PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

EMENTA: DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO. CONHECIMENTO PARCIAL DO RECURSO, POIS A DISCUSSÃO ACERCA DA CONDENAÇÃO AOS LUCROS CESSANTES É ESTRANHA À SENTENÇA. AÇÃO INDENIZATÓRIA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. DANOS EMERGENTES. TAXA DE CORRETAGEM. ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA. DANOS MORAIS. RECURSO CONHECIDO EM PARTE E, NA PARTE CONHECIDA, PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Recurso de apelação interposto pelas empresas Apelantes contra sentença que rescindiu contrato de compra e venda de apartamento no empreendimento Vida Nova Paralela, determinando: (i) restituição dos valores pagos, incluída a comissão de corretagem; (ii) pagamento de danos materiais (danos emergentes) consistentes no reembolso de aluguéis despendidos pelo Apelado; e (iii) condenação em danos morais.

II. Questão em discussão

2. Há quatro questões em discussão:
(i) saber se há interesse recursal quanto à alegada incompatibilidade entre rescisão contratual e lucros cessantes; (ii) saber o termo final dos danos emergentes referentes a aluguéis; (iii) saber se a comissão de corretagem deve ser suportada pelo consumidor ou pela vendedora; e (iv) saber se são devidos danos morais pelo atraso na entrega do imóvel, bem como se o quantum fixado deve ser mantido.

III. Razões de decidir

Conhecimento parcial do recurso

3. Ausência de interesse recursal quanto ao debate sobre lucros cessantes, pois a sentença condenou apenas ao ressarcimento de danos emergentes (aluguéis comprovados), não havendo condenação em lucros cessantes.

Mérito

5. O ressarcimento de aluguéis decorre de dano emergente efetivamente comprovado. A documentação demonstra que o contrato de locação vigorou até fevereiro de 2015, sendo este o termo final adequado para o reembolso.

6. A comissão de corretagem deve ser suportada pela vendedora quando o valor não é destacado e previamente informado ao consumidor no contrato. O instrumento contratual não trouxe cláusula clara e específica de transferência do encargo, razão pela qual se mantém a restituição.

7. O promitente comprador faz jus à substituição do índice de correção monetária previsto no contrato para a correção do saldo devedor durante o período de mora, por outro que lhe seja mais favorável.

8. O atraso significativo na entrega do imóvel, que levou à rescisão contratual, ultrapassa o mero aborrecimento e caracteriza dano moral indenizável, conforme jurisprudência consolidada. O valor de R$ 10.000,00 mostra-se proporcional e razoável.

IV. Dispositivo e tese

9. Recurso parcialmente conhecido e, na parte conhecida, parcialmente provido para fixar como termo final do ressarcimento dos aluguéis o mês de fevereiro de 2015.

Tese de julgamento:
“1. O ressarcimento de aluguéis decorrentes de atraso na entrega de imóvel constitui dano emergente e deve se limitar ao período comprovado documentalmente. 2. A comissão de corretagem deve ser suportada pelo fornecedor quando não houver informação clara, destacada e prévia ao consumidor sobre sua transferência. 3. O atraso significativo na entrega de imóvel adquirido na planta gera dano moral indenizável.”

ACORDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos do Recurso de Apelação nº 0548084-35.2015.8.05.0001, oriundos da 11ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador/BA, tendo, como Apelantes, FATOR REALTY PARTICIPAÇÕES S/A e PARQUE MILÊNIO II EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA e, como Apelado, ROBSON SALES DE CASTRO.

Acordam os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em CONHECER, EM PARTE, DO RECURSO DE APELAÇÃO E, NA PARTE CONHECIDA, DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO, nos termos do voto condutor.

Sala de Sessões, __ de ______ de 2025.

