo a transferência da posse. A mera existência de demanda judicial questionando a notificação para purga da mora ou o seguro prestamista resolve-se, se procedente, em perdas e danos contra a instituição financeira, não possuindo força para desconstituir o direito real validamente transferido a terceiro.

Apelação - Imissão na Posse – Comprovação do domínio do autor perante o registro de imóveis – Autor adquiriu o imóvel do credor fiduciário, em leilão extrajudicial – Situações ocorridas na relação contratual havida entre a ré e o credor fiduciário são inoponíveis ao autor – Precedentes do C. STJ e desta E. Corte – Súmula 05 deste e. Tribunal – Taxa de ocupação fixada com razoabilidade em 1% do valor de arrematação do imóvel – Aplicação analógica do art . 37-A, da Lei 9.514/97 – Inexistência de comprovação de realização de benfeitorias – Ainda que houvesse, eventual indenização deve ser pleiteada em face da credora fiduciária e não em relação ao arrematante, que adquiriu o bem nas condições previstas no edital - Sentença mantida - Apelo desprovido.

(TJ-SP - Apelação Cível: 10103556420248260405 Osasco, Relator.: Carlos Castilho Aguiar França, Data de Julgamento: 14/11/2024, 4ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 14/11/2024)

Portanto, inexistindo óbice judicial concreto oriundo do Juízo Federal, prevalece o direito dos autores à imissão na posse, fundado no título de domínio hígido.

Rejeito a preliminar de suspensão.

II.2. DO CERCEAMENTO DE DEFESA E JULGAMENTO EXTRA PETITA

A Apelante sustenta nulidade da sentença por cerceamento de defesa, argumentando que o magistrado a quo indeferiu a produção de prova pericial para avaliação das benfeitorias e, ato contínuo, julgou o pedido improcedente por falta de provas, incorrendo também em julgamento extra petita.

A preliminar não prospera.

O juiz é o destinatário da prova, cabendo-lhe indeferir as diligências inúteis ou meramente protelatórias, nos termos do art. 370, parágrafo único, do CPC. O cerceamento de defesa configura-se apenas quando a prova indeferida era essencial para o deslinde da controvérsia fática.

No caso em apreço, a prova pericial de engenharia era absolutamente desnecessária e inútil, não por ausência de benfeitorias fáticas, mas pela impossibilidade jurídica de opor tal pretensão aos autores (arrematantes).

Conforme será detalhado no mérito, o ordenamento jurídico não autoriza que o ex-mutuário pleiteie indenização por benfeitorias em face do terceiro que adquiriu o imóvel em leilão da Lei 9.514/97. Se o direito material não existe em face da parte autora, torna-se irrelevante apurar o quantum ou a existência física das obras. A perícia apenas oneraria o processo e retardaria a prestação jurisdicional sem potencial de alterar o resultado do julgamento.

Além disso, o magistrado fundamentou a rejeição das benfeitorias também sob a ótica processual: a ausência de Reconvenção. Nas ações petitórias (como a Imissão na Posse), diferentemente das ações possessórias dúplices, o pedido contraposto não é admitido na contestação simples para pleitear indenização. Seria necessária a apresentação de Reconvenção (art. 343 do CPC) para ampliar objetivamente a lide.

A sentença não foi contraditória nem extra petita. Ao dizer que "não há prova robusta", o juiz apenas reforçou a improcedência, mas o fundamento central — que dispensa a prova técnica — é a inoponibilidade da pretensão aos arrematantes. O julgamento de mérito (improcedência) impede a rediscussão contra os autores, mas não impede que a Apelante busque eventual ressarcimento contra a Caixa Econômica Federal em ação própria, visto que a coisa julgada opera inter partes.

Assim, agiu com acerto o magistrado ao julgar antecipadamente o mérito, estando a causa madura e sendo a questão unicamente de direito quanto à responsabilidade pela indenização.

Rejeito as preliminares de nulidade.

