PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Quinta Câmara Cível
| Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8044100-80.2023.8.05.0001 |
| Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível |
| APELANTE: MRM CONSTRUTORA LTDA |
| Advogado(s): HELIO SANTOS MENEZES JUNIOR, CAMILA SANTOS MENEZES, GABRIELA PAIXAO SUAREZ |
| APELADO: PATRIMONIAL ITAQUENA LTDA - ME |
| Advogado(s): MARCUS VINICIUS ALCANTARA KALIL |
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA PARA TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA, CONFIRMANDO ANTECIPAÇÃO DA TUTELA PARA ENTREGA DAS ESCRITURAS PÚBLICAS DOS IMÓVEIS. PRELIMINAR DE FALTA DE INTERESSE DE AGIR. REJEITADA. QUITAÇÃO INTEGRAL DA OBRIGAÇÃO PRINCIPAL. MORA DAS OBRIGAÇÕES ACESSÓRIAS, COMO TAXAS/QUOTAS CONDOMINIAIS E IPTU DOS IMÓVEIS, DE COMPETÊNCIA EXCLUSIVA DA APELADA, A PARTIR DA ENTREGA DAS CHAVES EM 04/02/2021 (IDS.67601720 E 67601721). PRECEDENTES DO STJ. RECUSA JUSTIFICADA NA OUTORGA DA ESCRITURA. INEXISTÊNCIA DO DIREITO DE EXIGIR A ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. IMPROCEDÊNCIA DA PRETENSÃO. RECURSO PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA. INVERSÃO DA SUCUMBÊNCIA
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente ação de adjudicação compulsória, proposta por promitente compradora que comprovou adimplemento integral do preço pactuado em dois contratos de promessa de compra e venda e descumprimento da vendedora quanto à outorga das escrituras. A sentença reconheceu a mora da promitente vendedora, rejeitando as alegações de impossibilidade de cumprimento por entraves administrativos e cartorários.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há três questões em discussão: (i) Se há interesse de agir da autora em adjudicar o registro escritural dos imóveis; (ii) definir se a entrega das chaves à autora/apelada caracteriza imissão na posse, e se transfere a compradora a obrigação acessória de pagamentos das despesas e tributos dos imóveis; (iii) aferir se a recusa da ré/apelante em outorgar as escrituras de mostra justificável; e (iv) estabelecer se há mora da ré/apelante a autorizar a adjudicação compulsória.
III. RAZÕES DE DECIDIR.
3. Na medida que autora/apelada afirma que a quitou as obrigações relacionadas aos contratos de compra e venda dos imóveis com a ré/apelante, e que esta se recusa a outorgar as respectivas escrituras, se apresenta necessária a atuação judicial para que seja suprida a recusa, mediante a ordem de adjudicação compulsória, configura-se o interesse de agir. Preliminar rejeitada.
4. Consoante entendimento consolidado do STJ, comprovada a entrega das chaves dos imóveis à autora, em 04 de fevereiro de 2021 (IDs 67601720 e 67601721), impõe-se reconhecer que a partir dessa data, a responsabilidade pelos encargos tributários, condominiais e de consumo dos imóveis, passa a ser da compradora/apelada.
5. A obrigação de outorga da escritura de compra e venda não se circunscreve ao cumprimento das obrigações principais estabelecidas no contrato. Também é necessário que as obrigações acessórias, como a quitação dos encargos legais, sejam atendidas. Assim, não tendo a autora cumprido as obrigações acessórias que lhe cabiam, já que, reconhecidamente, não efetuou o pagamento das taxas condominiais e IPTU posteriores a 04 de fevereiro de 2021, data em que foi imitida na posse dos imóveis, não resta caracterizada a satisfação integral de suas obrigações.
6. Considerando que o direito de exigir a adjudicação compulsória somente se concretiza a partir do momento em que o comprador cumpre integralmente suas obrigações, a recusa, na espécie, da ré/apelante em outorgar a escritura de compra e venda mostra-se, ao menos nesse momento, justificada, descabendo, consequentemente, a pretensão demandada.
IV. Dispositivo e tese
7. Preliminar rejeitada. Recurso provido. Sentença reformada. Improcedência da ação com inversão do ônus da sucumbência
Tese de julgamento: “1. A imissão na posse, com a entrega das chaves do imóvel ao comprador, transfere a este, a partir de então, a obrigação de pagar as taxas condominiais e IPTU do imóvel. 2. A adjudicação compulsória somente procede com o cumprimento pelo comprador das obrigações principais e acessórias, sendo legítima a recusa do vendedor em outorgar a escritura quando não adimplidas as acessórias”
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXV; CPC/2015, art. 17; CC, arts. 1.418.
