PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO INDENIZATÓRIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALEGAÇÃO DE PROPAGANDA ENGANOSA. DIVERGÊNCIA NA DENOMINAÇÃO DO BAIRRO. INFORMAÇÕES BASEADAS EM DOCUMENTAÇÃO OFICIAL FORNECIDA PELO MUNICÍPIO. ALTERAÇÃO POSTERIOR DO CADASTRO MUNICIPAL. MATERIAL PUBLICITÁRIO COM INDICAÇÃO PRECISA DA LOCALIZAÇÃO GEOGRÁFICA. LAUDO PERICIAL CONCLUSIVO. AUSÊNCIA DE DESVALORIZAÇÃO DO IMÓVEL. INEXISTÊNCIA DE ATO ILÍCITO. DANOS MORAIS E MATERIAIS NÃO CONFIGURADOS. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8000449-23.2021.8.05.0080, em que figuram como apelante RAFAEL DOS SANTOS GOMES ESTRELA e como apelados L. MARQUEZZO CONSTRUÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA. e BOM SUCESSO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA.

ACORDAM os magistrados integrantes da Terceira Câmara Cível do Estado da Bahia em conhecer do presente recurso e negar-lhe provimento, nos termos do voto da relatora.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 26 de Novembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Trata-se de recurso de apelação interposto por RAFAEL DOS SANTOS GOMES ESTRELA contra sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara dos Feitos de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Feira de Santana/BA, que julgou improcedentes os pedidos formulados na ação indenizatória movida em face de L. MARQUEZZO CONSTRUÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA. e BOM SUCESSO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA.

Na origem, o autor alegou ter sido vítima de propaganda enganosa, sustentando que adquiriu imóvel no Condomínio Residencial Reserva Buriti, acreditando estar localizado no bairro SIM, quando, na verdade, situa-se no bairro REGISTRO. Pleiteou indenização por danos morais no valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) e danos materiais decorrentes da suposta desvalorização do imóvel.

O juízo de primeiro grau, após regular instrução processual com produção de laudo pericial técnico, julgou improcedente o pedido, condenando o autor ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios fixados em 15% sobre o valor da causa, com suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade da justiça.

Em suas razões recursais, o apelante sustenta, em síntese, que as apeladas veicularam propaganda enganosa ao divulgar o empreendimento como localizado no bairro SIM, quando efetivamente se situa no bairro REGISTRO; o bairro SIM possui maior valorização imobiliária que o bairro REGISTRO, o que teria causado prejuízo material ao autor; as construtoras tinham conhecimento da real localização do empreendimento, visto que o bairro REGISTRO foi criado pela Lei Complementar nº 75/2013; a conduta das apeladas violou os princípios da transparência e da boa-fé objetiva nas relações de consumo; a situação configura dano moral indenizável, devendo ser aplicado o caráter punitivo e pedagógico da reparação; a sentença diverge de entendimentos de outras unidades jurisdicionais, causando insegurança jurídica.

Ao final, requer a reforma da sentença para julgar procedentes os pedidos iniciais, condenando as apeladas ao pagamento de indenização por danos morais e materiais.

Devidamente intimadas, as apeladas apresentaram contrarrazões, pugnando pela manutenção integral da sentença recorrida.

Nesta instância, os autos foram distribuídos por sorteio, cabendo-me o encargo de relatora.

Este é o relatório, que encaminho à Secretaria da Terceira Câmara Cível, para oportuna inclusão em pauta de julgamento, nos termos dos artigos 931 e 934, ambos do CPC, salientando tratar-se de recurso passível de sustentação oral, nos termos do art. 937 do mesmo diploma legal.

Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, (documento datado e assinado eletronicamente)

Desa. Marielza Brandão Franco

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

Parte recorrente beneficiária da assistência judiciária gratuita, estando dispensada do recolhimento do preparo recursal.

A controvérsia cinge-se à verificação da existência de propaganda enganosa na comercialização do imóvel situado no Condomínio Residencial Reserva Buriti, bem como à configuração de danos morais e materiais passíveis de indenização.

Inicialmente, cumpre ressaltar que a relação jurídica estabelecida entre as partes é tipicamente de consumo, uma vez que o autor adquiriu imóvel como destinatário final do produto oferecido pelas apeladas, empresas que desenvolvem atividade de incorporação e construção imobiliária, adequando-se a hipótese aos requisitos dos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor.

Nos termos do art. 3º do CDC, "fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços". As apeladas, na condição de construtoras e incorporadoras, enquadram-se perfeitamente nesta definição.

Aplicam-se, portanto, ao caso em análise, os princípios e normas de proteção ao consumidor, inclusive quanto ao dever de transparência e veracidade nas informações publicitárias.

O Código de Defesa do Consumidor, em seu art. 37, § 1º, define como enganosa "qualquer modalidade de informação ou comunicação de caráter publicitário, inteira ou parcialmente falsa, ou, por qualquer outro modo, mesmo por omissão, capaz de induzir em erro o consumidor a respeito da natureza, características, qualidade, quantidade, propriedades, origem, preço e quaisquer outros dados sobre produtos e serviços".