PRESIDENTE

DESª. CARMEM LÚCIA SANTOS PINHEIRO

RELATORA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido em parte Por Unanimidade

Salvador, 2 de Fevereiro de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por FATOR REALTY PARTICIPAÇÕES S/A e PARQUE MILÊNIO II EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA contra a sentença proferida pelo MM. Juízo da 11ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador/BA que, nos autos da “Ação Ordinária cumulada com Pedido de Antecipação dos Efeitos da Tutela” n° 0548084-35.2015.8.05.0001, ajuizada por ROBSON SALES DE CASTRO contra PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES e as empresas Apelantes, julgou procedentes os pedidos formulados pelo Apelado, nos seguintes termos:

Ante o exposto, nos termos do art. 487, I, do CPC, julgo por SENTENÇA PROCEDENTES os pedidos, EXTINGUINDO-SE O PROCESSO COM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, para:

a) Declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes;

b) Condenar as rés, solidariamente, à devolução integral dos valores pagos pelo autor, incluindo a comissão de corretagem, totalizando R$ 19.436,06 (dezenove mil quatrocentos e trinta e seis reais e seis centavos), com correção monetária pelo INPC desde cada desembolso e juros de mora de 1% ao mês desde a citação;

c) Condenar as rés, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos materiais referentes aos aluguéis, no valor mensal de R$ 500,00 (quinhentos reais), desde julho/2014 até a data do efetivo pagamento, com correção monetária pelo INPC desde cada vencimento e juros de mora de 1% ao mês desde a citação;

d) Condenar as rés, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), com correção monetária pelo INPC desde esta data e juros de mora de 1% ao mês desde a citação.

Condeno as rés ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 15% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2º do CPC.

Irresignadas contra essa sentença, as empresas Apelantes interpuseram o presente recurso. Sustentaram que a rescisão contratual é incompatível com a manutenção da condenação ao pagamento de lucros cessantes presumidos. Defenderam que o contrato prevê como sanção pelo atraso na entrega da obra o pagamento de 0,5% (zero vírgula cinco por cento) sobre a quantia paga, o que abrande todos os danos sofridos pelo consumidor, razão pela qual que deve ser afastada a sua condenação a indenizar o Apelado pelos aluguéis. Alegaram que, caso seja mantida a condenação, o termo final é a data do ajuizamento do processo (10/09/2015). Afirmaram que não possui o dever de restituir a quantia paga a título de comissão de corretagem, ônus que deve recair no corretor responsável pela intermediação da venda do imóvel. Argumentaram que, para atualização de valores devidos, a correção monetária deverá ser calculada com base no INCC-DI (Índice Nacional de Custo da Construção – Disponibilidade Interna). Alegaram a inexistência de danos morais. Pugnaram pela reforma da sentença para julgar o pleito improcedente ou, subsidiariamente, nos seguintes termos: (i) afastar a condenação por lucros cessantes ou limitá-los ao percentual contratual de 0,5% sobre o valor pago, com termo final na data do ajuizamento da ação (10/09/2015); (ii) afastar a restituição da comissão de corretagem; (iii) aplicar o INCC como índice de correção monetária; (iv) afastar os danos morais.

O Apelado apresentou contrarrazões no id. 92339954.

Inclua-se em pauta de julgamento.

Salvador/BA, 09 de dezembro de 2025.

DESª CARMEM LÚCIA SANTOS PINHEIRO

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

I – JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE – CONHECIMENTO PARCIAL DO RECURSO

Não se conhece da irresignação recursal quanto à incompatibilidade da rescisão contratual com a condenação em lucros cessantes, por ausência de interesse recursal no ponto atacado.

A sentença não condenou as empresas Apelantes ao pagamento de lucros cessantes (renda que o imóvel geraria ao Apelado se estivesse pronto), mas sim ao ressarcimento de valores efetivamente despendidos pelo Apelado com aluguel decorrente do atraso na entrega do imóvel, configurando inequivocamente a reparação de danos emergentes.

O Apelado anexou os contratos de locação (ID. 92339582), evidenciando que, devido ao não recebimento do imóvel no prazo, teve que suportar despesas mensais de aluguel no montante de R$ 500,00 (quinhentos reais). Tais despesas preenchem o conceito legal de dano emergente, ou seja, aquilo que a vítima efetivamente perdeu (art. 402 do Código Civil).

Portanto, a discussão sobre a alegada incompatibilidade do interesse contratual negativo com os lucros cessantes presumidos é estranha ao que foi decidido em primeiro grau, não havendo interesse da parte em recorrer de item que não consta no dispositivo da sentença.

