PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. ATRASO NO REGISTRO IMOBILIÁRIO. ALEGAÇÃO DE FORÇA MAIOR E SUPRESSIO CONTRATUAL. PRELIMINARES DE PREQUESTIONAMENTO E CERCEAMENTO DE DEFESA REJEITADAS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME 

1. Apelação Cível interposta contra sentença que julgou procedente a Ação de Cobrança movida pela CONSTRUTORA MÓDULO LTDA, condenando os réus ao pagamento de R$ 191.806,51, com correção pelo IPCA e juros pela taxa SELIC, desde a data indicada, além de custas e honorários advocatícios fixados em 10% do valor da condenação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 

2. Há duas questões preliminares e cinco matérias de mérito em discussão: (i) definir se é cabível o conhecimento da preliminar de prequestionamento em sede de Apelação; (ii) verificar se houve cerceamento de defesa pela negativa de produção de prova testemunhal; (iii) estabelecer se houve força maior, decorrente da pandemia da COVID-19, a justificar o atraso no registro do contrato; (iv) apurar a ocorrência de supressio contratual, diante da suposta conduta tolerante da construtora; (v) determinar se há ausência de comprovação de dano pela construtora ou excesso na cobrança; (vi) analisar eventual desequilíbrio contratual ou enriquecimento sem causa; e (vii) confirmar ou afastar a alegada nulidade por cerceamento de defesa.

III. RAZÕES DE DECIDIR 

3. A preliminar de prequestionamento é rejeitada porque não constitui vício autônomo, sendo técnica própria de acesso às instâncias superiores e dependente da indicação de norma federal violada, o que não ocorreu no caso concreto. Trata-se, portanto, de matéria inadequada para ser suscitada como preliminar em Apelação. 

4. A alegação de nulidade por indeferimento de prova testemunhal também não prospera, pois a decisão poderia ter sido impugnada por Agravo de Instrumento, conforme admite a jurisprudência atual. A ausência de interposição do recurso próprio configurou preclusão, não sendo possível rediscuti-la na Apelação. Preliminar que se rejeita. 

5. Quanto ao mérito, não se comprova a alegada força maior: os autos demonstram que o contrato foi firmado em novembro de 2019 e o registro só ocorreu em agosto de 2022, sem que os apelantes demonstrassem óbices concretos e insuperáveis decorrentes da pandemia. O funcionamento remoto dos cartórios, inclusive, foi normatizado pelo TJBA e pelo CNJ. 

6. A invocação de supressio contratual é rejeitada por ausência de conduta omissiva prolongada e inequívoca da construtora que gerasse legítima expectativa de desnecessidade de registro. A simples liberalidade na entrega das chaves ou aceitação de pagamentos não configura renúncia tácita à obrigação contratual. 

7. A tese de ausência de dano real ou excesso de cobrança não encontra respaldo, pois os valores cobrados derivam de cláusulas contratuais expressas, com planilha apresentada pela autora. Os apelantes, por sua vez, não produziram prova técnica contrária, nem impugnaram os cálculos de forma específica, restando preclusa essa alegação. 

8. Não se verifica violação à boa-fé objetiva, tampouco enriquecimento sem causa da construtora, pois a mora dos apelantes comprometeu o fluxo contratual e ensejou encargos legítimos. A cobrança reflete a compensação de um inadimplemento culposo, nos termos contratuais pactuados. 

9. A alegação de cerceamento de defesa é reiterada no mérito, mas já rejeitada nas preliminares por preclusão, não se justificando a anulação da sentença, diante da suficiência da prova documental produzida.

IV. DISPOSITIVO E TESE 

10. Preliminares rejeitadas. Recurso desprovido.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 8002516-85.2023.8.05.0113, em que figuram, como apelante, EDMUNDO ROMA DA SILVA e OUTRA, e, como apelado, CONSTRUTORA MÓDULO LTDA,

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em rejeitar as preliminares, e, no mérito, conhecer e NEGAR PROVIMENTO à Apelação, e assim o fazem pelas razões que integram o voto do Desembargador Relator.

Sala das Sessões, data registrada no Sistema.

Des. JORGE BARRETTO

Relator

 (Assinado eletronicamente)

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Rejeitaram-se as preliminares e, no mérito, negou-se provimento ao apelo, à unanimidade.

