PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. CONDOMÍNIO. CLÁUSULA ABUSIVA DE RATEIO CONDOMINIAL. REDUÇÃO DE COTA DAS UNIDADES NÃO COMERCIALIZADAS. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DAS TAXAS CONDOMINIAIS ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES. INEXISTÊNCIA DE OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU ERRO DE FATO. PRETENSÃO DE REDISCUSSÃO DO MÉRITO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Embargos de declaração opostos por Duo Santo Antônio Construções e Empreendimentos SPE Ltda. e L. Marquezzo Construtora Ltda. contra acórdão que negou provimento à apelação das rés e deu parcial provimento ao recurso da autora, em demanda relativa à abusividade de cláusula condominial que reduzia em 70% a cota das unidades não vendidas pelas incorporadoras e à cobrança de taxas condominiais antes da entrega das chaves. 

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

1. Há quatro questões em discussão: (i) definir se o acórdão incorreu em erro de fato ou omissão ao reconhecer que a redução das cotas condominiais das unidades em estoque transfere os custos aos demais condôminos; (ii) estabelecer se houve omissão quanto à aplicação dos Temas Repetitivos 886 e 996 do STJ acerca da responsabilidade pelas despesas condominiais antes da entrega das chaves; (iii) determinar se a convenção condominial possui natureza estatutária apta a afastar a abusividade das cláusulas elaboradas unilateralmente pelas incorporadoras; e (iv) verificar se há contradição na condenação das rés ao ressarcimento dos danos materiais correspondentes às taxas condominiais pagas indevidamente pela consumidora.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. O acórdão embargado enfrenta de forma expressa e fundamentada todas as teses deduzidas pelas recorrentes, inexistindo omissão, obscuridade, contradição interna ou erro material apto a justificar a oposição de embargos de declaração.
2. A convenção condominial elaborada unilateralmente pelas incorporadoras e inserida como anexo obrigatório em contrato de adesão submete-se ao controle de abusividade previsto no microssistema consumerista, ainda que formalmente revestida da natureza de ato normativo condominial.
3. A responsabilidade do adquirente pelo pagamento das despesas condominiais somente se inicia com a efetiva entrega das chaves e a imissão na posse do imóvel, sendo insuficiente a mera expedição do habite-se ou a conclusão da obra.
4. Os trâmites administrativos e financeiros necessários à conclusão da operação imobiliária integram o risco do empreendimento e não autorizam o repasse antecipado dos encargos condominiais ao consumidor.
5. A condenação das rés ao pagamento de indenização por danos materiais não se confunde com repetição de indébito, pois decorre da responsabilidade civil objetiva das incorporadoras pelos prejuízos causados à consumidora.
6. Os embargos de declaração não se prestam à rediscussão do mérito da decisão ou ao reexame da interpretação jurídica adotada pelo órgão julgador.

IV. DISPOSITIVO E TESE

1. Embargos de declaração rejeitados.

Tese de julgamento:

1. A cláusula condominial elaborada unilateralmente pela incorporadora que reduz as cotas das unidades não comercializadas configura prática abusiva quando transfere aos demais condôminos o custeio das despesas comuns.
2. A responsabilidade do adquirente pelas despesas condominiais somente surge com a efetiva entrega das chaves e a imissão na posse do imóvel.
3. A indenização por danos materiais decorrente do pagamento indevido de taxas condominiais possui natureza reparatória e pode ser imposta solidariamente às incorporadoras responsáveis pelo ilícito.
4. Os embargos de declaração não constituem instrumento adequado para rediscutir o mérito da decisão judicial.

Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 1.022 e art. 373, I. CC, arts. 186, 422, 884, 927, 1.333, 1.334, 1.336, I, e 1.351. CDC, art. 51, IV.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Temas Repetitivos 886 e 996.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8001447-58.2023.8.05.0229, em que figuram como embargante DUO SANTO ANTONIO CONSTRUCOES E EMPREENDIMENTOS SPE LTDA e outros (2) e como embargada AUREA MARIA DA SILVA JESUS e outros (2).

ACORDAM os magistrados integrantes da Primeira Câmara Cível do Estado da Bahia, por unanimidade, em rejeitar os embargos de declaração, nos termos do voto do relator. 

Salvador, data registrada no sistema.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Rejeitado Por Unanimidade

Salvador, 16 de Junho de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Trata-se de embargos de declaração opostos por Duo Santo Antônio Construções e Empreendimentos SPE Ltda. e L. Marquezzo Construtora Ltda. (ID 101868541) em face do acórdão de ID 100780560, proferido por esta Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia que, por unanimidade de votos, negou provimento à apelação cível interposta pelas rés e deu parcial provimento ao recurso de apelação interposto pela autora, Áurea Maria da Silva Jesus.

