PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE COTA IMOBILIÁRIA EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. RELAÇÃO DE CONSUMO. FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. IMPOSSIBILIDADE DE USO DO IMÓVEL ADQUIRIDO. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO FORNECEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS QUANTIAS PAGAS. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. REDUÇÃO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO PARA REDUZIR A INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS PARA R$3.500,00 (TRÊS MIL E QUINHENTOS REAIS) PARA CADA UM DOS AUTORES.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por ILHA DO ATALAIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA contra sentença que julgou procedente ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas e indenização por danos morais, ajuizada por MATHEUS OLIVEIRA DA SILVA e outros. Os autores alegaram que, embora adimplentes, foram impedidos de usufruir da estadia contratada em sistema de multipropriedade, não obtendo assistência da empresa fornecedora. A sentença declarou rescindido o contrato, determinou a restituição integral dos valores pagos e fixou indenização por danos morais no valor de R$5.000,00 para cada autor.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) definir se é cabível a restituição integral dos valores pagos, em razão de suposta falha na prestação do serviço; (ii) estabelecer se há responsabilidade por danos morais indenizáveis; (iii) determinar o valor adequado da indenização por danos morais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor à relação contratual de aquisição de cotas imobiliárias em sistema de multipropriedade, impondo-se a inversão do ônus da prova e a responsabilidade objetiva do fornecedor.

4. A prova documental revela que os consumidores tentaram reservar a estadia dentro dos prazos estipulados, mas foram impedidos de usufruir do imóvel, sem qualquer suporte da fornecedora, caracterizando falha na prestação do serviço.

5. Em casos de rescisão contratual por culpa exclusiva do fornecedor, a jurisprudência consolidada (Súmula 543 do STJ) assegura a devolução integral das quantias pagas, afastando cláusulas penais abusivas.

6. A frustração das legítimas expectativas dos consumidores, impedidos de usufruir férias previamente programadas e sem suporte da fornecedora, configura abalo moral indenizável.

7. O valor da indenização por danos morais deve observar os critérios da proporcionalidade e razoabilidade, considerando-se a gravidade do dano, a capacidade econômica das partes e o caráter pedagógico da medida, sendo razoável a redução para R$3.500,00 por cada autor, em observância ao pedido inicial.

8. O termo inicial dos juros moratórios deve ser mantido a partir do trânsito em julgado da decisão, conforme já determinado em primeiro grau, em consonância com o Tema 1.002 do STJ.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso parcialmente provido para reduzir a indenização por danos morais para R$3.500,00 (três mil e quinhentos reais) para cada um dos autores.

Tese de julgamento:

1. A falha na prestação de serviço, consistente na impossibilidade de usufruto de cota imobiliária em regime de multipropriedade por culpa da fornecedora, enseja a rescisão contratual com devolução integral das quantias pagas.

2. A frustração de expectativa legítima quanto ao uso de imóvel adquirido em multipropriedade, sem suporte da fornecedora, caracteriza dano moral indenizável.

3. O valor da indenização por danos morais deve observar a proporcionalidade com a extensão do dano, a capacidade econômica das partes e o caráter pedagógico da sanção.

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, V e X; CC, arts. 186, 422, 475, 927 e 944; CDC, arts. 4º, 6º e 35, III; CPC, arts. 85, § 2º e 487, I; Lei nº 4.591/1964, art. 67-A; Súmula 543/STJ.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.635.428/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 27.06.2018 (Tema 1.002); TJ-SP, Apelação Cível 1096236-56.2021.8.26.0100, j. 09.09.2024; TJ-GO, Apelação 5613998-51.2023.8.09.0006, j. 13.09.2024; TJ-DF, Apelação 0702102-95.2022.8.07.0006, j. 28.02.2024.

Acordam os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade, em CONHECER E PROVER PARCIALMENTE o recurso, na esteira do voto condutor.

Salvador, data registrada no sistema.

Presidente

Des. Cássio Miranda

Relator

Procurador(a) de Justiça

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PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido em parte Por Unanimidade

Salvador, 1 de Dezembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Trata-se de recurso de APELAÇÃO interposto por ILHA DO ATALAIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA contra sentença prolatada pelo Juízo da 2ª Vara dos Feitos de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Canavieiras que, nos autos da ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas e indenização por danos morais nº 8001494-31.2019.8.05.0113, ajuizada por MATHEUS OLIVEIRA DA SILVA e outro, julgou procedentes os pedidos iniciais (ID 92253464), nos seguintes termos:

“Ante o exposto, com fulcro no art. 487, I, do CPC, JULGO PROCEDENTES os pedidos iniciais para: a) DECLARAR rescindido o contrato firmado entre as partes; b) CONDENAR a ré a restituir aos autores os valores pagos, incluindo as parcelas pagas a título de sinal/entrada, devidamente corrigidos monetariamente pelo INPC desde cada desembolso e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado; e c) CONDENAR a ré ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para cada autor, corrigidos monetariamente pelo corrigidos monetariamente pelo INPC a partir desta data e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.

Condeno a ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 15% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2º, do CPC.”

Contra a sentença foram opostos embargos de declaração pela ré, os quais foram rejeitados na decisão de ID 92253522.

Irresignada, a ré interpôs recurso de apelação no ID 92253525, postulando a reforma da sentença para que seja reconhecida a quitação integral do contrato e, consequentemente, declarada a extinção das obrigações pactuadas entre as partes. Argumenta que a rescisão contratual decorreu exclusivamente por iniciativa dos compradores, razão pela qual incide a cláusula contratual que prevê a retenção de 20% dos valores pagos, com o objetivo de ressarcir despesas comerciais e administrativas, pugnando pela sua aplicação.

Subsidiariamente, pleiteia a incidência da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), ao fundamento de tratar-se de empreendimento submetido ao regime de patrimônio de afetação, hipótese na qual admite-se a retenção de até 50% dos valores pagos. Na impossibilidade, requer a fixação do percentual de 25%, em consonância com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, bem como a retenção integral da comissão de corretagem, nos termos do art. 67-A da Lei nº 4.591/1964.

No tocante à indenização por danos morais, impugna a condenação, sustentando a inexistência de abalo extrapatrimonial e afirmando tratar-se de mero dissabor decorrente da dinâmica contratual, pleiteando, portanto, sua exclusão ou, ao menos, a redução para quantia módica.

Aduz, por fim, que o termo inicial dos juros de mora deve corresponder ao trânsito em julgado da decisão, em observância ao entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema nº 1.002.

Diante de tais fundamentos, requer o provimento do apelo para reformar a sentença nos pontos impugnados.

Preparo recolhido no ID 92253526/92253527.

Devidamente intimada para apresentar contrarrazões ao recurso, a parte apelada quedou-se silente, conforme certificado no ID 92253531.

É o relatório.

Solicito a inclusão do feito em pauta de julgamento.

Salvador, data registrada no sistema.

Des. Cássio Miranda

Relator

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PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso de apelação.

Cuida-se de ação ajuizada com o objetivo de rescindir contrato de compra e venda de cota imobiliária em regime de multipropriedade (“time sharing”), cumulada com pedido de restituição dos valores pagos (R$ 3.475,50) e indenização por danos morais (R$ 7.000,00).

A matéria posta em exame demanda a aferição de eventual falha na prestação do serviço contratado, à luz do regime jurídico consumerista, bem como da boa-fé objetiva, que, como se sabe, constitui vetor interpretativo essencial das relações negociais, conformando o dever de lealdade e cooperação entre os contratantes, conforme dispõe o art. 422 do Código Civil.

Consta dos autos que os autores firmaram, em 28/12/2018, contrato para aquisição do direito de uso de unidade imobiliária, pelo valor de R$ 49.650,00, alegando que, apesar de cumprirem integralmente suas obrigações contratuais, não conseguiram usufruir da estadia, apesar da reserva previamente programada, no período de 10 a 17/06/2019, inviabilizando as férias familiares planejadas. Pleiteiam, assim, a resolução contratual com restituição das quantias pagas e compensação moral.

Da análise do acervo probatório, verifica-se que os autores demonstraram a tentativa de reservar a hospedagem com a devida antecedência, instruindo a inicial com histórico de e-mails trocados com o setor de reservas da ré (ID 92253193 e ID 92253200), não havendo impugnação específica pela fornecedora. Ademais, restou incontroverso que as parcelas contratuais estavam adimplidas.

Não obstante, na semana programada para o usufruto do imóvel, foram surpreendidos com a inexistência de reserva em seu nome e impedidos de utilizar o empreendimento, sem que lhes fosse prestada assistência minimizadora dos prejuízos experimentados.

Em contrapartida, a acionada limitou-se a defender a higidez das cláusulas contratuais, pugnando pela incidência da cláusula penal, alegando que a resolução do contrato se deu por iniciativa dos adquirentes e que a comissão de corretagem seria irrestituível. Defendeu, ainda, que a situação narrada configura mero aborrecimento, não restando caracterizada a ocorrência de dano moral.

Em se tratando de rescisão de contrato de compra e venda de cota imobiliária em regime de multipropriedade, aplicável à espécie o Código de Defesa do Consumidor (CDC), que prevê a inversão do ônus da prova, a fim de facilitar a defesa dos consumidores hipossuficientes.

Desta forma, impõe-se o reconhecimento da inadimplência contratual pela acionada, que não se desincumbiu de provar a regularidade na prestação do serviço ou a ocorrência de culpa exclusiva do consumidor ou fato de terceiro, sendo devida a rescisão contratual com restituição integral das quantias pagas, à luz do art. 35, III, do CDC e do art. 475 do Código Civil.

A orientação consolidada pelo Superior Tribunal de Justiça, cristalizada na Súmula 543, é no sentido de que, em casos de rescisão contratual sob a égide do CDC, as parcelas pagas devem ser restituídas integralmente quando o desfazimento decorre de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor.

Nesse sentido:

APELAÇÃO. Multipropriedade ("time sharing"). Rescisão contratual c.c . indenização por danos materiais e morais. Sentença de procedência. Insurgência da corré. Não acolhimento . Falha na prestação do serviço pelas rés. Culpa pela rescisão contratual. Dever de restituição dos valores pagos, nos termos dos arts. 186 e 927, ambos do CC . Condenação, ainda, ao pagamento da multa contratual e de indenização por danos morais. Afastamento do pedido de abatimento dos valores dos serviços prestados, visto que não foi veiculado adequadamente, em sede reconvencional a fim de ampliar o objeto da lide. Litigância de má-fé da ré não configurada. Sentença preservada . Recurso desprovido. (TJ-SP - Apelação Cível: 10962365620218260100 São Paulo, Relator.: João Baptista Galhardo Júnior, Data de Julgamento: 09/09/2024, 28ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 11/09/2024)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CESSÃO DE DIREITO DE USO DE IMÓVEL EM SISTEMA DE TEMPO COMPARTILHADO MEDIANTE A UTILIZAÇÃO DE PONTOS. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR . FALHA NO DEVER DE INFORMAÇÃO. INSATISFAÇÃO DOS SERVIÇOS OFERTADOS. AUSÊNCIA DE CULPA DOS CONSUMIDORES PELA RESCISÃO. RETENÇÃO DE VALORES INDEVIDA . HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS. MANUTENÇÃO DO PARÂMETRO ? TEMA 1.076/STJ. SENTENÇA MANTIDA . I ? Os contratos entre consumidores e fornecedores devem respeitar os princípios de transparência e informação sobre os produtos oferecidos, conforme estabelecido nos artigos 4º e 6º do Código de Defesa do Consumidor. II ? A rescisão do contrato pode ser feita pela simples manifestação de vontade do adquirente, que opta por não continuar com o vínculo devido à insatisfação com os serviços prometidos e à frustração com a rede hoteleira do empreendimento, na forma das disposições estabelecidas no Código de Defesa do Consumidor. III ? Evidenciada a falha no dever de informação aos consumidores adquirentes e ausente utilização dos serviços ofertados, por desídia das empresas fornecedoras de serviços de hotelaria, as quantias pagas deverão ser devolvidas integralmente, sem qualquer retenção ou cobrança de multa, uma vez que o término da relação jurídica não foi causado por culpa dos consumidores, mas sim a falha na prestação dos serviços ofertados pelas empresas requeridas. IV ? A fixação dos honorários advocatícios em ação de rescisão contratual com base no valor da causa não implica violação das regras previstas no artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil, nem do Tema 1 .076 do STJ, quando a quantia corresponde justamente ao valor do proveito econômico obtido (valor do contrato). APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. (TJ-GO 56139985120238090006, Relator.: BRENO CAIADO - (DESEMBARGADOR), 11ª Câmara Cível, Data de Publicação: 13/09/2024)

Ementa: CIVIL E PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EFEITO SUSPENSIVO. INADEQUAÇÃO DA VIA . NÃO CONHECIMENTO DO PEDIDO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO À PEDIDO DO PROMITENTE-COMPRADOR. DIREITO POTESTATIVO . CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO SOBRE O VALOR PAGO. CONTRATO POSTERIOR À VIGÊNCIA DA LEI 13.786/2018 . Aplicável. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO . RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Inadequada a formulação de pedido genérico de efeito suspensivo na própria petição recursal (art. 1 .012, § 3º, do Código de Processo Civil). Não conhecimento da pretensão. 2. O Código de Defesa do Consumidor deve ser aplicado ao presente caso, pois o investidor ocasional - aquele que não exerce a atividade de forma reiterada nem profissional - deve ser equiparado ao consumidor . 3. Sendo a rescisão do contrato um direito potestativo, que pode ser exercido independentemente da vontade da contraparte, uma vez exigida a rescisão do contrato, os autores devem arcar com os consectários legais de sua iniciativa de pôr fim ao pacto contratual. 3.1 . Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador- integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento (Súmula 543/ STJ). 4. Como o contrato foi celebrado em posteriormente à vigência da Lei 13.786/2018, é cabível a aplicação da referida legislação . 4. 1. O art. 67-A, inciso II, da lei mencionada prevê que, em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente à pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga . 5. Apesar de a ré afirmar a existência de patrimônio de afetação, não comprovou a averbação do seu termo de opção no competente ofício de Registro de Imóveis (art. 31-B da Lei 4.591/1964) . 6. É sabido que "Em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de qualquer dos contratantes" (Tema 577/STJ). 7. Como o contrato discutido foi firmado após a vigência da Lei n . 13.786/2018 e que a rescisão se deu de maneira imotivada pelos compradores, deve ser adotado o posicionamento firmado no IRDR nº 7. 7.1 . Mantido o termo inicial dos juros de mora devidos a partir da citação (art. 405 do Código Civil). 8. Recurso parcialmente conhecido e desprovido . (TJ-DF 0702102-95.2022.8.07 .0006 1826453, Relator.: CARLOS PIRES SOARES NETO, Data de Julgamento: 28/02/2024, 1ª Turma Cível, Data de Publicação: 18/03/2024)

No tocante aos danos morais, a conduta da acionada ultrapassa a esfera do mero dissabor cotidiano. A frustração das legítimas expectativas dos consumidores, impedidos de usufruir o período de férias previamente planejado e sem qualquer suporte da fornecedora, configura abalo extrapatrimonial indenizável.

No tocante ao valor de indenização, o montante indenizatório a ser arbitrado deve ser proporcional à extensão do dano causado, nos termos do artigo 944 do Código Civil.

É cediço que a indenização por danos morais detém dupla finalidade, atinente à sua função reparatória, com intuito de compensar o dano causado ao consumidor, e repreensiva, com finalidade de desestimular a reiteração de novas condutas abusivas por parte da acionada.

Nesse sentido, a partir das circunstâncias do caso concreto, o valor a ser fixado deve ser proporcional ao grau de reprovabilidade da conduta ilícita, à intensidade do dano experimentado pelas vítimas, à capacidade econômica do causador, às condições pessoais dos ofendidos e à postura da parte lesada voltada à minimização dos próprios prejuízos.

Consideradas as peculiaridades do caso, reputo adequado o valor fixado em primeiro grau, ressalvada a necessidade de ajuste para assegurar a observância aos limites do pedido inicial. Assim, entendo razoável a fixação da indenização em R$3.500,00 (três mil e quinhentos reais) para cada autor.

Quanto ao pedido de aplicação do Tema 1.002 do STJ, verifica-se que o Juízo de origem já determinou a incidência dos juros moratórios a partir do trânsito em julgado da condenação, motivo pelo qual não subsiste interesse recursal neste ponto.

Diante do exposto, voto no sentido de CONHECER e DAR PROVIMENTO PARCIAL ao recurso, apenas para reduzir o valor da indenização por danos morais para R$ 3.500,00 (três mil e quinhentos reais) para cada um dos autores, mantendo-se os demais termos da sentença inalterados.

Em razão do provimento parcial, deixo de majorar honorários recursais, nos termos do Tema 1.059 do STJ.

Salvador, data registrada no sistema.

Presidente

Des. Cássio Miranda

Relator

Procurador(a) de Justiça

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