Salvador, 7 de Abril de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Trata-se de Apelação Cível (ID 83650545 – p. 431/451), interposta por EDMUNDO ROMA DA SILVA e OUTRA, contra a sentença (ID 83650543 – p. 415/422), prolatada pelo Juízo da 2ª Vara de Feitos Relações de Consumo, Cíveis, Comerciais e Acidente de Trabalho da Comarca de Itabuna, nos autos da Ação de Cobrança nº 8002516-85.2023.8.05.0113, ajuizada por CONSTRUTORA MÓDULO LTDA em face dos ora apelantes.

Adoto, como próprio, o Relatório contido na sentença (ID 83650543 – p. 415/422), que julgou procedente o pedido formulado na exordial, para condenar a parte ré a pagar o valor de R$ 191.806,51 (cento e noventa e um mil, oitocentos e seis reais e cinquenta e um centavos), a ser devidamente atualizado pelo IPCA a partir da última atualização ocorrida, segundo extrato apresentado, e pela SELIC a contar da citação, resolvendo o mérito, com fulcro no artigo 487, inciso I, do CPC; condenando a parte ré, também, nas custas processuais e nos honorários de sucumbência, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, com base no art. 85, § 2º, do CPC.

Irresignados, os réus EDMUNDO ROMA DA SILVA e OUTRA interpuseram a Apelação (ID 83650545 – p. 431/451), pugnando inicialmente pela gratuidade de justiça, alegando estarem em situação de hipossuficiência econômica, agravada pela impossibilidade de arcar com os elevados custos recursais em razão do valor da causa.

Suscitam duas preliminares. A primeira, de prequestionamento, é veiculada com o propósito de viabilizar futura interposição de Recurso Especial. Alegam que a sentença ofendeu norma federal ao indeferir a produção de prova oral requerida, essencial à demonstração de que o atraso no registro do contrato de financiamento decorreu de dificuldades operacionais impostas pela pandemia da COVID-19 e pela demora da própria autora na entrega da documentação contratual. Argumentam que o juízo a quo, ao exigir prova do registro tempestivo e, ao mesmo tempo, indeferir a produção de prova testemunhal apta a comprovar os entraves enfrentados, impôs contraditoriamente uma obrigação inatingível à parte.

A segunda preliminar diz respeito à impugnação de decisão interlocutória que, por não comportar Agravo de Instrumento, deve ser suscitada em sede de Apelação, conforme previsão do art. 1.009, § 1º, do CPC. Os apelantes sustentam que foi apresentado, tempestivamente, rol de testemunhas que poderia esclarecer circunstâncias essenciais da demanda, em especial, a atuação da construtora no desenrolar do registro imobiliário e a existência de supressão tácita da cláusula de exigência registral. Entretanto, o Magistrado indeferiu a produção da prova, comprometendo, assim, o direito à ampla defesa e à verdade dos fatos.

No mérito, os apelantes discorrem detidamente sobre os fundamentos de sua insurgência. Sustentam, em síntese, que a cobrança promovida pela recorrida se funda em fato que não configura inadimplemento contratual voluntário. Afirmam que o atraso no registro do contrato de financiamento decorreu de força maior, decorrente da pandemia de COVID-19, que inviabilizou, por longo período, a regular tramitação documental nos órgãos municipais e cartorários. Invocam a existência de “supressio” contratual, dado que a própria Construtora, ao longo da relação, teria agido de modo a dispensar a exigência formal do registro imediato, o que teria gerado legítima confiança nos adquirentes.

Aduzem, ainda, que não há nos autos qualquer prova cabal de que o valor de R$ 191.806,51 efetivamente corresponde a prejuízo real sofrido pela autora. Alegam que a construtora recebeu os valores do financiamento e não logrou demonstrar qualquer dano mensurável decorrente do registro tardio. Neste ponto, impugnam os critérios de cálculo utilizados, afirmando haver ilegalidade e arbitrariedade na apuração dos encargos, além de ofensa ao princípio da boa-fé objetiva.

Por fim, reiteram a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, ante o indeferimento imotivado da produção de prova testemunhal, essencial à elucidação da dinâmica contratual e do comportamento das partes. Pleiteiam, ao cabo, a total reforma da sentença, com a improcedência dos pedidos formulados na exordial, bem como a condenação da parte recorrida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, nos termos requeridos.

Recurso próprio, tempestivo. Indeferido o pleito de gratuidade de justiça formulado (ID 91506545 – p. 505/506), os apelantes fizeram prova de recolhimento do preparo recursal (ID 92162126 – p. 511/512).

