PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Ementa. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI Nº 9.514/1997. INTIMAÇÃO PESSOAL PARA PURGAÇÃO DA MORA. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. NOTIFICAÇÃO ASSINADA PELOS RECORRENTES. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE FALHA FORMAL OU PREJUÍZO. CONHECIMENTO E DESPROVIMENTO DO RECURSO E JULGAMENTO PREJUDICADO DO PEDIDO DE CONCESSÃO DO EFEITO SUSPENSIVO À APELAÇÃO CÍVEL DE Nº 8000175-66.2025.8.05.0000, COM REVOGAÇÃO DA LIMINAR DEFERIDA.

I. CASO EM EXAME
Ação anulatória de execução extrajudicial de imóvel ajuizada por devedores fiduciantes, com pedido de reconhecimento da nulidade do leilão extrajudicial por suposta ausência de intimação pessoal para purgação da mora e ciência das datas dos leilões.
Sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara dos Feitos de Relação de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Santo Antônio de Jesus/BA julgou improcedente o pedido inicial.
Apelação interposta pleiteando a reforma integral da sentença com base na suposta inobservância dos requisitos legais do procedimento previsto na Lei nº 9.514/1997.
Contrarrazões apresentadas pela parte apelada, pugnando pelo desprovimento do recurso.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO
A questão em discussão consiste em saber se houve violação ao procedimento previsto na Lei nº 9.514/1997, notadamente quanto à ausência de intimação pessoal dos devedores fiduciantes para purgação da mora e sobre a realização dos leilões extrajudiciais.

III. RAZÕES DE DECIDIR
É incontroversa a inadimplência dos apelantes, o que autorizou o credor fiduciário a iniciar o procedimento previsto na Lei nº 9.514/1997.
Comprovação de intimação pessoal dos devedores realizada por meio do cartório de registro de imóveis, conforme exigido pelos §§ 1º e 3º do art. 26 da Lei nº 9.514/1997.
Alegação de falsidade de assinatura não acompanhada de prova técnica ou impugnação idônea, configurando inércia probatória dos apelantes (CPC, art. 373, I).
Consolidação da propriedade e realização do leilão em momento anterior à entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, razão pela qual não havia exigência legal de intimação pessoal do fiduciante quanto às datas do leilão.
Precedente do STJ: “Em se tratando de contrato com garantia de alienação fiduciária de imóvel, até 12/07/2017 [...] não era necessária a intimação do devedor fiduciante da data da realização do leilão [...]” (STJ - AgInt no AREsp 1964841/SP).
Não demonstrada a existência de prejuízo concreto pela falta de ciência formal das datas dos leilões, tampouco intenção de purgar a mora ou exercer direito de preferência.
Sentença em conssonância com a legislação de regência e jurisprudência dominante.

IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso conhecido e desprovido.
Tese de julgamento: “É regular o procedimento de execução extrajudicial de imóvel garantido por alienação fiduciária quando comprovada a intimação pessoal do devedor para purgação da mora, sendo desnecessária a intimação das datas dos leilões quando realizados antes da vigência da Lei nº 13.465/2017, especialmente se ausente demonstração de prejuízo concreto.”

Dispositivos relevantes citados:

Lei nº 9.514/1997, arts. 26 e 27;
Código de Processo Civil, art. 373, I.

Jurisprudência relevante citada:

STJ - AgInt no AREsp 1964841/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, DJe 11/04/2024.

Vistos, relatados e discutidos os presentes autos de Apelação Cível nº 0500720-91.2017.8.05.0229, da Comarca de Santo Antônio de Jesus (BA), apelantes RAMILTON SILVA DOS SANTOS e ROSA CONCEICAO SANTANA DOS SANTOS e apelado BANCO BRADESCO SA. 

Acordam os desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso e JULGAR PREJUDICADO o pedido de concessão de efeito suspensivo de nº 8000175-66.2025.8.05.0000, pelas razões alinhadas no voto da Relatora.

