PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Primeira Câmara Cível
| Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8009109-15.2023.8.05.0022 |
| Órgão Julgador: Primeira Câmara Cível |
| APELANTE: JARDIM NOVA AMERICA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA |
| Advogado(s): BRUNA ROLDI GIARETTON, MONICA ARAUJO E SILVA |
| APELADO: GILDASIO DA ROCHA E SILVA e outros |
| Advogado(s): TATIANE SILVA REGO |
Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.
A controvérsia recursal limita-se à extensão dos efeitos da rescisão contratual, especialmente quanto ao percentual de retenção, à incidência de encargos acessórios, à forma de restituição dos valores pagos, aos consectários legais e à sucumbência.
De início, observa-se que o contrato discutido nos autos foi celebrado entre pessoas físicas, na condição de adquirentes finais de lote urbano, e empresa que atua profissionalmente no ramo de empreendimentos imobiliários e comercialização de lotes.
A relação jurídica, portanto, amolda-se aos arts. 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor, sendo correta a incidência da legislação consumerista. A natureza imobiliária do contrato não afasta, por si só, o regime protetivo do CDC, sobretudo quando evidenciado que os adquirentes figuram como destinatários finais do bem e a vendedora atua como fornecedora no mercado de consumo.
Reconhecida a relação de consumo, admite-se o controle judicial de cláusulas que imponham desvantagem exagerada ao consumidor, notadamente à luz dos arts. 6º, VIII, e 51, IV, do CDC.
Também não prospera a tentativa da apelante de submeter a controvérsia à Lei nº 13.786/2018.
O contrato foi firmado em 11/05/2013, antes, portanto, da entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018. A lei nova, que disciplinou consequências jurídicas específicas para o desfazimento de contratos de aquisição de imóveis e lotes urbanos, não pode retroagir para alcançar relação contratual consolidada anteriormente, sobretudo para impor regime mais gravoso ao consumidor.
A controvérsia deve ser resolvida, assim, conforme o Código de Defesa do Consumidor, o Código Civil e a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça formada para contratos anteriores à Lei do Distrato.
Por essa razão, não se acolhe o pedido de aplicação da multa prevista na legislação superveniente sobre o valor atualizado do contrato, tampouco as pretensões correlatas de fruição, retenção de encargos e parcelamento da restituição com fundamento na Lei nº 13.786/2018.
A apelante pretende a reforma da sentença para que seja aplicada multa de 10% sobre o valor atualizado do contrato. Subsidiariamente, requer a majoração da retenção para 25% dos valores pagos.
Sem razão.
A sentença reconheceu a abusividade da cláusula contratual que, em caso de desfazimento do contrato por iniciativa dos compradores, autorizava a cumulação de multa de 10% sobre o valor total do contrato, retenção de 20% sobre as parcelas pagas e outros encargos acessórios.
Tal estipulação, considerada em sua integralidade, transfere ao consumidor ônus excessivo e potencialmente confiscatório, em manifesta afronta ao art. 51, IV, do CDC.
A força obrigatória dos contratos não legitima a imposição de penalidades desproporcionais. Em contratos submetidos ao CDC, o pacta sunt servanda deve ser compatibilizado com a boa-fé objetiva, a função social do contrato e a vedação à vantagem exagerada.
Cumpre destacar que a retenção parcial dos valores pagos, no presente caso, não decorre da Lei nº 13.786/2018. Antes mesmo da Lei do Distrato, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça já admitia, nos casos de resolução contratual por iniciativa do comprador, a retenção de percentual razoável para recomposição de despesas administrativas ordinárias da vendedora.
No caso concreto, a retenção de 10% sobre os valores efetivamente pagos mostra-se adequada.
Trata-se de lote nu, sem prova de edificação, ocupação, exploração econômica, cessão, locação ou qualquer proveito concreto pelos compradores. Além disso, a apelante não comprovou despesas extraordinárias, prejuízos específicos ou circunstâncias fáticas que justifiquem a adoção do percentual máximo pretendido.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite, para contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018, retenção em percentual variável conforme as peculiaridades do caso, usualmente entre 10% e 25% dos valores pagos. Tal parâmetro, contudo, não autoriza a aplicação automática do percentual máximo.