Jurisprudência relevante citada:
STJ, AREsp 2.960.165/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 22.09.2025, DJe 26.09.2025;
STJ, AgInt no AgInt nos EDcl no AREsp 2.376.830/PR, Rel. Min. Daniela Teixeira, 3ª Turma, j. 12.08.2025, DJe 15.08.2025;
STJ, AgInt no AREsp 2.645.630/SP, Rel. Min. João Otávio de Noronha, 4ª Turma, j. 11.06.2025, DJe 18.06.2025;
VOTO
Tempestivo, adequado e preparado, conheço do apelo.
Sobre a preliminar de ausência de interesse de agir, suscitada pela ré/apelada, e requisito essencial para postular em juízo, nos termos do art. 17 do Código de Processo Civil, conveniente se colacionar a lição de Alexandre Freitas Câmara:
“A aferição do interesse de agir se dá pela verificação da presença de dois elementos: necessidade da tutela jurisdicional (também chamada de “interesse-necessidade”) e adequação da via processual (ou interesse-adequação).
Haverá interesse-necessidade quando a realização do direito material afirmado pelo demandante não puder se dar independentemente do processo. É por esta razão que faltaria interesse de agir quando se pretendesse demandar em juízo a cobrança de dívida ainda não vencida. Como neste caso seria possível a realização do direito material independentemente do processo (já que a dívida poderia ser espontaneamente paga até a data do vencimento), o processo judicial não é necessário e, pois, faltaria interesse de agir.
Além disso, impõe-se o uso de via processual adequada para a produção do resultado postulado. Assim, por exemplo, aquele que não dispõe de título executivo não tem interesse em demandar a execução forçada de seu crédito, pois não é esta a via processual adequada para aqueles que não apresentam título hábil a servir de base à execução (arts. 783 e 803, I). Vale observar, porém, que o contrário não é verdadeiro, isto é, aquele que dispõe de título executivo (extrajudicial) pode, ainda assim, propor demanda cognitiva, a fim de obter um título executivo judicial (art. 785), presente desde modo o interesse adequação” (CÂMARA, Alexandre Freitas, in Manual de Direito Processual Civil, 2ª ed., Barueri (SP) – Atlas, 2023, pg. 156)
Ora, na medida que autora/apelada afirma que a quitou as obrigações relacionadas aos contratos de compra e venda dos imóveis com a ré/apelante, e que esta se recusa a outorgar as respectivas escrituras, se apresenta necessária a atuação judicial para que seja suprida a recusa, mediante a ordem de adjudicação compulsória.
Ademais, o art. 5º, XXXV, da CF assegura a inafastabilidade da jurisdição e ante a recusa da ré em outorgar a escritura de compra e venda dos imóveis, mesmo após tentativas extrajudiciais (id. 67601728), apresenta-se plenamente legítima o ajuizamento da ação.
Acrescente-se que o direito de ação independe da existência de vias alternativas, e a persistente inadimplência da ré, confere pleno interesse de agir à autora.
Preliminar, portanto, rejeitada.
No mérito, como antes reportado, a autora postula a adjudicação compulsória dos imóveis indicados na inicial e que adquirira junto à ré, e que esta, apesar da integral quitação do preço acertado, se recusa a outorgar a respectiva escritura, autorizando, desta forma, a aplicação do art. 1.418 do Código Civil
Extrai-se dos autos, com base na documentação acostada, que a parte autora celebrou, com a ré, dois contratos de promessa de compra e venda (ids.67601043 e 67601045), em caráter irrevogável e irretratável, nos quais se estipularam objeto e preço de forma inequívoca, com integral quitação das obrigações pecuniárias por parte da promitente compradora.
Resta incontroverso, até porque não contestado pela ré, que a apelada efetuou o pagamento integral e em espécie dos valores avençados, totalizando a quantia de R$ 2.309.000,00 (dois milhões, trezentos e nove mil reais).
Conquanto admita o pagamento do preço acordado, a ré justifica a recusa no fato da autora ter recebido o contrato de compra e venda dos imóveis e não o ter devolvido devidamente assinado, além do não cumprimento da obrigação de pagar os encargos relativos aos imóveis (IPTU e taxas condominiais), a partir do recebimento das chaves.
O cerne da controvérsia reside, assim, não na obrigatoriedade de outorga da escritura, o que é reconhecido pela ré, mas sim, na existência de condição que não tornaria a obrigação exigível até seu integral adimplemento.
