PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO COMINATÓRIA. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. ÁREAS COMUNS DE CONDOMÍNIO RESIDENCIAL. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. PREJUDICIAIS DE DECADÊNCIA E PRESCRIÇÃO REJEITADAS. PRAZO QUINQUENAL DE GARANTIA DO ARTIGO 618 DO CÓDIGO CIVIL. CONSTATADOS OS VÍCIOS DENTRO DO LAPSO DE GARANTIA, APLICA-SE O PRAZO PRESCRICIONAL DECENAL DO ARTIGO 205 DO CÓDIGO CIVIL PARA A PRETENSÃO COMINATÓRIA DE REPARAÇÃO. JURISPRUDÊNCIA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. MÉRITO. LAUDO PERICIAL JUDICIAL CONCLUSIVO. CONSTATAÇÃO DE VÍCIOS CONSTRUTIVOS ENDÓGENOS EM CINCO ITENS DAS ÁREAS COMUNS (INFILTRAÇÕES NAS GARAGENS, VAZAMENTOS NAS CONEXÕES DE INCÊNDIO, INFILTRAÇÕES DA GARAGEM G02 ORIUNDAS DO PÁTIO, DESPLACAMENTOS DO PISO DO PÁTIO E AUSÊNCIA DE SELANTE NAS JUNTAS DE FACHADA). AFASTADA A ALEGAÇÃO DE FALTA DE MANUTENÇÃO OU CULPA EXCLUSIVA DO CONDOMÍNIO. DEVER DE REPARAR DA CONSTRUTORA MANTIDO. REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. REJEIÇÃO NA SENTENÇA DE OITO PEDIDOS AUTORAIS CUMULADOS, ALÉM DO INDEFERIMENTO DO ADITAMENTO À INICIAL. CONFIGURAÇÃO DE SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. ARTIGO 86, CAPUT, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. INAPLICABILIDADE DA SUCUMBÊNCIA MÍNIMA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO APENAS PARA REDISTRIBUIR AS DESPESAS PROCESSUAIS E OS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS.

I. Caso em exame

1. Apelação cível interposta por construtora em face de sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados por condomínio edilício para condenar a ré a realizar reparos em áreas comuns do empreendimento. A apelante sustenta a ocorrência de decadência do direito autoral, perda do prazo de garantia e, no mérito, a inexistência de nexo causal por culpa exclusiva do condomínio em decorrência de falta de manutenção. Sucessivamente, requer a distribuição proporcional dos ônus de sucumbência em razão da rejeição de parte expressiva dos pleitos iniciais.

II. Questão em discussão

2. As questões em discussão consistem em:
a) verificar a ocorrência de decadência e de prescrição da pretensão de reparação de vícios construtivos propostos pelo condomínio;

b) examinar o nexo de causalidade e a responsabilidade da construtora pelos defeitos estruturais e de acabamento constatados nas áreas comuns; e

c) analisar se a rejeição de oito dos treze pedidos cumulados na petição inicial, somada à rejeição do aditamento de perdas e danos, caracteriza sucumbência recíproca ou decaimento mínimo do autor.

III. Razões de decidir

3. O prazo previsto no art. 618 do Código Civil é de garantia. Uma vez identificados e notificados os vícios estruturais e de segurança dentro do lapso de cinco anos da entrega da obra (ocorrida em 14/03/2017), o proprietário dispõe do prazo prescricional decenal geral do art. 205 do Código Civil para exercer a pretensão cominatória de obrigação de fazer voltada à reparação dos defeitos. Ajuizada a demanda em 31/03/2022, não há que falar em prescrição ou decadência.

4. A prova pericial judicial foi conclusiva ao apontar que cinco das patologias reclamadas decorrem diretamente de falhas de execução e projeto da construtora (vícios endógenos), quais sejam: umidade nas garagens por falha de impermeabilização de reservatório adjacente, corrosão e vazamento nas conexões do sistema de incêndio, oxidação de armaduras na G02 por infiltrações do pátio, desplacamento do piso do pátio por descumprimento das normas de assentamento e ausência de selante nas juntas de fachada.

5. Afasta-se a tese de culpa do condomínio por alegadas reformas particulares, uma vez que a perícia judicial complementar elucidou que os documentos e fotos apresentados pelo assistente técnico da ré faziam referência a áreas distintas e sem correlação com os pontos afetados pelas infiltrações.