III. DO MÉRITO

Superadas as questões preliminares, adentro a análise do mérito recursal, aplicando o framework analítico de subsunção fato-norma.12

III.1. DO DIREITO À POSSE E DA INEXISTÊNCIA DE DIREITO DE RETENÇÃO (BENFEITORIAS)

O cerne do recurso reside na pretensão da Apelante de ver reconhecido seu direito à indenização e retenção pelas benfeitorias realizadas no imóvel durante o período em que o ocupou, bem como a compensação desses valores com a taxa de ocupação.

A) Da Natureza da Aquisição e Inoponibilidade de Exceções

A ação de imissão na posse possui natureza petitória, fundamentada no jus possidendi (direito à posse decorrente da propriedade), e não no jus possessionis (direito de posse decorrente da posse fática). Os autores comprovaram a aquisição da propriedade mediante Contrato de Compra e Venda com Financiamento (ID 88368115) e o respectivo registro na matrícula (ID 88368 102).

A Súmula 487 do Supremo Tribunal Federal enuncia: "Será deferida a posse a quem, evidentemente, tiver o domínio, se com base neste for ela disputada".

A aquisição originária ou derivada em leilão extrajudicial regido pela Lei nº 9.514/1997 possui características específicas. O arrematante adquire o imóvel no estado em que se encontra (ad corpus), pagando o preço correspondente à totalidade do bem, o que inclui, por óbvio, as acessões e benfeitorias nele incorporadas.

Não existe relação jurídica contratual entre os Autores (arrematantes) e a Ré (ex-mutuária). A relação da Ré era com a Caixa Econômica Federal. Ao deixar de pagar as parcelas do financiamento, a propriedade foi consolidada em nome do banco. Quando o banco leiloou o imóvel, vendeu-o por completo.

Se os autores tivessem que indenizar a ré pelas benfeitorias, estariam pagando duas vezes pela mesma coisa: pagaram ao banco o valor de mercado do imóvel (que já engloba a valorização pelas benfeitorias) e pagariam novamente à ré. Isso geraria enriquecimento sem causa da ex-mutuária e empobrecimento indevido dos arrematantes de boa-fé.

B) A Disciplina Legal das Benfeitorias na Lei 9.514/97

A Lei nº 9.514/97, que institui a alienação fiduciária de coisa imóvel, possui regramento próprio e especial que afasta a aplicação genérica do Código Civil (princípio da especialidade).

O artigo 27, § 4º, da referida lei estabelece o mecanismo exato para o ressarcimento de benfeitorias:

"Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela o valor da indenização de benfeitorias.”

A interpretação sistemática e teleológica deste dispositivo revela que: as benfeitorias integram o valor do imóvel para fins de leilão; o "troco" (valor que sobra após quitar a dívida e despesas) é o montante destinado a indenizar o devedor por tudo que ele investiu, inclusive benfeitorias; o responsável por esse acerto de contas é o CREDOR FIDUCIÁRIO (no caso, a CEF), e não o adquirente.

Portanto, se a Apelante entende que o imóvel foi vendido por preço vil ou que o valor das benfeitorias não foi repassado a ela através do saldo remanescente, sua pretensão deve ser dirigida exclusivamente contra a instituição financeira. Contra os arrematantes, a pretensão é descabida.

C) Da Inexistência de Direito de Retenção

Como corolário lógico, não cabe direito de retenção em face do arrematante na alienação fiduciária. O art. 30 da Lei 9.514/97 é taxativo ao determinar a concessão de liminar para desocupação em 60 dias, sem condicionar tal ordem ao pagamento de benfeitorias.

Admitir a retenção seria subverter a lógica de celeridade e efetividade da garantia fiduciária, prejudicando a circulação de riquezas e a segurança jurídica dos leilões extrajudiciais. Com efeito, o direito de retenção por benfeitorias não é oponível ao arrematante em execuções hipotecárias ou fiduciárias.

D) Da Questão Processual (Ausência de Reconvenção)

Ainda que se pudesse cogitar, ad argumentandum, da responsabilidade dos autores, a Apelante incorreu em preclusão consumativa e inadequação da via eleita. A contestação em ação petitória não possui a natureza dúplice das ações possessórias.