Da análise detida dos autos, verifica-se que não restou configurada a propaganda enganosa alegada pelo apelante.

Com efeito, as apeladas promoveram a veiculação de material publicitário do empreendimento Condomínio Residencial Reserva Buriti em estrita conformidade com a documentação oficial fornecida pelos órgãos públicos competentes, especialmente a Prefeitura Municipal de Feira de Santana.

Conforme amplamente demonstrado nos autos, o memorial de incorporação, registrado sob a Matrícula nº 54.011 no 2º Cartório de Registro de Imóveis, em 21 de setembro de 2016, descreve o imóvel como "localizado no prolongamento da Avenida Artêmia Pires, s/n, bairro Sim".

Do mesmo modo, o Alvará de Construção nº 9503, expedido pela Prefeitura Municipal de Feira de Santana em 2016, indica como endereço da obra: "Prolongamento da Av. Artêmia Pires, Cond. Reserva Buriti, Faz. Bom Sucesso, Bairro SIM".

Ademais, a Declaração emitida pela Prefeitura de Feira de Santana em julho de 2016 atesta que o empreendimento "está localizado no prolongamento da Avenida Artemia Pires, s/n, Bairro Sim, nesta cidade".

Inclusive, a Carta de Viabilidade para ligação de energia elétrica, emitida pela COELBA em 28 de dezembro de 2017, consta como endereço do empreendimento a "Avenida Artêmia Pires, Bairro Sim".

Verifica-se, portanto, que as apeladas atuaram em estrita observância à documentação oficial emitida pelos órgãos competentes, não havendo como se imputar-lhes conduta ilícita pela divulgação de informação constante de registros públicos.

É importante destacar que o bairro REGISTRO foi criado pela Lei Complementar Municipal nº 75, de 20 de junho de 2013. Todavia, conforme se depreende da declaração emitida pela Prefeitura Municipal em 03 de julho de 2019, somente após a conclusão do empreendimento é que houve o recadastramento imobiliário com a alteração da denominação do bairro.

Frise-se que o laudo pericial técnico elaborado pelo Engenheiro Civil André de Oliveira Brito, registrado no CREA-BA sob n° 3000119705, é categórico ao demonstrar a ausência de desvalorização do imóvel.

Segundo o laudo, após minuciosa pesquisa de mercado com coleta de 40 (quarenta) dados, utilizando metodologia prevista na NBR 14.653-2/2019 e aplicando o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, o perito concluiu que o valor de mercado do imóvel é de R$ 142.305,74 (cento e quarenta e dois mil, trezentos e cinco reais e setenta e quatro centavos).

O expert ressaltou que o imóvel tipo padrão do Condomínio Reserva Buriti, com área de 127,50m², apresenta valor unitário de R$ 1.116,12/m², estando em conformidade com os valores praticados na região, que abrange os bairros Santo Antônio dos Prazeres, SIM e REGISTRO.

Importante destacar que o laudo pericial analisou especificamente a questão da localização do empreendimento, demonstrando, por meio de mapas e coordenadas geográficas, que o imóvel encontra-se situado na Av. Antônio Ribeiro Marques, 300, bairro REGISTRO, mas que esta localização corresponde exatamente àquela indicada no material publicitário.

O perito fez expressa ressalva de que "a localização real do imóvel corresponde àquela prevista no contrato de compra e venda, sendo o empreendimento edificado no local em que efetivamente contratado".

Portanto, a prova técnica produzida nos autos afasta por completo a alegação de que teria havido desvalorização do imóvel em razão da localização, não restando configurados os danos materiais alegados pelo apelante.

Quanto aos danos morais, também não assiste razão ao apelante.

Para a configuração do dever de indenizar por danos morais, é necessária a presença concomitante de três requisitos: a conduta ilícita do agente, o dano efetivamente experimentado pela vítima e o nexo causal entre a conduta e o dano.

No caso dos autos, como já demonstrado, não houve conduta ilícita por parte das apeladas, uma vez que agiram em estrita observância à documentação oficial fornecida pelos órgãos públicos competentes.

Ademais, conforme amplamente comprovado nos autos, o imóvel foi entregue exatamente no local indicado no material publicitário, não havendo qualquer divergência entre o prometido e o efetivamente entregue.

Diante de todo o exposto, verifica-se que a sentença recorrida analisou minuciosamente todas as questões suscitadas nos autos, fundamentando adequadamente sua decisão com base nas provas produzidas e na legislação aplicável.

Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER do presente recurso e NEGAR-LHE PROVIMENTO, mantendo integralmente a sentença recorrida por seus próprios fundamentos.

Com fundamento no art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais para 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa, observada a suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade da justiça deferida ao apelante.

É como voto.

Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, (documento datado e assinado eletronicamente)

Desa. Marielza Brandão Franco

Relatora