PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Quinta Câmara Cível
| Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8025600-97.2022.8.05.0001 |
| Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível |
| APELANTE: RAMOREH PARTICIPACOES LTDA - ME e outros |
| Advogado(s): PEDRO HENRIQUE CARVALHO MACEDO E SILVA, ANDRE LUIZ OLIVER DE MATOS |
| APELADO: CONDOMINIO EDIFICIO PERNAMBUCO |
| Advogado(s): JURACY BARRETO TORRES |
I – JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE
CONHEÇO do recurso, porque presentes os requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade.
II – REJEITADA A PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA: CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CONFIGURADO
Os Apelantes aduziram que a sentença recorrida é nula por ocorrência de cerceamento de defesa, em virtude do julgamento antecipado da lide sem saneamento prévio do processo e apreciação do pedido de produção de provas. Ocorre que a referida preliminar não merece prosperar.
O julgamento antecipado do mérito não implica cerceamento do direito de defesa quando o magistrado decide a causa com os elementos probatórios que estão à disposição do juízo. Isso porque o art. 355, I do CPC autoriza o julgamento conforme o estado do processo quando o julgador verifica que a lide já está suficientemente saneada, sendo dispensada a produção de mais provas:
Art. 355. O juiz julgará antecipadamente o pedido, proferindo sentença com resolução de mérito, quando:
I – não houver necessidade de produção de outras provas;
II – o réu for revel, ocorrer o efeito previsto no art. 344 e não houver requerimento de prova, na forma do art. 349.
Nesse sentido, é o entendimento adotado pelo STJ:
3. "A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que a decisão pela necessidade ou não da produção de prova é uma faculdade do magistrado, a quem caberá verificar a existência de elementos probatórios para formar sua convicção. Não ocorre cerceamento de defesa quando o julgador, ao constatar nos autos a existência de provas suficientes para o seu convencimento, indeferir diligências inúteis ou meramente protelatórias" (AgInt no AREsp n. 1.752.913/RN, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/4/2021, DJe 264/2021). […]
7. No caso, não há falar em decisão surpresa. Isso porque, verificando a suficiência das provas acostadas aos autos para formar seu convencimento, o juiz, de forma coerente, atento aos fatos articulados na exordial, aos pedidos e à causa de pedir, decidiu julgar antecipadamente a lide, além do que referido proceder foi um desdobramento natural e lógico da desnecessidade da prova oral. Além disso, o julgador de primeira instância não tinha o dever de previamente intimar as partes sobre a aplicação do art. 355, I, do CPC/2015.8. […]
(STJ – AgInt no AgInt no AREsp: 1480468 SP 2019/0094126-5, Relator.: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 31/05/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 07/06/2021 – excerto da ementa com grifos aditados)
Na hipótese, o Condomínio Apelado ajuizou a ação de cobrança, pleiteando o pagamento das taxas condominiais ordinárias e extraordinárias. Em resposta, os Apelantes aduziram que a parte contrária tem, atualmente, natureza jurídica de associação privada e, por isso, não pode cobrar taxas condominiais. Para comprovar a tese de defesa, solicitou que o Condomínio Apelado fosse compelido a apresentar a prestação de contas dos últimos três anos.
Diferentemente do que tentam fazer crer os Apelantes, é possível deduzir, a partir da análise do entendimento exposto na sentença, que o magistrado primevo considerou como desnecessária a apresentação da prestação de contas. Isto porque o juízo a quo consignou que a eventual irregularidade do condomínio não afasta o dever dos condôminos de pagar as taxas condominiais fixadas em convenção do condomínio. Por isso, não deve prosperar a alegação dos Apelantes de que o juízo a quo deixou de apreciar o seu pedido para que o Condomínio fosse intimado a apresentar as prestações de contas. É o que se extrai da leitura da sentença recorrida:
A convenção aprovada regularmente, faz lei entre os condôminos, passando a disciplinar as relações internas do condomínio. Já o registro da convenção de condomínio tem por finalidade principal imprimir-lhe validade contra terceiros. Desse modo, não pode o condômino recusar-se a cumprir os termos da convenção.
Nos termos da súmula 260 do STJ, "a convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos."
No caso dos autos, embora o condomínio autor possua natureza jurídica de associação privada (Id. 430599135), possui convenção de condomínio aprovada com o quórum mínimo de condôminos, devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis, bem como, Ata de Assembleia com quórum mínimo de dois terços, para eleição de síndico e subsíndico, e reajuste da taxa de condomínio (Id. 183920657 e 183920654).
Desse modo, os condôminos sujeitam-se à convenção do condomínio, inclusive no tocante às cobranças das taxas de condomínio.