Portanto, conheço parcialmente do recurso, porque presentes os requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade.

II – SENTENÇA MODIFICADA EM PARTE:

O presente recurso foi interposto contra a sentença que rescindiu o contrato de compra e venda do apartamento n° 1.105, bloco 03, empreendimento Vida Nova Paralela, situado na Estrada Mussurunga, Paralela, Salvador-BA, condenando as empresas Apelantes a restituírem a quantia paga pelo Apelado, incluindo a comissão de corretagem, pagarem indenização por danos materiais na forma de aluguéis e indenização por danos morais.

De início, já antecipo que a sentença merece reparos em parte, apenas para alterar o prazo final da quantia a ser restituída ao Apelado, a título de aluguel, passando a constar como sendo o mês de fevereiro de 2025, por ser aquele previsto no contrato de locação.

a) Dos danos materiais (danos emergentes) referentes aos aluguéis

Não procede a insurgência da construtora quando alega que a condenação ao pagamento de danos materiais referentes aos aluguéis deve ser substituída pela condenação ao pagamento do percentual de 0,5% sobre o valor pago previsto na cláusula penal.

Isto porque o dano emergente difere-se da cláusula penal, a qual, em essência, possui natureza moratória, de sanção pelo inadimplemento, ao passo que o dano emergente representa a diminuição efetiva no patrimônio do adquirente do imóvel.

A saber:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. IMÓVEL. ENTREGA. ATRASO. INDENIZAÇÃO. OMISSÃO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA Nº 282/STF. RAZÕES RECURSAIS DISSOCIADAS. SÚMULA Nº 284/STF. LUCROS CESSANTES. PREJUÍZO. PRESUNÇÃO. SÚMULA Nº 83/STJ. TAXA. INCC. FUNDAMENTO SUFICIENTE. IMPUGNAÇÃO. AUSÊNCIA. SÚMULA Nº 283/STF. JUROS DE OBRA. ILICITUDE. PRAZO CONTRATUAL. CHAVES. UNIDADE AUTÔNOMA.

[...]

5. O entendimento jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que há prejuízo presumido do promitente comprador pelo descumprimento de prazo para entrega do imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda a ensejar o pagamento de danos emergentes e de lucros cessantes, cabendo ao vendedor fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável para se eximir do dever de indenizar. Precedentes.

6. É ilícita a cobrança de juros de obra após o prazo contratualmente pactuado para a entrega das chaves de unidade autônoma, incluído o período de tolerância.

7. Agravo interno não provido.

(AgInt no REsp n. 1.749.866/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 14/3/2022, DJe de 18/3/2022.)

Nesse sentido, a sentença determinou que o consumidor fosse ressarcido pelas quantias despendidas com aluguel devidamente comprovado no período de duração do atraso na entrega do imóvel. Contudo, o contrato de locação traz a previsão de encerramento em 28 de fevereiro de 2015 (id. 92339582, fls. 1 – 2). Em se tratando de danos emergentes, é cediço que estes devem estar devidamente comprovados, de modo que, com base na documentação acostada aos autos, é devido o ressarcimento dos aluguéis despendidos pelo Apelado entre julho de 2014 e fevereiro de 2015.

b) Da comissão de corretagem

No que diz respeito à comissão de corretagem, o Superior Tribunal de Justiça já decidiu, sob a sistemática dos recursos repetitivos, pela validade do repasse da comissão de corretagem aos adquirentes, quando a transferência da obrigação vier aposta com destaque no contrato, informando previamente o valor da comissão ao consumidor.

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. INOBSERVÂNCIA DO DEVER DE INFORMAÇÃO. TEMA 938/STJ. ANÁLISE DE CLÁUSULA CONTRATUAL.

INVIABILIDADE. SÚMULA 5/STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.

1. A Segunda Seção desta Corte Superior, em sede de julgamento de recurso especial representativo de controvérsia, consolidou o entendimento de que é válida a cláusula contratual "que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem" (REsp 1.599.511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, DJe de 06/09/2016).