Conquanto os contratos de compra e venda, como bem destacou a autora, sejam considerados não solenes, por não dependerem de forma prescrita em lei, há de ficar acordado, sob qualquer forma, suas cláusulas, e tendo estas, na espécie, sido estabelecidas mediante instrumento escrito, a verificação do adimplemento se dá pela confrontação com o respectivo documento, o que tornaria legítima a recusa da ré em outorgar a escritura, ante a não devolução pela autora do documento devidamente assinado. Todavia, a partir do momento que a própria ré reconheceu que a autora adimpliu as obrigações principais estabelecidas no contrato, não se mostra cabível a recusa na outorga da escritura com base na não devolução do contrato escrito, até mesmo porque, as cláusulas estabelecidas deverão, obrigatoriamente, constar da escritura.
A obrigação de outorga da escritura de compra e venda, entretanto, não se circunscreve ao cumprimento das obrigações principais estabelecidas no contrato. Também é necessário que as obrigações acessórias, como a quitação dos encargos legais, sejam atendidas. Dessa forma, e considerando que a autora imputa a ré essa obrigação, no que é contestada, há que se apreciar a quem incumbe o pagamento da obrigação acessória relativa às taxas condominiais e ao Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana – IPTU.
A esse respeito, procedem as alegações da ré, quando sustenta que a partir da entrega das chaves, cumpre ao comprador, o pagamento desses encargos legais, consoante, inclusive, farto entendimento jurisprudencial do STJ.
Vejamos os precedentes:
AGRAVO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ENTREGA DAS CHAVES. AUSÊNCIA. DESPESAS CONDOMINIAIS E IPTU. RESPONSABILIDADE. VENDEDORA. REEXAME DE FATOS E PROVAS. SÚMULA Nº 7/STJ.
1. Segundo a jurisprudência do STJ, somente a partir da efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, passa o adquirente a ter a obrigação de pagar as despesas condominiais e IPTU, sendo responsabilidade da vendedora até a imissão na posse.
2.A revisão das conclusões do Tribunal de origem no tocante à imissão de posse demandaria o reexame de matéria fático-probatória, procedimento inviável em recurso especial, conforme a Súmula nº 7/STJ.
3. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.
(AREsp n. 2.960.165/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 22/9/2025, DJEN de 26/9/2025.)
DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO DOS ARTIGOS DE LEI TIDOS POR VIOLADOS. SÚMULA 282/STF. DESPESAS CONDOMINIAIS E IPTU. RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA ATÉ E EFETIVA ENTREGA DO IMÓVEL. SÚMULA 83/STJ. RESPONSABILIDADE PELO ATRASO. SÚMULA 7/STJ. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESPONSABILIDADE PELA DEVOLUÇÃO. PRAZO PRESCRICIONAL. TERMO INICIAL. DATA DOS PAGAMENTOS. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Agravo interno interposto contra decisão que, em juízo de reconsideração, conheceu do agravo para negar provimento ao recurso especial. As agravantes alegam prequestionamento dos artigos 884 e 944 do Código Civil, ilegitimidade para responder por comissão de corretagem e ausência de culpa pelo atraso na entrega das chaves.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em saber se há prequestionamento dos artigos 884 e 944 do Código Civil, se as agravantes são responsáveis pela comissão de corretagem e se a mora na entrega das chaves decorreu de culpa das agravantes.
3. A questão também envolve a análise da prescrição da pretensão dos agravados e a responsabilidade pelas despesas condominiais e de IPTU antes da entrega das chaves.
III. Razões de decidir
4. O acórdão recorrido não tratou dos dispositivos legais tidos por violados, configurando ausência de prequestionamento, conforme a Súmula 282/STF.
5. As despesas condominiais e de IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega das chaves, conforme entendimento do STJ.
6. Alterar o decidido no acórdão impugnado quanto à culpa pelo atraso na entrega da obra exige reexame de fatos e provas, vedado em recurso especial pelas Súmulas 5 e 7 do STJ.
7. A responsabilidade das empresas rés para devolver valores cobrados a título de comissão de corretagem requer reexame do conteúdo fático-probatório, vedado pela Súmula 7 do STJ.
IV. Dispositivo
8. Agravo interno não provido.
(AgInt no AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.376.830/PR, relatora Ministra Daniela Teixeira, Terceira Turma, julgado em 12/8/2025, DJEN de 15/8/2025.)
DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. DESPESAS CONDOMINIAIS E IPTU. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Agravo interno interposto contra decisão que negou provimento a recurso especial, discutindo a responsabilidade pelo atraso na entrega das chaves de um imóvel e a definição de quem deve arcar com as despesas condominiais e de IPTU durante o período anterior à imissão da compradora na posse do bem.