Contrarrazões (ID 83650548 – p. 454/465), pugnando pela manutenção integral da sentença. No tocante às preliminares, impugna o pedido de gratuidade de justiça, asseverando que os apelantes não demonstraram hipossuficiência, tendo, inclusive, adquirido imóvel de elevado valor e declarado rendimentos mensais consideráveis. Em relação à preliminar de prequestionamento, afirma ausência de indicação das normas federais supostamente violadas. Quanto à alegação de cerceamento de defesa por indeferimento de prova testemunhal, defende a preclusão da matéria e sua irrelevância para o deslinde do feito, por se tratar de prova inútil para os fatos discutidos, que seriam exclusivamente documentais.

No mérito, argumenta que o atraso no registro, de aproximadamente 17 meses, é de responsabilidade exclusiva dos apelantes, que não comprovaram qualquer impedimento efetivo à prática do ato, mesmo em período pandêmico. Ressalta que os serviços cartorários funcionaram por meio remoto, conforme normativos do TJBA e CNJ, afastando a tese de força maior. Refuta também a alegação de comportamento contraditório (supressio), afirmando que a entrega das chaves foi liberalidade e que houve cobrança contínua da dívida, inclusive com notificação extrajudicial.

Rechaça qualquer alegação de excesso na cobrança, esclarecendo que os valores foram calculados com base em cláusulas contratuais válidas e que os recorrentes não apresentaram prova técnica em sentido contrário.

Por fim, pugna pela manutenção integral da sentença, com a rejeição de todas as preliminares e improvimento da Apelação, com majoração dos honorários advocatícios em grau recursal.

Conclusos os autos, elaborei o presente Relatório e solicitei inclusão em pauta para julgamento, na forma do art. 931 do CPC c/c 173, § 1º do RITJBA, salientando que será permitida a sustentação oral, nos termos do art. 187, inciso I, do Regimento Interno.

Salvador/BA, data registrada no Sistema.

Des. JORGE BARRETTO

Relator

 (Assinado eletronicamente)

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Como visto, trata-se de Apelação interposta contra sentença que julgou procedente a Ação de Cobrança ajuizada pela ora apelada, condenando os requeridos a pagar o valor de R$ 191.806,51 (cento e noventa e um mil, oitocentos e seis reais e cinquenta e um centavos), a ser devidamente atualizado pelo IPCA a partir da última atualização ocorrida, segundo extrato apresentado, e pela SELIC a contar da citação, nos demais termos consignados no Relatório.

Inicialmente, não se conhece da impugnação ao pleito de gratuidade de justiça dos apelantes, formulado pela apelada em sede de contrarrazões.

Observa-se dos autos que o pedido de justiça gratuita, formulado pelos recorrentes em sede recursal, foi objeto de deliberação específica por este Relator, tendo sido expressamente indeferido por meio de decisão (ID 91506545 – p. 505/506).

No referido decisum, entendeu-se, com base nos elementos constantes dos autos, pela ausência de demonstração inequívoca da hipossuficiência financeira alegada, indeferindo-se, pois, a benesse processual.

Diante da negativa da gratuidade, os apelantes promoveram o regular recolhimento do preparo recursal, nos moldes da legislação processual vigente, consoante se verifica do competente DAJE e pagamento acostado aos autos (ID 92162126 – p. 511/512), sanando, de imediato, a ausência de recolhimento.

Tal conduta revela inequívoca boa-fé processual e conformidade com os ditames do artigo 1.007 do Código de Processo Civil, não havendo que se falar em deserção ou qualquer outro vício a macular a admissibilidade do recurso.

Dessa forma, rejeita-se a impugnação formulada pela parte apelada quanto ao pedido de justiça gratuita, porquanto superada pela decisão de indeferimento já proferida e pela comprovação do preparo recursal tempestivamente efetuado pelos apelantes.

Passo à análise das preliminares suscitadas na Apelação.

A primeira delas consiste na denominada “preliminar de prequestionamento”, invocada pelos apelantes sob o fundamento de que a sentença teria deixado de se pronunciar acerca de matérias relevantes ao deslinde da controvérsia, notadamente quanto à negativa de produção de prova oral e à correta distribuição do ônus da prova, o que, segundo sustentam, configuraria omissão passível de prequestionamento para fins de futura interposição de recurso especial.

Ocorre que a referida preliminar não pode prosperar.