Em suas razões recursais (ID 101868541), as construtoras embargantes sustentam a existência de omissões, contradições e erros de fato no julgado, articulando as seguintes teses para fins de prequestionamento e concessão de efeitos modificativos:

a) erro de fato e omissão quanto ao suposto repasse de custos decorrente do desconto de 70% nas taxas condominiais das unidades não comercializadas (Cláusula 24, § 5º), aduzindo que a autora não logrou comprovar o efetivo prejuízo material e que o critério de rateio diferenciado encontra amparo no artigo 1.336, I, do Código de Civil, violando o artigo 373, I, do CPC;

b) omissão quanto à necessidade de distinção (distinguishing) em relação aos Temas Repetitivos 886 e 996 do Superior Tribunal de Justiça, sob o argumento de que a obra estava concluída e com habite-se expedido, decorrendo a demora na entrega das chaves de entraves administrativos imputáveis exclusivamente à adquirente;

c) omissão e contradição acerca da natureza jurídica da convenção condominial, asseverando que o estatuto possui natureza de ato-norma estatutário e institucional, e não de contrato de adesão unilateral, tendo sua vigência e seus critérios de rateio referendados soberanamente pela Assembleia Geral dos Condôminos, o que romperia o nexo de causalidade (artigos 1.333, 1.334, 1.351 do Código Civil; artigos 12, § 3º, III, e 14, § 3º, II, do CDC; e artigo 945 do CC);

d) contradição quanto à condenação ao pagamento de indenização por danos materiais equivalente às taxas condominiais pagas a maior pela autora, asseverando que a referida obrigação gera enriquecimento sem causa e risco de dupla penalização, uma vez que o condomínio move demandas autônomas cobrando a diferença das taxas condominiais diretamente das construtoras (artigo 884 do Código Civil).

Devidamente intimada para manifestar-se acerca dos embargos de declaração, a embargada Áurea Maria da Silva Jesus não apresentou contrarrazões, conforme certidão de decurso de prazo sem manifestação encartada sob o ID 106539656.

É o relatório que submeto à Turma Julgadora, destacando que não se trata de hipótese de cabimento de sustentação oral.

Salvador/BA, 22 de maio de 2026.

 Desa. Maria da Purificação da Silva 

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Trata-se de embargos de declaração opostos por Duo Santo Antônio Construções e Empreendimentos SPE Ltda. e L. Marquezzo Construtora Ltda. (ID 101868541) em face do acórdão de ID 100780560, proferido por esta Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia que, por unanimidade de votos, negou provimento à apelação cível interposta pelas rés e deu parcial provimento ao recurso de apelação interposto pela autora, Áurea Maria da Silva Jesus.

Nos termos do artigo 1.022 do Código de Processo Civil, os embargos de declaração são cabíveis contra qualquer decisão judicial para esclarecer obscuridade ou eliminar contradição, suprir omissão de ponto ou questão sobre o qual devia se pronunciar o juiz de ofício ou a requerimento, bem como para corrigir erro material.

Após exame das razões recursais formuladas pelas embargantes em confronto com a fundamentação do acórdão embargado (ID 100780560), constata-se que o provimento pretendido não merece prosperar, porquanto o julgado não padece de nenhum dos vícios catalogados na legislação processual civil.

As embargantes sustentam que o acórdão incorreu em erro de fato e em omissão ao presumir que a cláusula que reduzia em 70% a cota condominial das unidades não vendidas resultaria no repasse de custos aos demais proprietários. Argumentam que o ônus da prova cabia à autora e que o rateio diferenciado é autorizado pelo artigo 1.336, I, do Código Civil.

Contudo, a conclusão do acórdão de que a isenção parcial outorgada unilateralmente pelas construtoras onera os demais condôminos não representa erro de fato ou presunção abstrata. O custeio das despesas ordinárias e extraordinárias de um condomínio é balizado pela divisão do orçamento global de despesas necessárias à conservação das áreas comuns pelo número de frações ideais ou unidades autônomas. Se as unidades em estoque das construtoras pagam apenas 30% da cota que lhes corresponde, presume-se que a diferença precisa seja coberta para que o orçamento seja integralizado. 

Entendeu a Turma Julgadora que a validade da convenção que estabelece o rateio de despesas na forma do artigo 1.336, I, do Código Civil não confere à construtora a faculdade de instituir um privilégio subjetivo em benefício próprio, valendo-se de sua supremacia econômica e técnica para elaborar unilateralmente a minuta da convenção e anexá-la ao contrato de adesão de promessa de compra e venda. Tal prática atenta diretamente contra o princípio da boa-fé objetiva (artigo 422 do Código Civil) e o equilíbrio que deve nortear as relações de consumo (artigo 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor).

A tese de violação do artigo 373, I, do CPC por ausência de prova contábil do prejuízo foi devidamente dirimida no julgado. O acórdão confirmou a sentença que remeteu a apuração exata do quantum debeatur à fase de liquidação de sentença.

A insurgência das embargantes, nesse ponto, revela mero inconformismo com a interpretação jurídica conferida ao caso concreto, buscando rediscutir o mérito da decisão sob a roupagem de vício de fundamentação, providência que transborda os limites dos embargos declaratórios.

Sustentam as recorrentes que o acórdão foi omisso por não realizar a distinção (distinguishing) fática e jurídica em relação aos Temas Repetitivos 886 e 996 do Superior Tribunal de Justiça. Argumentam que a obra estava concluída e com habite-se expedido, ocorrendo a demora na entrega das chaves por circunstâncias de responsabilidade da compradora.

O acórdão embargado, no entanto, enfrentou a controvérsia referente à responsabilidade pelas despesas condominiais antes da entrega das chaves, aplicando de forma direta e fundamentada as teses consagradas pelo Superior Tribunal de Justiça. Ficou expressamente consignado no julgado que a responsabilidade do adquirente pelas despesas de condomínio e encargos equivalentes só se inicia com a efetiva imissão na posse (entrega das chaves), momento em que o consumidor passa a usufruir de forma material do imóvel e dos serviços comuns.

A expedição do habite-se administrativo ou o andamento de trâmites burocráticos para a obtenção de financiamento habitacional integram o risco do empreendimento imobiliário e não autorizam o repasse dos ônus condominiais à consumidora antes da tradição do bem.

As embargantes asseveram a ocorrência de omissão e contradição no julgado quanto à natureza jurídica da convenção de condomínio. Argumentam que se trata de ato-norma estatutário institucional (artigos 1.333, 1.334 e 1.351 do Código Civil), cuja higidez decorre de deliberação soberana da Assembleia Geral, o que romperia o nexo causal e afastaria a responsabilidade civil das recorrentes.

O acórdão foi expresso ao registrar que as cláusulas condominiais abusivas, conquanto inseridas em documento formalizado sob a rubrica de convenção, foram elaboradas de forma estritamente unilateral pelas incorporadoras rés. A minuta da convenção de condomínio foi redigida exclusivamente pelas fornecedoras e apresentada como anexo obrigatório do contrato de promessa de compra e venda antes mesmo da instituição formal do condomínio ou da comercialização das unidades.Trata-se de prática em que o consumidor é submetido a um contrato de adesão complexo, despido de qualquer margem de negociação individual sobre as regras de rateio. 

Deste modo, a fundamentação do acórdão revela-se coerente e completa, inexistindo omissão ou contradição em relação à natureza do ato-norma, porquanto o controle de abusividade das cláusulas contratuais originárias foi exercido em estrita harmonia com os preceitos do microssistema de proteção ao consumidor.

As recorrentes apontam contradição no julgado por manter a condenação ao pagamento de indenização por danos materiais equivalente às taxas condominiais pagas além do devido, mesmo reconhecendo que os valores foram recebidos pelo Condomínio e não pelas construtoras. Alegam violação ao artigo 884 do Código Civil e risco de dupla penalização ante o trâmite de ações de cobrança autônomas movidas pelo Condomínio.

A contradição que autoriza o manejo dos embargos de declaração é aquela estritamente interna, verificada entre os fundamentos da decisão e a conclusão adotada no dispositivo, o que não ocorre na hipótese dos autos. O acórdão embargado demonstrou perfeita harmonia e coerência jurídica ao esclarecer que, como as rés não efetuaram a cobrança direta nem embolsaram os valores das taxas condominiais, a devolução de tais montantes sob a rubrica de repetição do indébito (especialmente em dobro, conforme pleiteado pela autora) seria inadequada.

Todavia, como o prejuízo financeiro experimentado pela consumidora decorreu diretamente da conduta ilícita das rés, restou configurada a responsabilidade civil objetiva por ato ilícito (artigos 186 e 927 do Código Civil). A reparação do dano material sofrido pela autora deve ser suportada de forma solidária pelas rés que deram causa ao prejuízo, sendo o valor pago além do devido o parâmetro aritmético adequado para balizar a indenização.

Destarte, restando evidente que a pretensão das embargantes cinge-se à rediscussão do mérito da decisão que lhes foi desfavorável, a rejeição dos embargos de declaração é medida que se impõe.

Ante o exposto, voto no sentido de rejeitar os embargos de declaração.

Salvador/BA, 

 Desa. Maria da Purificação da Silva 

Relatora