2. As agravantes alegam que a demora na entrega das chaves é imputável à agravada, devido à natureza burocrática do pagamento por carta de consórcio. A Corte estadual concluiu que a documentação apresentada contraria essa alegação.
II. Questão em discussão
3. A questão em discussão consiste em saber se a responsabilidade pelas despesas condominiais e de IPTU antes da imissão na posse do imóvel pode ser atribuída à compradora, considerando a alegação de mora por parte dela.
4. A questão também envolve a análise da aplicação dos dispositivos legais invocados pelas agravantes, que dependeria do reconhecimento de uma premissa fática - a mora da compradora -, afastada pelo Tribunal a quo.
III. Razões de decidir
5. A decisão monocrática foi mantida, pois os argumentos das agravantes não foram suficientes para infirmar os fundamentos apresentados, que indicam que o atraso na entrega das chaves não ocorreu por culpa da compradora.
6. A responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais e do IPTU é do adquirente a partir da efetiva posse do imóvel, que se dá com a entrega das chaves. A transferência desses encargos antes da imissão na posse é considerada abusiva, salvo culpa exclusiva do comprador, o que foi afastado no caso.
7. A pretensão das agravantes de reverter a conclusão demandaria o reexame do acervo fático-probatório, vedado em recurso especial, conforme Súmula n. 7 do STJ.
IV. Dispositivo e tese
8. Agravo interno desprovido.
Tese de julgamento: "1. A responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais e do IPTU é do adquirente a partir da efetiva posse do imóvel. 2. A transferência desses encargos ao comprador antes da imissão na posse é considerada abusiva, salvo culpa exclusiva do comprador, o que não foi demonstrado no caso. 3. A pretensão das agravantes de reverter a conclusão relativa à culpa pela demora na entrega das chaves demandaria o reexame do acervo fático-probatório, vedado em recurso especial, conforme Súmula n. 7 do STJ".
Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 421, 422, 476, 1.345, 1.336.Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.441.849/RN, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 2.9.2024; STJ, AgInt no AgInt no AREsp n. 2.511.460/SP, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 12.2.2025.
(AgInt no AREsp n. 2.645.630/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 11/6/2025, DJEN de 18/6/2025)
Examinando os autos, verifica-se que as vias originais do contrato foram retiradas em 04 de fevereiro de 2021, pelo representante legal da autora, ora apelada, oportunidade na qual também recebeu as chaves dos imóveis, conforme recibos (ids. 67601720 e 67601721). , circunstância que, nos termos da jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, marca o início da responsabilidade do adquirente pelos encargos legais e condominiais do imóvel, pois caracteriza a disponibilização total do bem.
Assim, consoante entendimento consolidado do STJ, comprovada a entrega das chaves dos imóveis à autora, em 04 de fevereiro de 2021 (IDs 67601720 e 67601721), impõe-se reconhecer que a partir dessa data, a responsabilidade pelos encargos tributários, condominiais e de consumo dos imóveis, passa a ser da compradora/apelada.
Não tendo a autora cumprido as obrigações acessórias que lhe cabiam, já que, reconhecidamente, não efetuou o pagamento das taxas condominiais e IPTU posteriores a 04 de fevereiro de 2021, data em que foi imitida na posse dos imóveis, não resta caracterizada a satisfação integral de suas obrigações.
Considerando, portanto, que o direito de exigir a adjudicação compulsória somente se concretiza a partir do momento em que o comprador cumpre integralmente suas obrigações, a recusa, na espécie, da ré/apelante em outorgar a escritura de compra e venda mostra-se, ao menos nesse momento, justificada, não se caracterizando, consequentemente, a mora do devedor, descabendo, por isso, a pretensão demandada.
Ficam as partes advertidas, para efeito do normativo do art. 10 do CPC, que veda a decisão surpresa, que a interposição de recursos com intuito/objetivo protelatório, para rediscutir matéria exaurida ou decidida por aplicação inafastável de precedente qualificado, poderá ensejar na incidência de multa, conforme preceituam os art 1.026, §2º, c/c art. 80, do CPC.
Ante o exposto, rejeita-se a preliminar e DÁ-SE PROVIMENTO A APELAÇÃO, reformando-se a sentença, para julgar improcedente o pedido.
Considerando o resultado do recurso, inverte-se o ônus da sucumbência, no mesmo percentual fixado na sentença.
Sala de Sessões, documento datado e assinado eletronicamente.
Des. Cláudio Césare Braga Pereira
Relator