II

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 12 de Agosto de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto por RAMILTON SILVA DOS SANTOS e ROSA CONCEICAO SANTANA DOS SANTOS, irresignados com a sentença proferida pela MM. Juíza da 1ª Vara dos Feitos de Relação de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Santo Antônio de Jesus/BA, nos autos da AÇÃO ANULATÓRIA DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DE IMÓVEL, tombada sob o nº 0500720-91.2017.8.05.0229, nos seguintes termos:

“Ante o exposto, julgo improcedente os pedidos, condenando os autores ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, observando-se, entretanto, a suspensão de sua exigibilidade, consoante disposto no art. 98, §3º, do CPC, tendo em vista serem estes beneficiários da gratuidade da justiça. Santo Antônio de Jesus (BA), 27 de junho de 2027. Edna de Andrade Nery Juíza de Direito.” (ID 71290294).

Alegam: “Por problemas de crise econômica de nosso país, os Apelantes não conseguiram saldar as prestações mensais de forma pontual, até mesmo pelas abusividades contratuais, mas buscaram a todo tempo estabelecer com o Apelado um novo acordo para o pagamento tanto das parcelas vencidas e das vincendas, porém sequer teve resposta. Ocorre que o Apelado então iniciou procedimento de execução extrajudicial nos termos da lei de Alienação Fiduciária, Lei n.º 9.514/97, sendo que, no entanto, não vem respeitando o que dispõe a referida lei, praticando atos contrário ao diploma legal e principalmente a Constituição Federal. A lei prevê um verdadeiro passo-a-passo para o procedimento que o Apelado deveria ter obedecido para satisfação do seu crédito, no entanto o que ocorreu foi um desrespeito total a todas as normas da lei, pois o Apelado não notificou pessoalmente os Apelante para purgação da mora, bem como não os intimou de forma pessoal sobre as datas dos leilões. Ocorre que em 13 de março de 2017, os Apelantes se surpreenderam com um telefonema de pessoa desconhecida, questionando o imóvel, posto que viu em um site denominado “Vip Leilões”, na página https://www.leilaovip.com.br/leilao/230317BRA/lote/189456, o edital de leilão extrajudicial, cuja primeira praça se deu no dia 09/03/2017 no valor de R$ 492.058,97 (quatrocentos e noventa e dois mil e cinquenta e oito reais e noventa e sete centavos) e a segunda prevista para o dia 23/03/2017 no lance mínimo de R$ 315.160,99 (trezentos e quinze mil e cento e sessenta reais e noventa e nove centavos).” (ID 71290297 - fls. 04/05).

Afirmam: “Em decisão antecipatória de tutela de urgência, o Juízo de Primeiro Grau deferiu a medida liminar requerida na peça primeva, determinando que o Apelado suspendesse o leilão do referido imóvel. Citada para contestar o feito, o Apelado apresentou sua defesa processual através da petição do Id. 316409476, arguiu a preliminar de falta do interesse de agir, além de informar que o Apelante estava inadimplente desde 01/12/2015, estando o contrato com 471 dias de atraso e que em 15/04/2016, o mesmo fora intimado pessoalmente pelo cartório de registro onde encontra-se registrada a matrícula do bem imóvel objeto da ação. Para demonstrar que houve a suposta intimação, a Apelada anexou aos autos uma cópia da referida notificação com suposta assinatura do Apelante. Diante da nítida fraude com seu nome, o Apelante apresentou réplica a contestação (ID nº 316409703), demonstrando que todo o procedimento adotado para o leilão fora em desconformidade com a lei vigente. Nesse contexto, os Apelantes pugnaram pela inversão do ônus da prova, na forma estabelecida pela Código de Defesa do Consumidor, pois sua condição de hipossuficiente não lhe permitia produzir mais provas além daquelas anexadas a peça inaugural. Para surpresa dos Apelante e destoando completamente do entendimento desse Tribunal de Justiça Baiano, o Juízo de Piso julgou improcedente a presente ação." (ID 71290297 - fls. 06).

Salientam: “nos termos do artigo 26 e seus §§, da Lei n.º 9.514/97, a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário exige a prévia intimação do devedor fiduciante. No caso posto, tem-se que a instituição financeira logrou êxito em comprovar o cumprimento das obrigações legais. Assim, após a consolidação da propriedade em favor do credor, a legislação de regência determina a realização de leilão para alienação do imóvel, fixando que, frustadas as duas tentativas de alienação do bem, considerar-se-á extinta a dívida." (ID 71290297 - fls. 12).

Sustentam: “É este precisamente o caso dos autos. O apelado não demonstrou ter realizado todos os procedimentos, posto que não comprovou ter notificado a devedora acerca da realização dos leilões para alienação do bem imóvel." (ID 71290297 - fls. 14).

Requerem: “seja o presente recurso de apelação recebido nos seus efeitos ativo e suspensivo, para que ao final seja o mesmo CONHECIDO E PROVIDO, nos termos do art. 1.012, do Código de Processo Civil, reformando-se em sua totalidade a sentença guerreada, para que a ação seja julgada procedente, acolhendo-se, in totum, os pedidos insertos na petição inicial. Requer ainda, em caso de provimento do recurso, a condenação do Apelado ao pagamento de honorários sucumbenciais, no patamar de 20% sob o valor da causa, na forma do artigo 85 e seguintes do Código de Processo Civil.” (ID 71290297 - fls. 15).

A parte agravada apresentou contrarrazões, pugnando pelo desprovimento do apelo (ID 71290301). 

O presente feito encontra-se em condições de proferir voto, portanto, solicito sua inclusão em pauta. Ressalta-se a possibilidade de sustentação oral, conforme dispõe os artigos 937 do CPC e 187 do RITJ/BA.

É o que importa relatar.

Salvador (BA), data certificada eletronicamente no sistema.

DESA MARIA DE FÁTIMA SILVA CARVALHO.

RELATORA

PODER JUDICIÁRIO

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  Segunda Câmara Cível 

Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto por RAMILTON SILVA DOS SANTOS e ROSA CONCEICAO SANTANA DOS SANTOS, irresignados com a sentença proferida pela MM. Juíza da 1ª Vara dos Feitos de Relação de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Santo Antônio de Jesus/BA, nos autos da AÇÃO ANULATÓRIA DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DE IMÓVEL, tombada sob o nº 0500720-91.2017.8.05.0229, que julgou improcedentes os pedidos contidos na exordial.

O cerne recursal versa sobre a validade de todo o procedimento extrajudicial levado a efeito pelo apelado, sob o fundamento de ofensa aos preceitos da Lei nº 9.514/1997, com destaque para a alegada ausência de intimação pessoal para constituição em mora e comunicação formal da data dos leilões extrajudiciais.

Inicialmente, cumpre consignar que a inadimplência dos apelantes é incontroversa nos autos, sendo admitida expressamente na exordial  e apelo (ID 71287160 e 71290297). Em decorrência desta inadimplência, o credor fiduciário iniciou o procedimento extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/1997, que disciplina a alienação fiduciária de bem imóvel no âmbito do Sistema de Financiamento Imobiliário.

A principal alegação dos recorrentes consiste na suposta ausência de intimação pessoal para purgação da mora. Contudo, verifica-se dos autos que foi efetivada a devida intimação dos devedores fiduciantes por meio do Registro de Imóveis competente, com observância dos requisitos dos §§ 1º e 3º do art. 26 da Lei nº 9.514/1997, conforme os documentos de ID 71290198/71290199 assinados pelos próprios recorrentes em 14/04/2016. Destaca-se que a notificação foi realizada de forma pessoal e encaminhada ao endereço constante do contrato, tendo sido confirmada mediante aviso de recebimento assinado.

Inexiste prova pericial ou qualquer medida de impugnação idônea capaz de infirmar a autenticidade do recebimento, ônus que lhes competia nos termos do art. 373, inciso I, do Código de Processo Civil, embora os apelantes aleguem que as assinaturas constante na notificação seriam falsas. Os recorrentes requereram, inclusive o julgamento antecipado da lide (ID 71290290).

Neste contexto, consolidada a propriedade fiduciária em nome do credor em 05.12.2016, mediante averbação na matrícula do imóvel, restou cumprido o rito legal exigido para a retomada do bem, conforme preceituam os arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97, a saber:

“Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.  

§ 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. 

§ 1º-A Na hipótese de haver imóveis localizados em mais de uma circunscrição imobiliária em garantia da mesma dívida, a intimação para purgação da mora poderá ser requerida a qualquer um dos registradores competentes e, uma vez realizada, importa em cumprimento do requisito de intimação em todos os procedimentos de excussão, desde que informe a totalidade da dívida e dos imóveis passíveis de consolidação de propriedade.    

§ 2º O contrato poderá estabelecer o prazo de carência, após o qual será expedida a intimação.    

§ 2º-A Quando não for estabelecido o prazo de carência no contrato de que trata o § 2º deste artigo, este será de 15 (quinze) dias. 