6. Caracteriza-se a sucumbência recíproca quando a sentença afasta a responsabilidade da construtora por oito itens inicialmente demandados (fissuras nas juntas entre prédios, fissuras no piso da garagem, defeitos no cilindro de gás, rejunte das placas de peitoril, mofo na guarita, problemas na laje dos reservatórios superiores, falhas na tubulação de esgoto e desprendimento do rejunte da piscina), além de indeferir o aditamento de perdas e danos. Inaplicável o parágrafo único do art. 86 do CPC, impondo-se a redistribuição proporcional das custas e dos honorários advocatícios.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento: "1. Constatados os vícios construtivos de solidez e segurança dentro do prazo quinquenal de garantia do artigo 618 do Código Civil, a pretensão cominatória para reparação de tais defeitos sujeita-se ao prazo prescricional decenal previsto no artigo 205 do mesmo diploma legal. 2. A rejeição de parcela substancial dos pedidos cumulados de forma autônoma na petição inicial obsta o reconhecimento de sucumbência mínima, impondo-se a repartição proporcional dos ônus sucumbenciais nos termos do artigo 86, caput, do Código de Processo Civil."

Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 205, 618; Código de Processo Civil, arts. 85, 86 e 329.

Jurisprudência relevante citada: STJ, EREsp 1.280.825/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, Segunda Seção, julgado em 27/06/2018; STJ, AgInt no AREsp 1.897.767/CE, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 21/03/2022.

Vistos, relatados e discutidos este RECURSO DE APELAÇÃO, interposto por SS FREITAS CONSTRUÇÃO E INCORPORAÇÃO LTDA-ME, em face da sentença proferida no Juízo da 4ª Vara de Feitos de Relações de Consumo, Cíveis, Comerciais e Registros Públicos da Comarca de Itabuna/BA, nos autos da Ação Cominatória de Obrigação de Fazer, movida em desfavor do CONDOMÍNIO RESIDENCIAL FREITAS PRIVILEGE.

ACORDAM os Desembargadores componentes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em DAR PROVIMENTO PARCIAL a este recurso de apelação, DAR PARCIAL PROVIMENTO a este recurso de apelação, reformando a sentença de primeiro grau apenas no capítulo referente aos ônus sucumbenciais, distribuindo-se as custas processuais e as despesas na proporção de 60% (sessenta por cento) a serem arcados pela ré e 40% (quarenta por cento) pelo condomínio autor, assim como os honorários advocatícios sucumbenciais, fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa, o que, de acordo com a proporção acima, caberá à ré o pagamento de 9% (nove por cento) aos advogados do autor, e ao autor o pagamento de 6% (seis por cento) em favor da advogada da ré, amparados nos fundamentos constantes do voto do Relator.

PRESIDENTE

DES. MANUEL CARNEIRO BAHIA DE ARAÚJO

                            RELATOR

PROCURADOR(A)

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido em parte Por Unanimidade

Salvador, 30 de Junho de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Adota-se o relatório da sentença, integrada em sede de embargos de declaração, que, proferida no Juízo da 4ª Vara de Feitos de Relações de Consumo, Cíveis, Comerciais e Registros Públicos da Comarca de Itabuna/BA, nos autos da Ação Cominatória de Obrigação de Fazer, o magistrado rejeitou as prejudiciais de prescrição e decadência e, no mérito, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para condenar a ré a reparar, no prazo de 120 dias, cinco patologias específicas nas áreas comuns, quais sejam: a) impermeabilização das paredes das garagens atingidas por infiltrações do reservatório de água; b) reparo dos vazamentos nas conexões das instalações de combate a incêndio com substituição de peças corroídas; c) impermeabilização da área externa do pátio para conter as infiltrações vertidas sobre a garagem G02, promovendo a recuperação estrutural das armaduras oxidadas e do concreto desgastado; d) substituição total do piso do pátio; e e) aplicação de selante adequado nas juntas de dilatação das fachadas cerâmicas (ID 105205593 e ID 105205599).

Inconformada, a ré interpôs esta apelação, reiterando a tese de decadência por ter sido a ação ajuizada após os cinco anos de entrega do empreendimento. No mérito, sustenta a ausência de responsabilidade quanto aos itens deferidos pelo juízo singular, imputando-os à ausência de manutenção e a intervenções indevidas executadas pelo próprio condomínio. Subsidiariamente, aduz que a improcedência de oito das treze patologias pleiteadas, somada à rejeição do aditamento de perdas e danos, evidencia que a sucumbência não foi mínima, devendo ser distribuídos os ônus sucumbenciais de forma proporcional, conforme o artigo 86, caput, do CPC (ID 105205609).

Sem contrarrazões, conforme certidão acostada no ID 105205615.

Em cumprimento ao artigo 931 do CPC, restituo os autos à Secretaria, pedindo a sua inclusão em pauta para julgamento, salientando que se trata de recurso passível de sustentação oral, pois atendidas as exigências contidas nos artigos 937 do CPC e 187, I, do Regimento Interno do TJBA. 

Sala das Sessões,

DES MANUEL CARNEIRO BAHIA DE ARAÚJO

   RELATOR

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

No que concerne ao argumento de decadência do direito da reclamar os reparos e danos apontados na inicial, sem razão a recorrente.

O prazo de cinco anos previsto no caput do art. 618 do Código Civil ostenta natureza jurídica de prazo de garantia da higidez, solidez e segurança da obra, e não de prazo prescricional para o exercício da pretensão de reparação em juízo.

Com efeito, verificado o vício construtivo dentro do quinquênio de garantia, o proprietário do imóvel dispõe de prazos distintos a depender da natureza da tutela jurisdicional pretendida: a) se o objetivo da demanda for a redibição do contrato (rejeição da coisa com a devolução dos valores pagos) ou o abatimento proporcional do preço (ação estimatória), aplicar-se-á o prazo decadencial de 180 dias previsto no parágrafo único do art. 618 do Código Civil; b) se pretender o cumprimento forçado da obrigação de fazer consistente na reparação dos vícios (tutela cominatória), ou indenização por perdas e danos, aplicar-se-á o prazo prescricional decenal geral do art. 205 do Código Civil, referente ao inadimplemento contratual.

Esse entendimento encontra-se consolidado na jurisprudência do STJ, conforme se observa do seguinte julgado, verbis:

"AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESPONSABILIDADE CIVIL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. AÇÃO CONTRA CONSTRUTORA. DEFEITO DA OBRA. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. PRESCRIÇÃO. CÓDIGO CIVIL DE 2002. DECENAL.

 1. Na hipótese, aresto atacado divergiu da orientação desta Corte, no sentido de que é decenal o prazo prescricional da acão para obter, do construtor, a indenização por defeito na obra, na vigência do Código Civil de 2002. Precedentes.

2. O prazo de 5 anos previsto no caput do art. 618 do CC/2002 é de garantia. Não se trata, pois, de prazo prescricional ou decadencial. Precedente.

3. Agravo conhecido para conhecer e dar provimento ao recurso especial.

(AREsp n. 3.098.373/MA, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 22/4/2026, DJEN de 27/4/2026.).

Na espécie, a entrega da obra ocorreu em 14/03/2017 (conforme termo de vistoria de ID 105205492). Os e-mails e notificações trocados entre as partes no curso dos anos de 2018, 2019 e 2020 (ID 105205334, ID 105205335 e ID 105205338) demonstram que os vícios estruturais, as infiltrações nas garagens e os vazamentos na rede de incêndio apareceram precocemente, ou seja, dentro do prazo de cinco anos de garantia contratual e legal, que expirou apenas em 14/03/2022.

Constatado o surgimento das falhas de construção dentro do período de garantia, o condomínio autor dispõe do prazo prescricional decenal para ingressar com a ação cominatória, visando à condenação da construtora à execução dos reparos correspondentes. Desse modo, tendo o vício se manifestado no curso da garantia e sendo a ação ajuizada em 31/03/2022, a pretensão autoral foi exercida dentro do prazo previsto em lei.

Assim, REJEITA-SE a prejudicial de decadência e prescrição suscitada pela apelante.

No mérito, a apelante alega a ausência de nexo causal em relação aos cinco itens referentes à obrigação de fazer que lhe foram impostos pela sentença. Sustenta que as anomalias derivaram de culpa exclusiva do condomínio pela ausência de manutenção predial periódica e por reformas realizadas sem acompanhamento técnico adequado.

Sem razão o recorrente.

No que concerne ao vícios reconhecidos na sentença (umidade nas paredes das garagens decorrente de infiltração do reservatório; vazamentos nas conexões das instalações de combate a incêndio; infiltrações na garagem G02 decorrentes do pátio externo; desplacamentos e estufamento do piso cerâmico do pátio externo e, por fim, ausência de selante nas juntas de dilatação das fachadas cerâmicas), a perícia judicial foi categórica em constatar a existência deles, deixando expresso ter verificado manchas de umidade, bolores e desprendimento de revestimento e pintura nas paredes das garagens decorre diretamente de infiltrações provenientes do reservatório de água do prédio, decorrente da ineficácia do sistema de impermeabilização original do reservatório de água do prédio. No mesmo documento técnico foi constatada a presença inequívoca de vazamentos nas conexões e corrosão ativa nas superfícies das tubulações galvanizadas, gerando gotejamento constante que provocou manchas corrosivas nos pisos e nas paredes das garagens, prosseguindo com as constatações, demonstradas por fotografias, de que parafusos perfurando o piso e a instalação de pia retratam, na verdade, área completamente distinta do condomínio, sem qualquer correlação geográfica ou estrutural com a área do pátio que verte infiltrações sobre a garagem G02. Assim, prossegue a expert, em virtude da umidade contínua, as armaduras de aço sofreram oxidação, provocando o desplacamento e desprendimento do concreto estrutural de vigas e pilares, expondo os vergalhões. Na mesma direção concluiu a perita em relação a substituição integral do piso cerâmico do pátio, declinando que o assentamento e a colocação do piso cerâmico na área externa do pátio não observaram as diretrizes técnicas e os procedimentos previstos na ABNT NBR 13.753 (revestimento de pisos internos ou externos com placas cerâmicas e utilização de argamassa colante), caracterizando vício de execução construtiva. Por fim, no tocante a dilatação das fachadas cerâmicas, retou induvidoso, salientou a perita que as aberturas das juntas de dilatação externas das fachadas do condomínio encontravam-se vazias, sem a aplicação de qualquer selante elástico visível, o que permitiu o ingresso sistemático de água de chuva e de umidade nas estruturas e muretas externas, resultando no surgimento de manchas de infiltração e mofo no interior de unidades autônomas dos condôminos.

Todas essas constatações feitas pela perita oficial não foram elididas com contraprova capaz de contrastá-las, não havendo que se falar em inexistência de vício construtivos.

No que se refere aos ônus sucumbenciais, observa-se que a sentença  acolheu 05 (cinco) pedido formulados pela autora, quais seja: (a)impermeabilização das paredes das garagens; b) reparo de vazamentos nas conexões das instalações de combate a incêndio; c) impermeabilização da laje do pátio para sanar infiltrações na garagem G02, com recuperação estrutural de armaduras e concreto; d) substituição total do piso do pátio externo; e e) aplicação de selante nas juntas de dilatação das fachadas cerâmicas).

Foram rejeitados 08 (oito) pedidos: (a) reparo de fissuras nas juntas de dilatação entre os prédios; b) reparo de fissuras no piso cimentado da garagem; c) reparo dos defeitos no piso da área do cilindro de gás; d) reparo do rejunte entre as placas de peitoril de varandas e muretas; e) correção do mofo na parte inferior da guarita; f) reparo da laje de cobertura dos reservatórios superiores; g) reparo de falhas e redimensionamento da tubulação de esgoto; e h) reparo do desprendimento do rejunte da piscina.

Vê-se que o autor não ficou vencido em parte mínima da pretensão, como afirmado na sentença. Dos 13 (treze) pedidos formulados, sucumbiu o autor em 08 (oito) deles. Diante desse quadro, impõe-se, portanto, a redistribuição dos ônus sucumbenciais entre as partes litigantes.

Assim, proporcionalmente aos pedidos acolhidos e rejeitados, as custas processuais devem ser redistribuídas na proporção de 60% (sessenta por cento) a serem suportados pela construtora ré e 40% (quarenta por cento) pelo condomínio autor.

No tocante aos honorários advocatícios, mantém-se o percentual de 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa, conforme fixado na sentença, distribuído na mesma proporção fixada para as custas de sucumbência (9% pelo autor e 6% pela ré).

Nessas condições, o VOTO é no sentido de DAR PARCIAL PROVIMENTO a este recurso de apelação, reformando a sentença de primeiro grau apenas no capítulo referente aos ônus sucumbenciais, distribuindo-se as custas processuais e as despesas na proporção de 60% (sessenta por cento) a serem arcados pela ré e 40% (quarenta por cento) pelo condomínio autor, assim como os honorários advocatícios sucumbenciais, fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa, o que, de acordo com a proporção acima, caberá à ré o pagamento de 9% (nove por cento) aos advogados do autor, e ao autor o pagamento de 6% (seis por cento) em favor da advogada da ré.

Transitado em julgado este acórdão, dê-se baixa dos autos na distribuição, encaminhando-os ao Juízo de origem.

Sala das Sessões,

DES. MANUEL CARNEIRO BAHIA DE ARAÚJO

    RELATOR