Com efeito, o prequestionamento, enquanto técnica de viabilização do acesso às instâncias superiores, especialmente ao Superior Tribunal de Justiça, deve estar atrelado à demonstração concreta de que determinada norma infraconstitucional foi efetivamente debatida e decidida, ou preterida, pelo acórdão recorrido, sendo imprescindível a indicação precisa da legislação federal tida como violada.

No presente caso, os apelantes limitaram-se a invocar genericamente a necessidade de prequestionamento, sem, contudo, apontar com mínima precisão quais dispositivos legais federais teriam sido objeto de omissão ou afronta por parte do juízo sentenciante. A simples menção a institutos processuais amplos, como a “distribuição do ônus da prova” ou a “ampla defesa”, sem ancoragem direta em dispositivos legais específicos, revela-se absolutamente insuficiente à caracterização de eventual violação normativa.

Ademais, é consabido que o prequestionamento não constitui vício autônomo ou nulidade processual, mas, sim, requisito de admissibilidade de recurso aos tribunais superiores, sendo, portanto, inadequado o seu tratamento como preliminar de apelação ordinária. Nessa esteira, a ausência de enfrentamento explícito de determinado dispositivo legal não gera, por si só, qualquer nulidade ou prejuízo à parte, sobretudo quando, como no caso concreto, a matéria de fundo está sendo devidamente analisada e enfrentada por este Órgão Colegiado.

Assim, por sua manifesta impropriedade técnica, ausência de indicação normativa e inocorrência de prejuízo processual, rejeito a preliminar de prequestionamento suscitada pelos apelantes.

A segunda preliminar recursal ventilada pelos apelantes refere-se à alegada nulidade processual decorrente do indeferimento da produção de prova testemunhal pelo juízo de origem. Sustentam os recorrentes que tal decisão interlocutória não seria impugnável por agravo de instrumento, nos termos do artigo 1.015 do CPC, podendo, por isso, ser objeto de rediscussão em sede de apelação, à luz do disposto no § 1º do mesmo dispositivo legal.

Entretanto, a preliminar não merece acolhimento.

Com efeito, ao contrário do que alegam os recorrentes, é firme e reiterado o entendimento jurisprudencial de que o indeferimento da produção de prova testemunhal configura hipótese de decisão interlocutória agravável por instrumento, à luz da interpretação sistemática do art. 1.015 do CPC. Ainda que tal hipótese não esteja expressamente prevista entre os incisos do caput do referido artigo — sendo certo que o inciso XI trata, especificamente, da redistribuição do ônus da prova nos termos do art. 373, § 1º, e não de indeferimento de provas —, a jurisprudência tem reiteradamente reconhecido que decisões que indeferem a produção de provas, especialmente a testemunhal, são sim passíveis de impugnação por Agravo de Instrumento. Quanto a possibilidade de impugnação pela via instrumental, registre-se:

AGRAVO DE INSTRUMENTO – Insurgência em face do r. decisum que indeferiu a produção da prova testemunhal – Cabimento – O Código de Processo Civil admite a interposição de agravo contra as decisões que versam sobre "distribuição do ônus da prova" – Dessa forma, por interpretação ampliativa, admite-se, também, a interposição do recurso contra decisões semelhantes, que se pronunciarem sobre os demais temas relacionados à prova, hipótese dos autos – No tocante ao mérito propriamente dito, o recurso comporta provimento – Possibilidade da produção da prova oral requerida, eis que a autora pretende através das testemunhas confirmar a existência da relação de representação comercial entre as partes – Inteligência dos artigos 369 e 442, ambos do Código de Processo Civil – A produção da prova é cabível inclusive para evitar posterior necessidade de anulação da sentença, por cerceamento da defesa – Recurso provido. (TJ-SP, Agravo de Instrumento nº 2221378-62.2021.8.26.0000, Relator: Carlos Alberto Lopes, Data de Julgamento: 09/05/2022, 18ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 19/05/2022)

Portanto, diferentemente do quanto alegado pelos apelantes, a decisão que indeferiu a oitiva de testemunhas comportava, sim, a interposição de Agravo de Instrumento. A parte recorrente, contudo, optou por não interpor o recurso cabível no momento processual adequado, operando-se, assim, a preclusão temporal, nos moldes do art. 507 do CPC. A omissão na prática do ato processual tempestivo não pode ser agora suprida sob o disfarce de preliminar recursal, sob pena de esvaziamento da segurança jurídica e do princípio da estabilização das fases processuais.

É imprescindível distinguir, portanto, a admissibilidade da insurgência mediante Agravo de Instrumento, que era plenamente cabível, do comportamento processual da parte, que deixou transcorrer o prazo legal sem apresentar qualquer irresignação contra a decisão interlocutória combatida.

Trata-se, pois, de matéria preclusa, não podendo ser reexaminada em sede de Apelação ordinária sob o argumento de que se tratava de decisão “não agravável”.

Rejeita-se, assim, a preliminar de nulidade por indeferimento de prova testemunhal, porquanto desprovida de amparo legal, jurisprudencial e pela manifesta inércia recursal da parte apelante.

Voto, pois, no sentido de rejeitar ambas as preliminares agitadas pela parte apelante.

Mérito

A controvérsia devolvida a esta instância revisora cinge-se à legalidade da cobrança promovida pela CONSTRUTORA MÓDULO LTDA em face dos apelantes, em virtude do alegado inadimplemento contratual consistente no atraso no registro do contrato de financiamento firmado com a Caixa Econômica Federal. A sentença de origem reconheceu a existência de inadimplemento culposo por parte dos compradores e julgou procedente a ação de cobrança, fixando o quantum devido em R$ 191.806,51, atualizado e acrescido de juros.

Os apelantes, por sua vez, sustentam, em linhas gerais, que a mora no registro não lhes é imputável, tendo resultado de fatores alheios à sua vontade, notadamente dificuldades logísticas ocasionadas pela pandemia da COVID-19 e suposta demora da própria construtora em providenciar os documentos necessários ao registro. Alegam, ainda, a ocorrência de “supressio” contratual, a inexistência de efetivo prejuízo à autora, a ilegitimidade da base de cálculo utilizada e o cerceamento de defesa decorrente da negativa de prova testemunhal.

As questões trazidas à baila, portanto, demandam exame aprofundado à luz do conteúdo contratual, dos elementos de prova constantes dos autos, da distribuição dos ônus probatórios e dos princípios que regem as relações obrigacionais no âmbito do direito privado — em especial a boa-fé objetiva, o equilíbrio contratual e a função social do contrato.

 I. Da alegação de força maior / pandemia e da imputabilidade do atraso.

Os apelantes alegam que o atraso no registro do contrato de financiamento não decorreu de má-fé ou desídia dos recorrentes, mas de circunstâncias excepcionais (pandemia da COVID19), que teriam dificultado o acesso a serviços cartorários e à tramitação documental.

Tal argumento, porém, não se sustenta frente aos autos. A prova constante demonstra que o contrato de financiamento foi formalizado desde novembro de 2019 (ID 83650470 – p. 199/220) (ID 83650471 – p. 222/243), e que o registro somente se deu em agosto de 2022 (ID 83650472 – p. 245/246), com lapso temporal significativo. A narrativa recursal não traz elementos concretos aptos a demonstrar que, no período reivindicado, houve paralisação generalizada dos cartórios ou imposição de óbice impeditivo ao registro documental — ônus que competia aos apelantes, especialmente diante da faculdade de produção de prova testemunhal, ora preclusa.

Ademais, a jurisprudência, embora reconheça a possibilidade de considerar eventos extraordinários como força maior, exige prova robusta e inequívoca de que o evento foi determinante e insuperável, o que não ocorreu nos autos. A mera invocação da pandemia, sem demonstração material de que houve efetiva impossibilidade de registro, não elide a obrigação contratual assumida pelos apelantes.

Nesse contexto, a mora é imputável aos recorrentes, e a cobrança decorrente de tal mora revela-se legítima. A sentença, ao constatar o inadimplemento e fixar o valor devido, socorreu-se em provas documentais suficientes e circunstâncias fáticas adequadas, sendo incabível a substituição dessa avaliação por força de mera alegação recursal genérica.

 II. Da alegação de supressio contratual.

Sustentam os apelantes que haveria ocorrido supressio do direito da construtora de exigir o registro imediato, em razão de conduta supostamente contraditória da recorrida, que teria aceitado o adimplemento (pagamentos) sem exigir, naquele momento, o registro. Invocam, assim, o instituto da supressio, como causa de extinção ou mitigação da obrigação de registro.

De início, importa esclarecer que os institutos da supressio e da surrectio –conforme definidos pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) – implicam, sobretudo, a perda de direito por omissão prolongada da parte titular, dando ensejo a legítima expectativa na outra parte de que a obrigação não mais seria exigida. Nestes lindes:

RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE COMBUSTÍVEIS. OBRIGAÇÃO DO POSTO DE GASOLINA DE ADQUIRIR QUANTIDADES MÍNIMAS MENSAIS DOS PRODUTOS. REITERADO DESCUMPRIMENTO TOLERADO PELA PROMITENTE VENDEDORA. CLÁUSULA PENAL DESCABIDA. 1. Como de sabença, a supressio inibe o exercício de um direito, até então reconhecido, pelo seu não exercício. Por outro lado, e em direção oposta à supressio, mas com ela intimamente ligada, tem-se a teoria da surrectio, cujo desdobramento é a aquisição de um direito pelo decurso do tempo, pela expectativa legitimamente despertada por ação ou comportamento. 2. Sob essa ótica, o longo transcurso de tempo (quase seis anos), sem a cobrança da obrigação de compra de quantidades mínimas mensais de combustível, suprimiu, de um lado, a faculdade jurídica da distribuidora (promitente vendedora) de exigir a prestação e, de outro, criou uma situação de vantagem para o posto varejista (promissário comprador), cujo inadimplemento não poderá implicar a incidência da cláusula penal compensatória contratada. 3. Recurso especial não provido. (STJ - REsp: 1338432 SP 2012/0167417-3, Relator.: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 24/10/2017, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 29/11/2017)

Ainda que tal instituto possa ter aplicação em contratos bilaterais, seu reconhecimento exige elementos factual-probabilísticos consistentes: demonstração de conduta prolongada da parte favorecida, omissão inequívoca quanto ao exercício do direito, e alteração da situação da outra parte no sentido de induzir confiança legítima de que a exigência não seria mais imposta. Não se mostra suficiente, como fazem os apelantes, o simples pagamento das parcelas ou a aceitação de adimplemento sem registro.

No caso dos autos, não existe prova de que a construtora tenha renunciado expressa e inequívoca à exigência de registro imediato, tampouco que tenha se mantido inerte por prazo prolongado. Ao contrário: a cobrança judicial demonstra a intenção inequívoca de ver cumprida a obrigação contratual de registro, tão logo foi possível. A alegação de supressio, portanto, se revela destituída de respaldo fático e jurídico.

Ademais, mesmo sob o prisma do princípio da boa-fé objetiva, que impõe aos contratantes deveres de lealdade, cooperação e preservação das expectativas legítimas recíprocas (art. 422 do Código Civil e art. 421 repetido no contexto contratual), não há nos autos qualquer comportamento da recorrida que legitime a figura do venire contra factum proprium ou a aplicação da supressio para eximir a mora dos recorrentes. Nessa diretiva:

“[...] Tratando-se de reparação de danos por inadimplemento contratual, aplica-se o prazo prescricional decenal do artigo 205 do Código Civil. 2. O Princípio da Boa-fé Objetiva, exige, em todas as fases da contratação, até mesmo na fase pós contratual, conduta leal dos contratantes, os quais devem observar os deveres anexos ou laterais de conduta, a fim de manter a confiança e as expectativas legítimas do Negócio Jurídico. 2.1. Como forma de proteger as naturais expectativas das partes no desenvolvimento da relação contratual, tal princípio possui a função de também limitar os exercícios dos direitos das partes do contrato, sempre que o comportamento dela - embora formalmente de acordo com as normas contratuais - acabe por significar a quebra de uma expectativa legítima da outra. 3. Demonstrada a prestação de serviços pela apelada, devido é o seu pagamento, sob pena de violação aos Princípios da Vedação ao Enriquecimento Sem Causa e da Boa-fé Objetiva. 4. Recurso conhecido e não provido.” (TJ-DF, Apelação nº 0706217-82.2019.8.07 .0001, Relator: Des. EUSTÁQUIO DE CASTRO, Data de Julgamento: 29/10/2020, 8ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE: 12/11/2020)

A mera liberalidade na entrega de chaves ou a aceitação de pagamentos não descaracteriza a obrigação essencial de registro.

Por estas razões, a tese de supressio contratual apresentada pela Apelação não merece prosperar.

 III. Da alegação de ausência de dano ou de valor indevido (excesso de cobrança)

Sustentam os apelantes que não haveria prova de que o valor de R$ 191.806,51 corresponde a prejuízo real da construtora, contestando a base de cálculo aplicada e alegando ausência de liquidez e clareza no cálculo.