Importa salientar que, no contrato de locação da loja do réu, celebrado em 08/07/2019, resta claramente estipulado para o locatário a obrigação de pagar as despesas acessórias, inclusive a taxa de condomínio (cláusula 7°, Id. 183920656), ou seja, o réu na qualidade de locador reconhece a obrigação de pagar da taxa de condomínio, evidenciando sua anuência aos termos da convenção de condomínio.
Ademais, a parte ré sempre adimpliu as taxas de condomínio, tendo como objeto a presente ação somente as cotas a partir de janeiro/2020 e junho/2020.
O condomínio/associação irregular não afasta a obrigação do condômino de pagar as cotas condominiais, sob pena de enriquecimento ilícito, sendo certo que se trata de obrigação propter rem, que impõe ao proprietário ou legítimo possuidor o encargo fixado em assembleia, a teor do art. 1.336, I do Código Civil, in verbis:
(ID. 83521045).
Percebe-se também que o juízo a quo julgou antecipadamente o feito, porque não vislumbrou a necessidade de produzir outras provas para a formação do seu convencimento, além das que já haviam sido produzidas nos autos. Tal conduta é autorizada pela norma contida no art. 355, I, do CPC, sendo, neste caso, dispensável o despacho saneador, o que afasta a tese recursal de que teria havido cerceamento de defesa dos Apelantes. Inclusive, o STJ posicionou-se acerca da dispensabilidade do despacho saneador quando for a hipótese de julgamento antecipado do feito:
2. Conforme fixado no Tema Repetitivo nº 437 do STJ, “não configura cerceamento de defesa o julgamento antecipado da lide, ante os elementos documentais suficientes”.
3. Esta Corte Superior entende que não é nula a sentença proferida em julgamento antecipado da lide, sem prolação de despacho saneador, desde que estejam presentes nos autos elementos necessários e suficientes à sua solução.
(STJ – REsp: 2152321 SP 2023/0178435-1, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 01/10/2024, T3 – TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 04/10/2024 – excerto da ementa com grifos aditados)
Por tais motivos, não restou caracterizado o cerceamento de defesa no caso concreto.
III – SENTENÇA MANTIDA:
O presente recurso foi interposto contra a sentença que condenou os Apelantes a pagarem taxas condominiais em atraso. Nas razões recursais, os Apelantes sustentaram que o Condomínio Apelado tem, atualmente, natureza jurídica de associação privada e, por isso, não pode cobrar taxas condominiais. Afirmaram, ainda, que a cobrança de taxas de manutenção pelas associações depende da anuência prévia dos associados, não sendo este o caso dos autos.
Não assistem razão aos Apelantes.
O condomínio tem legitimidade para, ainda que esteja em situação irregular, cobrar as taxas daqueles que potencialmente se beneficiam dos serviços comuns oferecidos pelo ente despersonalizado, mormente quando se pode extrair da convenção condominial que os valores das taxas, ordinárias e extraordinárias, se destinam à manutenção da infraestrutura coletiva e dos serviços prestados pelo condomínio. O entendimento contrário permitiria que o enriquecimento sem causa daquele que tem a si disponibilizados todos os serviços do condomínio de fato, mas se furta ao pagamento das taxas condominiais, escorando-se no direito de livre associação, que não se confunde com o fato gerador da obrigação de contribuir com as despesas comuns.
Nesse sentido:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR . ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. COISA JULGADA. INEXISTÊNCIA. SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA . TEMA 882. NÃO APLICAÇÃO. 1. A cobrança da taxa condominial, em condomínio irregular, decorre da aquisição do lote, bem como do fato de utilizar serviços e efetuar despesas inerentes ao condomínio, devendo contribuir com a administração em igual proporção aos demais condôminos . 2. Não há coisa julgada se a pretensão do autor se refere à cobrança de taxa condominial em período diverso de processo anteriormente julgado. 3. O tema 882 do Superior Tribunal de Justiça não se aplica a condomínios irregulares, tendo em vista que os recursos especiais representativos da controvérsia versam sobre bairro aberto, situação que não se amolda aos condomínios fechados, edificados em terra irregular, como os que se multiplicam no Distrito Federal . 4. Recurso conhecido e provido.