A definição do percentual deve considerar as circunstâncias concretas, cabendo à vendedora demonstrar a existência de prejuízos que justifiquem retenção superior ao patamar mínimo.
No mesmo sentido, esta Primeira Câmara Cível já assentou que, inexistindo prova de prejuízos aptos a justificar retenção superior, a fixação no percentual mínimo atende à função social do desfazimento da avença, especialmente porque o imóvel poderá ser novamente comercializado pela empresa vendedora. Nesse sentido:
"EMENTA: DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL EM AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. INCIDÊNCIA DA CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. I. Caso em exame 1. Trata-se de Recurso de Apelação interposto contra sentença que declarou a rescisão do contrato de compra e venda de um imóvel firmado entre os litigantes, reduziu o valor da cláusula penal prevista no contrato. II. Questão em discussão 2. As questões em discussão consistem em analisar: (i) a nulidade da sentença por suposta incompetência territorial; (ii) inexistência de relação de consumo; (iii) a majoração da retenção de valores; (iv) a modificação dos juros e correção; (v) insurgência quanto à distribuição dos ônus sucumbenciais. III. Razões de decidir 3. A relação jurídica estabelecida entre os recorrentes e a recorrida caracteriza-se inequivocamente como relação de consumo, nos moldes dos arts. 2º e 3º do CDC. Não há, pois, como afastar a incidência do CDC, reconhecendo-se a vulnerabilidade do consumidor, aplicando-se o disposto no art. 6º, VIII, do Código de Defesa do Consumidor, que prevê como direito básico do consumidor a facilitação da defesa de seus direitos, inclusive com a inversão do ônus da prova, a seu favor, no processo civil, quando, a critério do juiz, for verossímil a alegação ou quando for ele hipossuficiente, segundo as regras ordinárias de experiências. 4. O sistema de proteção ao consumidor veda cláusulas e práticas que imponham desvantagem exagerada à parte vulnerável (art. 51 do CDC). Abusividade da cláusula contratual que previa a possibilidade de retenção de quase 90% (noventa por cento) do valor pago. 5. A Lei 13.786/18 surgiu com o objetivo de resguardar o consumidor de possíveis abusividades cometidas pela incorporadora quando da fixação de cláusula penal, a qual deve atender aos requisitos da razoabilidade e proporcionalidade e não pode refletir em desvantagem ao consumidor, muito menos em enriquecimento ilícito ao construtor. É o que vem decidindo os nossos Tribunais. 5. Entendo adequada a retenção fixada pelo douto Juízo a quo (10% do montante total pago para aquisição da unidade imobiliária), não se mostrando ínfimo tal valor, mas suficiente para cobrir as despesas referentes ao negócio jurídico rescindido. Vale ressaltar que a construtora poderá comercializar novamente o imóvel, o que lhe permitirá recuperar o investimento. IV. Dispositivo e tese NÃO PROVIMENTO DO RECURSO. Teses: 1. A cláusula de eleição de foro inserida em contratos de consumo pode ser afastada, quando manifestamente abusiva, nos termos do art. 51, XV, do Código de Defesa do Consumidor, uma vez que impõe ao consumidor hipossuficiente a necessidade de litigar em comarca diversa do seu domicílio. 2. Não existindo prova de prejuízos que justificassem retenção do percentual máximo das arras previstas pelo STJ, a fixação no percentual mínimo atende à função social do desfazimento da avença."
(Apelação/Reexame Necessário 8002920-03.2022.8.05.0201, Rel(a). Des(a). Maria da Purificacao da Silva, Primeira Câmara Cível, Disponibilizado no DJEN em 12/02/2026)
Desse modo, inexistindo demonstração de prejuízo específico e considerando que o lote poderá ser novamente alienado pela loteadora, deve ser mantida a retenção de 10% fixada na origem.
A apelante também pretende que a devolução dos valores ocorra em 12 parcelas.
A pretensão não se sustenta.
Nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer de forma imediata, integralmente em caso de culpa exclusiva do vendedor, ou parcialmente quando o comprador der causa ao desfazimento.