2. O Tribunal de origem reconheceu que a construtora não observou o direito de informação a respeito da transferência do pagamento da comissão de corretagem ao consumidor. A revisão dessa conclusão demanda análise das cláusulas do contrato de promessa de compra e venda, o que é vedado pela Súmula 5/STJ.

3. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no REsp 1865666/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 29/06/2020, DJe 05/08/2020)

Da análise da documentação acostada aos autos, conclui-se que, no presente caso, o repasse do referido encargo não foi previamente informado ao consumidor de maneira ostensiva e com o destaque do valor da comissão transferida.

Conforme se verifica da leitura do contrato firmado entre as partes (id. 92339585), o valor total da unidade foi firmado em R$ 134.980,80 (cláusula terceira), sem constar do contrato qualquer cláusula que estabelecesse a transferência do valor pago a título de comissão de corretagem ao promitente comprador). Logo, a comissão de corretagem considera-se inclusa no referido valor total do negócio, devendo ser suportada pelo promitente vendedor do bem. Sentença mantida também neste ponto.

c) Do índice de correção monetária aplicável ao saldo devedor durante o período da mora

Descumprido pela construtora o prazo avençado para a entrega da unidade imobiliária, é certo que o consumidor não poderá ser obrigado a suportar prejuízos, por menores que sejam, em razão da mora dos fornecedores. Por outro lado, também não se deve admitir o “congelamento” do saldo devedor, ou seja, que não haja correção monetária alguma sobre o saldo devedor.

O Juízo a quo aplicou, para a correção do saldo devedor durante o período da mora da incorporadora, o INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor) -, índice este que, por se mostrar mais benéfico ao consumidor, deve ser mantido no presente caso, salvo se o INCC-DI (Índice Nacional de Custo da Construção – Disponibilidade Interna) vier a se mostrar menor que aquele em algum período. Deste modo, mantém-se a sentença neste ponto.

d) Dos danos morais

Em casos de atraso para a entrega de obra, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, bem como desta Corte, tem afastado a alegação de ocorrência de mero aborrecimento ou dissabor cotidiano. Assim, conclui-se que a situação extrapola o mero aborrecimento e configura dano moral, considerando o atraso de um ano e cinco meses na entrega do imóvel, especificamente entre abril de 2010 a setembro de 2011.

A esse respeito:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO CONDENATÓRIA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA DA PARTE DEMANDADA.

1. Segundo a jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça, se a situação exposta ultrapassar o mero dissabor, com peculiaridades analisadas pelo Tribunal de origem, no sentido de que o atraso na entrega do imóvel adquirido foi por longo período, é possível a condenação em danos morais, situação esta evidenciada na hipótese.

Incidência da Súmula 83 do STJ. Precedentes.

2. Rever o entendimento do Tribunal de origem, no sentido de aferir a ausência de demonstração de danos morais indenizáveis, forçosamente, ensejaria em rediscussão de matéria fática, com o revolvimento das provas juntadas ao processo, o que é vedado pela Súmula 7 do STJ. Precedentes.

3. A falta de indicação pela parte recorrente do dispositivo legal que teria sido violado ou objeto de interpretação jurisprudencial divergente implica em deficiência da fundamentação do recurso especial, incidindo o teor da Súmula 284 do STF, aplicável por analogia. Precedentes.

4. Agravo interno desprovido.

(AgInt no REsp n. 1.924.062/RJ, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 2/5/2022, DJe de 6/5/2022.)

RECURSO DE APELAÇÃO. CONCESSÃO DOS BENEFÍCIOS DA JUSTIÇA GRATUITA À RECORRENTE. REVOGAÇÃO DA GRATUIDADE PARA UM DOS AUTORES. AÇÃO ORDINÁRIA. ATRASO DA ENTREGA DA OBRA. INOCORRÊNCIA DE JULGAMENTO “EXTRA PETITA”. VALIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. IMPOSSIBILIDADE DO CONGELAMENTO DO SALDO DEVEDOR. LUCROS CESSANTES. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. REDUÇÃO DO MONTANTE INDENIZATÓRIO. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE.

1. […]

5. O exame dos autos indica que não existem elementos que comprovem a ocorrência de eventos imprevisíveis que caracterizem caso fortuito ou força maior para afastar o nexo de causalidade entre a indevida demora na construção do empreendimento e os prejuízos suportados pelo adquirente da unidade habitacional.