Contudo, a sentença, ao ordenar a condenação, fundamentou-se em planilha de diferenças contratuais, demonstrando os encargos devidos em razão da demora no registro e da liberação tardia dos valores do financiamento, aplicada conforme cláusula pactuada no contrato, e com correção e juros previstos em lei. Os apelantes não apresentaram — nem na Apelação tampouco na instância originária — qualquer cálculo alternativo ou prova técnica que demonstrasse erro, excesso ou iliquidez.

A ausência de impugnação específica e fundamentada aos cálculos enseja a manutenção da condenação, porquanto opera — no plano recursal — a preclusão quanto à impugnação do valor, além de evidenciar a improcedência da alegação de excesso.

Desse modo, não há que se falar em inexigibilidade da quantia ou em revisão da base de cálculo, intensidade de correção ou juros, o que impõe a manutenção dos valores fixados em sentença. 

 IV. Da alegação de violação da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual / risco de enriquecimento sem causa.

O recuso vertical invoca, ainda, o princípio da boa-fé objetiva e o equilíbrio contratual, argumentando que a cobrança importaria em enriquecimento sem causa da construtora, uma vez que os valores do financiamento teriam sido pagos e não haveria prejuízo real para ela.

Tal argumento não se sustenta. O princípio da boa-fé objetiva, previsto no art. 422 do Código Civil, impõe, sim, deveres anexos de conduta, transparência e cooperação entre contratantes, mas não afasta obrigações essenciais do contrato, como o registro imobiliário, especialmente quando este se revela condição para a liberação dos recursos do financiamento.

A manutenção da obrigação de registro e a exigência de adimplemento não implicam, por si, desequilíbrio contratual ou abuso de direito. Ao contrário, a conduta dos recorrentes, ao procrastinar o registro por longo período, incorreu em mora, rompendo o equilíbrio pactuado, e justificando a cobrança promovida. A sentença não impôs penalidade desproporcional, mas tão somente a reparação da mora e das consequências pactuadas.

A argumentação recursal de “enriquecimento sem causa” carece de respaldo, pois inexiste alienação de vantagem indevida: a construtora deixou de receber os valores do financiamento no prazo adequado, restando-lhe, portanto, o direito de buscar a reparação contratual.

 V. Da alegação de nulidade por cerceamento de defesa.

Embora os apelantes tenham invocado a negativa de produção de prova testemunhal como cerceamento de defesa, a questão já foi examinada nas preliminares, com rejeição da alegação relativa à preclusão da matéria. Sendo assim, não cabe a rediscussão no mérito da Apelação.

Ademais, ainda que se admitisse eventual falha na produção probatória, não se vislumbra nulidade automática da sentença, pois a prova documental — que embasou o decisum — revela-se suficiente e há prova do adimplemento irregular, nos termos contratados. A instrução não se mostra eivada de vício que comprometa a higidez do julgado.

Por fim, em que pese a amplitude das alegações recursais, a análise dos autos revela que: (i) o atraso no registro contratual não se justifica por força maior, tampouco por conduta da recorrida; (ii) não há elementos aptos a caracterizar supressio ou renúncia tácita; (iii) não há impugnação concreta e fundamentada à planilha de cálculo da condenação; (iv) a cobrança está em consonância com o pactuado contratualmente, sem ofensa aos princípios da boa-fé, equilíbrio contratual ou vedação ao enriquecimento sem causa; e (v) não houve cerceamento de defesa a justificar anulação da sentença. Logo, conclui-se que a Apelação deve ser desprovida, mantendo-se integralmente a sentença de primeiro grau.

Com relação aos honorários recursais, o art. 85, § 11º do CPC, prevê a sua majoração em favor do advogado da parte vencedora, em valor que obedeça aos critérios estabelecidos no art. 85, § 2º, do mesmo diploma legal.

Assim, majora-se de 10% (dez por cento) para 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação, o valor dos honorários sucumbenciais, a serem arcados pela parte apelante, em favor do causídico da parte apelada.

Diante do exposto, voto no sentido rejeitar as preliminares, e, no mérito, conhecer e NEGAR PROVIMENTO à Apelação, mantendo a sentença nos termos em que foi prolatada.

Des. JORGE BARRETTO

Relator

 (Assinado eletronicamente)