Essa orientação foi firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 577 e consolidada na Súmula 543/STJ, segundo a qual:
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”
No caso, como o desfazimento decorre de iniciativa dos compradores, admite-se a retenção parcial dos valores pagos, nos limites já fixados. O saldo remanescente, contudo, deve ser devolvido de forma imediata e em parcela única.
A expressão “restituição imediata”, nesse contexto, significa que a devolução não pode ser diferida para o término da obra, condicionada à revenda do bem ou parcelada unilateralmente pela vendedora.
A alegação de dificuldade financeira da empresa ou de existência de outras demandas semelhantes não autoriza a transferência do risco da atividade econômica aos consumidores, tampouco justifica o parcelamento judicial da restituição.
Mantém-se, portanto, a devolução em parcela única.
Quanto à taxa de fruição, a apelante sustenta que o lote teria permanecido à disposição dos compradores desde a celebração do contrato.
A tese não merece acolhimento.
A taxa de fruição possui natureza indenizatória e exige demonstração de uso efetivo do bem, posse qualificada ou proveito econômico concreto obtido pelo comprador durante o período contratual. A mera disponibilização abstrata do lote não se confunde com fruição indenizável.
Esta Primeira Câmara Cível, em caso análogo, já decidiu que a cobrança de taxa de fruição é indevida quando não comprovada a efetiva imissão na posse e a utilização econômica do imóvel pelo adquirente. Precedente:
"DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA (COTA DE MULTIPROPRIEDADE). DESISTÊNCIA POR CULPA DO COMPRADOR. CUMULAÇÃO DE PENALIDADES. TAXA DE FRUIÇÃO E TAXAS CONDOMINIAIS. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE PROVA DA IMISSÃO NA POSSE. BIS IN IDEM CONFIGURADO. CLÁUSULA PENAL FIXADA EM 20% DOS VALORES PAGOS. RAZOABILIDADE. JURISPRUDÊNCIA DO STJ. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (...). III. Razões de Decidir 3. A taxa de fruição (ou taxa de ocupação) visa indenizar o vendedor pelo uso e gozo do imóvel pelo comprador. Sua cobrança é indevida quando não há prova inequívoca da efetiva imissão na posse e da fruição do bem pelos adquirentes. Aplicando a ratio decidendi de precedentes do STJ (AgInt no REsp 2100901 e REsp 2113745), a ausência de utilização do imóvel e de proveito econômico afasta o enriquecimento sem causa e torna a cobrança da taxa ilegal. (...) IV. Dispositivo e Tese 6. Recurso parcialmente provido, para reformar a sentença e decotar (afastar) a condenação ao pagamento da taxa de fruição e das taxas condominiais, mantendo a retenção de 20% sobre a totalidade dos valores pagos (incluindo o sinal) como única penalidade compensatória. Tese de julgamento: '1. Na rescisão de promessa de compra e venda por culpa do comprador, a cláusula penal (fixada entre 10% e 25% dos valores pagos, conforme STJ) visa indenizar o vendedor pelas perdas e danos, sendo incabível sua cumulação com taxa de fruição e taxas condominiais quando não comprovada a efetiva imissão na posse do imóvel pelo adquirente. 2. A responsabilidade por despesas propter rem (condomínio) pressupõe a posse (Tema 886/STJ), e a taxa de fruição exige a efetiva utilização do bem (Precedentes/STJ).'"
(Apelação/Reexame Necessário 8004108-31.2022.8.05.0201, Rel(a). Des(a). Paulo Cesar Bandeira de Melo Jorge, Primeira Câmara Cível, Disponibilizado no DJEN em 08/01/2026)
No caso dos autos, não há prova de construção, ocupação, exploração econômica, aluguel, cessão, venda, empréstimo ou qualquer ato concreto de utilização do imóvel pelos autores.
Cuida-se, ademais, de lote nu. Ausente prova de efetivo proveito pelos compradores ou de prejuízo concreto ao vendedor, a cobrança de taxa de fruição não se justifica, sob pena de impor ao consumidor obrigação sem correspondente suporte fático.
A sentença deve ser mantida no ponto.
A apelante requer, ainda, a retenção de valores relativos a IPTU, invocando previsão contratual e documentos de débitos fiscais vinculados ao lote.
Também nesse ponto a sentença não comporta reforma.
A transferência de encargos fiscais ao adquirente, em contratos de loteamento, exige prova da efetiva entrega útil do bem, com infraestrutura concluída, possibilidade real de imissão na posse e aptidão para fruição integral do lote.
Não basta cláusula contratual genérica, especialmente em relação submetida ao Código de Defesa do Consumidor.
Cabia à loteadora demonstrar, de forma segura, a data em que o lote foi efetivamente entregue em condições de uso, bem como individualizar os débitos cuja compensação pretende realizar.
Não se admite retenção baseada em valores genéricos, controversos ou dependentes de apuração futura, sem prévia demonstração dos pressupostos fáticos da responsabilidade dos adquirentes.
Mantém-se o afastamento da retenção de IPTU.
A apelante também pretende abater encargos moratórios referentes a parcelas pagas com atraso.
A insurgência, contudo, foi formulada de modo genérico.
Não há demonstração objetiva das parcelas em atraso, dos valores efetivamente pagos a título de multa ou juros, das datas de pagamento, dos critérios de cálculo e do impacto concreto sobre o montante a ser restituído.
A reforma da sentença nesse ponto exigiria memória de cálculo idônea e individualização precisa dos valores. Sem essa demonstração, a retenção pretendida representaria abatimento incerto e potencialmente abusivo.
Assim, deve ser rejeitado o pedido de abatimento de encargos moratórios.
A apelante impugna, ainda, os critérios de correção monetária e juros.
A sentença determinou correção monetária pelo IPCA desde cada desembolso e fixou os juros de mora a partir do trânsito em julgado.
O termo inicial dos juros está correto.
Nos contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018, quando a resolução é requerida pelo comprador de forma diversa da cláusula penal pactuada, os juros de mora fluem a partir do trânsito em julgado da decisão que determina a restituição dos valores, conforme tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 1002:
“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.”
Há, entretanto, necessidade de ajuste técnico na redação da sentença quanto à taxa de juros, pois o dispositivo menciona juros de mora de 1% ao mês e, simultaneamente, faz referência à Taxa Selic deduzida da variação do IPCA, o que pode gerar dúvida na fase de cumprimento de sentença, conforme suscitado pelo próprio apelado em suas contrarrazões.
Assim, sem alterar o termo inicial dos juros, corretamente fixado no trânsito em julgado, conforme o Tema 1002/STJ, esclarece-se que a correção monetária incidirá desde cada desembolso, pelo índice fixado na sentença, e que os juros de mora observarão a taxa legal aplicável, vedada a cumulação de juros fixos de 1% ao mês com a metodologia fundada na Selic deduzida do índice de atualização monetária.
Por fim, a apelante requer a redistribuição dos ônus sucumbenciais.
Não há razão para acolhimento.
Embora a sentença tenha julgado os pedidos parcialmente procedentes, os autores obtiveram êxito no núcleo essencial da demanda: rescisão do contrato, restituição de 90% dos valores pagos, devolução em parcela única, afastamento da taxa de fruição, rejeição da retenção de IPTU e afastamento dos demais abatimentos pretendidos pela ré.
A sucumbência dos autores foi mínima, aplicando-se o art. 86, parágrafo único, do CPC.
Ante o exposto, conheço da apelação e NEGO-LHE PROVIMENTO, mantendo-se a sentença.
Apenas para evitar dúvida na fase de cumprimento de sentença, esclareço que a correção monetária incidirá desde cada desembolso, pelo índice fixado na sentença, e que os juros de mora fluirão a partir do trânsito em julgado, nos termos do Tema 1002/STJ, observada a taxa legal aplicável, vedada a cumulação de juros fixos de 1% ao mês com a metodologia fundada na Selic deduzida do índice de atualização monetária.
Majoro os honorários advocatícios para 12% sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85, §11, do CPC.
Sala das Sessões, de de 2026.
Desa. Cynthia Maria Pina Resende
Relatora