Para pleitear indenização, a Ré deveria ter manejado Reconvenção, recolhendo custas (se não fosse beneficiária de JG) e deduzindo pedido próprio com valor da causa específico, conforme art. 343 do CPC. A simples alegação em matéria de defesa restringe-se a tentar impedir a posse, não servindo como veículo para constituição de título executivo judicial em seu favor. A ausência de reconvenção impede a condenação dos autores ao pagamento de qualquer quantia.

Dessa forma, correta a sentença ao rejeitar o pedido de benfeitorias e, consequentemente, o pedido de compensação.

III.2. DA TAXA DE OCUPAÇÃO

A Apelante insurge-se contra a condenação ao pagamento da taxa de ocupação, alegando boa-fé e hipossuficiência.

A taxa de ocupação está expressamente prevista no art. 37-A da Lei nº 9.514/97:

"O devedor fiduciante [...] pagará ao credor ou aos sucessores singulares a título de taxa de ocupação do imóvel, por mês ou fração, valor correspondente a 1% (um por cento) do valor a que se refere o inciso VI ou o parágrafo único do art. 24 desta Lei, computado e exigível desde a data da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciante até a data em que este, ou seus sucessores, vier a ser imitido na posse do imóvel.”

Analiso os requisitos:

Sucessores Singulares: Os autores, na qualidade de arrematantes, são sucessores singulares do credor fiduciário na propriedade do bem, tendo legitimidade para cobrar a taxa.

Fato Gerador: O fato gerador é a posse injusta, caracterizada pela permanência no imóvel após a perda da propriedade. A partir do momento em que a propriedade é consolidada e o imóvel é leiloado, a posse do antigo devedor torna-se precária e de má-fé em relação ao novo proprietário, pois desprovida de justo título.

Termo Inicial e Final: A sentença foi até benéfica à Apelante ao fixar o termo inicial na data do registro da carta de arrematação (28/05/2021), e não na consolidação (que ocorreu antes). O termo final foi corretamente fixado na data da imissão na posse (20/11/2021 - ID 88369434).

Percentual: O percentual de 1% decorre de texto expresso de lei, não havendo discricionariedade para redução, salvo flagrante desproporcionalidade não demonstrada. O valor visa remunerar o proprietário pela privação do uso do bem, assemelhando-se a um aluguel.

A alegação de boa-fé cai por terra diante da Notificação Extrajudicial recebida em 27/04/2021 (ID 88368 106), que constituiu a Ré em mora para desocupação. A partir dali, a ciência da venda a terceiros tornou a posse injusta frente aos autores.

Quanto à alegada hipossuficiência, a concessão de Gratuidade de Justiça (JG) isenta a parte apenas das despesas processuais e honorários (sob condição suspensiva de exigibilidade). A JG não isenta a parte do pagamento de débitos de natureza material, como é a taxa de ocupação. A pobreza da parte não autoriza o uso gratuito de patrimônio alheio, sob pena de confisco privado e violação ao direito de propriedade dos autores.

Assim, a condenação deve ser mantida integralmente, pois reflete a aplicação estrita da lei.

III.3. CONSIDERAÇÕES FINAIS

O Poder Judiciário não ignora a situação social da Apelante, pessoa idosa que perdeu o imóvel onde residia há décadas. Contudo, a função jurisdicional deve ser exercida nos limites da legalidade. A perda do imóvel decorreu do inadimplemento contratual perante a instituição financeira e da regular execução do contrato de alienação fiduciária.

Os autores, cidadãos que adquiriram o bem licitamente, pagaram o preço e registraram o título, não podem ser compelidos a suportar o ônus social da moradia da ré, nem a indenizá-la por obrigações que competem à credora fiduciária. A sentença recorrida aplicou corretamente o direito à espécie, equilibrando os interesses em jogo sob a ótica da Lei 9.514/97 e do Código Civil.

IV. CONCLUSÃO

Ante o exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO ao Recurso de Apelação, mantendo a sentença vergastada em todos os seus termos.

Em atenção ao disposto no art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios de sucumbência devidos pela Apelante para 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da condenação (taxa de ocupação), observada a suspensão da exigibilidade em razão da Gratuidade da Justiça deferida.

É como voto.

 Des. Ricardo Regis Dourado 

Relator