(TJ-DF 07096012520218070020 1607910, Relator.: ANA MARIA FERREIRA DA SILVA, Data de Julgamento: 18/08/2022, 3ª Turma Cível, Data de Publicação: 14/09/2022)
EMENTA: COMPRA E VENDA IMÓVEL - CHACREAMENTO/PARCELAMENTO - LOTEAMENTO IRREGULAR - DEVER DE REGULARIZAÇÃO - LEI 6.766/79 - COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS - CONDOMÍNIO IRREGULAR - HONORÁRIOS CONTRATUAIS - REEMBOLSO INDEVIDO - DANO MORAIS - DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL - MEROS ABORRECIMENOS. Não tendo a parte autora demonstrado o cumprimento da sua parte da avença, qual seja a regularização do empreendimento objeto do contrato de promessa de compra e venda, não pode requerer a rescisão do contrato, reintegração de posse do imóvel, multa contratual, etc, em razão da inadimplência dos autores, que suspenderam o pagamento dos títulos, por motivo justificável, nos termos do art. 38 da Lei 6 .766/79. Será nula de pleno direito a cláusula de rescisão de contrato por inadimplemento do adquirente, quando o loteamento não estiver regularmente inscrito, nos termos da Lei 6.766/79, art. 39. Mesmo diante de um condomínio atípico, de fato ou irregular não é suficiente para afastar a legitimidade da cobrança realizada. No âmbito judicial já existe a previsão de condenação do perdedor na demanda ao pagamento de honorários sucumbenciais, de modo que não é lícito impor ao sucumbente o ônus de arcar também com os honorários contratuais. A irregularização do empreendimento, embora possa ter acarretado desconforto ao promitente comprador e alterações em seu cotidiano, não acarreta maiores aborrecimentos do que aqueles a que todos estão sujeitos nas relações interpessoais inerentes à vida em sociedade.
(TJ-MG – AC: 50032657920188130672, Relator.: Des .(a) Marco Aurelio Ferenzini, Data de Julgamento: 29/10/2020, Câmaras Cíveis / 14ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 29/10/2020)
Na hipótese, o Condomínio Edifício Pernambuco, ora Apelado, comprovou que se trata de um condomínio, tendo juntado, para tanto, a convenção coletiva e as atas de assembleias, inclusive uma ata recente datada de maio de 2025 na qual foi eleito pelos condôminos o atual síndico, devidamente registrados no Cartório do 1° Registro de Títulos e Documentos Civil das Pessoas Jurídicas da Comarca de Salvador/BA (ID’s. 83520086, 83520083 e 87045637).
Estes documentos são suficientes para atestar a natureza jurídica de condomínio do Apelado, dando-lhe direito, consequentemente, de cobrar as taxas condominiais dos proprietários de imóveis situados no condomínio, a exemplo dos Apelantes. O fato de o Condomínio Apelado ter se registrado no Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas como associação privada não basta para afastar as demais provas concretas de que este se organiza internamente e se apresenta aos condomínios e terceiros como um condomínio. Somado a isso, observa-se que o CNPJ se encontra inapto desde 2018, não servindo como prova segura, por si só, sobre a atual natureza do Condomínio Apelado.
Ressalte-se também que a obrigação dos Apelantes de pagar as taxas condominiais persiste, ainda que não tenha assinado a convenção condominial. Isto porque as taxas condominiais têm natureza de propter rem, ou seja, aderem a coisa e, por isso, encontram-se vinculadas a titularidade do direito de real de propriedade. Deste modo, ainda que os Apelantes não fossem proprietários à época da elaboração da convenção condominial, estes tornaram-se vinculados às cláusulas condominiais, incluindo aquelas que fixaram as taxas, quando adquiriram o imóvel. Nesse sentido:
1. O pagamento da taxa condominial é decorrente do direito real de propriedade do bem e, por essa razão, cuida-se de obrigação propter rem, que acompanha a unidade residencial que se insere no bem imóvel, existindo, portanto, em função da coisa, não se apresentando como obrigação de natureza pessoal.
(TJ-DF 07118221920188070009 DF 0711822-19.2018.8 .07.0009, Relator.: ALFEU MACHADO, Data de Julgamento: 27/10/2021, 6ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 17/11/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada. - excerto da ementa com grifos aditados)
II - Sendo a dívida condominial obrigação "propter rem", cuja prestação não deriva da vontade do devedor, mas de sua condição de titular do direito real, aquele que possui a unidade condominial e que efetivamente exerce os direitos e obrigações de condômino responde pela contribuição das cotas condominiais, destinadas ao pagamento das despesas de conservação do edifício e dos serviços comuns, na proporção de sua fração ideal, conforme artigos 1.336, 1.337 e 1 .358-J, do Código Civil e da própria Convenção Condominial;
(TJ-SP - AC: 10012727220228260541 Santa Fé do Sul, Relator.: Paulo Ayrosa, Data de Julgamento: 31/10/2023, 31ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 31/10/2023 - excerto da ementa com grifos aditados)
Diante do exposto, com base na legislação vigente e na jurisprudência aplicável, o pleito recursal não merece acolhimento, mantendo-se incólume a sentença recorrida.
IV – CONCLUSÃO
Isto posto, voto no sentido de REJEITAR A PRELIMINAR, CONHECER DO RECURSO DE APELAÇÃO E NEGAR-LHE PROVIMENTO, mantendo-se, incólume, a sentença recorrida.
Sala das Sessões, __ de _____ de 202_.
PRESIDENTE
DESª. CARMEM LÚCIA SANTOS PINHEIRO
RELATORA
PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA