PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

EMENTA
APELAÇÕES CÍVEIS. DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. INADIMPLEMENTO PARCIAL DO CONTRATO. DANO MATERIAL. DANO MORAL. OBRIGAÇÃO DE FAZER. RECURSO PRINCIPAL DESPROVIDO. APELAÇÃO ADESIVA PARCIALMENTE PROVIDA.
I. Caso em exame

Ação indenizatória proposta por consumidores contra as empresas responsáveis pela incorporação e construção de imóvel adquirido na planta, pleiteando lucros cessantes, indenização por danos materiais e morais, substituição do índice de correção monetária durante a mora, e reparação por vícios construtivos. A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos.
II. Questão em discussão

Definem-se os efeitos jurídicos do atraso na entrega do imóvel e da ocorrência de vícios construtivos, avaliando-se a legitimidade das indenizações por danos materiais e morais, bem como a possibilidade de imposição de obrigação de fazer e majoração de honorários advocatícios.
III. Razões de decidir

O atraso superior ao prazo contratual e à tolerância legal caracteriza inadimplemento, atraindo a responsabilidade objetiva das rés.
A substituição do INCC pelo IPCA durante o período de mora encontra respaldo na jurisprudência (Tema 996/STJ).

A indenização por lucros cessantes é cabível nos moldes do Tema 971/STJ, considerando a ausência de cláusula penal em favor do consumidor.
Restaram comprovados os vícios construtivos por meio de documentos e fotografias.
A ausência de parte da estrutura prometida em material publicitário (pista de cooper) configura descumprimento contratual, com repercussão patrimonial a ser apurada em liquidação.

Justifica-se a condenação em danos morais ante os transtornos experimentados pelos consumidores.

A apelação adesiva dos autores merece parcial provimento para determinar a correção definitiva dos vícios e majoração dos honorários.

IV. Dispositivo e tese

Recurso principal conhecido e desprovido. Recurso adesivo conhecido e parcialmente provido.

Tese de julgamento:

"1. O atraso na entrega de imóvel adquirido na planta enseja a substituição do INCC pelo IPCA no período da mora e o pagamento de lucros cessantes quando ausente cláusula penal compensatória.

2. A persistência de vícios construtivos impõe à construtora a obrigação de corrigi-los, independentemente de indenização já arbitrada por danos materiais.
3. A supressão de itens divulgados no material publicitário configura inadimplemento contratual, autorizando a compensação por desvalorização do imóvel."

Dispositivos legais relevantes citados: CC, arts. 186, 422, 927; CDC, arts. 6º, III, IV e VI, 14, §1º; CPC/2015, arts. 373, I, 489, §1º, 497.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 970, Tema 971, Tema 996

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 0567715-91.2017.8.05.0001, em que figuram como apelante CONSIL EMPREENDIMENTOS LTDA. E SPE FORMULA CIELO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. e como apelado MARCUS VINICIUS CARDOSO SEARA e MARISA MEDEIROS SEARA.

ACORDAM os magistrados integrantes da Quinta Câmara Cível do Estado da Bahia, por unanimidade, em conhecer e NEGAR PROVIMENTO ao recurso das construtoras e DAR PARCIAL PROVIMENTO à apelação adesiva dos autores, nos termos do voto da relatora.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 26 de Maio de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Trata-se de apelação cível interposta por CONSIL EMPREENDIMENTOS LTDA. E SPE FORMULA CIELO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA., e apelação adesiva interposta por MARCUS VINICIUS CARDOSO SEARA e MARISA MEDEIROS SEARA, em face da sentença proferida pelo Juízo da 8ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador que, nos autos da ação indenizatória, julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais nos seguintes termos:

"Ante o exposto, com amparo nos dispositivos legais acima invocados e no art. 487, I, do CPC, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados, para:

1- reconhecendo a mora das Rés a partir 30/03/2014, condená-las no pagamento de indenização a título de lucros cessantes que arbitro no percentual equivalente a 1% (hum pct.) sobre o preço atualizado (INPC) do contrato por mês ou fração de mês, a partir do final do período de tolerância até a data de 09/10/2014;

2- determinar, durante o período em que caracterizada a mora das rés, a substituição do INCC pelo IPCA como índice de atualização monetária do saldo devedor, salvo quando aquele for mais benéfico aos consumidores, restituindo-se, de forma simples, com atualização pelo INPC a contar do desembolso e juros de mora de 1% a.m. a contar da citação, os valores pagos a maior;

3- condenar as acionadas no reembolso do valor de R$-5.080,00=, com atualização pelo INPC a contar do desembolso e juros de mora de 1% a.m. a contar da citação, quantia essa correspondente àquela despendida para reparo do imóvel e dos móveis que o guarneciam, danificados em decorrência dos vícios de construção que causaram infiltração na unidade autônoma adquirida pelos autores;

4- condenar as acionadas no reembolso do valor de R$-300,00=, com atualização pelo INPC a contar do desembolso e juros de mora de 1% a.m. a contar da citação, quantia essa correspondente àquela despendida para aquisição do medidor individual de gás que deveria ser fornecido pelas rés;

5- condenar as acionadas no reembolso do valor de R$-300,00=, com atualização pelo INPC a contar do desembolso e juros de mora de 1% a.m. a contar da citação, quantia essa correspondente àquela despendida para registro do contrato;

6- condenar a parte ré no pagamento de indenização por danos morais no valor de R$-15.000,00= (quinze mil reais), atualizado pelo INPC a partir do arbitramento e acrescido de juros de mora de 1% a.m. a partir da citação.

7- condenar as demandadas, por fim, no pagamento aos consumidores do valor correspondente à desvalorização da unidade autônoma em decorrência da ausência da pista de cooper que, constando do material publicitário alusivo ao empreendimento, dele não fez parte, devendo o quantum respectivo ser apurado em liquidação de sentença."

Em suas razões recursais, sustentam as apelantes, em síntese, que não há provas suficientes dos vícios de construção alegados pelos autores; que os problemas de infiltração foram solucionados após vistoria, não havendo prova de sua persistência; que não há comprovação dos lucros cessantes; que inexiste dano moral indenizável, pois mero inadimplemento contratual não gera dano moral automático; que a manutenção das condenações resultaria em enriquecimento ilícito dos apelados; e que há obscuridade quanto à desvalorização da unidade pela falta da pista de cooper. Impugnam, ainda, a gratuidade de justiça dos recorridos.

Em apelação adesiva, os autores pleiteiam a condenação das rés para corrigirem definitivamente os vícios de construção (infiltrações e vazamentos) que alegadamente persistem, bem como a majoração dos honorários advocatícios de 15% para 20% do valor da condenação.

Instadas a tanto, ambas as partes apresentaram contrarrazões, no bojo das quais combateram a argumentação recursal adversa, pugnando pela reforma da decisão nos termos de seus respectivos recursos.

Em seguida, subiram os autos a essa superior instância, e distribuídos à Quinta Câmara Cível, coube-me por sorteio relatar o feito. Uma vez estando em condições, lancei o presente relatório e determinei sua inclusão em pauta de julgamento.

Salvador/BA, 12 de maio de 2025.

 Desa. Maria do Socorro Santa Rosa de Carvalho Habib 

Relatora

as12

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  Quinta Câmara Cível 

Presentes os pressupostos processuais de admissibilidade recursal, conhece-se do recurso, e inexistindo questões preliminares pendentes de apreciação, passa-se, de logo, ao exame do mérito da insurgência.

No mérito, o cenário fático que serve de pano de fundo à lide remonta a situação na qual as partes firmaram contrato de compra e venda de imóvel não tendo havido, no entanto, a entrega no prazo contratualmente ajustado.

Com efeito, da prova dos autos, emerge o inequívoco descumprimento contratual por parte das rés, ora apelantes, na medida em que, considerando o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, a entrega da unidade habitacional ocorreu somente em 09/10/2014, quando o prazo contratual findara em 29/03/2014.

Com base em tal compreensão, evidente a falha na prestação do serviço, a justificar, por outro lado, a reparação dos prejuízos impingidos à parte adversa.

Nestes termos, acerca do tema, em específico -- atraso de obra --, imprescindível destacar os precedentes vinculantes do Superior Tribunal de Justiça acerca do tema, exarados nos RESp nº 1.635.428/SC e 1.498.484/DF (Tema nº 970), 1.614.721/DF e 1.631.485/DF (Tema nº 971), sob a relatoria do Min. Luís Felipe Salomão:

Tema 970: "A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes."

Tema 971: "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial."

Considerando que na hipótese dos autos verifica-se a existência de previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, o caso é de aplicação do Tema 971, sendo adequada a condenação das recorrentes ao pagamento dos lucros cessantes em favor dos apelados, nos exatos termos do quanto já assentado pela sentença primeva, a qual fixou em 1% sobre o valor atualizado do contrato, por mês de atraso.

Quanto aos danos morais, as circunstâncias do caso concreto revelaram-se ensejadoras de danos anímicos aos consumidores que, não obstante o pagamento pontual dos valores devidos, quedaram-se impedidos de fruir do bem no prazo assinalado pelas rés. Somam-se a isso os transtornos comprovadamente sofridos pelos autores em decorrência de vícios construtivos que causaram infiltrações em sua unidade, com prejuízos a móveis e acabamentos.

O STJ tem reconhecido, em casos de substancial atraso na entrega do imóvel, a configuração de danos morais in re ipsa, ou seja, presumidos da própria conduta, sendo despiciendas maiores ilações ao suporte probatório presente nos fólios em busca de uma pretensa prova concreta das suas alegações.

No que tange ao quantum arbitrado pelo magistrado de piso a título de indenização por danos morais, tem-se que o montante já estabelecido, da ordem de R$ 15.000,00, revela-se consonante com a capacidade econômica das partes, bem assim com as circunstâncias específicas que permeiam o caso concreto ora submetido à apreciação, afigurando-se adequado e proporcional ao propósito de reparar e desestimular condutas idênticas.

Quanto aos demais pontos da sentença, não merecem reforma.

A verba indenizatória de R$ 5.080,00 a título de ressarcimento por reparos no imóvel e móveis está devidamente comprovada por documentos não impugnados especificamente pelas rés, assim como os valores despendidos para aquisição do medidor individual de gás e para registro do contrato.

No tocante à determinação de substituição do INCC pelo IPCA durante o período de mora da construtora, tal providência está em consonância com a jurisprudência pacífica do STJ sobre o tema, conforme previsto no Tema 996 do STJ: "O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor."

Acerca da alegada ausência de prova da persistência dos vícios construtivos, as próprias fotografias juntadas aos autos, somadas às alegações dos autores, não impugnadas satisfatoriamente pelas rés, são suficientes para demonstrar a existência de infiltrações na unidade. O ônus da prova, no caso, cabe às construtoras, que detêm a expertise técnica e os meios para comprovar a eficácia dos reparos realizados, o que não fizeram de modo satisfatório.

Quanto à indenização pela ausência da pista de cooper prometida no material publicitário, esta também está amparada pela prova documental e pelo próprio reconhecimento tácito das rés, que não impugnaram especificamente tal fato. O arbitramento do valor em liquidação de sentença é medida adequada, considerando a necessidade de avaliação técnica precisa do impacto dessa supressão no valor do imóvel.

No que tange ao pedido formulado na apelação adesiva para condenação das rés à obrigação de fazer consistente na correção definitiva dos vícios de construção, entendo que tal pleito merece acolhimento, uma vez que restou demonstrado que as infiltrações persistiram mesmo após os reparos iniciais, como evidenciam os documentos dos autos, além de se tratar de dever decorrente da própria garantia legal e contratual da construção.

Por fim, quanto aos honorários advocatícios, considerando o trabalho realizado pelo patrono dos autores ao longo destes anos de tramitação processual, a complexidade da causa e os valores envolvidos, estes merecem ser majorados para 20% sobre o valor da condenação, atendendo ao pedido formulado na apelação adesiva.

Isto posto, voto no sentido de conhecer e NEGAR PROVIMENTO ao recurso das construtoras, mantendo íntegra a sentença nos exatos termos em que proferida, e DAR PARCIAL PROVIMENTO à apelação adesiva dos autores para: a) condenar as rés à obrigação de fazer consistente na correção definitiva dos vícios de construção (infiltrações e vazamentos) existentes na unidade dos autores, no prazo de 60 (sessenta) dias, sob pena de multa diária de R$ 500,00 (quinhentos reais), limitada a R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais); e b) majorar os honorários advocatícios de sucumbência para o importe de 20% sobre o valor da condenação.

as12