§ 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos).  

(...)”    

§ 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária.

§ 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação.

§ 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio.        

§ 8o O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27.”

Outrossim, à época da consolidação da propriedade e subsequente realização das hastas públicas, ainda não se encontrava em vigor o § 2º-A do art. 27 da Lei nº 9.514/1997, introduzido pela Lei nº 13.465/2017 (12.07.2017), que passou a exigir comunicação prévia ao devedor sobre as datas, horários e locais dos leilões.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estabelece que, antes da vigência da referida norma (12.07.2017), não havia exigência legal de intimação pessoal do fiduciante acerca da data do leilão, justamente porque, com a consolidação da propriedade, a titularidade do bem já havia sido transferida ao credor fiduciário, não remanescendo direito de disposição ao devedor (ID 71290200).

Neste sentido, colhe-se a seguinte ementa de julgamento do STJ:

“AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL. PREJUDICIALIDADE . INOCORRÊNCIA. CONTRATO DE FINANCIAMENTO COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. LEI Nº 9.514/97 . INTIMAÇÃO DO DEVEDOR DA DATA DO LEILÃO. DESNECESSIDADE. REVISÃO DO VALOR DA AVALIAÇÃO DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE . IMPUGNAÇÃO À AVALIAÇÃO NÃO REALIZADA ANTES DA ARREMATAÇÃO. PRECLUSÃO. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO NÃO PROVIDO . 1. Nos termos da jurisprudência desta Corte, a existência de ação revisional de contrato não inibe o prosseguimento de execução fundada nesse mesmo título. Precedentes. 2 . Em se tratando de contrato com garantia de alienação fiduciária de imóvel, até 12/07/2017, quando entrou em vigor a Lei 13.465/2017, não era necessária a intimação do devedor fiduciante da data da realização do leilão, haja vista que, no momento da realização do ato, o bem já não mais lhe pertencia. 3. Apenas a partir da Lei 13 .465/2017, tornou-se necessária a intimação do devedor fiduciante da data do leilão, devido à expressa determinação legal. Precedente. 4. No caso, como o procedimento de execução extrajudicial é anterior à data de entrada em vigor da Lei 13 .645/2017, não há que se falar em nulidade devido à falta de intimação dos devedores da data de realização do leilão. 5. Conforme jurisprudência desta Corte, o pedido de reavaliação de bem só pode se dar antes da sua adjudicação ou alienação. Precedentes . 6. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no AREsp: 1964841 SP 2021/0226808-9, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 08/04/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 11/04/2024)”.

Ainda que se reconhecesse, por argumentação subsidiária, eventual interesse do devedor em exercer o direito de preferência previsto nos §§ 2º-A e 2º-B do art. 27 da Lei nº 9.514/1997, os autos revelam que os autores foram informados da realização do leilão, por meio de correspondências remetidas por associações de mutuários (ID 71290198/71290199), além de terem tomado ciência do evento por meio de terceiros. Não se pode, portanto, alegar surpresa ou ignorância quanto à alienação do bem.

Ressalte-se que a jurisprudência tem se orientado pela necessidade de demonstração concreta do prejuízo decorrente da alegada inobservância de formalidade procedimental. No caso, os apelantes não manifestaram qualquer intenção de exercer o direito de preferência tampouco formularam proposta de pagamento do valor da dívida até a data designada para o segundo leilão, circunstância que afasta a configuração de lesão jurídica apta a justificar a anulação do procedimento.

Nesta perspectiva, verifica-se que a sentença recorrida está devidamente alinhada à legislação de regência e à interpretação jurisprudencial dominante, não comportando reparos.

Ante o exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO ao recurso, mantendo-se incólume a sentença hostilizada. Ao tempo em que revogo a decisão monocrática de ID 75514938 do Pedido de Concessão de Efeito Suspensivo tombado sob o nº 8000175-66.2025.8.05.0000.

Majoro a condenação a pagamento de honorários advocatícios de sucumbência para 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa atualizado, entretanto, suspendo a sua exigibilidade em razão da concessão dos benefícios da Assistência Judiciária Gratuita aos recorrentes.

Transitado em julgado, arquive-se com as cautelas de praxe.

Sala de Sessões, Salvador (BA), data certificada eletronicamente no sistema.

DESA MARIA DE FÁTIMA SILVA CARVALHO.

RELATORA