[...]

8. O dano moral se caracteriza in re ipsa, porquanto inerente à situação. Na espécie, restou demonstrado o descumprimento contratual por parte da demandada, de modo que se faz devida a compensação pelos danos morais no valor de R$10.000,00 (dez mil reais).

[...]

(TJ/BA, Apelação 0541313-70.2017.8.05.0001, Relator(a): JOSE EDIVALDO ROCHA ROTONDANO, Publicado em: 26/08/2020)

APELAÇÕES CÍVEIS SIMULTÂNEAS. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA E DANOS MORAIS. IMÓVEL COMPRADO NA PLANTA. APELO DOS RÉUS. PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA. ALEGAÇÃO DE JULGAMENTO EXTRA PETITA. INOCORRÊNCIA. PEDIDO DE DANOS MORAIS COM ACOLHIMENTO NA SENTENÇA. REJEITADA. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE AD CAUSAM. LICENÇAS AMBIENTAIS REQUERIDAS E DEFERIDAS PELO MUNICÍPIO EM NOME DO RÉU. PARTICIPARAM ACIONÁRIA MAJORITÁRIA DA SEGUNDA RÉ NA PRIMEIRA RÉ. PRELIMINAR REJEITADA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA MESMO ESGOTADO O PRAZO DE TOLERÂNCIA. FALTA DE LICENÇAS AMBIENTAIS. CONFIGURAÇÃO DA CULPA DA CONSTRUTORA PELO ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE RESIDENCIAL. INOCORRÊNCIA DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. DANOS MORAIS. OCORRÊNCIA. DESGASTE PSICOLÓGICO. CONDENAÇÃO PELO JUÍZO A QUO EM R$ 52.061,52. REDUÇÃO PARA R$ 15.000,00 (QUINZE MIL REAIS). ADEQUAÇÃO AO PRECEDENTES DO TJBA. SENTENÇA REFORMADA PARCIALMENTE. APELO DA AUTORA. JUROS DE MORA SOBRE OS DANOS MORAIS. RELAÇÃO CONTRATUAL. INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO. ART. 405 DO CÓDIGO CIVIL. PRECEDENTE STJ. SENTENÇA REFORMADA PARCIALMENTE. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS MAJORADOS PARA 20% SOBRE O VALOR DA CONDENAÇÃO. ART. 85, § 11 DO CPC. PRELIMINARES REJEITADAS. RECURSOS CONHECIDOS E PROVIDOS PARCIALMENTE.

(TJ/BA, Classe: Apelação, Número do Processo: 0500579-62.2017.8.05.0103, Relator(a): RAIMUNDO SERGIO SALES CAFEZEIRO, Publicado em: 30/06/2020)

Em relação ao quantum indenizatório, para sua fixação, o julgador deve observar os princípios da proporcionalidade e razoabilidade, bem como, a natureza jurídica da indenização, que deve constituir uma pena ao causador do dano e, concomitantemente, compensação ao lesado, além de cumprir seu cunho pedagógico.

Considerando-se as peculiaridades do caso concreto e o patamar adotado por esta Corte de Justiça em casos análogos, mostra-se razoável o valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) fixado pelo juízo a quo para reparar o consumidor pelos transtornos suportados, considerando atraso na entrega do imóvel que levou à rescisão contratual, cumprindo o seu caráter pedagógico, punitivo e reparatório, sem caracterizar enriquecimento ilícito, estando dentro das possibilidades da construtora.

III – CONCLUSÃO

Isto posto, voto no sentido de CONHECER, EM PARTE, DO RECURSO DE APELAÇÃO E, NA PARTE CONHECIDA, DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO, para reformar, em parte, a sentença recorrida, apenas para alterar o prazo final da quantia a ser restituída ao Apelado, a título de aluguel, passando a constar como sendo o mês de fevereiro de 2025, por ser aquele previsto no contrato de locação.

Sala das Sessões, __ de _____ de 2025.

PRESIDENTE

DESª. CARMEM LÚCIA SANTOS PINHEIRO

RELATORA

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA